Wzór umowy użyczenia do pobrania: mieszkanie, lokal na firmę, samochód i inne rzeczy (Word i PDF)

W skrócie

• Umowa użyczenia pozwala drugiej osobie bezpłatnie używać Twojej rzeczy: mieszkania, lokalu na firmę, samochodu albo sprzętu (art. 710 Kodeksu cywilnego). Biorący nie płaci czynszu. Ponosi tylko zwykłe koszty utrzymania rzeczy, np. media albo paliwo (art. 713 KC).
• Forma. Przepisy nie wymagają pisma ani notariusza, ale pisemna umowa to dowód dla urzędu, banku, ubezpieczyciela i sądu. Niżej pobierzesz bezpłatnie 5 wzorów w Word i PDF: lokal mieszkalny, lokal na siedzibę firmy, samochód, rzecz ruchoma i wypowiedzenie.
• Koniec umowy. Umowa na czas oznaczony kończy się we wpisanym dniu. Umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć (art. 365¹ KC), dlatego wpisz do niej termin wypowiedzenia. Użyczający może też żądać wcześniejszego zwrotu, np. gdy biorący używa rzeczy niezgodnie z umową albo gdy rzecz stanie się mu potrzebna z nieprzewidzianych powodów (art. 716 KC).
• Granica z najmem. Jeśli biorący płaci więcej niż koszty utrzymania, np. stałą kwotę co miesiąc, to już najem: z podatkiem od najmu i z ochroną lokatora przy wypowiedzeniu.
• Podatek. Użyczenie od członka rodziny z I lub II grupy podatkowej (np. rodziców, dzieci, rodzeństwa, teściów) jest dla biorącego zwolnione z PIT (art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT). Od innych osób biorący ma przychód, przy mieszkaniu równy rynkowemu czynszowi. Użyczający nie płaci podatku, bo niczego nie zarabia.
• Mieszkanie. Biorący, który po końcu umowy się nie wyprowadza, jest lokatorem. Potrzebny jest wyrok eksmisyjny, a wymiana zamków na własną rękę to przestępstwo. Jeśli chcesz dać komuś prawo do mieszkania na lata, także wobec przyszłych właścicieli, rozważ służebność mieszkania u notariusza.

Pani Grażyna i pan Tomasz mieszkają w Lublinie, a w Warszawie mają kawalerkę kupioną kilka lat temu. Od października zamieszka w niej ich syn Michał, który zaczyna studia. Rodzice nie chcą brać od niego czynszu, ale chcą mieć pewność, że odzyskają mieszkanie, gdy będą chcieli je sprzedać. Pan Paweł zakłada jednoosobową firmę i chce ją zarejestrować w mieszkaniu swojej mamy. Pani Kasia pożycza siostrze samochód na wakacje w Chorwacji. Każde z nich potrzebuje tego samego dokumentu: umowy użyczenia.

W tym poradniku znajdziesz bezpłatne wzory umowy użyczenia w formacie Word do edycji i PDF do druku. Pobierzesz je bez rejestracji i bez podawania e-maila. Każdy wzór ma warianty do zaznaczenia, protokół przekazania tam, gdzie się przydaje, i stronę wskazówek, której się nie podpisuje. Niżej wyjaśniamy, czym użyczenie różni się od najmu, co wpisać w poszczególnych paragrafach, jak zakończyć umowę, gdy biorący nie chce oddać mieszkania albo auta, i jakie są skutki podatkowe.

Informacje opieramy na przepisach Kodeksu cywilnego, ustawy o ochronie praw lokatorów i ustaw podatkowych, na orzecznictwie sądów oraz interpretacjach Krajowej Informacji Skarbowej. Podajemy je przy tekście i w sekcji „Podstawa prawna i źródła”. Stan prawny na 22 września 2026 r.

Wzory umowy użyczenia do pobrania (Word i PDF)

Pobierz:

• umowa użyczenia lokalu mieszkalnego: PDF · Word
• umowa użyczenia lokalu na siedzibę firmy: PDF · Word
• umowa użyczenia samochodu: PDF · Word
• umowa użyczenia rzeczy, wzór ogólny: PDF · Word
• wypowiedzenie umowy użyczenia: PDF · Word

Jak skorzystać ze wzoru w trzech krokach:

1. Wybierz wzór i uzupełnij dane. W pliku Word pola ☐ zaznaczysz kliknięciem, a niepotrzebne warianty usuniesz. Plik PDF wydrukujesz i wypełnisz długopisem.
2. Spiszcie protokół. W dniu przekazania kluczy obejrzyjcie razem mieszkanie, auto albo sprzęt, zróbcie zdjęcia i wpiszcie do protokołu stan rzeczy, liczniki i wyposażenie.
3. Podpiszcie dwa egzemplarze. Każda strona zatrzymuje jeden. Ostatnią stronę ze wskazówkami usuń przed wydrukiem.

Czym jest umowa użyczenia?

Według art. 710 Kodeksu cywilnego użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Z tej krótkiej definicji wynika pięć cech, które warto znać przed podpisaniem umowy:

• Bezpłatność. To istota użyczenia. Biorący nie płaci wynagrodzenia, ponosi tylko zwykłe koszty utrzymania rzeczy (art. 713 KC). Jeśli płaci więcej, strony zawierają w rzeczywistości najem.
• Przedmiotem jest rzecz. Może to być nieruchomość (mieszkanie, dom, działka, garaż) albo rzecz ruchoma (samochód, laptop, betoniarka, łóżko rehabilitacyjne). Biorący tylko jej używa, a własność zostaje przy użyczającym.
• Użyczający nie musi być właścicielem. Rzecz może użyczyć np. najemca, ale mieszkanie tylko za zgodą wynajmującego, chyba że chodzi o osobę, wobec której ma obowiązek alimentacyjny (art. 688² KC).
• Biorący używa rzeczy osobiście. Bez zgody użyczającego nie może oddać jej do używania nikomu innemu (art. 712 § 2 KC), np. podnająć mieszkania na doby.
• Biorący jest posiadaczem zależnym. Włada rzeczą jak ktoś, kto ma do niej prawo, a nie jak właściciel (art. 336 KC). Dlatego nigdy nie nabędzie jej przez zasiedzenie, nawet po 30 latach. Więcej o tym, kiedy dochodzi do zasiedzenia, piszemy w artykule o zasiedzeniu nieruchomości.

W mowie potocznej „pożyczamy” samochód albo wiertarkę, ale z prawnego punktu widzenia to użyczenie. Pożyczka (art. 720 KC) przenosi własność pieniędzy albo rzeczy oznaczonych co do gatunku, np. worków cementu, a biorący oddaje tę samą ilość, ale nie te same egzemplarze. Przy użyczeniu biorący oddaje dokładnie tę rzecz, którą dostał.

Użyczenie, najem, służebność: czym się różnią

Umowa użyczenia jest prosta i elastyczna, ale nie daje biorącemu trwałego prawa. Zanim wybierzesz wzór, porównaj ją z umowami, które dają podobny efekt.

Z tabeli płynie praktyczny wniosek. Użyczenie sprawdza się, gdy właściciel chce zachować kontrolę: dziecko mieszka w mieszkaniu rodziców na czas studiów, siostra jeździ autem przez wakacje, firma ma adres w mieszkaniu mamy. Jeśli natomiast chodzi o zapewnienie komuś dachu nad głową do końca życia, np. rodzicom po przekazaniu dziecku domu, lepsza jest służebność mieszkania albo umowa dożywocia. Te prawa chronią uprawnionego także po sprzedaży nieruchomości, ale wymagają aktu notarialnego.

Kiedy użyczenie przestaje być użyczeniem

Granica przebiega przez pieniądze. Syn, który mieszka w mieszkaniu rodziców i sam płaci za prąd, gaz, internet i opłaty do spółdzielni, korzysta z użyczenia, bo pokrywa zwykłe koszty utrzymania lokalu. Syn, który co miesiąc przelewa mamie 1 000 zł „za mieszkanie”, jest najemcą, nawet jeśli umowa nazywa się „umową użyczenia”. O charakterze umowy decyduje jej treść, a nie tytuł.

Ma to dwa skutki. Po pierwsze, właściciel ma przychód z najmu i płaci ryczałt: 8,5% do 100 000 zł rocznie, czyli w przykładzie 85 zł miesięcznie (zasady opisujemy w artykule o podatku od wynajmu mieszkania). Po drugie, najemcy mieszkania chroni art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów: właściciel może wypowiedzieć mu umowę tylko z przyczyn wymienionych w ustawie. Przy użyczeniu ten przepis nie obowiązuje, bo dotyczy wyłącznie odpłatnego używania lokalu. Jeśli chcesz pobierać czynsz, skorzystaj z naszego wzoru umowy najmu pokoju albo zwykłej umowy najmu.

Czy umowa użyczenia musi być na piśmie lub u notariusza?

Nie. Kodeks cywilny nie przewiduje dla użyczenia szczególnej formy, więc umowa zawarta ustnie też jest ważna. Pismo jest jednak bardzo praktyczne:

• Dowód dla urzędów i instytucji. Umowę pokażesz w urzędzie gminy przy zameldowaniu (jeśli właściciel nie potwierdza pobytu osobiście), w CEIDG na wezwanie, w urzędzie skarbowym przy rejestracji do VAT, w banku, u ubezpieczyciela po szkodzie, a czasem policji albo straży granicznej przy kontroli samochodu.
• Ustalone zasady. Termin wypowiedzenia, koszty, zakaz wynajmowania na doby i zasady remontów to najczęstsze źródła sporów w rodzinie. Spisane rozstrzygają je z góry.
• Stan rzeczy. Protokół ze zdjęciami pokazuje, w jakim stanie mieszkanie albo auto zostało wydane. Bez niego trudno dochodzić naprawienia szkody.

Podpisy stron nie wymagają poświadczenia. Jeśli data umowy może mieć znaczenie wobec osób trzecich, np. w sporze z wierzycielem użyczającego, notariusz poświadczy datę okazania dokumentu. Kosztuje to najwyżej 6 zł netto za stronę, o czym piszemy w artykule o poświadczeniu dokumentów.

Kiedy warto pójść do notariusza

• Chcesz szybko odzyskać mieszkanie po końcu umowy. Biorący może w akcie notarialnym poddać się egzekucji i zobowiązać się do wydania lokalu w oznaczonym terminie. Taki akt jest tytułem egzekucyjnym (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego), więc właściciel nie musi wytaczać procesu o eksmisję: po nadaniu klauzuli wykonalności idzie z nim do komornika. Komornik i tak nie usunie jednak lokatora „na bruk”. Jeśli biorący nie ma dokąd się wyprowadzić, czeka, aż gmina wskaże mu tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 4 KPC).
• Samochód jedzie za granicę. Niektóre państwa, zwłaszcza spoza Unii Europejskiej, wymagają upoważnienia właściciela z podpisem poświadczonym przez notariusza. Maksymalna taksa za poświadczenie podpisu to 20 zł netto, co opisujemy w artykule o poświadczeniu podpisu.
• Chodzi o prawo do mieszkania na lata. Wtedy zamiast użyczenia notariusz przygotuje służebność mieszkania, dożywocie albo darowiznę mieszkania z zastrzeżeniem służebności dla darczyńcy.

Co powinna zawierać umowa użyczenia

Minimum to dane stron, opis rzeczy i czas trwania umowy. Poniższa lista pokazuje, co jeszcze warto wpisać i dlaczego. Wszystkie te elementy są w naszych wzorach.

Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego: co wpisać

To najczęściej używany wzór. Rodzice użyczają mieszkanie dzieciom, dzieci rodzicom, rodzeństwo sobie nawzajem. Poniżej omawiamy postanowienia, które w praktyce budzą najwięcej wątpliwości.

Kto musi podpisać umowę i czyja zgoda jest potrzebna

• Właściciel albo wszyscy współwłaściciele. Jeśli mieszkanie ma kilku właścicieli, np. rodzeństwo po spadku, niech podpiszą umowę wszyscy albo niech pozostali wyrażą zgodę na końcu wzoru. Unikniecie sporu, czy jeden współwłaściciel mógł sam oddać mieszkanie do używania.
• Małżonek. Oddanie do używania nieruchomości z majątku wspólnego wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 KRO). Bez niej ważność umowy zależy od tego, czy małżonek ją potwierdzi (art. 37 § 2 KRO). Najprościej, gdy małżonek podpisze zgodę na końcu wzoru.
• Wynajmujący. Najemca może użyczyć mieszkanie lub pokój tylko za zgodą wynajmującego. Wyjątkiem są osoby, wobec których ma obowiązek alimentacyjny, np. dzieci (art. 688² KC).

Czas trwania i wypowiedzenie

Wzór pozwala wybrać umowę na czas oznaczony (np. na czas studiów) albo nieoznaczony. Przy umowie na czas nieoznaczony wpisz termin wypowiedzenia, np. trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego. Biorący ma wtedy czas na znalezienie innego mieszkania, a właściciel wie, kiedy odzyska lokal.

Niezależnie od terminu wzór wymienia sytuacje, w których użyczający może żądać wcześniejszego zwrotu. Trzy pierwsze wynikają z art. 716 KC: używanie lokalu niezgodnie z umową, oddanie go innej osobie bez zgody i nieprzewidziana potrzeba użyczającego (np. rozwód, choroba, konieczność sprzedaży). Dwie kolejne są umowne: zaległości w opłatach i zamiar sprzedaży lub darowizny mieszkania.

Koszty: co może płacić biorący

Biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania lokalu (art. 713 KC). We wzorze zaznaczasz, które to są:

• opłaty za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie i wywóz odpadów,
• bieżące opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni,
• internet i telewizja,
• drobne naprawy i bieżąca konserwacja, np. wymiana uszczelek czy żarówek.

Podatek od nieruchomości i ubezpieczenie mieszkania pokrywa właściciel. Jeśli od liczby mieszkańców zależy opłata za wywóz śmieci, powiadom zarządcę wspólnoty albo spółdzielnię, że w mieszkaniu zamieszkała nowa osoba.

Remonty i ulepszenia

Tu rodzinne umowy psują się najczęściej. Córka za zgodą rodziców remontuje kuchnię za 40 000 zł, a kilka lat później rodzice sprzedają mieszkanie. Czy należy jej się zwrot? Jeśli nic nie spisano, zastosowanie mają przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 713 zd. 2 w zw. z art. 752–757 KC) i spór trafia do sądu. Roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się po roku od dnia zwrotu mieszkania (art. 719 KC).

Dlatego wzór przyjmuje prostą zasadę: remonty i przeróbki tylko za pisemną zgodą właściciela, a jeśli zgoda nie stanowi inaczej, właściciel może po końcu umowy zatrzymać ulepszenia bez zapłaty albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jeśli strony chcą rozliczyć remont, niech wpiszą kwotę i sposób rozliczenia w zgodzie.

Meldunek

Biorący może zameldować się w użyczonym mieszkaniu na pobyt stały lub czasowy. W urzędzie gminy przedstawia umowę użyczenia jako dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu albo prosi właściciela o potwierdzenie pobytu na formularzu zgłoszenia (art. 28 ustawy o ewidencji ludności). Zameldowanie to tylko rejestracja faktu zamieszkania. Nie daje prawa do lokalu i nie utrudnia eksmisji, ale wzór i tak zobowiązuje biorącego do wymeldowania się przy zwrocie mieszkania.

Śmierć, sprzedaż i darowizna mieszkania

• Śmierć biorącego. Użyczenie zawiera się ze względu na konkretną osobę, dlatego wzór stanowi, że umowa wygasa z chwilą śmierci biorącego, a prawo do mieszkania nie przechodzi na jego spadkobierców ani domowników.
• Śmierć użyczającego. Nie kończy umowy. Prawa i obowiązki użyczającego przechodzą na jego spadkobierców (art. 922 KC), którzy mogą ją zakończyć na zasadach z umowy.
• Sprzedaż lub darowizna. Użyczenie wiąże tylko strony umowy. Nowy właściciel może zażądać wydania mieszkania, a biorący, któremu obiecano mieszkanie do określonej daty, mógłby dochodzić odszkodowania od dotychczasowego właściciela. Dlatego we wzorze zamiar sprzedaży lub darowizny jest osobną przyczyną żądania zwrotu.

Przykład wypełnienia umowy użyczenia mieszkania

Wracamy do rodziny z początku artykułu. Kawalerka należy do majątku wspólnego pani Grażyny i pana Tomasza.

• Strony. Użyczająca: Grażyna Przykładowa. Biorący: syn Michał. Pan Tomasz podpisuje zgodę małżonka na końcu umowy.
• § 1. Prawo własności, lokal mieszkalny 32 m² przy ul. Przykładowej w Warszawie, cały lokal wraz z piwnicą. W mieszkaniu zamieszka tylko Michał.
• § 2. Zaznaczona zgoda małżonka.
• § 3. Czas nieoznaczony od 1 października 2026 r., wypowiedzenie trzymiesięczne na koniec miesiąca. Zaznaczona dodatkowa przyczyna zwrotu: zamiar sprzedaży mieszkania, z miesięcznym terminem na wyprowadzkę.
• § 4. Michał płaci bezpośrednio za prąd i internet oraz zaliczki do spółdzielni. Podatek od nieruchomości płacą rodzice.
• § 6. Michał melduje się na pobyt czasowy.
• Podatek. 0 zł. Syn należy do I grupy podatkowej, więc wartość bezpłatnego mieszkania jest zwolniona z PIT i nie trzeba niczego zgłaszać. Gdyby Michał płacił rodzicom 1 000 zł miesięcznie ponad koszty, byłby to najem z ryczałtem 1 020 zł rocznie.

Umowa użyczenia lokalu na siedzibę firmy (CEIDG i KRS)

Wielu przedsiębiorców zaczyna działalność pod adresem rodziców albo w mieszkaniu partnera. Do tego służy osobny wzór, bo przy firmie liczą się inne sprawy niż przy mieszkaniu: rejestry, korespondencja i podatki.

Tytuł prawny do adresu. Przedsiębiorca musi mieć tytuł prawny do każdej nieruchomości, której adres podaje w CEIDG: adresu do doręczeń i stałego miejsca wykonywania działalności. Użyczenie jest takim tytułem, tak samo jak własność, najem czy dzierżawa. Umowy nie dołącza się do wniosku, wystarczy oświadczenie. Organ może jednak wezwać do przedstawienia tytułu prawnego. Kto w ciągu 7 dni go nie przedstawi ani nie zmieni wpisu, może zostać wykreślony z CEIDG (biznes.gov.pl: adresy przedsiębiorcy).

Spółka. Do wniosku do Krajowego Rejestru Sądowego spółka nie dołącza umowy użyczenia. Urząd skarbowy, np. przy rejestracji do VAT, a także bank mogą jednak poprosić o dokument potwierdzający prawo do lokalu. Na taką okazję wzór ma jednostronicowe oświadczenie właściciela o udostępnieniu lokalu.

Zakres używania. We wzorze wybierasz, czy firma dostaje cały lokal, jeden pokój, czy tylko miejsce na dokumenty i odbiór korespondencji. Osobno zaznaczasz, jaki adres firma może wskazać w rejestrach, czy może oznaczyć skrzynkę pocztową i czego nie wolno jej robić w lokalu bez zgody właściciela, np. przyjmować klientów czy przechowywać towarów.

Podatek od nieruchomości. Samo wskazanie mieszkania jako adresu firmy nie oznacza wyższego podatku. Stawka dla działalności gospodarczej, około 30 razy wyższa od stawki za mieszkanie, dotyczy części lokalu faktycznie zajętej na działalność, np. pokoju urządzonego wyłącznie jako gabinet dla klientów. Podatek płaci właściciel, dlatego wzór ogranicza to, co firma może robić w lokalu.

Podatek dochodowy. Przedsiębiorca na działalności jednoosobowej, który dostaje lokal za darmo od członka rodziny z I lub II grupy podatkowej, nie płaci podatku od tego świadczenia (art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT). Przy użyczeniu od innej osoby powstaje przychód z działalności równy czynszowi, jaki trzeba by zapłacić za podobny lokal. Jeśli biorącym jest spółka z o.o., przychód z nieodpłatnego świadczenia powstaje po stronie spółki (art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT), także gdy lokal użycza jej wspólnik. Wtedy zapytaj księgowego, czy lepszy nie będzie najem za rynkowy czynsz.

Koniec umowy. Zmianę danych w CEIDG i w KRS zgłasza się w ciągu 7 dni. Wzór zobowiązuje firmę do złożenia wniosku o zmianę adresu w tym terminie i przewiduje opcjonalną karę umowną za każdy dzień zwłoki. Bez tego właściciel może latami dostawać korespondencję i wizyty komornika w sprawach firmy, która dawno się wyprowadziła.

Umowa użyczenia samochodu

Samochód użycza się najczęściej w rodzinie: dziecku, które zrobiło prawo jazdy, rodzicom na czas naprawy ich auta, małżonkowi do firmy. Wzór zawiera tabelę z danymi pojazdu, zasady używania, protokół wydania i zwrotu oraz upoważnienie do używania pojazdu na wyjazd za granicę.

Kto może użyczyć. Właściciel albo współwłaściciel. Samochód w leasingu należy do leasingodawcy, więc korzystający może oddać go do używania innej osobie tylko wtedy, gdy pozwala na to umowa leasingu. To samo dotyczy auta służbowego i wynajętego.

Ubezpieczenie. OC dotyczy pojazdu, więc obejmuje także szkody wyrządzone przez biorącego. Szkoda z OC spowodowana przez biorącego obniży jednak zniżki właściciela. Warunki AC bywają węższe, np. przy młodych kierowcach albo osobach niewskazanych w polisie. Przed wydaniem kluczyków przeczytaj polisę. Wzór przewiduje, że biorący pokrywa udział własny i szkody, których nie pokryje ubezpieczyciel, jeśli powstały z jego winy.

Mandaty i fotoradary. Wezwanie z fotoradaru trafia do właściciela. Musi on wskazać, komu powierzył pojazd do kierowania lub używania w danym czasie (art. 78 ust. 4 ustawy Prawo o ruchu drogowym). Kto tego nie zrobi, popełnia wykroczenie (art. 96 § 3 Kodeksu wykroczeń). Umowa z datami i protokół z godziną wydania ułatwiają wskazanie, a wzór przenosi na biorącego mandaty, opłaty za parkowanie i e-TOLL z okresu używania.

Dokumenty w trasie. W Polsce kierowca nie musi wozić dowodu rejestracyjnego ani polisy OC, bo policja sprawdza je w bazie CEPiK. Za granicą potrzebny jest dowód rejestracyjny, a często także pisemne upoważnienie właściciela. Niektóre państwa spoza Unii Europejskiej wymagają upoważnienia z podpisem poświadczonym przez notariusza i tłumaczenia. Sprawdź wymagania kraju docelowego i to, czy potrzebna jest Zielona Karta.

Samochód w firmie. Przedsiębiorca, który używa użyczonego samochodu osobowego także prywatnie, zalicza do kosztów 75% wydatków na jego eksploatację: paliwo, serwis, opony, naprawy (art. 23 ust. 1 pkt 46a ustawy o PIT). Przy używaniu wyłącznie w firmie i prowadzeniu ewidencji przebiegu pojazdu może to być 100%. Potwierdziła to m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 16 kwietnia 2026 r. (0114-KDIP2-2.4011.4.2026.2.ASK) w sprawie auta użyczonego przez małżonka. Amortyzacji biorący nie odlicza, bo samochód nie jest jego własnością. We wzorze zaznacz wtedy cel „w działalności gospodarczej” i wpisz firmę oraz NIP.

Umowa użyczenia rzeczy ruchomej: sprzęt, narzędzia, maszyny

Wzór ogólny przyda się, gdy użyczasz betoniarkę sąsiadowi, laptop studentowi, przyczepkę znajomemu albo łóżko rehabilitacyjne z fundacji. Najważniejsze postanowienia to:

• Dokładny opis rzeczy z numerem seryjnym i listą akcesoriów, żeby nie było sporu, co zostało wydane.
• Uzgodniona wartość rzeczy. Jeśli rzecz zginie z winy biorącego, odszkodowanie wynosi kwotę wpisaną do umowy. Nie trzeba jej potem wyceniać.
• Cel i miejsce używania. Pozwalają ocenić, czy biorący używa rzeczy zgodnie z umową.
• Zakaz powierzania rzeczy innym bez zgody użyczającego.

Przykład odpowiedzialności za przypadkową szkodę: pożyczasz znajomemu przyczepkę do przewiezienia mebli, a on wozi nią gruz ponad dopuszczalną ładowność. Jeśli pęknie oś, biorący odpowiada za szkodę nawet wtedy, gdy bezpośrednią przyczyną była dziura w drodze, bo używał rzeczy niezgodnie z jej przeznaczeniem (art. 714 KC).

Jak zakończyć umowę użyczenia

Wypowiedzenie umowy użyczenia na czas nieoznaczony nie wymaga podania przyczyny. Sądy przyjmują, że stosuje się do niego art. 365¹ KC, bo inaczej użyczający mógłby nigdy nie odzyskać swojej rzeczy (np. wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 6 grudnia 2013 r., IV Ca 573/13). Przy mieszkaniu wyznacz rozsądny termin na wyprowadzkę, najlepiej taki, jaki wpisaliście do umowy. W orzecznictwie pojawia się też pogląd, że do użyczenia lokalu można odpowiednio stosować trzymiesięczny termin z art. 688 KC. Bezpieczniej więc nie dawać krótszego terminu niż miesiąc.

Wypowiedzenie złóż na piśmie i doręcz tak, żeby mieć dowód: za potwierdzeniem odbioru albo listem poleconym. Działa od chwili, w której adresat mógł się z nim zapoznać (art. 61 KC). Gotowe pismo z wariantami dla użyczającego i biorącego znajdziesz we wzorze wypowiedzenia umowy użyczenia.

Biorący nie chce wyprowadzić się z mieszkania

1. Nie działaj na własną rękę. Biorący jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, bo używa lokalu na podstawie innego tytułu niż własność (art. 2 ust. 1 pkt 1). Wymiana zamków, odcięcie prądu czy wody albo wyniesienie rzeczy to przestępstwo uporczywego utrudniania korzystania z lokalu (art. 191 § 1a Kodeksu karnego).
2. Wezwij do opróżnienia lokalu na piśmie, z terminem. Posłuż się wzorem wypowiedzenia.
3. Złóż pozew o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla położenia mieszkania. Opłata wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Sąd w wyroku orzeka też o uprawnieniu do lokalu socjalnego (art. 14 u.o.p.l.). Przy mieszkaniach prywatnych nie musi go przyznać nawet osobom z tzw. listy chronionej, np. kobiecie w ciąży czy emerytowi (art. 14 ust. 7), ale bada ich sytuację.
4. Licz się z czasem. Jeśli eksmitowany nie ma dokąd się wyprowadzić, komornik czeka, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 4 KPC). Od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji, jeśli nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16 u.o.p.l.).
5. Żądaj odszkodowania. Od końca umowy do dnia opróżnienia lokalu biorący płaci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu (art. 18 u.o.p.l.).

Więcej o przebiegu eksmisji i roli notariusza piszemy w artykule o eksmisji z najmu okazjonalnego.

Biorący nie oddaje samochodu albo sprzętu

Wyślij wezwanie do zwrotu z terminem. Jeśli nie pomoże, pozwij biorącego o wydanie rzeczy (art. 222 § 1 KC) i o odszkodowanie za opóźnienie. Gdy biorący zachowuje się jak właściciel, np. próbuje sprzedać auto albo zastawić sprzęt, może to być przywłaszczenie powierzonej rzeczy ruchomej (art. 284 § 2 Kodeksu karnego). Zawiadom wtedy policję.

Odpowiedzialność za szkody i wady rzeczy

Roczny termin z art. 719 KC jest krótki. Obejrzyj rzecz przy zwrocie, wpisz uwagi do protokołu i nie zwlekaj z wezwaniem do zapłaty.

Umowa użyczenia a podatki

Kto należy do I i II grupy podatkowej. I grupa to małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. II grupa to m.in. bratankowie i siostrzeńcy, ciotki i wujowie, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonka. Zwolnienie nie wymaga składania żadnych formularzy.

Użyczenie od innych osób. Gdy mieszkanie użycza np. przyjaciel albo kuzyn, biorący ma przychód z innych źródeł. Jego wartość ustala się według czynszu, jaki trzeba by zapłacić za taki lokal (art. 11 ust. 2a ustawy o PIT), i wykazuje w zeznaniu rocznym. Przy czynszu rynkowym 2 500 zł miesięcznie to 30 000 zł przychodu rocznie. Przy działalności gospodarczej taki przychód jest przychodem z działalności. Zanim przyjmiesz mieszkanie albo lokal od osoby spoza rodziny, sprawdź z księgowym, czy korzystniejszy nie będzie niski, ale rynkowo uzasadniony czynsz.

Najczęstsze błędy w umowach użyczenia

1. „Symboliczny czynsz” wpisany do umowy użyczenia. To najem, z podatkiem i ochroną lokatora.
2. Umowa na czas nieoznaczony bez terminu wypowiedzenia.
3. Użyczenie mieszkania z majątku wspólnego bez zgody małżonka.
4. Brak protokołu i zdjęć w dniu wydania mieszkania albo samochodu.
5. Kosztowny remont bez spisanych zasad rozliczenia.
6. Wymiana zamków zamiast pozwu o eksmisję.
7. Brak obowiązku zmiany adresu firmy po zakończeniu umowy.
8. Wyjazd użyczonym autem za granicę bez upoważnienia właściciela i bez sprawdzenia polisy AC.
9. Przekonanie, że umowa użyczenia zabezpieczy komuś mieszkanie na zawsze. Nie wiąże nabywcy. Do tego służy służebność mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa użyczenia musi być u notariusza?

Nie. Umowa użyczenia nie wymaga szczególnej formy, może być nawet ustna. Zalecamy formę pisemną, bo jest dowodem dla urzędu, banku i sądu. Do notariusza warto pójść, gdy biorący ma poddać się egzekucji co do wydania mieszkania albo gdy upoważnienie do używania samochodu za granicą wymaga poświadczenia podpisu.

Czy umowę użyczenia trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Nie. Umowa użyczenia nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych i nie zgłasza się jej na formularzu SD-Z2. Jeśli biorący dostał rzecz od osoby spoza I i II grupy podatkowej, wykazuje przychód z nieodpłatnego świadczenia w rocznym zeznaniu PIT.

Jak wypowiedzieć umowę użyczenia na czas nieokreślony?

Na piśmie, z terminem wpisanym do umowy. Jeśli umowa go nie określa, stosuje się art. 365¹ KC. Podawanie przyczyny nie jest potrzebne. Przy mieszkaniu daj biorącemu co najmniej miesiąc na wyprowadzkę. Skorzystaj z naszego wzoru wypowiedzenia.

Czy biorący może płacić za media i czynsz do spółdzielni?

Tak. To zwykłe koszty utrzymania lokalu, które ponosi biorący (art. 713 KC). Umowa pozostaje użyczeniem. Najmem staje się dopiero wtedy, gdy biorący płaci właścicielowi coś ponad te koszty.

Czy umowa użyczenia wystarczy do zameldowania?

Tak. Umowa użyczenia jest dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu. Zamiast niej właściciel może też potwierdzić pobyt biorącego na formularzu zgłoszenia w urzędzie gminy.

Czy umowa użyczenia wystarczy do rejestracji firmy w CEIDG?

Tak. Użyczenie jest tytułem prawnym do nieruchomości, którego wymaga ustawa o CEIDG. Umowy nie dołącza się do wniosku, ale trzeba ją przedstawić na wezwanie urzędu w ciągu 7 dni.

Czy mogę użyczyć mieszkanie, które sam wynajmuję?

Tylko za zgodą wynajmującego. Zgoda nie jest potrzebna, gdy użyczasz lokal osobie, wobec której masz obowiązek alimentacyjny, np. dziecku (art. 688² KC).

Czy można użyczyć samochód w leasingu?

Tylko jeśli pozwala na to umowa leasingu. Właścicielem auta jest leasingodawca, a korzystający może oddać je innej osobie wyłącznie w granicach umowy. Sprawdź też warunki ubezpieczenia.

Kto płaci mandat, gdy samochodem jechał biorący?

Biorący. Właściciel wezwany przez policję albo inspekcję transportu drogowego wskazuje, komu powierzył auto (art. 78 ust. 4 Prawa o ruchu drogowym). Umowa użyczenia z datami ułatwia to wskazanie.

Czy biorący może po latach zasiedzieć mieszkanie?

Nie. Biorący jest posiadaczem zależnym, a do zasiedzenia potrzebne jest posiadanie samoistne, czyli władanie rzeczą jak właściciel (art. 172 i 336 KC).

Czy użyczający może zażądać zwrotu przed końcem umowy?

Tak, w trzech sytuacjach z art. 716 KC: gdy biorący używa rzeczy niezgodnie z umową lub przeznaczeniem, gdy oddał ją komuś bez upoważnienia i gdy rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Umowa może dodać inne przyczyny, np. sprzedaż mieszkania.

Czy wzory umowy użyczenia są darmowe?

Tak. Wszystkie wzory pobierzesz bezpłatnie, bez rejestracji i bez podawania e-maila. Serwis Notalot.pl prowadzi Fundacja Otwarte Państwo.

Podstawa prawna i źródła

• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 61 (skuteczność oświadczenia woli), art. 172 i 336 (zasiedzenie, posiadanie zależne), art. 222 § 1 (żądanie wydania rzeczy), art. 365¹ (wypowiedzenie zobowiązania bezterminowego), art. 660, 678 i 688² (najem), art. 710–719 (użyczenie), art. 720 (pożyczka), art. 752–757 (prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia), art. 922 (dziedziczenie praw i obowiązków).
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy: art. 37 § 1 pkt 1 i § 2 (zgoda małżonka na oddanie nieruchomości do używania).
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 2 ust. 1 pkt 1 (lokator), art. 10 (wejście do lokalu w razie awarii), art. 11 (wypowiedzenie przy odpłatnym używaniu lokalu), art. 14 (lokal socjalny), art. 16 (zakaz eksmisji zimą), art. 18 (odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego).
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 777 § 1 pkt 4 (akt notarialny jako tytuł egzekucyjny), art. 1046 § 4 (tymczasowe pomieszczenie).
• Kodeks karny: art. 191 § 1a (utrudnianie korzystania z lokalu), art. 284 § 2 (przywłaszczenie powierzonej rzeczy ruchomej).
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 11 ust. 2a (wycena nieodpłatnych świadczeń), art. 21 ust. 1 pkt 125 (zwolnienie świadczeń od rodziny z I i II grupy), art. 23 ust. 1 pkt 46a (75% wydatków na samochód osobowy).
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych: art. 1 (katalog czynności, bez użyczenia); ustawa o podatku od spadków i darowizn: art. 14 (grupy podatkowe); ustawa o podatkach i opłatach lokalnych: art. 5 (stawki podatku od nieruchomości).
• Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej: art. 5 ust. 1 pkt 6 i 17 (adresy i tytuł prawny do nieruchomości); ustawa o ewidencji ludności: art. 28 (zameldowanie); Prawo o ruchu drogowym: art. 78 ust. 4 (wskazanie kierującego); Kodeks wykroczeń: art. 96 § 3 (niewskazanie kierującego).
• Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 6 grudnia 2013 r., IV Ca 573/13 (wypowiedzenie użyczenia na czas nieoznaczony bez podania przyczyny); interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 16 kwietnia 2026 r., 0114-KDIP2-2.4011.4.2026.2.ASK (koszty użyczonego samochodu).
• Biznes.gov.pl: Gdzie przedsiębiorca prowadzi działalność – adresy przedsiębiorcy.

Chcesz dać bliskiej osobie prawo do mieszkania na lata, poddać biorącego egzekucji co do wydania lokalu albo poświadczyć podpis na upoważnieniu do samochodu? Porównaj kancelarie notarialne z opiniami klientów i zapytaj kilka z nich o koszt oraz dogodny termin.