Wzór pozwu o eksmisję — do pobrania w Word i PDF, z przykładem i omówieniem krok po kroku

W skrócie

• Pozew o eksmisję (w przepisach: pozew o opróżnienie lokalu) składasz, gdy ktoś zajmuje Twoje mieszkanie bez tytułu prawnego: po zakończeniu najmu, po ustaniu użyczenia albo od początku bez Twojej zgody.
• Najpierw musi się skończyć umowa. Najem na czas nieoznaczony wypowiesz tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, na piśmie pod rygorem nieważności. Przy zaległościach potrzebne są trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesiącem na zapłatę i wypowiedzenie na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca.
• Opłata sądowa wynosi 200 zł, niezależnie od wartości mieszkania i wysokości czynszu (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Pozew składasz do sądu rejonowego, w którego okręgu leży mieszkanie.
• Pozwij wszystkich domowników, także partnera najemcy i dzieci. Sąd orzeka o lokalu socjalnym wobec każdego z nich, a pominięty domownik może zablokować egzekucję.
• O lokalu socjalnym sąd orzeka z urzędu. Jeśli go przyzna, komornik wstrzyma eksmisję do czasu, aż gmina zaproponuje lokal. Przy mieszkaniu prywatnym sąd nie ma obowiązku przyznać go automatycznie np. kobiecie w ciąży, dziecku czy bezrobotnemu (art. 14 ust. 7 ustawy), ale bada ich sytuację.
• Od 1 listopada do 31 marca eksmisji się nie wykonuje, jeśli lokator nie ma wskazanego lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16 ustawy).
• Nie wolno usuwać lokatora samemu. Wymiana zamków czy odcięcie prądu to przestępstwo zagrożone karą do 3 lat pozbawienia wolności (art. 191 § 1a Kodeksu karnego).
• Pobierz komplet wzorów z góry strony: pozew, przykład wypełnienia, uprzedzenie z wypowiedzeniem najmu i wezwanie do opróżnienia lokalu. Bez rejestracji, w Word i PDF.

Pani Anna od lutego 2024 r. wynajmuje dwupokojowe mieszkanie na warszawskiej Pradze-Południe. Najemca od marca 2026 r. nie płaci czynszu. W czerwcu dostał pisemne uprzedzenie, w lipcu wypowiedzenie, a 31 sierpnia umowa się skończyła. Najemca nadal mieszka w lokalu, teraz razem z partnerką, i nie odbiera telefonu. Pani Anna nie podpisała najmu okazjonalnego, więc nie ma aktu notarialnego, który pozwoliłby pominąć sąd. Zostaje jej pozew o eksmisję.

W tym poradniku znajdziesz bezpłatny wzór pozwu o eksmisję i trzy dokumenty, które w praktyce go poprzedzają albo uzupełniają. Pokazujemy, jak wypełnić każdą część pozwu, kogo pozwać, ile to kosztuje, do którego sądu go złożyć i ile trwa sprawa. Wyjaśniamy też, kiedy sąd przyzna lokatorowi lokal socjalny i co zrobić, gdy w mieszkaniu zostało dorosłe dziecko albo były partner. Informacje prawne opieramy na przepisach, które podajemy przy tekście i w sekcji „Podstawa prawna i źródła”. Stan prawny na 22 września 2026 r.

Co zawiera komplet wzorów

W pliku Word pola wyboru ☐ zaznaczysz kliknięciem, a niepotrzebne warianty usuniesz. Plik PDF wydrukujesz i wypełnisz długopisem. Każdy dokument kończy się stroną wskazówek, której nie dołączasz do pisma.

Jak dojść do pozwu w czterech krokach:

1. Zakończ umowę. Przy zaległościach wyślij uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia, a po upływie dodatkowego miesiąca wypowiedzenie. Umowa na czas oznaczony kończy się sama z upływem terminu.
2. Wezwij do wyprowadzki. Po zakończeniu umowy wyślij wezwanie do opróżnienia lokalu każdej pełnoletniej osobie, która w nim mieszka.
3. Wypełnij i złóż pozew. Dołącz dokumenty, dowód opłaty 200 zł i odpisy dla pozwanych.
4. Po wyroku idź do komornika. Prawomocny wyrok z klauzulą wykonalności to podstawa eksmisji.

Kiedy potrzebny jest pozew o eksmisję

Pozew o eksmisję to pozew o nakazanie opróżnienia lokalu. Sąd nie rozwiązuje w nim umowy, tylko stwierdza, że pozwany nie ma już prawa mieszkać w lokalu, i nakazuje mu go wydać. Dlatego podstawą każdego pozwu jest pytanie: na jakiej podstawie lokator mieszkał w lokalu i czy ta podstawa się skończyła?

Najem okazjonalny i instytucjonalny to jedyne umowy, po których właściciel odzyskuje mieszkanie bez procesu. Jeśli masz taką umowę, pozew nie jest potrzebny. Procedurę opisujemy w poradniku o eksmisji z najmu okazjonalnego.

Zanim złożysz pozew: umowa musi się zakończyć

Jeśli pozwiesz najemcę, któremu nadal przysługuje tytuł do lokalu, sąd oddali pozew, a Ty zapłacisz koszty. To najczęstszy błąd właścicieli: wypowiedzenie było nieważne albo przedwczesne, więc umowa trwa.

Wypowiedzenie najmu z przyczyn ustawowych

Jeśli lokator płaci za używanie lokalu, właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie musi być na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę (art. 11 ust. 1). Najczęściej stosowane przyczyny:

Przy zaległościach procedura ma dwa etapy i nie da się jej skrócić. Najpierw wysyłasz uprzedzenie. Dopiero gdy minie dodatkowy miesiąc, a najemca nie zapłaci zaległych i bieżących należności, wysyłasz wypowiedzenie. Oba pisma są we wzorze „Uprzedzenie i wypowiedzenie umowy najmu”.

Przykład. Najemca pani Anny nie zapłacił za marzec, kwiecień i maj. Uprzedzenie doręczono mu 9 czerwca, więc dodatkowy termin minął 9 lipca. Wypowiedzenie doręczone 14 lipca rozwiązało umowę z końcem sierpnia, bo musiało być złożone na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Od 1 września najemca zajmuje lokal bez tytułu prawnego.

Umowa na czas oznaczony

Umowa na czas oznaczony kończy się sama z upływem terminu i wtedy nie musisz nic wypowiadać. Przed terminem wypowiesz ją w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Z powodu zaległości w czynszu Sąd Najwyższy dopuścił wypowiedzenie umowy na czas oznaczony także wtedy, gdy umowa nie wymienia przyczyn wypowiedzenia (uchwała z 7 czerwca 2006 r., III CZP 30/06). Uchwała dotyczyła jednak umowy zawartej przed 2001 r., dlatego bezpieczniej, gdy umowa sama przewiduje wypowiedzenie z przyczyn z art. 11 ust. 2. Tak skonstruowany jest nasz wzór umowy najmu pokoju.

Użyczenie i osoby bez tytułu prawnego

Gdy ktoś mieszka u Ciebie za darmo, np. dorosłe dziecko, rodzeństwo albo partner, zwykle łączy was umowa użyczenia, nawet jeśli nigdy jej nie spisaliście. Taka osoba jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 1). Ograniczenia wypowiedzenia z art. 11 jej jednak nie dotyczą, bo obejmują tylko lokatorów uprawnionych do odpłatnego używania lokalu. Użyczenie kończy się według Kodeksu cywilnego:

• użyczenie na czas nieoznaczony możesz wypowiedzieć (art. 365¹ KC), co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 28 czerwca 2005 r., I CK 14/05,
• nawet przed umówionym terminem możesz żądać zwrotu lokalu, gdy biorący używa go niezgodnie z umową albo gdy lokal stał się Ci potrzebny z powodów, których nie dało się przewidzieć przy zawarciu umowy (art. 716 KC).

Najprościej wypowiedzieć użyczenie w wezwaniu do opróżnienia lokalu. Nasz wzór ma na to osobny wariant.

Bez tytułu prawnego jest ktoś, kto zajął lokal bez Twojej zgody, np. „dziki lokator”. Wtedy nie trzeba niczego wypowiadać, a podstawą pozwu jest roszczenie właściciela o wydanie rzeczy (art. 222 § 1 KC). W takiej sprawie sąd co do zasady nie przyznaje lokalu socjalnego, a eksmisja nie czeka do wiosny (art. 17 ust. 1 ustawy).

Wzór pozwu o eksmisję krok po kroku: co wpisać

Oznaczenie sądu

Wpisz pełną nazwę sądu rejonowego i wydział cywilny, np. „Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie, Wydział Cywilny”. Który sąd jest właściwy, wyjaśniamy w części gdzie złożyć pozew.

Strony: kogo pozwać

Jako powoda wpisz właściciela lokalu. Jeśli mieszkanie ma kilku właścicieli, pozew może złożyć każdy z nich samodzielnie, bo żądanie eksmisji najemcy to czynność zachowawcza (art. 209 KC, wyrok SN z 23 października 2014 r., I CSK 728/13). Podaj adres i PESEL, bo powód będący osobą fizyczną musi go wskazać (art. 126 § 2 pkt 2 k.p.c.). Numer telefonu i e-mail nie są obowiązkowe, ale ułatwiają kontakt z sądem.

Jako pozwanych wpisz wszystkie osoby, które mieszkają w lokalu i mają się z niego wyprowadzić: najemcę, jego małżonka lub partnera, dorosłe dzieci i małoletnie dzieci. Małoletniego pozywa się jak każdą inną osobę, ale w jego imieniu działają rodzice. PESEL pozwanych wpisz, jeśli go znasz. Jeśli nie, sąd ustali go z urzędu (art. 208¹ k.p.c.).

Dlaczego wszyscy? Sąd w wyroku orzeka o prawie do lokalu socjalnego osobno wobec każdej osoby, której dotyczy nakaz (art. 14 ust. 1 ustawy). Jeśli okaże się, że w lokalu mieszka ktoś, kogo nie pozwałeś, sąd wezwie Cię do wskazania tej osoby i wezwie ją do udziału w sprawie (art. 15 ust. 1). Lepiej zrobić to od razu, bo każde wezwanie wydłuża sprawę.

Tytuł wykonawczy obejmuje wprawdzie także domowników i krewnych dłużnika (art. 791 § 2 k.p.c.), ale nie odbiera im praw wynikających z przepisów o ochronie lokatorów (art. 791 § 3). Sąd Najwyższy przyjął na przykład, że sąd musi orzec o lokalu socjalnym także wobec żony i małoletnich dzieci właściciela, który stracił własność mieszkania (uchwała z 21 grudnia 2010 r., III CZP 109/10). Pominięty domownik może więc zablokować egzekucję.

Wartość przedmiotu sporu

Wartość przedmiotu sporu musisz podać w pozwie (art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c.), choć od niej nie zależy opłata. Nie liczy się jej od wartości mieszkania, tylko od czynszu:

Pani Anna miała umowę na czas nieoznaczony z czynszem 3 000 zł, więc wpisała 9 000 zł.

Żądania pozwu

Najważniejszy jest punkt 1. Sformułuj go tak, żeby komornik mógł wykonać wyrok bez wątpliwości:

nakazanie pozwanym Markowi Zielińskiemu i Julii Wójcik, aby opróżnili, opuścili i wydali powódce lokal mieszkalny nr 14 położony w Warszawie przy ul. Przykładowej 5, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr WA6M/00000000/0, wraz z rzeczami i osobami prawa ich reprezentującymi.

Końcówka „wraz z rzeczami i osobami prawa ich reprezentującymi” nawiązuje do art. 791 § 2 k.p.c., według którego tytuł wykonawczy obejmuje także domowników i krewnych pozwanych. Nie zastępuje to jednak pozwania wszystkich, którzy mieszkają w lokalu.

Pozostałe żądania i wnioski we wzorze:

• orzeczenie o braku prawa do lokalu socjalnego. Sąd i tak rozstrzyga o tym z urzędu, ale warto zająć stanowisko i je uzasadnić,
• zasądzenie kosztów procesu. Jeśli wygrasz, pozwani zwrócą Ci opłatę sądową i koszty pełnomocnika,
• rozprawa pod nieobecność powoda. Sąd przeprowadzi rozprawę, nawet jeśli nie dojedziesz na termin,
• wyrok zaoczny. Gdy pozwani nie przyjdą i nie złożą odpowiedzi na pozew, sąd może wydać wyrok zaoczny. W sprawach o eksmisję dopiero po przeprowadzeniu dowodów (art. 15 ust. 4 ustawy), dlatego od razu dołącz wszystkie dokumenty,
• wnioski dowodowe: dokumenty, zeznania świadków, np. sąsiada, który wie, kto mieszka w lokalu, i przesłuchanie stron.

Wzór obejmuje tylko eksmisję. Zaległy czynsz i odszkodowanie za zajmowanie lokalu możesz dołączyć do tego samego pozwu, ale od części pieniężnej zapłacisz dodatkową opłatę liczoną od kwoty. Często prościej dochodzić ich osobno. Więcej piszemy w części o odszkodowaniu za zajmowanie lokalu.

Informacja o próbie polubownego rozwiązania sporu

Pozew musi zawierać informację, czy strony próbowały rozwiązać spór bez sądu, np. przez mediację, a jeśli nie, to dlaczego (art. 187 § 1 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego). Najprostszy dowód takiej próby to wezwanie do opróżnienia lokalu z wyznaczonym terminem albo propozycja rozłożenia zaległości na raty.

Uzasadnienie

Uzasadnienie opowiada sądowi historię w kolejności, w jakiej sąd ją sprawdza. Wzór prowadzi przez sześć punktów:

1. Tytuł prawny powoda: własność, współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dowód: odpis z księgi wieczystej. Wystarczy wydruk z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych albo odpis pobrany online. Więcej w artykule o księdze wieczystej.
2. Podstawa, na której pozwani mieszkali, i jej koniec: data umowy, czynsz, data i przyczyna wypowiedzenia, data doręczenia. Przy zaległościach także uprzedzenie i jego data.
3. Kto mieszka w lokalu: imiona, wiek, stosunek do najemcy.
4. Brak dobrowolnego wydania: od kiedy pozwani mieszkają bez tytułu i jak reagowali na wezwanie.
5. Okoliczności ważne dla lokalu socjalnego: co wiesz o ich pracy, dochodach, innym mieszkaniu, stanie zdrowia.
6. Wartość przedmiotu sporu i sposób jej obliczenia.

Pisz faktami i datami. Sąd nie ocenia, czy lokator jest uciążliwy, tylko czy ma tytuł prawny do lokalu.

Podpis i załączniki

Pozew podpisujesz własnoręcznie. Do sądu składasz oryginał i tyle odpisów pozwu z załącznikami, ilu jest pozwanych. Warto dołożyć jeden odpis więcej dla gminy, w której leży lokal, bo sąd z urzędu zawiadamia ją o sprawie (art. 15 ust. 2 ustawy). Typowe załączniki:

• dowód uiszczenia opłaty 200 zł,
• odpis z księgi wieczystej albo inny dokument potwierdzający Twoje prawo do lokalu,
• umowa najmu albo użyczenia,
• uprzedzenie, wypowiedzenie i wezwanie wraz z potwierdzeniami odbioru albo nadania,
• zestawienie zaległości,
• pełnomocnictwo z dowodem zapłaty 17 zł opłaty skarbowej, jeśli działa pełnomocnik.

Do pozwu dołączasz kopie. Oryginały zabierz na rozprawę, bo sąd lub pozwany mogą zażądać ich okazania.

Przykład wypełnionego pozwu o eksmisję

Tak pani Anna z naszego przykładu wypełniła wzór. Dane są fikcyjne, a cały pozew znajdziesz w plikach do pobrania.

Gdzie złożyć pozew o eksmisję

Sprawy o eksmisję rozpoznaje sąd rejonowy, wydział cywilny. Sąd okręgowy byłby właściwy dopiero przy wartości przedmiotu sporu powyżej 100 000 zł (art. 17 pkt 4 k.p.c.), a tę liczy się od czynszu za kilka miesięcy, nie od wartości mieszkania.

Który sąd rejonowy? Co do zasady ten, w którego okręgu pozwany mieszka (art. 27 k.p.c.). Przy żądaniu wydania nieruchomości od osoby bez tytułu prawnego część sądów stosuje wyłączną właściwość sądu miejsca położenia nieruchomości (art. 38 k.p.c.). Pozwani zwykle mieszkają w lokalu, którego dotyczy sprawa, więc w praktyce oba kryteria wskazują ten sam sąd: sąd rejonowy dla adresu mieszkania. W dużych miastach sądów rejonowych jest kilka i każdy obejmuje inne dzielnice. Właściwy sąd sprawdzisz na liście sądów powszechnych Ministerstwa Sprawiedliwości albo w biurze obsługi interesantów.

Pozew składasz na papierze:

• w biurze podawczym sądu. Weź dodatkowy egzemplarz, na którym pracownik potwierdzi datę wpływu,
• listem poleconym. Dzień nadania w placówce Poczty Polskiej jest dniem wniesienia pozwu (art. 165 § 2 k.p.c.).

Przez internet pozwu o eksmisję nie złożysz. E-Sąd obsługuje tylko roszczenia pieniężne, a elektroniczne składanie pism przez Portal Informacyjny dotyczy adwokatów i radców prawnych.

Ile kosztuje pozew o eksmisję

Koszty zwraca przegrany. Jeśli sąd uwzględni pozew, zasądzi od pozwanych zwrot opłaty i kosztów pełnomocnika. Odzyskanie tych pieniędzy od lokatora, który nie płacił czynszu, bywa jednak trudne.

Jeśli nie stać Cię na opłatę, możesz wnioskować o zwolnienie od kosztów sądowych. Do wniosku dołączasz oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania na urzędowym formularzu.

Co dzieje się po złożeniu pozwu

1. Sąd sprawdza pozew. Jeśli czegoś brakuje, np. opłaty albo odpisów, wezwie Cię do uzupełnienia w terminie tygodniowym pod rygorem zwrotu pozwu.
2. Sąd zawiadamia gminę. Gmina może przystąpić do sprawy po Twojej stronie (art. 15 ust. 2 i 3 ustawy). To od niej zależy później, czy i kiedy zaproponuje lokal socjalny.
3. Pozwani dostają odpis pozwu, zwykle z zobowiązaniem do złożenia odpowiedzi na pozew.
4. Sąd zbiera informacje o sytuacji pozwanych, np. z ośrodka pomocy społecznej. Na tej podstawie orzeka o lokalu socjalnym.
5. Rozprawa i wyrok. W prostych sprawach często wystarcza jedna rozprawa. Wyrok nakazuje opróżnienie lokalu i rozstrzyga o prawie każdego pozwanego do najmu socjalnego.
6. Uprawomocnienie. Strona może złożyć wniosek o uzasadnienie w ciągu tygodnia od ogłoszenia wyroku, a potem apelację w ciągu dwóch tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem. Jeśli nikt tego nie zrobi, wyrok się uprawomocni. Wtedy złóż wniosek o nadanie mu klauzuli wykonalności i doręczenie tytułu wykonawczego: sąd nie robi tego z urzędu, ale pierwszy odpis wyroku z klauzulą jest bezpłatny. Wyrok zaoczny uwzględniający powództwo sąd z urzędu opatruje rygorem natychmiastowej wykonalności (art. 333 § 1 pkt 3 k.p.c.), więc klauzulę dostaniesz przed uprawomocnieniem.
7. Komornik. Z tytułem wykonawczym składasz wniosek do komornika przy sądzie rejonowym, w którego okręgu leży lokal, i płacisz opłatę 1 500 zł. Komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie, a potem przeprowadza eksmisję (art. 1046 § 1 k.p.c.). Przy odbiorze kluczy spisz protokół zdawczo-odbiorczy: stan lokalu, liczniki i pozostawione rzeczy.

Lokal socjalny, ochrona zimowa i tymczasowe pomieszczenie

To trzy mechanizmy, które najczęściej wydłużają eksmisję. Warto je rozumieć, zanim złożysz pozew.

Lokal socjalny. W każdym wyroku eksmisyjnym sąd orzeka, czy pozwanym przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 1). Bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną pozwanych (art. 14 ust. 3). Lista osób, którym sąd musi przyznać lokal socjalny, jeśli nie mogą zamieszkać gdzie indziej, obejmuje m.in. kobiety w ciąży, małoletnich, osoby z niepełnosprawnością, obłożnie chorych, bezrobotnych i niektórych emerytów i rencistów (art. 14 ust. 4). Ta lista nie dotyczy jednak lokatorów mieszkań prywatnych (art. 14 ust. 7). Przy mieszkaniu spoza zasobu publicznego sąd ocenia sytuację pozwanych swobodnie, więc może odmówić lokalu socjalnego także osobie z tej listy, jeśli uzna, że poradzi sobie sama. Wyjątkiem są lokale spółdzielcze i lokale społecznej inicjatywy mieszkaniowej.

Co oznacza przyznanie lokalu socjalnego dla właściciela. Sąd wstrzymuje wtedy wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina złoży lokatorowi ofertę najmu socjalnego (art. 14 ust. 6). W dużych miastach czeka się na to miesiącami, a bywa, że latami. Przez ten czas lokator płaci Ci odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki płaciłby za lokal socjalny, a różnicę między nim a dotychczasowym czynszem powinna pokryć gmina (art. 18 ust. 3 i 3a). Jeśli gmina w ogóle nie dostarczy lokalu, możesz domagać się od niej odszkodowania (art. 18 ust. 5).

Kiedy sąd nie przyznaje lokalu socjalnego. Art. 14 i 16 nie stosuje się, gdy przyczyną eksmisji jest przemoc w rodzinie, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego albo gdy ktoś zajął lokal bez tytułu prawnego (art. 17 ust. 1). W tym ostatnim wypadku sąd może przyznać lokal socjalny tylko wyjątkowo, gdy przemawiają za tym zasady współżycia społecznego (art. 17 ust. 1a).

Ochrona zimowa. Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16). Nie dotyczy to wyroków wydanych z przyczyn z art. 17.

Tymczasowe pomieszczenie. Jeśli sąd nie przyznał lokalu socjalnego, a lokator nie ma dokąd się wyprowadzić, komornik nie usunie go „na bruk”. Jeśli lokator nie ma innego mieszkania, do którego przysługuje mu prawo, komornik wstrzyma eksmisję, aż gmina wskaże mu tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 4 k.p.c.). Nie musi czekać, jeśli Ty, lokator albo ktoś trzeci wskaże pomieszczenie spełniające wymogi tymczasowego pomieszczenia: nadające się do zamieszkania, z dostępem do wody i toalety, z możliwością ogrzewania i co najmniej 5 m² powierzchni na osobę (art. 1046 § 5 k.p.c. i art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy). Gdy lokatorowi tymczasowe pomieszczenie nie przysługuje, np. przy eksmisji z powodu przemocy w rodzinie albo zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, komornik usuwa go do noclegowni lub schroniska wskazanego przez gminę (art. 1046 § 5¹ k.p.c. i art. 25d ustawy).

Ile trwa sprawa o eksmisję

Przepisy nie określają, jak długo sąd ma rozpoznawać sprawę o eksmisję. Na podstawie praktyki orientacyjne czasy wyglądają tak:

Czasy to nasze szacunki. Zależą przede wszystkim od obciążenia sądu, od tego, czy pozwani odbierają korespondencję, i od tego, czy sąd przyzna lokal socjalny. Dlatego pozew warto złożyć od razu po zakończeniu umowy, a przy kolejnym najemcy podpisać najem okazjonalny.

Odszkodowanie za zajmowanie lokalu po zakończeniu najmu

Od dnia, w którym umowa się skończyła, do dnia wyprowadzki lokator nie płaci już czynszu, tylko odszkodowanie. Co miesiąc powinien zapłacić tyle, ile wynosi czynsz, jaki mógłbyś uzyskać z najmu tego lokalu (art. 18 ust. 1 i 2 ustawy). Jeśli Twoja strata jest większa, np. przez zniszczenia, możesz żądać odszkodowania uzupełniającego.

Pieniędzy dochodzisz pozwem o zapłatę. Możesz dołączyć to żądanie do pozwu o eksmisję, ale od części pieniężnej zapłacisz osobną opłatę według ustawy o kosztach sądowych (art. 13):

Dlatego nasz wzór obejmuje tylko eksmisję. Wielu właścicieli dochodzi pieniędzy w osobnej sprawie, np. w elektronicznym postępowaniu upominawczym w e-Sądzie. Opłata wynosi tam czwartą część zwykłej (art. 19 ust. 2 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych), a nakaz zapłaty zapada bez rozprawy. Więcej o odzyskiwaniu należności piszemy w artykule o windykacji.

Z kaucji możesz potrącić zaległy czynsz i odszkodowanie. Resztę kaucji zwracasz w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 6 ust. 4 ustawy).

Eksmisja dorosłego dziecka, byłego partnera lub członka rodziny

Wzór nadaje się także wtedy, gdy w mieszkaniu została osoba bliska, która nie płaciła czynszu. Kluczowe jest ustalenie, na jakiej podstawie mieszkała.

• Dorosłe dziecko, rodzic, rodzeństwo. Zwykle mieszkają na podstawie użyczenia, czyli bezpłatnego używania za Twoją zgodą, więc są lokatorami. Najpierw wypowiedz użyczenie na piśmie i wyznacz rozsądny termin wyprowadzki, najlepiej w wezwaniu do opróżnienia lokalu. Sąd orzeknie wobec nich o lokalu socjalnym, ale nie musi go przyznać tylko dlatego, że np. są bezrobotni (art. 14 ust. 7 ustawy).
• Były partner, z którym nie masz ślubu. W praktyce zamieszkanie partnera w Twoim mieszkaniu traktuje się jak użyczenie. Po rozstaniu wypowiedz je na piśmie i wyznacz termin wyprowadzki, a dopiero potem złóż pozew. Jeśli mieszkanie jest waszą wspólną własnością, pozew o eksmisję nie jest właściwą drogą (zobacz punkt o współwłaścicielu).
• Małżonek. Dopóki trwa małżeństwo, małżonek ma prawo korzystać z mieszkania służącego zaspokajaniu potrzeb rodziny, także gdy jest ono Twoim majątkiem osobistym (art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Eksmisję małżonka orzeka sąd w wyroku rozwodowym, ale tylko wtedy, gdy rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 58 § 2 KRO). Po rozwodzie były małżonek traci prawo do korzystania z mieszkania, które należy tylko do Ciebie, i wtedy możesz go pozwać o eksmisję.
• Współwłaściciel. Współwłaściciela nie eksmitujesz pozwem z tego wzoru, bo ma własne prawo do korzystania z lokalu (art. 206 KC). Spory między współwłaścicielami rozwiązuje się inaczej: przez żądanie dopuszczenia do współposiadania, wynagrodzenie za korzystanie z lokalu ponad swój udział albo zniesienie współwłasności.
• Osoba ze służebnością mieszkania albo dożywociem. Ma prawo do lokalu wpisane w akcie notarialnym i nie da się jej eksmitować, dopóki to prawo trwa. Więcej w artykule o służebności mieszkania.

Przemoc domowa. Jeśli osoba, z którą mieszkasz, stosuje przemoc, nie musisz czekać na proces o eksmisję. Policja może wydać jej nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania, a sąd w postępowaniu nieprocesowym może zobowiązać ją do opuszczenia mieszkania. Nakaz policji wynika z art. 15aa ustawy o Policji. Wniosek do sądu składasz na urzędowym formularzu na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej, a sąd rozpoznaje go w ciągu miesiąca. W nagłej sytuacji dzwoń pod 112.

Czego nie robić: samowolna eksmisja

Wymiana zamków pod nieobecność lokatora, odcięcie prądu, wody lub ogrzewania, wyniesienie rzeczy na klatkę schodową: jeśli mają zmusić lokatora do wyprowadzki, są przestępstwem. Kto w tym celu uporczywie albo w sposób istotnie utrudniający korzystanie z mieszkania stosuje tzw. przemoc innego rodzaju, podlega karze do 3 lat pozbawienia wolności (art. 191 § 1a Kodeksu karnego). Wystarczy jedno takie działanie, jeśli istotnie utrudnia mieszkanie. Przepis chroni także lokatora, któremu umowa już wygasła. Samowola działa też przeciwko Tobie w sądzie: lokator może wystąpić o przywrócenie posiadania, a Twoja sprawa o eksmisję się wydłuży.

Najczęstsze błędy w pozwie o eksmisję

• Pozew złożony przed zakończeniem umowy. Sąd oddali powództwo, bo pozwany ma tytuł do lokalu.
• Wypowiedzenie z powodu zaległości bez uprzedzenia albo przed upływem dodatkowego miesiąca. Wypowiedzenie jest wadliwe, a umowa trwa.
• Wypowiedzenie e-mailem, SMS-em albo bez przyczyny. Jest nieważne (art. 11 ust. 1 ustawy).
• Pominięcie domowników. Sąd wezwie do ich wskazania, a sprawa się wydłuży. Pominięty domownik może też zablokować egzekucję.
• Nieprecyzyjny opis lokalu. Podaj adres, numer lokalu i numer księgi wieczystej, żeby komornik nie miał wątpliwości.
• Brak informacji o próbie polubownego rozwiązania sporu. To obowiązkowy element pozwu (art. 187 § 1 pkt 3 k.p.c.).
• Brak dowodów doręczenia pism. Bez potwierdzeń odbioru trudno wykazać, kiedy umowa się skończyła.
• Brak opłaty lub odpisów. Sąd wezwie do uzupełnienia, a jeśli nie zdążysz w terminie, zwróci pozew.
• Samowolne działania w czasie procesu. Wymiana zamków to przestępstwo i argument dla lokatora.

Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje pozew o eksmisję?

Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł, niezależnie od wartości mieszkania. Jeśli działa pełnomocnik, dochodzi 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa i jego wynagrodzenie. Przegrany zwraca koszty wygranemu, w tym koszty pełnomocnika, zwykle według stawki minimalnej (dla adwokata 480 zł). Za samą eksmisję komornik pobiera 1 500 zł, a jeśli musi usunąć opór lokatora, dodatkowo 1 000 zł.

Do jakiego sądu złożyć pozew o eksmisję?

Do sądu rejonowego, w którego okręgu leży mieszkanie, do wydziału cywilnego. Pozwani zwykle w nim mieszkają, więc to jednocześnie sąd ich miejsca zamieszkania. Sąd okręgowy byłby właściwy dopiero przy wartości przedmiotu sporu powyżej 100 000 zł, a w sprawach o eksmisję liczy się ją od czynszu za trzy miesiące, najwyżej za rok.

Czy wzór pozwu o eksmisję jest darmowy?

Tak. Pozew, przykład wypełnienia, uprzedzenie z wypowiedzeniem najmu i wezwanie do opróżnienia lokalu pobierzesz bezpłatnie i bez rejestracji, w formacie Word (DOCX) i PDF. Wzory mają charakter informacyjny i nie zastępują porady prawnej w nietypowej sytuacji.

Czy mogę złożyć pozew o eksmisję przez internet?

Nie. Osoba, która działa bez adwokata lub radcy prawnego, składa pozew o eksmisję na papierze: w biurze podawczym sądu albo listem poleconym. Dzień nadania w placówce Poczty Polskiej jest dniem wniesienia pozwu. E-Sąd przyjmuje tylko pozwy o zapłatę.

Kogo trzeba pozwać w sprawie o eksmisję?

Wszystkie osoby, które mieszkają w lokalu i mają się z niego wyprowadzić: najemcę, jego małżonka lub partnera, dorosłe dzieci i małoletnie dzieci reprezentowane przez rodziców. Jeśli kogoś pominiesz, sąd wezwie Cię do wskazania tej osoby.

Czy muszę wypowiedzieć umowę przed pozwem o eksmisję?

Tak, jeśli umowa jeszcze trwa. Sąd nakaże opróżnienie lokalu tylko osobie, która nie ma już do niego tytułu prawnego. Umowa na czas oznaczony kończy się sama z upływem terminu. Umowę na czas nieoznaczony wypowiadasz na piśmie, z podaniem przyczyny z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ile trwa sprawa o eksmisję?

Zwykle od kilku do kilkunastu miesięcy od złożenia pozwu do prawomocnego wyroku, zależnie od obciążenia sądu i tego, czy pozwani się bronią. Jeśli sąd przyzna lokal socjalny, eksmisja czeka dodatkowo na ofertę gminy, co w dużych miastach trwa miesiącami albo latami.

Czy można eksmitować lokatora zimą?

Wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Sam pozew możesz złożyć i sprawę prowadzić przez cały rok. Ochrona zimowa nie dotyczy najmu okazjonalnego ani eksmisji z powodu przemocy w rodzinie, rażącego naruszania porządku domowego lub zajęcia lokalu bez tytułu prawnego.

Czy sąd musi przyznać lokatorowi lokal socjalny?

Nie zawsze. Sąd orzeka o tym z urzędu, oceniając sytuację materialną i rodzinną każdego pozwanego. Obowiązek przyznania lokalu socjalnego m.in. kobietom w ciąży, dzieciom i bezrobotnym nie dotyczy lokatorów mieszkań prywatnych (art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów), ale sąd może im go przyznać, jeśli uzna to za uzasadnione.

Czy mogę eksmitować dorosłe dziecko z mieszkania?

Tak. Dorosłe dziecko, które mieszka w Twoim mieszkaniu za darmo, zwykle korzysta z niego na podstawie użyczenia. Najpierw wypowiedz użyczenie na piśmie i wyznacz termin wyprowadzki. Jeśli dziecko się nie wyprowadzi, złóż pozew o eksmisję. Sąd orzeknie też, czy przysługuje mu lokal socjalny.

Czy meldunek lokatora utrudnia eksmisję?

Nie. Zameldowanie służy tylko celom ewidencyjnym i nie daje prawa do lokalu. Sąd nakaże opróżnienie lokalu także osobie zameldowanej. Po wyprowadzce możesz złożyć w gminie wniosek o jej wymeldowanie.

Czy mogę dochodzić w tym samym pozwie zaległego czynszu?

Tak, ale od części pieniężnej zapłacisz dodatkową opłatę zależną od kwoty, np. 750 zł przy zaległości od 10 000 do 15 000 zł. Dlatego nasz wzór obejmuje tylko eksmisję. Wielu właścicieli dochodzi pieniędzy osobno, np. w e-Sądzie, gdzie opłata jest cztery razy niższa, albo potrąca zaległości z kaucji.

Co zrobić, żeby przy kolejnym najemcy uniknąć pozwu o eksmisję?

Zawrzyj umowę najmu okazjonalnego. Najemca podpisuje u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Taksa za takie oświadczenie wynosi w 2026 r. najwyżej 480,60 zł netto. Po zakończeniu umowy zamiast procesu wystarczy klauzula wykonalności, a lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny ani ochrona zimowa. Szczegóły w poradniku o najmie okazjonalnym u notariusza.

Podstawa prawna i źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, bez późniejszych zmian):
• art. 2 (definicja lokatora i właściciela),
• art. 6 (kaucja),
• art. 11 (wypowiedzenie przez właściciela),
• art. 13 (powództwo o eksmisję współlokatora),
• art. 14 (lokal socjalny, w tym ust. 7 o lokalach spoza publicznego zasobu),
• art. 15 (ustalenie osób, udział gminy, wyrok zaoczny),
• art. 16 i 17 (ochrona zimowa i wyjątki),
• art. 18 (odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego),
• art. 19a–19j (najem okazjonalny i instytucjonalny).
• Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468): art. 17 pkt 4 (właściwość sądu okręgowego), art. 23 i 23² (wartość przedmiotu sporu), art. 27 i 38 (właściwość miejscowa), art. 126, 128 i 187 (wymogi pozwu), art. 165 § 2 (nadanie pisma na poczcie), art. 208¹ (PESEL pozwanego), art. 333 § 1 pkt 3 i art. 339 (wyrok zaoczny), art. 791 (kogo obejmuje tytuł wykonawczy), art. 1046 (egzekucja opróżnienia lokalu).
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228): art. 13 (opłata od roszczeń pieniężnych), art. 19 ust. 2 pkt 2 (e-Sąd), art. 25b (uzasadnienie wyroku), art. 27 pkt 11 (opłata od pozwu o opróżnienie lokalu), art. 77a (klauzula wykonalności).
• Ustawa o kosztach komorniczych (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 377): art. 34 ust. 1 (opłata od opróżnienia lokalu mieszkalnego), art. 36 ust. 1 (usunięcie oporu dłużnika).
• Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795): art. 222 § 1 (roszczenie windykacyjne), art. 365¹ (wypowiedzenie zobowiązania bezterminowego), art. 673 § 3 (wypowiedzenie najmu na czas oznaczony), art. 675 (zwrot rzeczy po najmie), art. 710–719 (użyczenie).
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy: art. 28¹ (prawo małżonka do korzystania z mieszkania), art. 58 § 2 (eksmisja małżonka w wyroku rozwodowym).
• Kodeks karny: art. 191 § 1a (utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 215): § 7 pkt 1 (stawka minimalna w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego).
• Ustawa o Policji: art. 15aa (nakaz opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania); ustawa o przeciwdziałaniu przemocy domowej: art. 11a (zobowiązanie do opuszczenia mieszkania).
• Ustawa o opłacie skarbowej (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1154): 17 zł od pełnomocnictwa.
• Orzecznictwo Sądu Najwyższego:
• uchwała z 7.06.2006 r., III CZP 30/06 (wypowiedzenie najmu na czas oznaczony z powodu zaległości),
• uchwała z 21.12.2010 r., III CZP 109/10 (lokal socjalny dla członków rodziny),
• wyrok z 28.06.2005 r., I CK 14/05 (wypowiedzenie użyczenia na czas nieokreślony),
• wyrok z 23.10.2014 r., I CSK 728/13 (żądanie eksmisji jako czynność zachowawcza współwłaściciela).

Przy kolejnym najemcy chcesz uniknąć procesu? Zawrzyj najem okazjonalny i zapytaj kilka kancelarii notarialnych w Warszawie o koszt oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.