Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (PDF, Word)

Pobierz wzór umowy przedwstępnej

Gotowy szablon do samodzielnego wypełnienia. Wybierz format — PDF do druku albo Word (DOCX) do edycji na komputerze.

Co zawiera wzór

Pola na dane stron, opis nieruchomości i cenę
Zadatek i termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Oświadczenia sprzedającego i warunki zawieszające
Miejsce na podpisy obu stron

Wzór ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przy droższych nieruchomościach rozważ formę aktu notarialnego.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży (tzw. umowy przyrzeczonej). Reguluje ją art. 389 Kodeksu cywilnego. Przy zakupie mieszkania czy domu strony ustalają w niej najważniejsze warunki — cenę, termin i zakres transakcji — a finalny akt notarialny podpisują później, np. po uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Aby była ważna, musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej: oznaczenie nieruchomości, cenę oraz termin zawarcia umowy ostatecznej. Prawo nie narzuca jednej formy — możesz zawrzeć ją w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Ta różnica ma duże znaczenie dla Twojego bezpieczeństwa (piszemy o tym niżej). Szczegóły kosztów i procedury opisaliśmy w artykule umowa przedwstępna u notariusza — koszt, dokumenty i procedura.

Co musi zawierać umowa przedwstępna?

Te elementy znajdziesz w naszym wzorze. Im dokładniej je uzupełnisz, tym lepiej zabezpieczysz transakcję.

1. Dane stron

Imiona i nazwiska, numery PESEL, adresy oraz numery dokumentów tożsamości kupującego i sprzedającego.

2. Opis nieruchomości

Adres, numer księgi wieczystej (KW), powierzchnia, numer działki lub lokalu, piętro, liczba pokoi.

3. Cena i sposób płatności

Pełna cena sprzedaży oraz forma zapłaty — gotówka, przelew czy środki z kredytu hipotecznego.

4. Termin umowy przyrzeczonej

Konkretna data lub przedział czasowy zawarcia umowy ostatecznej, np. „do 30 września 2026 r.".

5. Zadatek lub zaliczka

Kwota, termin i sposób wpłaty. Zwyczajowo zadatek wynosi ok. 10% ceny sprzedaży.

6. Oświadczenia sprzedającego

Że nieruchomość jest wolna od obciążeń, nie toczy się egzekucja i nie ma osób zameldowanych.

7. Warunki zawieszające

Np. „pod warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego do dnia…" — zabezpieczenie na wypadek odmowy banku.

8. Koszty

Kto ponosi koszty notariusza, podatku PCC oraz opłat sądowych.

Forma: zwykła pisemna czy akt notarialny?

Wzór wypełnisz samodzielnie w formie pisemnej. Forma aktu notarialnego kosztuje więcej, ale daje znacznie silniejszą ochronę.

Cecha	Forma pisemna (cywilna)	Akt notarialny
Koszt	Bezpłatna (lub ~300–500 zł u prawnika)	Taksa notarialna + VAT + wypisy
Gdy druga strona się wycofa	Tylko odszkodowanie (poniesione koszty)	Możliwość żądania zawarcia umowy przez sąd
Wpis roszczenia do KW	Nie	Tak
Ochrona przed sprzedażą osobie trzeciej	Brak	Pełna (przez wpis do KW)
Bezpieczeństwo	Niższe	Znacznie wyższe

Więcej: umowa przedwstępna u notariusza — koszt i procedura

Zadatek a zaliczka — co wpisać do wzoru?

Zadatek

Zabezpiecza umowę (art. 394 KC). Jeśli kupujący się wycofa — sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli wycofa się sprzedający — zwraca jego dwukrotność. Rekomendowany przy nieruchomościach, zwykle ok. 10% ceny.

Zaliczka

To część ceny wpłacona z góry. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka podlega zwrotowi w całości — bez mechanizmu „kary" jak przy zadatku.

Ile zapłacisz u notariusza?

Oblicz koszt umowy przedwstępnej i opłaty notarialne w 30 sekund. Przy umowie przedwstępnej notariusz stosuje zwykle połowę maksymalnej taksy.

Oblicz koszt

Jak wypełnić wzór krok po kroku

1
Pobierz wzór — PDF do druku albo Word (DOCX) do edycji na komputerze.
2
Uzupełnij dane stron — kupującego i sprzedającego (PESEL, adresy, dokumenty).
3
Opisz nieruchomość — adres, numer księgi wieczystej i powierzchnię.
4
Wpisz cenę i zadatek — wraz ze sposobem i terminem płatności.
5
Określ termin zawarcia umowy przyrzeczonej — konkretną datę.
6
Dodaj warunki zawieszające (np. kredyt) oraz oświadczenia sprzedającego.
7
Podpiszcie umowę — opcjonalnie u notariusza, dla silniejszej ochrony.

Najczęstsze pytania

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Nie. Prawo nie wymaga formy notarialnej — umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest ważna także w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje jednak silniejszą ochronę: roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej.

Czy ten wzór umowy przedwstępnej jest darmowy?

Tak. Wzór pobierzesz bezpłatnie i bez rejestracji, w formacie PDF oraz Word (DOCX). Dokument ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Co musi zawierać umowa przedwstępna, żeby była ważna?

Przede wszystkim istotne postanowienia umowy przyrzeczonej: oznaczenie nieruchomości, cenę i termin zawarcia umowy ostatecznej. Bez nich umowa może być nieważna. Warto dodać też dane stron, zadatek, oświadczenia sprzedającego i warunki zawieszające.

Czym różni się zadatek od zaliczki?

Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego) zabezpiecza umowę: jeśli kupujący się wycofa, sprzedający go zatrzymuje, a jeśli wycofa się sprzedający — zwraca dwukrotność. Zaliczka to część ceny, którą zwraca się w całości, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.

Czy mogę wycofać się z umowy przedwstępnej?

Tak, ale z konsekwencjami. Przy zadatku tracisz wpłaconą kwotę (lub oddajesz jej dwukrotność, jeśli wycofuje się sprzedający). Przy formie notarialnej druga strona może dodatkowo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Jak długo ważna jest umowa przedwstępna?

Do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wpisanego w umowie. Jeśli terminu nie określono, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawnia się z upływem roku. Dlatego zawsze wpisuj konkretną datę.

Czy od umowy przedwstępnej płaci się podatek PCC?

Nie. Umowa przedwstępna — niezależnie od formy — nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. PCC (2% wartości nieruchomości na rynku wtórnym) płaci się dopiero przy umowie przyrzeczonej.

Kto ponosi koszty umowy przedwstępnej u notariusza?

Przepisy tego nie regulują. Zwyczajowo płaci kupujący, bo to on najbardziej korzysta z formy notarialnej, ale strony mogą podzielić koszty. Ile dokładnie zapłacisz, sprawdzisz w kalkulatorze taksy notarialnej.

Potrzebujesz notariusza do umowy przedwstępnej?

Porównaj kancelarie, sprawdź opinie i umów wizytę online. Za darmo.

Znajdź notariusza

Nota prawna: Wzór i treść strony mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. Choć dokładamy wszelkich starań, aby informacje były aktualne i rzetelne, nie gwarantujemy ich kompletności i dokładności.

Przepisy prawa i stawki mogą ulec zmianie, dlatego przy poważniejszych transakcjach zalecamy konsultację z notariuszem lub radcą prawnym. Ostatnia aktualizacja: Czerwiec 2026.