Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży (tzw. umowy przyrzeczonej). Reguluje ją art. 389 Kodeksu cywilnego. Przy zakupie mieszkania czy domu strony ustalają w niej najważniejsze warunki — cenę, termin i zakres transakcji — a finalny akt notarialny podpisują później, np. po uzyskaniu kredytu hipotecznego.
Aby była ważna, musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej: oznaczenie nieruchomości, cenę oraz termin zawarcia umowy ostatecznej. Prawo nie narzuca jednej formy — możesz zawrzeć ją w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Ta różnica ma duże znaczenie dla Twojego bezpieczeństwa (piszemy o tym niżej). Szczegóły kosztów i procedury opisaliśmy w artykule umowa przedwstępna u notariusza — koszt, dokumenty i procedura.
Co musi zawierać umowa przedwstępna?
Te elementy znajdziesz w naszym wzorze. Im dokładniej je uzupełnisz, tym lepiej zabezpieczysz transakcję.
-
Dane stron Imiona i nazwiska, numery PESEL, adresy oraz numery dokumentów tożsamości kupującego i sprzedającego.
-
Opis nieruchomości Adres, numer księgi wieczystej (KW), powierzchnia, numer działki lub lokalu, piętro, liczba pokoi.
-
Cena i sposób płatności Pełna cena sprzedaży oraz forma zapłaty — gotówka, przelew czy środki z kredytu hipotecznego.
-
Termin umowy przyrzeczonej Konkretna data lub przedział czasowy zawarcia umowy ostatecznej, np. „do 30 września 2026 r.”.
-
Zadatek lub zaliczka Kwota, termin i sposób wpłaty. Zwyczajowo zadatek wynosi ok. 10% ceny sprzedaży.
-
Oświadczenia sprzedającego Że nieruchomość jest wolna od obciążeń, nie toczy się egzekucja i nie ma osób zameldowanych.
-
Warunki zawieszające Np. „pod warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego do dnia…” — zabezpieczenie na wypadek odmowy banku.
-
Koszty Kto ponosi koszty notariusza, podatku PCC oraz opłat sądowych.
Zadatek a zaliczka — co wpisać do wzoru?
Obie kwoty wpłaca kupujący przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ale skutki są różne, gdy któraś ze stron się wycofa.
| Sytuacja | Zadatek (art. 394 KC) | Zaliczka |
|---|---|---|
| Kupujący się wycofa | Sprzedający może zatrzymać zadatek. | Zaliczka podlega zwrotowi. |
| Sprzedający się wycofa | Kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. | Zaliczka podlega zwrotowi w wysokości wpłaconej. |
| Umowa dochodzi do skutku | Zaliczany na poczet ceny. | Zaliczana na poczet ceny. |
| Typowa wysokość | Zwyczajowo ok. 10% ceny; przepisy nie określają limitu. | Dowolna, ustalana przez strony. |
Zadatek (art. 394 KC)
Zabezpiecza umowę (art. 394 KC). Jeśli kupujący się wycofa — sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli wycofa się sprzedający — zwraca jego dwukrotność. Rekomendowany przy nieruchomościach, zwykle ok. 10% ceny. Przy zawarciu umowy przyrzeczonej zaliczany na poczet ceny.
Zaliczka
To część ceny wpłacona z góry. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka podlega zwrotowi w całości — bez mechanizmu „kary” jak przy zadatku.
Forma pisemna czy akt notarialny?
Wzór wypełnisz samodzielnie w formie pisemnej. Forma aktu notarialnego kosztuje więcej, ale daje znacznie silniejszą ochronę.
Skutek słabszy
Gdy druga strona się wycofa, możesz żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyłeś na zawarcie umowy — nie możesz jednak wymusić sprzedaży.
Wystarczy wydrukowany i podpisany wzór.Skutek silniejszy
Możesz dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC), a roszczenie da się ujawnić w księdze wieczystej — chroni to przed sprzedażą komuś innemu.
Znajdź notariusza w swojej dzielnicy →| Cecha | Forma pisemna (cywilna) | Akt notarialny |
|---|---|---|
| Koszt | Forma pisemna: Bezpłatna (lub ~300–500 zł u prawnika) | Akt notarialny: Taksa notarialna + VAT + wypisy |
| Gdy druga strona się wycofa | Forma pisemna: Tylko odszkodowanie (poniesione koszty) | Akt notarialny: Możliwość żądania zawarcia umowy przez sąd |
| Wpis roszczenia do KW | Forma pisemna: Nie | Akt notarialny: Tak |
| Ochrona przed sprzedażą osobie trzeciej | Forma pisemna: Brak | Akt notarialny: Pełna (przez wpis do KW) |
| Bezpieczeństwo | Forma pisemna: Niższe | Akt notarialny: Znacznie wyższe |
Więcej: umowa przedwstępna u notariusza — koszt i procedura →
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości nieruchomości i jest ograniczone stawkami maksymalnymi z rozporządzenia o taksie notarialnej; do kwoty doliczany jest VAT 23% oraz koszt wypisów. Przy umowie przedwstępnej notariusz stosuje zwykle połowę maksymalnej taksy. Przy zwykłej formie pisemnej nie ponosisz kosztów notarialnych. Oblicz koszt umowy przedwstępnej i opłaty notarialne w 30 sekund.
Jak wypełnić wzór krok po kroku
- 1Pobierz wzór — PDF do druku albo Word (DOCX) do edycji na komputerze.
- 2Uzupełnij dane stron — kupującego i sprzedającego (PESEL, adresy, dokumenty).
- 3Opisz nieruchomość — adres, numer księgi wieczystej i powierzchnię.
- 4Wpisz cenę i zadatek — wraz ze sposobem i terminem płatności.
- 5Określ termin zawarcia umowy przyrzeczonej — konkretną datę.
- 6Dodaj warunki zawieszające (np. kredyt) oraz oświadczenia sprzedającego.
- 7Podpiszcie umowę — opcjonalnie u notariusza, dla silniejszej ochrony.
Najczęstsze pytania
Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?
Nie. Prawo nie wymaga formy notarialnej — umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest ważna także w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje jednak silniejszą ochronę: roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej.
Czy ten wzór umowy przedwstępnej jest darmowy?
Tak. Wzór pobierzesz bezpłatnie i bez rejestracji, w formacie PDF oraz Word (DOCX). Dokument ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Co musi zawierać umowa przedwstępna, żeby była ważna?
Przede wszystkim istotne postanowienia umowy przyrzeczonej: oznaczenie nieruchomości, cenę i termin zawarcia umowy ostatecznej. Bez nich umowa może być nieważna. Warto dodać też dane stron, zadatek, oświadczenia sprzedającego i warunki zawieszające.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego) zabezpiecza umowę: jeśli kupujący się wycofa, sprzedający go zatrzymuje, a jeśli wycofa się sprzedający — zwraca dwukrotność. Zaliczka to część ceny, którą zwraca się w całości, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.
Czy mogę wycofać się z umowy przedwstępnej?
Tak, ale z konsekwencjami. Przy zadatku tracisz wpłaconą kwotę (lub oddajesz jej dwukrotność, jeśli wycofuje się sprzedający). Przy formie notarialnej druga strona może dodatkowo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Jak długo ważna jest umowa przedwstępna?
Do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wpisanego w umowie. Jeśli terminu nie określono, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawnia się z upływem roku. Dlatego zawsze wpisuj konkretną datę.
Czy od umowy przedwstępnej płaci się podatek PCC?
Nie. Umowa przedwstępna — niezależnie od formy — nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. PCC (2% wartości nieruchomości na rynku wtórnym) płaci się dopiero przy umowie przyrzeczonej.
Kto ponosi koszty umowy przedwstępnej u notariusza?
Przepisy tego nie regulują. Zwyczajowo płaci kupujący, bo to on najbardziej korzysta z formy notarialnej, ale strony mogą podzielić koszty. Ile dokładnie zapłacisz, sprawdzisz w kalkulatorze taksy notarialnej Notalot.pl.
Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?
Tak. Zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej; zakres roszczeń przy wycofaniu się zależy od formy, w jakiej ją zawarto.
Czy wzór nadaje się do mieszkania z rynku pierwotnego?
Przy zakupie od dewelopera stosuje się umowę deweloperską lub rezerwacyjną na zasadach ustawy deweloperskiej. Ten wzór dotyczy rynku wtórnego.
Wzór ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przy droższych nieruchomościach rozważ formę aktu notarialnego.
Nota prawna: Wzór i treść strony mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. Choć dokładamy wszelkich starań, aby informacje były aktualne i rzetelne, nie gwarantujemy ich kompletności i dokładności.
Przepisy prawa i stawki mogą ulec zmianie, dlatego przy poważniejszych transakcjach zalecamy konsultację z notariuszem lub radcą prawnym. Ostatnia aktualizacja: październik 2026.