Wzór umowy dzierżawy nieruchomości do pobrania: grunt rolny, działka, budynek (Word i PDF)

Umowa dzierżawy w skrócie

Umowa dzierżawy to umowa, w której wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzecz, najczęściej pole, łąkę, działkę albo budynek, do używania i pobierania z niej pożytków, np. plonów. Dzierżawca płaci za to czynsz (art. 693 Kodeksu cywilnego). Na górze strony pobierzesz bezpłatny wzór umowy i trzy pisma, które się do niej przydają. Oto najważniejsze zasady według stanu prawnego na 22 września 2026 r.:

• Forma. Notariusz nie jest potrzebny. Umowę na dłużej niż rok trzeba jednak spisać, bo bez pisma uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w zw. z art. 694 KC).
• Czas trwania. Najwyżej 30 lat. Dłuższa umowa po 30 latach staje się bezterminowa (art. 695 KC).
• Czynsz może być w pieniądzu, w zbożu albo w części plonów. Jeśli umowa nie określa terminu, płaci się go z dołu, w terminie zwyczajowym, a bez takiego zwyczaju co pół roku (art. 693 § 2 i art. 699 KC).
• Wypowiedzenie. Umowę na czas oznaczony wypowiesz tylko w wypadkach wpisanych do umowy. Bezterminową dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną na 6 miesięcy przed końcem roku dzierżawnego, chyba że umówicie się inaczej (art. 704 KC).
• Zaległy czynsz. Po dwóch niezapłaconych okresach (przy czynszu rocznym po ponad 3 miesiącach zwłoki) można wypowiedzieć umowę bez terminu, ale dopiero po pisemnym wezwaniu z dodatkowymi 3 miesiącami na zapłatę (art. 703 KC).
• Data pewna. Poświadczenie daty u notariusza kosztuje najwyżej 6 zł netto za stronę. Chroni dzierżawcę, gdy właściciel sprzeda grunt, a przy ziemi rolnej po 3 latach daje rolnikowi prawo pierwokupu.
• Podatki. Czynsz za ziemię rolną wydzierżawioną na cele rolnicze nie podlega podatkowi dochodowemu. Od innej dzierżawy prywatnej płaci się ryczałt: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Podatek rolny płaci zwykle właściciel, a umowa dzierżawy nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
• Pułapki. Nieruchomość rolną kupioną w ciągu ostatnich 5 lat zwykle wydzierżawisz dopiero za zgodą KOWR, a bez niej umowa jest nieważna. Przy majątku wspólnym potrzebna jest zgoda małżonka.

Co zawiera wzór umowy dzierżawy do pobrania

Wzór przygotowaliśmy dla najczęstszych sytuacji: rolnik dzierżawi pole od sąsiada albo od spadkobierców, właściciel oddaje działkę pod ogród, pasiekę albo plac, firma bierze w dzierżawę teren lub budynek. Pobierzesz go bez rejestracji i bez podawania e-maila, w formacie Word do edycji i PDF do druku. Każdy dokument kończy się stroną wskazówek, której nie podpisuje się ani nie wysyła.

W pliku Word pola wyboru ☐ zaznaczysz kliknięciem, a niepotrzebne warianty usuniesz. Plik PDF wydrukujesz i wypełnisz długopisem.

Jak skorzystać ze wzoru w czterech krokach:

1. Zbierz dane nieruchomości. Numer księgi wieczystej, obręb, numery działek, powierzchnię i klasy gleb znajdziesz w wypisie z rejestru gruntów ze starostwa albo na Geoportalu. Treść księgi sprawdzisz bezpłatnie w przeglądarce ksiąg wieczystych.
2. Wypełnij umowę. Zaznacz warianty: czas oznaczony albo nieoznaczony, rodzaj czynszu, rozliczenie podatków i nakładów. Przy dzierżawie gruntu rolnego wypełnij § 10, w innym przypadku wpisz „nie dotyczy”.
3. Spiszcie protokół. W dniu wydania gruntu obejdźcie go razem, sprawdźcie granice, zróbcie zdjęcia i opiszcie stan upraw, rowów i budynków.
4. Podpiszcie dwa egzemplarze. Jeśli umowa ma trwać latami, poświadczcie jej datę u notariusza. Wyjaśniamy niżej, dlaczego warto.

Dzierżawa czy najem: którą umowę wybrać?

Najem daje prawo tylko do używania rzeczy. Dzierżawa pozwala dodatkowo pobierać z niej pożytki: naturalne, jak zboże, siano, owoce czy drewno, i cywilne, jak czynsz od poddzierżawcy, jeśli właściciel się na to zgodzi. Dlatego pole, sad, łąka, staw rybny czy całe gospodarstwo to typowe przedmioty dzierżawy, a mieszkanie czy garaż to przedmioty najmu. O tym, jaką umowę zawarliście, decyduje jej treść, a nie tytuł na pierwszej stronie (art. 65 § 2 KC).

Dzierżawę łatwo pomylić z dwiema innymi umowami. Użyczenie jest bezpłatne (art. 710 KC), więc np. rodzice oddający synowi pole bez czynszu zawierają użyczenie, nie dzierżawę. Użytkowanie to z kolei ograniczone prawo rzeczowe, a nie umowa zobowiązująca. Na nieruchomości ustanawia się je aktem notarialnym i działa wobec każdego kolejnego właściciela. Odpłatne użytkowanie podlega też podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Więcej o nim w artykule o użytkowaniu u notariusza.

Czy umowa dzierżawy musi być u notariusza?

Nie. Przepisy nie wymagają aktu notarialnego ani poświadczonych podpisów, więc strony podpisują umowę dzierżawy same. Umowa ustna też jest ważna, ale na dłużej niż rok staje się wtedy umową na czas nieoznaczony (art. 660 w zw. z art. 694 KC), a w sporze trudno udowodnić, co ustaliliście. Formę pisemną zachowacie przez własnoręczne podpisy albo kwalifikowane podpisy elektroniczne (art. 78 i 78¹ KC). Wymiana skanów przez e-mail to tylko forma dokumentowa.

Notariusz przydaje się jednak w trzech sytuacjach.

Data pewna: najtańsze zabezpieczenie dzierżawcy

Data pewna to data czynności, która jest skuteczna także wobec osób spoza umowy (art. 81 KC). Umowa ma ją m.in. od dnia, w którym notariusz albo urząd umieścił na niej wzmiankę, albo od dnia opatrzenia jej kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu. Po co to dzierżawcy?

• Sprzedaż gruntu w trakcie dzierżawy. Kupujący wstępuje w umowę na miejsce sprzedającego, ale może ją wypowiedzieć w terminach ustawowych. Nie może tego zrobić, jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a grunt został już dzierżawcy wydany (art. 678 w zw. z art. 694 KC).
• Prawo pierwokupu. Dzierżawca gruntu rolnego może kupić go przed innymi dopiero wtedy, gdy umowa ma datę pewną i jest wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty (art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Szczegóły niżej.

Najprostszy sposób to poświadczenie czasu okazania dokumentu u notariusza. Kosztuje najwyżej 6 zł netto za stronę (§ 13 pkt 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej), więc za 8-stronicową umowę zapłacisz nie więcej niż 48 zł netto, czyli 59,04 zł z VAT. Datę pewną daje też notarialne poświadczenie podpisów. Przy umowie o określonej wartości kosztuje ono 1/10 taksy za akt notarialny, najwyżej 300 zł netto za podpis (§ 13 pkt 1 lit. a). Opisujemy je w artykule o poświadczeniu podpisu.

Wpis dzierżawy do księgi wieczystej

Prawo dzierżawy można ujawnić w dziale III księgi wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Po wpisie działa ono także wobec osób, które później nabędą prawa do nieruchomości przez czynność prawną, np. kupującego albo banku z hipoteką (art. 17). Do wniosku trzeba dołączyć umowę z notarialnie poświadczonym podpisem właściciela (art. 31 ust. 1 i art. 32 ust. 2). Opłata sądowa wynosi 150 zł (art. 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Z wpisu korzystają głównie inwestorzy przy wieloletnich umowach, np. pod farmy fotowoltaiczne. Więcej o działach księgi przeczytasz w artykule o księdze wieczystej.

Umowa w formie aktu notarialnego

Akt notarialny jest potrzebny rzadko, np. gdy wydzierżawiający chce, żeby dzierżawca poddał się w nim egzekucji co do zapłaty czynszu albo wydania nieruchomości po zakończeniu umowy (art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego). Wtedy w razie sporu wystarczy nadać aktowi klauzulę wykonalności, bez procesu. Taksę liczy się od sumy czynszu za cały czas trwania umowy, a przy umowie bezterminowej od czynszu za 10 lat (§ 2 ust. 3 pkt 7 rozporządzenia). Przy czynszu 12 000 zł rocznie przez 10 lat wartość wynosi 120 000 zł, a maksymalna taksa 1 250 zł netto. Kwotę dla swojej umowy sprawdzisz w kalkulatorze taksy notarialnej, a o notarialnej dzierżawie piszemy w artykule dzierżawa u notariusza.

Wzór umowy dzierżawy krok po kroku: co wpisać w każdym paragrafie

§ 1 Przedmiot dzierżawy: jak opisać grunt i budynki

Wpisz numer księgi wieczystej i tabelę działek: obręb, numer działki, powierzchnię dzierżawy i symbol użytku z klasą gleby, np. RIIIa (grunt orny klasy IIIa) albo ŁIV (łąka klasy IV). Przepisz je z wypisu z rejestru gruntów, a nie z pamięci. Klasa gleby wpływa m.in. na podatek rolny i na to, czy grunt wolno przeznaczyć na inny cel. Jeśli dzierżawisz tylko część działki, zaznacz ją na mapie i dołącz jako załącznik nr 2. Budynki, wiaty, studnie i maszyny wymień osobno. Ich stan opiszecie w protokole.

§ 2 Cel dzierżawy i zasady prawidłowej gospodarki

Dzierżawca musi korzystać z gruntu zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmienić jego przeznaczenia bez zgody właściciela (art. 696 KC). Dlatego cel dzierżawy warto wpisać konkretnie. Dzierżawca, który wziął łąkę pod wypas, nie może bez zgody zrobić z niej placu składowego ani obsadzić jej choinkami. W ust. 3 dzierżawca potwierdza, że zna granice działki, dojazd i jej przeznaczenie w planie miejscowym. To ważne przy dzierżawie pod działalność gospodarczą.

§ 3 Oświadczenia: kto może wydzierżawić i czyja zgoda jest potrzebna

Zakaz z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) zaskakuje wielu właścicieli. Kto kupił nieruchomość rolną, musi przez 5 lat prowadzić na niej gospodarstwo, a osoba fizyczna robi to osobiście. W tym czasie nie wolno jej zbyć ani oddać w posiadanie, czyli także wydzierżawić. Zgodę wydaje decyzją Dyrektor Generalny KOWR w uzasadnionych przypadkach. Zakaz nie dotyczy m.in. nieruchomości odziedziczonej, nabytej od osoby bliskiej, zasiedzianej ani działki poniżej 1 ha położonej w granicach miasta (art. 2b ust. 4). Cała ustawa nie obejmuje nieruchomości, na których użytki rolne zajmują mniej niż 0,3 ha (art. 1a).

§ 4 Czas trwania i rok dzierżawny

Wybierz czas oznaczony albo nieoznaczony. Różnice omawiamy w części o czasie określonym i nieokreślonym. Wpisz też, kiedy zaczyna się rok dzierżawny. Kodeks cywilny posługuje się tym pojęciem przy wypowiedzeniu i czynszu, ale go nie definiuje. W rolnictwie często przyjmuje się rok od 1 października do 30 września, bo obejmuje pełny cykl od siewu zbóż ozimych do żniw.

Jeśli po upływie umowy na czas oznaczony dzierżawca nadal uprawia grunt, a właściciel się temu nie sprzeciwia, w razie wątpliwości umowa przedłuża się na czas nieoznaczony (art. 674 w zw. z art. 694 KC). Jeśli tego nie chcesz, po zakończeniu umowy odbierz grunt protokołem albo podpiszcie nową umowę.

§ 5 Czynsz dzierżawny: pieniądze, pszenica czy część plonów

Kodeks pozwala określić czynsz w pieniądzu, w innych świadczeniach albo w ułamkowej części pożytków (art. 693 § 2 KC). Wzór daje trzy warianty:

• kwota pieniężna rocznie albo miesięcznie, najlepiej z waloryzacją o inflację,
• równowartość decyton pszenicy za hektar, przeliczana według ceny ogłaszanej przez GUS. Taki czynsz sam dostosowuje się do cen zboża i jest popularny przy ziemi rolnej,
• czynsz w naturze, np. określona ilość zboża albo część zbiorów.

Jeśli nie wpiszecie terminu, czynsz jest płatny z dołu, w terminie zwyczajowo przyjętym, a bez zwyczaju co pół roku (art. 699 KC). Przy ziemi rolnej wygodnie jest płacić raz w roku, po żniwach. Gdy dzierżawa kończy się w trakcie roku dzierżawnego, czynsz należy się w takiej części, w jakiej pożytki, które dzierżawca pobrał albo mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku (art. 707 KC). Rok bez plonów nie jest więc rokiem bez czynszu.

Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu, jeśli bez jego winy i z przyczyn niedotyczących go osobiście zwykły przychód z dzierżawy znacznie spadł, np. po powodzi albo gradobiciu (art. 700 KC). To uprawnienie przysługuje z mocy ustawy, więc nie trzeba go wpisywać do umowy.

W ust. 5 ustalacie, co dzierżawca płaci poza czynszem, np. zwrot podatku rolnego albo media. Podatnikiem wobec gminy pozostaje ten, kogo wskazują przepisy, zwykle właściciel. Umowa tego nie zmieni (art. 7 § 1 Ordynacji podatkowej). Może jednak przewidzieć, że dzierżawca zwraca właścicielowi zapłaconą kwotę. Ten zwrot zabezpiecza ustawowe prawo zastawu na rzeczach dzierżawcy (art. 702 KC).

§ 6 Kaucja

Kaucja przy dzierżawie jest dobrowolna, a limity z ustawy o ochronie praw lokatorów jej nie dotyczą, więc wysokość i termin zwrotu ustalacie sami. Przy ziemi rolnej bierze się ją rzadko, częściej przy dzierżawie budynków i placów pod działalność.

§ 7–8 Obowiązki stron: naprawy, gospodarka, poddzierżawa

Na dzierżawcy ciąży więcej niż na najemcy. Dokonuje wszystkich napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym (art. 697 KC), a nie tylko drobnych. Wzór pozwala przerzucić na właściciela wybrane, kosztowne naprawy, np. dachu czy konstrukcji budynku. Przy gruntach rolnych dzierżawca dba też o rowy i drenaż.

Bez zgody właściciela dzierżawca nie może poddzierżawić gruntu ani oddać go innej osobie do bezpłatnego używania. Jeśli to zrobi, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów (art. 698 KC). Wzór dodaje do tego zakaz budowania, sadzenia upraw wieloletnich i siania upraw, których zbiór przypadnie po zakończeniu umowy.

§ 9 Ulepszenia i nakłady

Jeśli umowa nie mówi inaczej, właściciel może po zakończeniu dzierżawy albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości z chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 w zw. z art. 694 KC). Wzór pozwala wybrać to rozwiązanie, przejęcie ulepszeń bez zapłaty albo obowiązek ich usunięcia przez dzierżawcę. Ten ostatni wariant jest typowy przy dzierżawie pod działalność.

Pisemna zgoda na budowę w ust. 1 daje dzierżawcy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, potrzebne do pozwolenia na budowę albo zgłoszenia (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego). Uważaj na terminy: roszczenia właściciela o naprawienie szkody i roszczenia dzierżawcy o zwrot nakładów przedawniają się już po roku od zwrotu gruntu (art. 677 w zw. z art. 694 KC).

§ 10 Postanowienia dotyczące gruntów rolnych

Ten paragraf wypełniasz tylko przy ziemi rolnej. Ustala, od którego roku dzierżawca składa wniosek o płatności, co z wieloletnimi zobowiązaniami właściciela wobec ARiMR, czy umowa służy uzyskaniu pełnej renty rolniczej i w jakim stanie grunt wróci po żniwach. Przypomina też o prawie pierwokupu dzierżawcy. Każdą z tych spraw omawiamy w części o dzierżawie gruntu rolnego.

Przy zwrocie gruntu obowiązuje też art. 706 KC. Dzierżawca, który zostawia na polu zasiewy wykonane zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, może żądać zwrotu nakładów na nie, o ile sam na początku dzierżawy nie dostał pola obsianego.

§ 11 Rozwiązanie umowy

To najważniejszy paragraf dla obu stron. Przy umowie na czas oznaczony tylko wpisane tu wypadki pozwalają zakończyć ją przed terminem (art. 673 § 3 w zw. z art. 694 KC). Wzór powtarza ustawowe podstawy wypowiedzenia bez terminu i zostawia miejsce na własne, np. przeznaczenie działki pod zabudowę albo chorobę dzierżawcy. Szczegóły w części o wypowiedzeniu umowy dzierżawy.

§ 12–13 Zwrot przedmiotu dzierżawy i postanowienia końcowe

Dzierżawca zwraca grunt w takim stanie, w jakim powinien się on znajdować przy prawidłowym wykonywaniu dzierżawy (art. 705 KC). Wzór ustala też wynagrodzenie za każdy miesiąc zwłoki z oddaniem gruntu. W postanowieniach końcowych zaznaczasz, czy poświadczycie datę umowy i czy właściciel zgadza się na wpis dzierżawy do księgi wieczystej. Pod podpisami jest miejsce na zgodę małżonka i pokwitowanie kaucji.

Przykład wypełnionej umowy dzierżawy gruntu rolnego

Pani Halina mieszka w Warszawie. Po ojcu odziedziczyła 8,40 ha gruntów ornych pod Grójcem. Sama nie będzie ich uprawiać, więc wydzierżawia je sąsiadowi, panu Tomaszowi, który prowadzi 60-hektarowe gospodarstwo rodzinne. Pan Tomasz chce uprawiać pole co najmniej 10 lat, pobierać dopłaty i mieć szansę kupić ziemię, gdyby pani Halina zdecydowała się ją sprzedać. Dane są fikcyjne.

Tak brzmi uzupełniony § 5 ust. 1 i 2:

1. Dzierżawca będzie płacił czynsz dzierżawny w pieniądzu, w kwocie równej wartości 20 decyton (dt) pszenicy za 1 ha rocznie, obliczonej według średniej krajowej ceny skupu pszenicy ogłaszanej przez Prezesa GUS na półrocze, w którym przypada termin płatności.

2. Czynsz płatny jest z dołu, jednorazowo za każdy rok dzierżawny, do dnia 15 listopada następującego po jego zakończeniu, przelewem na rachunek nr 00 0000 0000 0000 0000 0000 0000. Za dzień zapłaty uważa się dzień uznania rachunku Wydzierżawiającego.

Ile to pieniędzy? Za 8,40 ha należy się 168 dt pszenicy. Przy cenie ogłoszonej przez GUS na drugie półrocze 2026 r. (81,73 zł za 1 dt) czynsz wyniósłby 13 730,64 zł rocznie, czyli ok. 1 635 zł za hektar. Pani Halina nie zapłaci od niego podatku dochodowego, bo wydzierżawia grunty gospodarstwa rolnego na cele rolnicze. Nie zapłaci też VAT, bo dzierżawa gruntów na cele rolnicze jest z niego zwolniona. Poświadczenie daty 8-stronicowej umowy u warszawskiego notariusza kosztuje najwyżej 59,04 zł z VAT.

Umowa dzierżawy na czas określony czy nieokreślony?

Przepisy mówią o czasie „oznaczonym” i „nieoznaczonym”, w praktyce o określonym i nieokreślonym. Różnice są spore:

Dla dzierżawcy rolnego zwykle lepsza jest umowa na czas oznaczony, np. na 5 albo 10 lat, z datą pewną. Chroni przed wypowiedzeniem, gdy właściciel sprzeda grunt, i otwiera drogę do prawa pierwokupu. Właściciel, który nie wyklucza sprzedaży albo budowy, powinien w § 11 ust. 5 wpisać wypadki, w których może zakończyć umowę wcześniej, np. przeznaczenie działki w planie miejscowym na cele nierolnicze.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy: terminy i przyczyny

Ustawowe podstawy wypowiedzenia bez terminu obowiązują także przy umowie na czas oznaczony. Wzór powtarza je w § 11, żeby żadna ze stron nie miała wątpliwości.

Zaległy czynsz: jak skutecznie wypowiedzieć dzierżawę

Art. 703 KC wymaga trzech kroków, a pominięcie któregokolwiek sprawia, że wypowiedzenie jest bezskuteczne:

1. Zaległość. Dzierżawca spóźnia się z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Przy czynszu płatnym raz w roku wystarczy zwłoka dłuższa niż trzy miesiące.
2. Wezwanie z uprzedzeniem. Wydzierżawiający na piśmie uprzedza dzierżawcę o zamiarze wypowiedzenia i daje mu dodatkowe trzy miesiące na zapłatę zaległego czynszu. Służy do tego nasz wzór wezwania.
3. Wypowiedzenie. Jeśli dzierżawca nie zapłaci w dodatkowym terminie, wydzierżawiający wypowiada umowę bez zachowania terminu, na piśmie, powołując się na wcześniejsze wezwanie.

Oba pisma doręcz listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście za pokwitowaniem. Oświadczenie działa od chwili, w której adresat mógł się z nim zapoznać (art. 61 KC). Pamiętaj też o przedawnieniu. Czynsz przedawnia się po 3 latach, z końcem roku kalendarzowego (art. 118 KC), a samo wezwanie nie przerywa biegu przedawnienia.

Co, jeśli dzierżawca nie oddaje gruntu?

Po zakończeniu umowy właściciel nie może odebrać gruntu na własną rękę, np. zaorując zasiewy dzierżawcy albo zamykając dojazd. Drogą jest pozew o wydanie nieruchomości, a potem egzekucja komornicza. Za czas zwłoki należy się wynagrodzenie za korzystanie z gruntu bez tytułu prawnego. Wzór ustala je z góry na poziomie dotychczasowego czynszu. Szybszą drogę daje tylko akt notarialny z poddaniem się egzekucji, o którym piszemy wyżej.

Czynsz dzierżawny: ile za hektar w 2026 roku?

Wysokość czynszu ustalacie swobodnie. Punktem odniesienia są trzy źródła danych:

• Rynek prywatny. Według danych GUS przytaczanych w marcu 2026 r. przez portal agrofakt.pl przeciętny roczny czynsz za hektar gruntów ornych wynosił 1 771 zł, a za hektar wszystkich użytków rolnych 1 750 zł. Najtaniej dzierżawi się ziemię w województwie podlaskim (1 101 zł), najdrożej w kujawsko-pomorskim (2 469 zł).
• Dzierżawa od KOWR. Na umowach zawartych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w I kwartale 2026 r. średni czynsz wyniósł 13,0 dt pszenicy za hektar. Najwyższy był w województwach kujawsko-pomorskim (37,8 dt) i mazowieckim (33,4 dt). Chodzi o 1 041 umów na 15 913 ha.
• Cena pszenicy. Do przeliczania czynszu KOWR Prezes GUS ogłasza co pół roku średnią krajową cenę skupu pszenicy z 11 poprzednich kwartałów. Na pierwsze półrocze 2026 r. wyniosła ona 84,45 zł za 1 dt, a na drugie 81,73 zł. Z tych obwieszczeń mogą korzystać także strony prywatnej umowy.

Na konkretną stawkę wpływają klasa gleby, położenie i dojazd, wielkość i kształt działek, stan melioracji, długość umowy i popyt ze strony okolicznych gospodarstw. Wydzierżawiający powinien też pamiętać, że dopłaty z ARiMR dostaje dzierżawca, więc rynkowy czynsz zwykle je uwzględnia.

Umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne to osobny rynek. Według farmer.pl inwestorzy oferowali w 2025 r. nawet do 25 000 zł za hektar rocznie. To stawki z ofert, a nie średnie z zawartych umów.

Dzierżawa gruntu rolnego: dopłaty, KRUS i prawo pierwokupu

Przy ziemi rolnej umowa dzierżawy wpływa na dopłaty, świadczenia z KRUS, podatek rolny i to, kto będzie mógł kupić grunt. Dlatego wzór ma osobny § 10 dla gruntów rolnych.

Kto dostaje dopłaty bezpośrednie

Płatności przysługują do gruntu, który 31 maja roku złożenia wniosku jest w posiadaniu rolnika na podstawie tytułu prawnego (art. 22 ustawy o Planie Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej). Gdy grunt ma jednocześnie właściciela i dzierżawcę, pomoc otrzymuje dzierżawca jako posiadacz zależny (art. 23 ust. 1). Właściciel, który wydzierżawił pole, nie powinien więc składać do niego wniosku.

ARiMR uznaje każdą formę tytułu prawnego, także ustną umowę dzierżawy. Jeśli jednak tę samą działkę zadeklarują dwie osoby, agencja wzywa je do wyjaśnień, zwykle z 7-dniowym terminem. Wtedy pisemna umowa z datą najszybciej rozstrzyga, kto naprawdę uprawia pole. W § 10 ust. 1 wzoru wpisujesz, od którego roku wnioski składa dzierżawca.

Sprawdź też, czy grunty nie są objęte wieloletnim zobowiązaniem właściciela, np. rolno-środowiskowo-klimatycznym, ekologicznym albo zalesieniowym. Oddanie takiego gruntu w dzierżawę może wymagać przejęcia zobowiązania przez dzierżawcę albo oznaczać zwrot części pomocy. Warunki ustal w ARiMR przed podpisaniem umowy i wpisz je w § 10 ust. 2.

Dzierżawa a renta i emerytura rolnicza

Od 15 czerwca 2022 r. emeryt rolniczy dostaje pełną emeryturę także wtedy, gdy dalej prowadzi gospodarstwo. Dla emeryta dzierżawa nie jest już warunkiem wypłaty, choć wiele poradników nadal tak pisze.

Inaczej jest z rentą rolniczą. Jej część uzupełniającą KRUS zawiesza, jeśli rencista prowadzi działalność rolniczą (art. 28 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników). Rencista, który wydzierżawił grunty, nie prowadzi tej działalności, jeśli:

1. umowa jest zawarta na piśmie,
2. przy rencie stałej trwa co najmniej 10 lat, a przy rencie okresowej obejmuje okres wskazany w decyzji Prezesa KRUS,
3. zawarcie umowy potwierdził wójt (burmistrz) gminy, w której leżą grunty,
4. dzierżawcą nie jest małżonek rencisty, osoba prowadząca z nim wspólne gospodarstwo domowe ani małżonek takiej osoby (art. 28 ust. 4 pkt 1).

Dzierżawcą może być więc np. dorosłe dziecko, które mieszka osobno i prowadzi własne gospodarstwo. Takiej umowie odpowiada § 10 ust. 3 wzoru. Przy umowie zawartej zgodnie z przepisami o ubezpieczeniu społecznym rolników podatnikiem podatku rolnego od wydzierżawionych gruntów staje się dzierżawca (art. 3 ust. 3 ustawy o podatku rolnym).

Prawo pierwokupu dzierżawcy

Jeśli właściciel sprzedaje nieruchomość rolną, prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje jej dzierżawcy, gdy spełnione są łącznie trzy warunki (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.):

1. umowa dzierżawy jest zawarta na piśmie i ma datę pewną,
2. była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od daty pewnej,
3. dzierżawiona nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy, czyli gospodarstwa prowadzonego przez rolnika indywidualnego, o powierzchni użytków rolnych nie większej niż 300 ha (art. 5 u.k.u.r.).

Prawo pierwokupu dzierżawcy ma pierwszeństwo przed prawem Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. KOWR może skorzystać z pierwokupu dopiero wtedy, gdy dzierżawca nie ma tego prawa albo z niego nie skorzysta (art. 3 ust. 4). Pierwokup nie działa m.in. przy sprzedaży osobie bliskiej sprzedającego (art. 3 ust. 5). W pozostałych przypadkach sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 KC). Notariusz sporządza więc najpierw umowę pod warunkiem, że dzierżawca nie skorzysta z pierwokupu. Sprzedający zawiadamia dzierżawcę o jej treści, a ten ma miesiąc na decyzję (art. 598 KC). Przebieg takiej sprzedaży opisujemy w artykule o akcie notarialnym przy zakupie działki.

Warunek daty pewnej łatwo przeoczyć. Umowa podpisana w domu, bez notariusza, nie daje pierwokupu nawet po 20 latach dzierżawy. Trzyletni okres biegnie dopiero od dnia, w którym umowa uzyskała datę pewną.

Podatki przy dzierżawie w 2026 roku

Podatek dochodowy od czynszu

Dzierżawa jest odrębnym źródłem przychodu, tak jak najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Osoba, która wydzierżawia nieruchomość poza działalnością gospodarczą, płaci od czynszu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Kosztów nie odlicza się. Ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca, a zeznanie PIT-28 składa od 15 lutego do 30 kwietnia (podatki.gov.pl). Szczegóły, np. próg 200 000 zł dla małżonków, opisujemy w artykule o podatku od wynajmu mieszkania.

Ważny wyjątek dotyczy ziemi rolnej. Ustawa o PIT wymienia dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników tylko wtedy, gdy służy ona celom nierolniczym albo działom specjalnym produkcji rolnej. Czynsz za grunty gospodarstwa rolnego, czyli o łącznej powierzchni ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, wydzierżawione na cele rolnicze, w ogóle nie podlega podatkowi dochodowemu. Tak konsekwentnie przyjmuje Krajowa Informacja Skarbowa, np. w interpretacji z 31 lipca 2025 r. (0115-KDIT1.4011.479.2025.1.JG), o której pisał portal prawo.pl. Ryczałt płacisz natomiast, gdy wydzierżawiasz działkę rolną do 1 ha albo grunt pod fotowoltaikę, parking, skład czy reklamę.

Podatek rolny i podatek od nieruchomości

Podatnikiem podatku rolnego i podatku od nieruchomości jest co do zasady właściciel. Dzierżawca płaci podatek rolny tylko wtedy, gdy umowę zawarto zgodnie z przepisami o ubezpieczeniu społecznym rolników albo o rentach strukturalnych (art. 3 ust. 3 ustawy o podatku rolnym) albo gdy dzierżawi grunt od KOWR. Umowa między stronami tego nie zmieni, bo podatnika wskazują ustawy podatkowe (art. 7 § 1 Ordynacji podatkowej). Może jednak zobowiązać dzierżawcę do zwrotu podatku, jak w § 5 ust. 5 wzoru.

Podatek rolny na 2026 r. wynosi najwyżej 166,05 zł od hektara przeliczeniowego. To równowartość 2,5 dt żyta po 66,42 zł, czyli średniej cenie z komunikatu GUS z 20 października 2025 r.. Rada gminy może tę cenę obniżyć.

Uważaj przy dzierżawie pod działalność gospodarczą. Grunt zajęty na działalność inną niż rolnicza przestaje podlegać podatkowi rolnemu i zaczyna podlegać podatkowi od nieruchomości. Grunt w posiadaniu przedsiębiorcy jest przy tym opodatkowany stawką dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą. W 2026 r. wynosi ona najwyżej 1,45 zł za m², czyli do 14 500 zł za hektar rocznie. Płaci ją właściciel, więc umowa powinna jasno zobowiązywać dzierżawcę do zwrotu tej kwoty.

VAT i podatek od czynności cywilnoprawnych

Umowa dzierżawy nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Nie ma jej na zamkniętej liście czynności w art. 1 ustawy o PCC, w przeciwieństwie do ustanowienia odpłatnego użytkowania, od którego płaci się 1%.

Dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze jest zwolniona z VAT (§ 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług). Przy innej dzierżawie, np. pod farmę fotowoltaiczną albo plac, osoba prywatna korzysta ze zwolnienia podmiotowego, dopóki jej sprzedaż nie przekroczy w roku 240 000 zł. Tyle wynosi limit od 1 stycznia 2026 r. Po jego przekroczeniu czynsz jest opodatkowany stawką 23%.

Dzierżawa pod fotowoltaikę: na co uważać przed podpisaniem

Oferty inwestorów wielokrotnie przekraczają czynsz rolniczy, ale umowę przygotowuje inwestor, a wiąże ona właściciela zwykle na 29 lat, bo umowa na ponad 30 lat stałaby się potem bezterminowa (art. 695 KC). Nasz wzór nie jest do tego przeznaczony. Przeczytaj projekt inwestora z prawnikiem i sprawdź m.in.:

• Fazę przygotowawczą. Zanim farma powstanie, inwestor zbiera warunki przyłączenia, decyzję środowiskową i pozwolenie na budowę. Sprawdź, ile płaci w tym czasie i czy możesz odstąpić od umowy, jeśli budowa nie ruszy w określonym terminie.
• Podatki. Grunt pod farmą podlega podatkowi od nieruchomości według stawki dla działalności gospodarczej, do 14 500 zł za hektar w 2026 r., a budowlane części instalacji podatkowi 2% wartości. Kto płaci ten drugi, gdy instalacja stoi na cudzym gruncie, bywa sporne, więc umowa powinna obciążać inwestora wszystkimi tymi podatkami. Czynsz opodatkujesz ryczałtem, a po przekroczeniu limitu 240 000 zł także VAT.
• Planowanie. Farma na użytkach rolnych klas I–III, na klasie IV o mocy ponad 150 kW i na innych gruntach o mocy ponad 1 MW wymaga planu miejscowego (art. 14 ust. 6a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Od 1 września 2026 r. warunki zabudowy wyda tylko gmina, która ma plan ogólny. Opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinien ponosić inwestor. Więcej w artykule o odrolnieniu działki.
• Dopłaty i KRUS. Do gruntu pod panelami nie dostaniesz dopłat. Jeśli wydzierżawiasz większość gospodarstwa, sprawdź w KRUS, czy nie zmieni to Twojego ubezpieczenia.
• Demontaż i rekultywację. Umowa powinna zobowiązywać inwestora do usunięcia instalacji i przywrócenia gruntu do stanu rolnego na jego koszt, najlepiej z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową.
• Waloryzację i przeniesienie umowy. Przez 29 lat czynsz bez waloryzacji straci dużą część wartości. Sprawdź też, na jakich warunkach inwestor może przenieść umowę na inną spółkę albo bank.
• Księgę wieczystą i służebności. Inwestor będzie chciał wpisu dzierżawy do księgi wieczystej, a dla linii kablowych często także służebności przesyłu. Te czynności wymagają notariusza.

Najczęstsze błędy w umowach dzierżawy

• Umowa ustna albo „na słowo” na wiele lat. Na dłużej niż rok bez pisma jest bezterminowa, więc każda strona może ją wypowiedzieć.
• Brak daty pewnej. Dzierżawca traci ochronę, gdy grunt zostanie sprzedany, i nie nabywa prawa pierwokupu.
• Umowa na czas oznaczony bez wypadków wypowiedzenia. Żadna ze stron nie zakończy jej wcześniej, nawet gdy zmienią się plany.
• Wypowiedzenie za zaległości bez wcześniejszego wezwania. Bez pisemnego uprzedzenia i dodatkowych 3 miesięcy na zapłatę jest bezskuteczne.
• Dzierżawa bez zgody małżonka albo współwłaścicieli. Umowa może być nieważna do czasu potwierdzenia, a przy współwłasności podważana przez pozostałych.
• Wydzierżawienie ziemi kupionej niedawno. W ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej umowa bez zgody KOWR jest nieważna.
• Zapis „dzierżawca płaci podatek rolny” bez dopowiedzenia, jak. Podatnikiem pozostaje zwykle właściciel. Wpisz, że dzierżawca zwraca mu podatek, w jakim terminie i na podstawie jakiego dokumentu.
• Brak zasad rozliczenia nakładów. Po latach spór o drenaż, wiatę czy ogrodzenie trzeba zgłosić w ciągu roku od zwrotu gruntu, bo później roszczenia się przedawniają.
• Brak protokołu i zdjęć. Bez nich nie da się wykazać, w jakim stanie był grunt, rowy i budynki na początku dzierżawy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wzór umowy dzierżawy jest darmowy?

Tak. Umowę, protokół zdawczo-odbiorczy, wezwanie do zapłaty i wypowiedzenie pobierzesz bezpłatnie i bez rejestracji, w formacie Word (DOCX) i PDF. Wzór ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w nietypowej sprawie, np. przy dzierżawie pod farmę fotowoltaiczną.

Czym różni się dzierżawa od najmu?

Najemca może rzecz tylko używać, a dzierżawca także pobierać z niej pożytki, np. zbierać plony. Dzierżawca sam robi wszystkie naprawy potrzebne do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym, a umowę można zawrzeć najwyżej na 30 lat. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, o ile przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej.

Czy umowę dzierżawy trzeba zgłosić do urzędu?

Co do zasady nie. Umowy dzierżawy nie zgłasza się do urzędu skarbowego ani do gminy i nie płaci się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych. Wyjątki: przy rencie rolniczej zawarcie umowy potwierdza wójt, a dzierżawca, który staje się podatnikiem podatku rolnego, składa w gminie informację o gruntach w ciągu 14 dni. Dzierżawca wpisuje też dzierżawione działki do wniosku o płatności w ARiMR.

Jak długo może trwać umowa dzierżawy?

Najwyżej 30 lat. Umowa zawarta na dłużej po 30 latach jest traktowana jak umowa na czas nieoznaczony (art. 695 KC). Dlatego umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne zawiera się zwykle na 29 lat.

Jaki jest okres wypowiedzenia umowy dzierżawy?

To zależy od umowy. Jeśli nie ustaliliście go inaczej, bezterminową dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed końcem roku dzierżawnego (art. 704 KC). Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach wymienionych w umowie albo w ustawie.

Czy umowa dzierżawy musi mieć datę pewną?

Do ważności nie. Data pewna chroni jednak dzierżawcę, gdy właściciel sprzeda grunt, i jest warunkiem prawa pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej. Najtaniej uzyskasz ją u notariusza przez poświadczenie czasu okazania dokumentu, najwyżej 6 zł netto za stronę.

Kto płaci podatek rolny od dzierżawionego gruntu?

Zwykle właściciel. Dzierżawca jest podatnikiem tylko wtedy, gdy umowę zawarto zgodnie z przepisami o ubezpieczeniu społecznym rolników, np. przez rencistę na co najmniej 10 lat, albo gdy dzierżawi grunt od KOWR (art. 3 ustawy o podatku rolnym). W pozostałych przypadkach strony mogą ustalić w umowie, że dzierżawca zwraca właścicielowi zapłacony podatek. W 2026 r. podatek rolny wynosi najwyżej 166,05 zł od hektara przeliczeniowego.

Kto dostaje dopłaty z ARiMR do dzierżawionej ziemi?

Dzierżawca. Płatności przysługują do gruntu, który 31 maja jest w posiadaniu wnioskodawcy. Gdy grunt ma właściciela i dzierżawcę, pomoc otrzymuje dzierżawca jako posiadacz zależny (art. 22 i 23 ustawy o Planie Strategicznym dla WPR). ARiMR uznaje nawet ustną umowę dzierżawy, ale w sporze pisemna umowa z datą najszybciej rozstrzyga, kto uprawia pole.

Czy emeryt rolniczy musi wydzierżawić gospodarstwo?

Nie. Od 15 czerwca 2022 r. emeryt rolniczy może dalej prowadzić gospodarstwo i dostaje pełną emeryturę. Obowiązek zaprzestania działalności rolniczej, np. przez dzierżawę na co najmniej 10 lat, dotyczy dziś tylko osób, które chcą pobierać rentę rolniczą w pełnej wysokości.

Czy cudzoziemiec może dzierżawić grunt w Polsce?

Tak. Dzierżawa nie jest nabyciem nieruchomości, więc nie wymaga zezwolenia MSWiA, także przy ziemi rolnej. Zezwolenie jest potrzebne dopiero przy zakupie, o czym piszemy w artykule o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca.

Czy dzierżawca może postawić budynek na dzierżawionej działce?

Tylko za pisemną zgodą właściciela. Umowa z taką zgodą daje dzierżawcy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, potrzebne do pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. W umowie ustalcie też, co stanie się z budynkiem po zakończeniu dzierżawy. Bez takiego zapisu właściciel wybiera, czy zatrzyma budynek za zapłatą jego wartości, czy zażąda rozbiórki.

Czy umowę dzierżawy można podpisać przez internet?

Tak, jeśli obie strony podpiszą ją kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Taka umowa ma moc umowy pisemnej. Wymiana skanów wystarcza jako dowód, ale nie jest formą pisemną. Umowa zawarta w ten sposób na ponad rok będzie więc traktowana jak umowa na czas nieoznaczony.

Podstawa prawna i źródła

• Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795):
• art. 693–709 (dzierżawa),
• art. 660, 661, 664, 667, 669, 670, 672, 673, 674, 676, 677, 678 i 687 (najem, stosowany odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694),
• art. 61, 78, 78¹, 81 i 118 (doręczenie oświadczeń, forma, data pewna, przedawnienie),
• art. 597–599 (prawo pierwokupu),
• art. 199, 201 i 1035 (współwłasność).
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941): art. 1a, 2b (5-letni zakaz zbycia i oddania w posiadanie), art. 3 (prawo pierwokupu dzierżawcy), art. 5 (gospodarstwo rodzinne), art. 9 (skutki naruszenia).
• Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1770): art. 28 (zawieszenie renty rolniczej, dzierżawa na co najmniej 10 lat).
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 16, 17, 31 i 32.
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy: art. 37 (zgoda małżonka).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566): § 2 ust. 3 pkt 7, § 3 i § 13.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 43 (opłata od wpisu prawa osobistego do księgi wieczystej).
• Ordynacja podatkowa: art. 7 § 1 (podatnika wskazują ustawy podatkowe).
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 777 § 1 pkt 4 i 5 (akt notarialny jako tytuł egzekucyjny).
• Prawo budowlane: art. 3 pkt 11 (prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 10 ust. 1 pkt 6 (dzierżawa jako źródło przychodu).
• Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym: art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a (stawki ryczałtu).
• Ustawa o podatku rolnym (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1344): art. 1–3 i 6.
• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych: art. 1a, 2, 3 i 5; obwieszczenie Ministra Finansów w sprawie górnych granic stawek na 2026 r. (M.P. 2025 poz. 726).
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych: art. 1 ust. 1 pkt 1.
• Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług: § 3 ust. 1 pkt 2; ustawa o VAT: art. 113 (limit zwolnienia podmiotowego 240 000 zł od 1 stycznia 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 896).
• Ustawa o Planie Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023–2027: art. 22 i 23.
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 538): art. 14 ust. 6a.
• Dane: KOWR, czynsz dzierżawny w I kwartale 2026 r.; GUS, obwieszczenia o średniej krajowej cenie skupu pszenicy na I i II półrocze 2026 r. oraz komunikat o cenie żyta do podatku rolnego na 2026 r.; ARiMR, zasady przyznawania płatności w 2026 r..
• Interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z 31.07.2025 r., 0115-KDIT1.4011.479.2025.1.JG (czynsz za grunty rolne poza PIT) i z 26.09.2024 r., 0112-KDIL2-2.4011.622.2024.1.MM (ryczałt od dzierżawy, zwrot podatku od nieruchomości).

Chcesz poświadczyć datę umowy dzierżawy albo podpisać ją u notariusza? Porównaj kancelarie notarialne w Warszawie po opiniach klientów i zapytaj kilka z nich o koszt.