Sprzedaż działki rolnej w 2026 roku: kto może kupić, pierwokup KOWR, zgoda i koszty

Sprzedaż działki rolnej podpisujesz u notariusza jak każdą sprzedaż gruntu, ale ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dokłada dwa ograniczenia: kto może kupić i kto ma pierwszeństwo. Przy działce z co najmniej 0,3 ha użytków rolnych prawo pierwokupu ma zwykle Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), więc podpisujesz dwie umowy: najpierw warunkową, a po miesiącu przenoszącą własność. Od 1 ha kupić może tylko rolnik indywidualny, osoba bliska albo ktoś, kto ma zgodę KOWR.

Sprzedaż działki rolnej w skrócie

• Poniżej 0,3 ha użytków rolnych: ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego się nie stosuje. Sprzedajesz, komu chcesz, jednym aktem notarialnym.
• Od 0,3 ha do 1 ha: kupić może każdy, ale KOWR ma co do zasady prawo pierwokupu. Podpisujesz umowę warunkową, a gdy KOWR przez miesiąc nie skorzysta z pierwokupu, umowę przenoszącą własność.
• Od 1 ha: kupującym może być rolnik indywidualny, osoba bliska albo inna osoba za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
• Jeden akt zamiast dwóch: KOWR nie ma pierwokupu, gdy kupuje osoba bliska, rolnik z tej samej lub sąsiedniej gminy powiększający gospodarstwo rodzinne albo kupujący ze zgodą KOWR.
• Ziemia kupiona mniej niż 5 lat temu: bez zgody KOWR jej nie sprzedasz, chyba że sprzedajesz osobie bliskiej. Zakaz nie dotyczy ziemi odziedziczonej. Umowa zawarta bez zgody jest nieważna.
• Koszt u notariusza: przy cenie 300 000 zł taksa za oba akty to razem maks. 1 970 zł netto (2 423,10 zł z VAT). Kupujący płaci też 2% PCC, czyli 6 000 zł.
• Podatek sprzedającego: 19% PIT płacisz tylko wtedy, gdy sprzedajesz przed upływem 5 lat od nabycia. Sprzedaż gruntów z gospodarstwa rolnego, które pozostają rolne, jest zwolniona z PIT także wcześniej.

Koszt obu aktów dla swojej ceny policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej. Link otwiera go od razu na umowie warunkowej i przenoszącej własność.

Kiedy działka jest nieruchomością rolną?

Ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) dotyczą tylko nieruchomości rolnej. To grunt, który jest lub może być wykorzystywany do produkcji rolnej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46¹ Kodeksu cywilnego). Nieruchomością rolną nie jest grunt, który plan miejscowy przeznacza na cele inne niż rolne, np. pod zabudowę mieszkaniową (art. 2 pkt 1 u.k.u.r.). Status nie zależy od tego, czy działka leży na wsi, czy w mieście. Działka rolna bez planu miejscowego w granicach Warszawy podlega co do zasady tym samym ograniczeniom co grunt pod Radomiem. Plany miejscowe obejmują 70,64% powierzchni stolicy (dane Urzędu m.st. Warszawy, stan na 1 września 2026 r.). Brakuje ich głównie na obrzeżach miasta, m.in. w Wesołej, Wawrze i na Białołęce, i tam najczęściej trafiają się działki, które podlegają ustawie.

Przed umową notariusz sprawdza trzy rzeczy:

1. Plan miejscowy. Jeśli plan przeznacza działkę np. pod zabudowę jednorodzinną albo usługi, ustawy nie stosujesz, nawet gdy w ewidencji grunt nadal figuruje jako rola. Przeznaczenie potwierdza zaświadczenie z gminy albo wypis i wyrys z planu miejscowego.
2. Brak planu. Wtedy liczy się faktyczny charakter gruntu, a w praktyce ewidencja gruntów. Działka z użytkami rolnymi w ewidencji jest traktowana jako rolna. Decyzja o warunkach zabudowy niczego tu nie zmienia, bo nie jest planem.
3. Powierzchnia użytków rolnych. Próg 0,3 ha liczy się od samych użytków rolnych, a próg 1 ha od powierzchni całej sprzedawanej nieruchomości. Użytki rolne w rozumieniu u.k.u.r. to grunty orne (R), sady (S), łąki trwałe (Ł), pastwiska trwałe (Ps), grunty rolne zabudowane (Br), grunty pod stawami (Wsr) i grunty pod rowami (W) (art. 2 pkt 5). Las (Ls), grunty zadrzewione (Lz, Lzr) i nieużytki (N) się nie wliczają.

Przykład: sprzedajesz działkę o powierzchni 0,4 ha, z czego 0,15 ha to las. Użytków rolnych jest 0,25 ha, więc ustawy nie stosujesz i KOWR nie ma pierwokupu. Pierwokup może mieć za to Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe, bo część działki to las w ewidencji (art. 37a ustawy o lasach). Symbole użytków odczytasz z wypisu z rejestru gruntów albo w Geoportalu. Jak to zrobić, pokazujemy w poradniku jak sprawdzić klasę gruntu.

Kto może kupić działkę rolną?

Zasada z art. 2a ust. 1 u.k.u.r. brzmi: nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawa robi jednak od niej sporo wyjątków, a najważniejszy jest próg powierzchni.

Bez względu na powierzchnię ograniczenia nie dotyczą m.in. zakupu przez gminę, powiat, województwo i Skarb Państwa (art. 2a ust. 3). Nie dotyczą też nabycia w spadku, w dziale spadku, przy zniesieniu współwłasności i podziale majątku po rozwodzie, ale to nie są sprzedaże.

Kto jest rolnikiem indywidualnym

Rolnik indywidualny to osoba fizyczna, która spełnia łącznie cztery warunki (art. 6 u.k.u.r.):

• jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą gruntów rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych do 300 ha,
• ma kwalifikacje rolnicze: wykształcenie rolnicze (zasadnicze zawodowe, średnie albo wyższe), tytuł zawodowy w zawodzie przydatnym w rolnictwie, wykształcenie wyższe lub średnie inne niż rolnicze i 3 lata stażu pracy w rolnictwie, wykształcenie wyższe i studia podyplomowe związane z rolnictwem albo co najmniej 5 lat stażu pracy w rolnictwie, np. w ubezpieczeniu KRUS,
• od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, w której leży jedna z jej nieruchomości rolnych,
• przez te 5 lat osobiście prowadzi gospodarstwo, czyli w nim pracuje i podejmuje decyzje.

Po zakupie jej gospodarstwo nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych (art. 2a ust. 2). Status kupujący wykazuje u notariusza sam: składa w akcie pisemne oświadczenia o osobistym prowadzeniu gospodarstwa i o posiadanych gruntach, a do aktu dołącza zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały i dokument potwierdzający kwalifikacje (art. 7). Oświadczenia składa pod rygorem odpowiedzialności karnej. Nabycie oparte na nieprawdziwych oświadczeniach jest nieważne (art. 9 ust. 1 pkt 3), co uderza także w sprzedającego.

Gdy małżonkowie kupują ziemię do majątku wspólnego, wystarczy, że wymogi spełnia jedno z nich (art. 2a ust. 3a).

Kto jest osobą bliską

Osoba bliska w rozumieniu u.k.u.r. to: zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha i pasierbowie (art. 2 pkt 6). Sprzedaż osobie bliskiej omija wszystkie ograniczenia: kupujący nie musi być rolnikiem, a ani KOWR, ani dzierżawca nie mają prawa pierwokupu (art. 3 ust. 5 pkt 1 lit. c).

Na liście nie ma zięcia, synowej, szwagra ani kuzyna. Sprzedaż im działki od 1 ha wymaga więc statusu rolnika albo zgody KOWR.

Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu?

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu z mocy ustawy ma najpierw dzierżawca, a dopiero gdy go nie ma albo z prawa nie skorzysta, KOWR (art. 3 ust. 1 i 4 u.k.u.r.). Dzierżawca ma pierwokup, gdy umowę dzierżawy zawarto na piśmie z datą pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, a kupowana ziemia wejdzie w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Więcej o tym piszemy przy wzorze umowy dzierżawy gruntu rolnego.

Gdy komuś przysługuje pierwokup, działkę wolno sprzedać tylko pod warunkiem, że uprawniony z niego nie skorzysta (art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego). Sprzedaż bezwarunkowa jest wtedy nieważna (art. 599 § 2 KC).

KOWR nie ma prawa pierwokupu, gdy (art. 3 ust. 5 i 7 u.k.u.r.):

• kupującym jest osoba bliska sprzedającego,
• kupujący ma zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie,
• kupującym jest rolnik indywidualny, który powiększa gospodarstwo rodzinne (do 300 ha), a ziemia leży w gminie, w której mieszka, albo w gminie sąsiedniej,
• kupującym jest gmina, powiat, województwo albo Skarb Państwa.

W trzecim przypadku pierwokup dzierżawcy zostaje, więc przy wydzierżawionej ziemi i tak potrzebna będzie umowa warunkowa.

* Dwa akty, jeśli ziemię dzierżawi ktoś, komu przysługuje pierwokup.

Ta sama reguła jako schemat: odpowiadaj po kolei, pierwsze „tak” daje wynik. Kliknij, aby powiększyć.

Sprzedaż działki rolnej krok po kroku

Tak wygląda sprzedaż z pierwokupem KOWR, czyli najczęstszy wariant przy działce od 0,3 ha.

1. Sprawdź status działki. Zamów w starostwie wypis z rejestru gruntów (50 zł, elektronicznie 40 zł) i w gminie zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym albo o braku planu (17 zł opłaty skarbowej). Z wypisu odczytasz powierzchnię użytków rolnych i lasu.
2. Sprawdź, czy potrzebujesz zgody KOWR. Zgoda jest potrzebna, gdy sam kupiłeś ziemię mniej niż 5 lat temu (opisujemy to niżej) albo gdy nieruchomość ma co najmniej 1 ha, a kupujący nie jest rolnikiem ani osobą bliską.
3. Ustal warunki z kupującym. Uzgodnijcie cenę, termin umowy przenoszącej, zadatek i podział kosztów. Po umowie warunkowej kupujący nie jest jeszcze właścicielem, więc cenę zwykle płaci przy drugim akcie.
4. Podpisz umowę warunkową u notariusza. To umowa sprzedaży pod warunkiem, że KOWR (i ewentualnie dzierżawca) nie wykona prawa pierwokupu. Kupujący składa w niej oświadczenia o swoim statusie.
5. Notariusz zawiadamia KOWR. Wysyła wypis umowy do oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia działki (art. 3 ust. 2 u.k.u.r.). Dla ziemi na Mazowszu to Oddział Terenowy w Warszawie, pl. Bankowy 2. Jeśli ziemię dzierżawi rolnik z prawem pierwokupu, notariusz zawiadamia też jego.
6. Czekaj na decyzję KOWR. KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia (art. 598 § 2 KC). Miesiąc liczy się od doręczenia, a nie od podpisania umowy, więc drugi akt planuj zwykle 5–6 tygodni po pierwszym. KOWR może też wcześniej poinformować strony na piśmie, że z pierwokupu nie skorzysta (KOWR: prawo pierwokupu w praktyce). Wtedy umowę przenoszącą można podpisać od razu.
7. Podpisz umowę przenoszącą własność. Kupujący płaci cenę, a notariusz pobiera od niego 2% PCC i tego samego dnia wysyła wniosek o wpis do księgi wieczystej.
8. Rozlicz się po sprzedaży. W ciągu 14 dni obie strony składają w gminie informację o gruntach: kupujący, bo powstaje u niego obowiązek w podatku rolnym, a Ty, bo Twój wygasa (art. 6a ust. 5 ustawy o podatku rolnym). Sprawdź też, czy musisz zapłacić PIT (opisujemy to niżej).

Gdy KOWR nie ma pierwokupu, kroki 4–7 zamykają się w jednej wizycie u notariusza.

Co wpisać do umowy warunkowej

• Rzeczywistą cenę. Jeśli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR może w ciągu 14 dni od wykonania pierwokupu wystąpić do sądu o jej ustalenie (art. 3 ust. 8–9 u.k.u.r.). Zawyżona cena nie odstraszy więc KOWR, a zaniżona obniży kwotę, którą dostaniesz, jeśli KOWR kupi.
• Bez klauzul blokujących pierwokup. Postanowienia, które mają udaremnić pierwokup, są wobec KOWR bezskuteczne, a dodatkowe świadczenia kupującego uważa się wobec niego za niezastrzeżone (art. 600 KC).
• Termin umowy przenoszącej i to, co się dzieje, gdy któraś strona się nie stawi.
• Los zadatku. Jeśli KOWR kupi działkę, umowa z Twoim kupującym nie wejdzie w życie i pieniądze trzeba mu zwrócić. Zamiast brać zadatek do ręki, można złożyć cenę w depozycie notarialnym.

Co się dzieje, gdy KOWR skorzysta z pierwokupu

KOWR składa oświadczenie w formie aktu notarialnego i wysyła Ci je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a potem publikuje w swoim Biuletynie Informacji Publicznej. Za chwilę zapoznania się z nim uważa się dzień publikacji w BIP (art. 3 ust. 10–11 u.k.u.r.). Między Tobą a KOWR dochodzi do skutku umowa sprzedaży o tej samej treści co umowa z kupującym, z tą samą ceną (art. 600 § 1 KC). Kupujący z umowy warunkowej zostaje bez działki.

Zgoda KOWR na sprzedaż działki rolnej

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR otwiera sprzedaż nieruchomości od 1 ha osobie, która nie jest rolnikiem indywidualnym ani osobą bliską. KOWR wydaje ją w drodze decyzji administracyjnej, a stronami postępowania są sprzedający i kupujący (art. 2a ust. 4 i 5a u.k.u.r.). O zgodę może wystąpić sprzedający albo, w określonych przypadkach, kupujący.

Wniosek sprzedającego: ogłoszenie i brak chętnych rolników

To droga dla właściciela, który chce sprzedać ziemię konkretnej osobie, a nie znalazł kupca wśród rolników.

1. Zamieść ogłoszenie o nieruchomości rolnej w bezpłatnym serwisie KOWR eRolnik. Możesz to zrobić sam albo przez oddział terenowy KOWR właściwy dla położenia działki. Ogłoszenie zawiera dane z ewidencji gruntów, numer księgi wieczystej, opis budynków, przeznaczenie w planie, cenę i termin odpowiedzi, co najmniej 30 dni (art. 2a ust. 4a i 4d).
2. Poczekaj na odpowiedzi rolników. Warunek „braku możliwości sprzedaży rolnikowi” jest spełniony, gdy żaden rolnik indywidualny nie odpowie w terminie. Nie liczą się odpowiedzi z ceną niższą o ponad 5% od ceny z ogłoszenia (art. 2a ust. 4b–4c).
3. Nie zawyżaj ceny. Przy ziemi niezabudowanej cena z ogłoszenia nie może przewyższać o 50% lub więcej średniej ceny gruntów ornych w województwie, podanej przez GUS za poprzedni kwartał, chyba że masz operat szacunkowy, który uzasadnia wyższą kwotę (art. 2a ust. 4b pkt 2). Dla orientacji: w II półroczu 2025 r. hektar gruntów ornych na Mazowszu kosztował przeciętnie 75 642 zł (GUS za ARiMR). Przy takiej średniej granica to ok. 113 400 zł za hektar.
4. Złóż wniosek w ciągu 6 miesięcy od upływu terminu z ogłoszenia. Spóźniony wniosek kończy się odmową (art. 2a ust. 4h).

Poza brakiem chętnych rolników muszą być spełnione trzy warunki: kupujący zobowiązuje się prowadzić na tej ziemi działalność rolniczą, sprzedaż nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów, a cena nie jest niższa niż 95% ceny z ogłoszenia (art. 2a ust. 4 pkt 1).

Uważaj z ogłoszeniem „na próbę”. Odpowiedź rolnika to oświadczenie woli zawarcia umowy. Jeśli dałeś ogłoszenie bez zamiaru sprzedaży, musisz naprawić szkodę rolnikowi, który na nie odpowiedział, i KOWR (art. 2a ust. 4f).

Wniosek kupującego: osoba, która chce założyć gospodarstwo

O zgodę może wystąpić także kupujący, który chce założyć gospodarstwo rodzinne. Musi mieć kwalifikacje rolnicze, zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na kupionej ziemi i do zamieszkiwania przez 5 lat w gminie, w której leży jedna z nieruchomości jego przyszłego gospodarstwa (art. 2a ust. 4 pkt 2). Ogłoszenie nie jest wtedy potrzebne.

Wniosek, decyzja i jej skutki

Do wniosku dołączasz wypis z ewidencji gruntów, odpis księgi wieczystej albo jej numer, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym i dokumenty potwierdzające warunki zgody. Sprzedający składający wniosek dołącza też oświadczenia o braku możliwości sprzedaży rolnikowi i o uzgodnionej cenie (art. 2a ust. 5b–5c). Wniosek składasz w oddziale terenowym KOWR właściwym dla położenia ziemi, na papierze albo elektronicznie przez e-Doręczenia. Opłata skarbowa wynosi 10 zł (KOWR), a jeśli działa za Ciebie pełnomocnik, dochodzi 17 zł za pełnomocnictwo. Wzory wniosków KOWR publikuje na swojej stronie. W 2024 r. wpłynęło 7,3 tys. wniosków o zgodę na nabycie, a KOWR wydał 6,4 tys. decyzji pozytywnych (statystyki KOWR).

• Zgoda jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 2ba). W tym czasie trzeba podpisać umowę.
• Ze zgodą KOWR nie ma pierwokupu KOWR (art. 3 ust. 5 pkt 2), więc wystarczy jeden akt.
• Od odmowy przysługuje odwołanie do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (art. 2a ust. 5). Wnosisz je w ciągu 14 dni za pośrednictwem Dyrektora Generalnego KOWR (art. 129 Kodeksu postępowania administracyjnego).
• Przy odmowie możesz żądać, żeby ziemię kupił KOWR. Jeśli o zgodę wnioskowałeś Ty, a odmowa nie wynika z tego, że nie wykazałeś braku chętnych rolników albo że doszłoby do nadmiernej koncentracji gruntów, masz miesiąc od dnia, w którym decyzja odmowna stała się ostateczna, na pisemne żądanie. KOWR w ciągu 2 miesięcy podaje cenę odpowiadającą wartości rynkowej. Jeśli jej nie akceptujesz, w ciągu miesiąca możesz wystąpić do sądu o jej ustalenie albo cofnąć żądanie (art. 2a ust. 6–10).

Sprzedaż ziemi przed upływem 5 lat od zakupu

Kto kupił nieruchomość rolną, musi przez 5 lat prowadzić gospodarstwo, w skład którego weszła, a osoba fizyczna robi to osobiście. W tym czasie nie może ziemi sprzedać ani oddać w posiadanie, np. wydzierżawić (art. 2b ust. 1–2 u.k.u.r.). Wcześniejsza sprzedaż wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wydawanej na Twój wniosek w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy albo interesem publicznym (art. 2b ust. 3). Sprzedaż bez tej zgody jest nieważna (art. 9 ust. 1 pkt 2).

Zakaz nie obejmuje m.in. (art. 2b ust. 4):

• sprzedaży albo wydzierżawienia osobie bliskiej,
• ziemi nabytej w spadku, w dziale spadku albo z zapisu windykacyjnego,
• nieruchomości poniżej 1 ha, która w dniu zakupu leżała w granicach administracyjnych miasta,
• ziemi, dla której po zakupie uchwalono plan miejscowy przeznaczający ją na cele nierolne,
• ziemi nabytej przez zasiedzenie albo w podziale majątku po rozwodzie, jeśli była w majątku wspólnym co najmniej 5 lat.

Wyjątek dla działek poniżej 1 ha dotyczy tylko gruntów w granicach miasta. Działka rolna 0,5 ha na wsi, kupiona 2 lata temu, jest objęta zakazem, co potwierdza KOWR w opisie obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej. W Warszawie działka rolna poniżej 1 ha kupiona już w granicach miasta zakazem objęta nie jest, ale przy co najmniej 0,3 ha użytków rolnych KOWR nadal ma do niej prawo pierwokupu.

Pięć lat liczy się od dnia nabycia, czyli od podpisania umowy przenoszącej własność. To inny termin niż 5 lat w podatku dochodowym, który liczy się od końca roku kalendarzowego.

Ile trwa sprzedaż działki rolnej?

Czas zależy od tego, czy KOWR ma prawo pierwokupu i czy potrzebna jest jego zgoda.

Do tego dochodzi wpis do księgi wieczystej. Kupujący jest właścicielem od chwili podpisania umowy przenoszącej, a wpis w sądzie trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Ile kosztuje sprzedaż działki rolnej u notariusza?

Od sprzedaży działki rolnej notariusz pobiera pełną stawkę taksy z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Połowa stawki przysługuje tylko przy działce budowlanej. Przy pierwokupie stawka dzieli się na dwa akty: za umowę warunkową i za umowę przenoszącą notariusz pobiera po połowie (§ 6 pkt 1 i 2), więc łącznie płacisz tyle samo co za jeden akt.

Przykład: sprzedajesz 3,5 ha gruntu ornego za 300 000 zł, czyli ok. 85 700 zł za hektar. Taksa wynosi: 1 010 zł + 0,4% × (300 000 – 60 000) zł = 1 970 zł netto, czyli 985 zł netto za każdy z dwóch aktów.

Opłata sądowa za wpis własności nieruchomości rolnej do 5 ha to 150 zł, a przy większej 200 zł (art. 42 i 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). PCC notariusz pobiera dopiero przy umowie przenoszącej, bo wtedy powstaje obowiązek podatkowy (art. 3 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). To stawki maksymalne: kancelaria może policzyć mniej, więc zapytaj o wycenę przed wizytą.

Zwolnienie z PCC dla rolników. Kupujący nie płaci PCC, gdy w wyniku zakupu tworzy albo powiększa gospodarstwo rolne do powierzchni od 11 ha do 300 ha i prowadzi je przez co najmniej 5 lat (art. 9 pkt 2 ustawy o PCC). To zwolnienie jest pomocą de minimis w rolnictwie.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży działki rolnej

Z mocy ustawy PCC płaci kupujący (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Taksę za oba akty, wypisy i wpis do księgi wieczystej zwyczajowo też pokrywa kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział i wpisać go do aktu. Sprzedający płaci za dokumenty do aktu i za wykreślenie hipoteki, jeśli ziemia jest obciążona. Pełne zestawienie kosztów zakupu gruntu znajdziesz w poradniku o akcie notarialnym działki.

Podatek od sprzedaży działki rolnej

Sprzedający płaci 19% podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży tylko wtedy, gdy sprzedaje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył nieruchomość (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT). Przy ziemi odziedziczonej 5 lat liczy się od końca roku, w którym nabył ją spadkodawca (art. 10 ust. 5).

Nawet przed upływem 5 lat sprzedaż może być zwolniona z PIT. Zwolnienie obejmuje przychód ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT). Gospodarstwem rolnym są grunty rolne o łącznej powierzchni ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy (art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym). Zwolnienie nie działa, gdy grunt w związku ze sprzedażą traci charakter rolny, np. gdy kupujący nabywa go jako działkę pod budowę domu.

Osoba prywatna sprzedająca własną ziemię nie dolicza VAT.

Kupno ziemi od KOWR: co zmieniło się w 2026 roku

Część osób szuka pod hasłem „KOWR sprzedaż działek” zakupu ziemi państwowej. Grunty z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa sprzedaje KOWR na innych zasadach, a sprzedaż jest w większości wstrzymana. Ustawa z 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa wydłużyła wstrzymanie z 10 do 20 lat od 30 kwietnia 2016 r., czyli do 30 kwietnia 2036 r. Wstrzymanie nie obejmuje m.in.:

• nieruchomości rolne do 5 ha (wcześniej do 2 ha),
• grunty przeznaczone na cele nierolne w planie miejscowym, decyzji o warunkach zabudowy albo w planie ogólnym gminy,
• domy, mieszkania, budynki gospodarcze i garaże z niezbędnym gruntem oraz ogródki przydomowe,
• nieruchomości w specjalnych strefach ekonomicznych.

Inną sprzedaż musi zatwierdzić minister właściwy do spraw rozwoju wsi, a bez jego zgody umowa jest nieważna (art. 2 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa). Za akt sprzedaży ziemi z Zasobu notariusz pobiera najwyżej połowę stawki (§ 6 pkt 3 rozporządzenia).

Limit 5 ha dotyczy wyłącznie ziemi państwowej. W internecie można przeczytać, że od 30 kwietnia 2026 r. każdy kupi od prywatnego właściciela działkę rolną do 5 ha. To nieprawda: ustawa z 23 stycznia 2026 r. w u.k.u.r. zmieniła tylko preambułę, a progi 0,3 ha i 1 ha w obrocie prywatnym zostały bez zmian.

Najczęstsze błędy

1. Bezwarunkowa umowa mimo pierwokupu KOWR. Jest nieważna (art. 599 § 2 KC), a kupujący nie staje się właścicielem.
2. Sprzedaż ziemi kupionej niedawno bez zgody KOWR. Przed upływem 5 lat od zakupu umowa bez zgody jest nieważna, a KOWR może wytoczyć powództwo o stwierdzenie nieważności (art. 9 u.k.u.r.).
3. Liczenie progu 0,3 ha od całej działki. Liczą się tylko użytki rolne. Działka 0,4 ha z lasem może w ogóle nie podlegać ustawie, a działka 0,35 ha samej roli już tak.
4. Pominięcie dzierżawcy. Dzierżawca z pisemną umową z datą pewną ma pierwokup przed KOWR. Jeśli nie powiesz notariuszowi o dzierżawie, dzierżawca nie dostanie zawiadomienia, a Ty odpowiadasz wobec niego za szkodę (art. 599 § 1 KC).
5. Cena „dla KOWR” w umowie warunkowej. Zawyżenie ceny nie zniechęci KOWR, bo może on wystąpić do sądu o ustalenie wartości rynkowej. Zaniżenie obniży kwotę, którą KOWR Ci zapłaci.
6. Zadatek do ręki przy umowie warunkowej. Gdy KOWR kupi działkę, musisz go zwrócić. Bezpieczniej złożyć pieniądze w depozycie notarialnym.
7. Kupujący „rolnik” bez dokumentów albo z nieprawdziwym oświadczeniem. Nabycie jest nieważne (art. 9 ust. 1 pkt 3), więc własność w ogóle nie przechodzi, a strony muszą zwrócić sobie świadczenia, często dopiero po procesie.
8. Spóźniony wniosek o zgodę po ogłoszeniu. Masz 6 miesięcy od końca terminu na odpowiedzi rolników. Po tym czasie KOWR odmówi zgody i ogłoszenie trzeba powtórzyć.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę sprzedać działkę rolną osobie, która nie jest rolnikiem?

Tak, jeśli nieruchomość ma mniej niż 1 ha albo kupujący jest Twoją osobą bliską. Przy działce od 0,3 ha KOWR ma jednak prawo pierwokupu, więc potrzebne będą dwa akty. Przy nieruchomości od 1 ha potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, o którą występujesz Ty po nieudanym ogłoszeniu albo kupujący, który chce założyć gospodarstwo.

Ile czeka się na odpowiedź KOWR w sprawie pierwokupu?

Najwyżej miesiąc od dnia, w którym KOWR otrzymał zawiadomienie od notariusza (art. 598 § 2 KC). KOWR może wcześniej poinformować strony na piśmie, że z pierwokupu nie skorzysta, ale nie ma na to wniosku ani terminu. Bezpieczniej więc planować umowę przenoszącą po upływie miesiąca i dodać kilka dni na doręczenie.

Czy KOWR często korzysta z prawa pierwokupu?

Rzadko. W 2024 r. KOWR dostał 24,5 tys. warunkowych umów sprzedaży i złożył 127 oświadczeń o wykonaniu pierwokupu na ponad 1,2 tys. ha, czyli skorzystał z niego przy ok. 0,5% umów. W pierwszych pięciu miesiącach 2025 r. było to 51 oświadczeń na 9,6 tys. umów (statystyki KOWR). Umowy warunkowej i tak nie da się pominąć, bo sprzedaż bezwarunkowa byłaby nieważna.

Czy działkę rolną z warunkami zabudowy można sprzedać bez KOWR?

Nie. Decyzja o warunkach zabudowy nie zmienia statusu działki, bo o tym, czy grunt jest nieruchomością rolną, decyduje plan miejscowy. Działka z samymi warunkami zabudowy i co najmniej 0,3 ha użytków rolnych nadal podlega pierwokupowi KOWR. Jak zmienić przeznaczenie gruntu, opisujemy w poradniku o odrolnieniu działki.

Czy darowizna działki rolnej też wymaga KOWR?

Darowizna osobie bliskiej nie. Przy darowiźnie nieruchomości od 1 ha innej osobie obdarowany musi być rolnikiem indywidualnym albo mieć zgodę KOWR. Przy darowiźnie ziemi od 0,3 ha osobie, która nie jest osobą bliską, KOWR może też przejąć ziemię, płacąc jej wartość rynkową (prawo nabycia z art. 4 u.k.u.r.). Szczegóły opisujemy w poradniku o darowiźnie notarialnej.

Czy mogę sprzedać tylko udział w działce rolnej?

Tak, na tych samych zasadach co całą nieruchomość. Do sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej stosuje się ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 166 § 3 KC i art. 2c u.k.u.r.). Kupujący udział w nieruchomości od 1 ha musi więc być rolnikiem indywidualnym, osobą bliską albo mieć zgodę KOWR, a przy nieruchomości od 0,3 ha użytków rolnych w grę wchodzi pierwokup. Udział w nieruchomości z mniej niż 0,3 ha użytków rolnych sprzedasz bez tych ograniczeń (art. 1a pkt 2 u.k.u.r.).

Czy od 2026 r. każdy może kupić działkę rolną do 5 ha?

Nie. Limit 5 ha z ustawy z 23 stycznia 2026 r. dotyczy tylko ziemi państwowej, którą KOWR sprzedaje z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przy sprzedaży ziemi prywatnej progi się nie zmieniły: bez statusu rolnika kupisz nieruchomość rolną poniżej 1 ha, a od 0,3 ha użytków rolnych KOWR ma do niej prawo pierwokupu.

Jak kupujący udowadnia, że jest rolnikiem indywidualnym?

Oświadczeniami w akcie i kilkoma dokumentami. Osobiste prowadzenie gospodarstwa i powierzchnię posiadanych gruntów potwierdza pisemnymi oświadczeniami w akcie, zamieszkanie zaświadczeniem o zameldowaniu na pobyt stały, a kwalifikacje dyplomem, świadectwem albo zaświadczeniem o stażu, np. z KRUS (art. 7 u.k.u.r.). Notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty, jeśli coś budzi wątpliwości.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): art. 1a (wyłączenia, próg 0,3 ha), art. 2 pkt 1, 5 i 6 (nieruchomość rolna, użytki rolne, osoba bliska), art. 2a (kto może nabyć, zgoda KOWR, ogłoszenie), art. 2b (5-letni obowiązek i zakaz zbycia), art. 2ba (ważność zgody), art. 3 (prawo pierwokupu), art. 4 (prawo nabycia KOWR), art. 6–7 (rolnik indywidualny i dowody), art. 9 (nieważność).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 46¹ (nieruchomość rolna), art. 158 (forma aktu notarialnego), art. 166 § 3 (sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej), art. 597–600 (prawo pierwokupu).
• Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa (Dz.U. 2026 poz. 317): wydłużenie wstrzymania sprzedaży ziemi z Zasobu do 20 lat i limit 5 ha.
• Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. 2025 poz. 559 ze zm.): art. 1–2.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191): art. 3 ust. 2 (obowiązek podatkowy przy umowie przenoszącej), art. 4 pkt 1 (kto płaci), art. 9 pkt 2 (zwolnienie przy tworzeniu i powiększaniu gospodarstwa).
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592): art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 28, art. 30e.
• Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1344): art. 2 ust. 1 (gospodarstwo rolne), art. 6a ust. 5 (informacja o gruntach).
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691): art. 35 (terminy załatwienia sprawy), art. 129 (odwołanie).
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): art. 42 ust. 1 i art. 43 pkt 2 (opłata za wpis własności).
• Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. 2026 poz. 663): art. 37a (pierwokup Lasów Państwowych).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): § 3, § 6 pkt 1–3, § 12, § 16.
• Informacje i dane KOWR: prawo pierwokupu w praktyce, zadania i statystyki, wniosek zbywcy i ogłoszenie w eRolniku, opłata skarbowa, obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej. Średnie ceny gruntów: GUS za ARiMR. Plany miejscowe w Warszawie: Urząd m.st. Warszawy.

Stan prawny na 24 września 2026 r.

Sprzedajesz ziemię i szukasz kancelarii, która przygotuje umowę warunkową i zawiadomi KOWR? Porównaj opinie o kancelariach notarialnych w Wesołej albo notariuszach w Rembertowie, zarezerwuj termin online albo wyślij bezpłatne zapytanie o wycenę obu aktów.