Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca: kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA i jak kupić mieszkanie, dom lub działkę w Polsce

Ołena i Andrij z Kijowa od czterech lat mieszkają w Warszawie na zezwoleniach na pobyt czasowy i pracę. Mają dwie oferty: 55-metrowe mieszkanie na Woli za 720 000 zł i dom w zabudowie bliźniaczej w Łomiankach za 1 150 000 zł. Ich znajomy Tomás z Hiszpanii szuka kawalerki w Gdańsku, a Rahul z Indii, kolega Andrija z pracy, wpłacił właśnie rezerwację za mieszkanie w Sopocie. Kto z nich potrzebuje zgody ministra, a kto może od razu umówić się do notariusza?

Odpowiedź: mieszkanie na Woli Ołena i Andrij kupią bez zezwolenia, na dom w Łomiankach zezwolenie jest potrzebne. Tomás jako obywatel Unii Europejskiej żadnego zezwolenia nie potrzebuje. Rahul musi je uzyskać nawet na mieszkanie, bo Sopot leży w strefie nadgranicznej. W tym poradniku wyjaśniamy, skąd biorą się te różnice, jak zdobyć zezwolenie ministra spraw wewnętrznych, ile to kosztuje i trwa oraz jak wygląda akt notarialny, gdy kupującym jest cudzoziemiec. Opieramy się na ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, informacjach MSWiA i sprawozdaniu ministra za 2025 r. Stan prawny na 22 września 2026 r., z uwzględnieniem nowelizacji, która wchodzi w życie 19 listopada 2026 r.

Potrzebujesz notariusza do zakupu? Na Notalot.pl porównasz notariuszy w Warszawie po opiniach klientów i bez wychodzenia z domu zapytasz o koszt aktu.

Najważniejsze w skrócie:

• Obywatele UE, EOG i Szwajcarii kupują w Polsce każdą nieruchomość bez zezwolenia.
• Pozostali cudzoziemcy potrzebują zezwolenia MSWiA na dom, działkę, lokal użytkowy czy grunt rolny.
• Mieszkanie (samodzielny lokal mieszkalny) kupisz bez zezwolenia, chyba że leży w strefie nadgranicznej, np. w Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Szczecinie czy Zakopanem.
• Zezwolenie kosztuje 1 570 zł opłaty skarbowej, a na decyzję czeka się zwykle od 2 do 4 miesięcy.
• Zakup bez wymaganego zezwolenia jest nieważny, dlatego notariusz nie sporządzi aktu bez decyzji MSWiA.

Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy

Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (art. 1 ust. 2) uznaje za cudzoziemca:

1. osobę fizyczną, która nie ma obywatelstwa polskiego,
2. osobę prawną z siedzibą za granicą,
3. spółkę bez osobowości prawnej z siedzibą za granicą, utworzoną według prawa obcego przez takie osoby,
4. osobę prawną lub spółkę handlową z siedzibą w Polsce, którą cudzoziemcy kontrolują bezpośrednio lub pośrednio.

Kontrola oznacza, że cudzoziemcy mają ponad 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu (także jako zastawnicy, użytkownicy lub na podstawie porozumień) albo mogą powoływać większość zarządu lub rady nadzorczej (art. 1 ust. 3 w związku z art. 4 § 1 pkt 4 lit. b, c i e Kodeksu spółek handlowych).

Dwie praktyczne konsekwencje tej definicji:

• Osoba z podwójnym obywatelstwem, w tym polskim, nie jest cudzoziemcem. Wobec polskich władz liczy się wyłącznie obywatelstwo polskie. U notariusza wystarczy polski dowód osobisty lub paszport. Jeśli ich nie masz, potrzebny będzie dokument potwierdzający obywatelstwo, np. decyzja wojewody o potwierdzeniu jego posiadania.
• Posiadacz Karty Polaka jest cudzoziemcem. Karta nie daje obywatelstwa, ale polskie pochodzenie jest jedną z podstaw do uzyskania zezwolenia.

Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia: tabela

Zasada z art. 1 ust. 1 ustawy jest prosta: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. „Nabycie” to uzyskanie własności lub użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4), a więc nie tylko kupno, lecz także darowizna, zamiana, umowa dożywocia, zasiedzenie czy podział majątku. Od zasady jest jednak tyle wyjątków, że w praktyce ponad 92 proc. transakcji z udziałem cudzoziemców odbywa się bez zezwolenia. W 2025 r. MSWiA odnotowało 27 158 takich nabyć i 2 242 nabycia na podstawie zezwolenia.

Tabela pokazuje sytuację typową. Cudzoziemiec spoza EOG może być zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia także na dom lub działkę, np. po 5 latach pobytu stałego. Wszystkie wyjątki opisujemy niżej.

Kilka pozycji wymaga komentarza:

• Dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej bywa wyodrębniony jako lokal mieszkalny z własną księgą wieczystą. Wtedy prawnie jest mieszkaniem i korzysta ze zwolnienia. Decyduje wpis w księdze wieczystej, a nie wygląd budynku.
• Udział w drodze dojazdowej to pułapka przy zakupie mieszkania od dewelopera. Udział w gruncie pod budynkiem, związany z własnością lokalu, zezwolenia nie wymaga. Jeśli jednak deweloper sprzedaje razem z mieszkaniem udział w osobnej działce drogowej, na ten udział cudzoziemiec spoza EOG potrzebuje zezwolenia. MSWiA potwierdza to w odpowiedziach na najczęstsze pytania.
• Apartament inwestycyjny w aparthotelu lub condohotelu jest zwykle lokalem użytkowym, a nie mieszkalnym. Zwolnienie dotyczy tylko lokali mieszkalnych i garaży, więc przy takim zakupie potrzebne jest zezwolenie. Sprawdź przeznaczenie lokalu w projekcie umowy i w księdze wieczystej.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością ani użytkowaniem wieczystym, tylko ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego), więc ustawa go nie obejmuje. Jeśli później przekształcisz je w odrębną własność lokalu, staniesz się właścicielem mieszkania. W strefie nadgranicznej zapytaj wtedy notariusza, czy potrzebne będzie zezwolenie.

Mieszkanie bez zezwolenia, ale nie w strefie nadgranicznej

Najważniejszy wyjątek z art. 8 ust. 1 pkt 1 zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. To dzięki niemu cudzoziemcy spoza EOG kupili w 2025 r. bez zezwolenia 13 992 mieszkania, najwięcej obywatele Ukrainy (9 295), Białorusi (2 745), Rosji (281), Indii (214) i Wielkiej Brytanii (179). Zwolnienie obejmuje też lokal garażowy albo udział w nim, jeśli służy potrzebom mieszkaniowym nabywcy (art. 8 ust. 1 pkt 1a).

Art. 8 ust. 3 wyłącza jednak wszystkie zwolnienia z ust. 1, w tym mieszkaniowe, dla nieruchomości w strefie nadgranicznej i dla gruntów rolnych powyżej 1 ha. Strefa nadgraniczna obejmuje gminy przylegające do granicy państwa, a na odcinku morskim gminy przylegające do brzegu morza. Jeśli tak wyznaczony pas ma mniej niż 15 km szerokości, dołącza się kolejne gminy (art. 12 ustawy o ochronie granicy państwowej). Wykaz gmin zawiera rozporządzenie MSWiA z 29 sierpnia 2005 r.

Dlatego w statystykach MSWiA dominuje Pomorze. W 2025 r. minister wydał zezwolenia na 669 lokali, z czego 441 w województwie pomorskim, a 64 proc. zezwoleń na lokale z rynku pierwotnego dotyczyło Gdańska. Jeśli jesteś spoza EOG i szukasz mieszkania nad morzem albo w miastach przy granicy, zaplanuj procedurę zezwolenia od początku, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.

Nie masz pewności, czy gmina leży w strefie? Sprawdź ją w załączniku do rozporządzenia albo zapytaj notariusza. Kancelaria i tak musi to ustalić przed sporządzeniem aktu.

Inne zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia

Poza mieszkaniem i garażem art. 8 ust. 1 zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia jeszcze pięć sytuacji. Żadne z tych zwolnień nie działa w strefie nadgranicznej ani przy gruntach rolnych powyżej 1 ha.

1. 5 lat pobytu stałego. Każdą nieruchomość, także dom czy działkę, kupisz bez zezwolenia, jeśli mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia Ci zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE (pkt 2). Liczy się data udzielenia zezwolenia, a nie data przyjazdu do Polski.
2. Małżonek obywatela Polski. Cudzoziemiec, który ma polskiego współmałżonka i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE, kupuje bez zezwolenia nieruchomość, która wejdzie do wspólności ustawowej małżonków (pkt 3).
3. Nabycie od krewnego. Jeśli w dniu nabycia jesteś ustawowym spadkobiercą zbywcy według prawa polskiego (np. dzieckiem, małżonkiem, wnukiem), a zbywca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości od co najmniej 5 lat, zezwolenie nie jest potrzebne (pkt 4). Tak jest na przykład, gdy rodzice darują dom córce z obcym obywatelstwem.
4. Spółka kontrolowana przez cudzoziemców. Polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców może bez zezwolenia kupić na cele statutowe niezabudowane grunty w miastach o łącznej powierzchni do 0,4 ha w całym kraju (pkt 5).
5. Banki. Zezwolenia nie potrzebuje bank będący wierzycielem hipotecznym, który przejmuje nieruchomość po bezskutecznej licytacji, ani bank obejmujący udziały lub akcje przy dochodzeniu roszczeń (pkt 6 i 7).

Samo zezwolenie na pobyt czasowy, także wieloletnie, nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia na zakup domu czy działki. Jest natomiast jednym z argumentów we wniosku do MSWiA.

Obywatele UE, EOG, Szwajcarii i Wielkiej Brytanii

Obywatele i przedsiębiorcy państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (27 państw UE oraz Norwegii, Islandii i Liechtensteinu) oraz Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia (art. 8 ust. 2). Okresy przejściowe dla gruntów rolnych i leśnych oraz tzw. drugich domów wygasły odpowiednio 1 maja 2016 r. i 1 maja 2009 r. MSWiA podkreśla, że zwolnienie działa niezależnie od położenia i powierzchni nieruchomości, a więc również w strefie nadgranicznej. W 2025 r. nabywcy z EOG i Szwajcarii dokonali 11 140 transakcji zarejestrowanych przez MSWiA, najczęściej Niemcy (3 300), Holendrzy (842), Czesi (727), Włosi (575) i Francuzi (527).

Brak zezwolenia nie zwalnia obywateli UE z ograniczeń w obrocie ziemią rolną. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego obowiązuje wszystkich kupujących, także Polaków. Notariusz i tak przekaże wypis aktu do MSWiA, bo minister prowadzi rejestr wszystkich nabyć przez cudzoziemców, również tych bez zezwolenia.

Obywatele Wielkiej Brytanii od 1 stycznia 2021 r. podlegają ogólnym zasadom, tak jak inni cudzoziemcy spoza EOG. Wyjątkiem są osoby objęte art. 10 umowy o wystąpieniu Zjednoczonego Królestwa z UE, czyli przede wszystkim Brytyjczycy mieszkający w Polsce przed końcem 2020 r. Mieszkanie poza strefą nadgraniczną Brytyjczyk kupi bez zezwolenia, dom lub działkę co do zasady z zezwoleniem.

Warunki uzyskania zezwolenia MSWiA

Minister wydaje zezwolenie w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli spełnione są dwa warunki (art. 1a ust. 1):

1. nabycie nie zagrozi obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu i nie sprzeciwiają mu się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
2. cudzoziemiec wykaże swoje więzi z Polską.

Ustawa podaje przykładowe okoliczności potwierdzające więzi (art. 1a ust. 2). Lista jest otwarta, więc MSWiA może uwzględnić też inne:

• polska narodowość lub polskie pochodzenie,
• małżeństwo z obywatelem Polski,
• zezwolenie na pobyt czasowy (z wyjątkiem zezwoleń dla ofiar handlu ludźmi i na krótkotrwały pobyt), zezwolenie na pobyt stały lub zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• członkostwo w zarządzie polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców,
• prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z polskim prawem.

Ustawa ogranicza też powierzchnię. Nieruchomości kupowane na potrzeby życiowe cudzoziemca nie mogą przekraczać łącznie 0,5 ha (art. 1a ust. 5), a MSWiA przyjmuje w praktyce limit 1 ha dla małżonków. Większą powierzchnię trzeba uzasadnić rzeczywistymi potrzebami prowadzonej działalności.

Zanim minister wyda zezwolenie, pyta o zdanie Ministra Obrony Narodowej, a przy nieruchomościach rolnych także ministra rolnictwa. Każdy z nich może wnieść sprzeciw w ciągu 14 dni, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach w ciągu 2 miesięcy (art. 1 ust. 1 i 1a). Sprzeciw blokuje wydanie zezwolenia. MSWiA konsultuje każdą sprawę także z szefem ABW, a od 2025 r. wymienia informacje z Generalnym Inspektorem Informacji Finansowej i Krajową Administracją Skarbową, żeby weryfikować źródło pieniędzy. Każdego cudzoziemca, który dostaje zezwolenie, sprawdza się również na liście sankcyjnej.

W 2025 r. do MSWiA wpłynęło 2 582 wnioski. Minister wydał 2 005 zezwoleń, 117 promes i 162 decyzje odmowne, czyli odmową kończy się około 7,5 proc. decyzji w sprawie zezwoleń. Najczęstsze powody odmowy według sprawozdania ministra to brak trwałych więzi z Polską, nieudokumentowane źródło pieniędzy lub brakujące dokumenty oraz względy bezpieczeństwa. Od odmowy przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy w ciągu 14 dni albo skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w ciągu 30 dni.

Promesa czy zezwolenie: co wybrać

Zamiast zezwolenia możesz najpierw wystąpić o promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia (art. 3d). Porównanie:

Przy zwykłym zakupie domu lub działki większość kupujących od razu wnioskuje o zezwolenie, bo promesa oznacza dwie procedury zamiast jednej. Promesa ma sens, gdy transakcja jest odległa albo zależy od innych zdarzeń, np. od podziału działki, zmiany planu miejscowego czy utworzenia spółki (promesę mogą dostać także założyciele spółki, art. 3d ust. 3).

Zezwolenie dotyczy konkretnej nieruchomości i konkretnego nabywcy. Nie można go przedłużyć ani przenieść na inną osobę. Jeśli transakcja upadnie, poproś MSWiA o umorzenie postępowania. Opłatę skarbową 1 570 zł (lub 98 zł za promesę) odzyskasz wtedy w Centrum Obsługi Podatnika Urzędu m.st. Warszawy.

Jak uzyskać zezwolenie krok po kroku

1. Umowa przedwstępna z warunkiem. Najpierw umów się ze sprzedającym. MSWiA wymaga oświadczenia zbywcy o zamiarze sprzedaży aktualnego w dniu wydania decyzji, a za takie oświadczenie uznaje także umowę przedwstępną. Zapisz w niej, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po uzyskaniu zezwolenia, i daj sobie realny termin, najlepiej 6–8 miesięcy. Ustal też, co dzieje się z zadatkiem, jeśli minister odmówi.
2. Dokumenty. Skompletuj dokumenty z listy poniżej. Dokumenty nieruchomości nie mogą być starsze niż 6 miesięcy, a zaświadczenia z urzędu skarbowego, ZUS i rejestrów (przy spółkach) nie starsze niż 3 miesiące.
3. Opłata skarbowa. Wpłać 1 570 zł (promesa: 98 zł) na rachunek Centrum Obsługi Podatnika Urzędu m.st. Warszawy, nr 21 1030 1508 0000 0005 5000 0070. Jeśli działa pełnomocnik, dolicz 17 zł opłaty od pełnomocnictwa. Tej opłaty nie płacisz, gdy pełnomocnikiem jest małżonek, rodzic, dziecko lub rodzeństwo.
4. Złożenie wniosku. Gotowego formularza nie ma, wniosek piszesz samodzielnie według ustawy i rozporządzenia. Złożysz go osobiście w Biurze Podawczym MSWiA przy ul. Rakowieckiej 2a w Warszawie, pocztą na adres ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa, przez ePUAP albo przez e-Doręczenia. E-mail nie wystarczy. Wspólny wniosek mogą złożyć tylko małżonkowie. Inni współkupujący składają osobne wnioski na swoje udziały i każdy płaci opłatę.
5. Postępowanie. Sprawę prowadzi Departament Zezwoleń i Koncesji MSWiA. Może wezwać do uzupełnienia dokumentów. Pytania zadasz na infolinii +48 47 728 18 70 (poniedziałek, środa, piątek, 9:00–11:00).
6. Decyzja i akt notarialny. Z decyzją umawiasz akt u notariusza. Masz na to 2 lata od wydania zezwolenia.

Jakie dokumenty dołączyć do wniosku

Treść wniosku i listę załączników określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z 20 czerwca 2012 r. Osoba fizyczna dołącza:

• kopię dokumentu tożsamości ze zdjęciem, obywatelstwem oraz datą i miejscem urodzenia,
• dowody więzi z Polską, np. kartę pobytu, akt małżeństwa z polskiego urzędu stanu cywilnego, dokumenty polskiego pochodzenia albo wpis w CEIDG lub KRS,
• dokumenty nieruchomości (nie starsze niż 6 miesięcy): odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o przeznaczeniu działki lub o braku planu, a jeśli była wydana, decyzję o warunkach zabudowy. Przy lokalu wystarczy księga wieczysta lokalu, a gdy jej nie ma, księga wieczysta i wypis z rejestru gruntów dla działki pod budynkiem,
• oświadczenie sprzedającego o zamiarze zbycia albo umowę przedwstępną lub deweloperską,
• dokumenty o źródle pieniędzy, np. zeznania podatkowe z UPO, umowy o pracę, umowę kredytu lub promesę kredytową, umowę darowizny lub pożyczki z potwierdzeniem przelewu,
• dowód wpłaty opłaty skarbowej i ewentualne pełnomocnictwo.

We wniosku podajesz też cel nabycia i to, czy nieruchomość wejdzie do majątku osobistego, czy do majątku wspólnego małżonków. Dokumenty w języku obcym muszą mieć tłumaczenie przysięgłe. Kopie paszportu czy karty pobytu muszą być poświadczone przez notariusza, adwokata lub radcę prawnego, również przy składaniu wniosku elektronicznie. Poświadczenie kopii w kancelarii kosztuje maksymalnie 6 zł netto za stronę, więcej w artykule o poświadczaniu dokumentów.

Spółka dołącza dodatkowo odpis z rejestru, zaświadczenia z banku o środkach i zdolności kredytowej oraz zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o braku zaległości, wszystkie nie starsze niż 3 miesiące.

Ile trwa uzyskanie zezwolenia

Ustawa nie wyznacza terminu. Wyjątkiem są nieruchomości w specjalnych strefach ekonomicznych, dla których decyzja ma zapaść w ciągu miesiąca (art. 3a). Stosuje się więc Kodeks postępowania administracyjnego: 2 miesiące w sprawie szczególnie skomplikowanej, ale bez okresów oczekiwania na opinie, uzupełnienia dokumentów czy zawieszenia postępowania (art. 35 § 3 i 5 KPA). Samo MSWiA pisze, że postępowanie „w praktyce może trwać do 2, 3, 4 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet dłużej”. Kancelarie prawne, które prowadzą takie sprawy, podają najczęściej od 2 do 4 miesięcy od złożenia kompletnego wniosku.

Akt notarialny, gdy kupuje cudzoziemiec

Sama umowa sprzedaży wygląda tak samo jak przy zakupie przez Polaka, a przebieg wizyty opisujemy w poradnikach o akcie notarialnym przy zakupie mieszkania i domu. Udział cudzoziemca zmienia jednak kilka rzeczy.

Notariusz sprawdza, czy potrzebne jest zezwolenie. Bez zezwolenia, gdy jest wymagane, nie można dokonać czynności ani wpisu do księgi wieczystej (art. 5 ustawy), więc notariusz musi odmówić sporządzenia aktu (art. 81 Prawa o notariacie). W akcie podaje obywatelstwo nabywcy, a przy spółce z siedzibą w Polsce zamieszcza oświadczenie, czy jest ona cudzoziemcem w rozumieniu ustawy, wraz z uzasadnieniem (art. 92 § 1 pkt 4a). Jeśli korzystasz ze zwolnienia, w akcie zwykle znajdzie się jego podstawa, np. że kupujesz samodzielny lokal mieszkalny położony poza strefą nadgraniczną.

Dokument tożsamości. Notariusz ustala tożsamość na podstawie dokumentów przewidzianych prawem (art. 85 Prawa o notariacie). W praktyce wystarczy paszport, a obywatelom UE zwykle także krajowy dowód osobisty. Karta pobytu potwierdza tożsamość cudzoziemca w Polsce (art. 242 ustawy o cudzoziemcach), ale weź też paszport, bo w akcie trzeba wpisać obywatelstwo. Pełną listę dokumentów znajdziesz w artykule o dokumentach do notariusza.

PESEL i NIP. Numer PESEL nie jest potrzebny. Bez niego notariusz zapisze datę i państwo urodzenia, a wniosek do księgi wieczystej złoży bez tego pola. Inaczej jest z podatkiem. Przy zakupie z rynku wtórnego notariusz pobiera od Ciebie podatek PCC jako płatnik i musi podać Twój identyfikator podatkowy. Dla osoby bez PESEL jest nim NIP (art. 3 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników). NIP uzyskasz na formularzu NIP-7. Jeśli nie mieszkasz w Polsce, składasz go w Drugim Urzędzie Skarbowym Warszawa-Śródmieście, a urząd nadaje numer w ciągu 3 dni. Zrób to przed terminem aktu i zapytaj kancelarię, czego wymaga. Przy zakupie od dewelopera, gdzie zamiast PCC płacisz VAT w cenie, ten problem zwykle nie występuje.

Tłumacz przysięgły. Czynności notarialne dokonuje się po polsku (art. 2 § 3 Prawa o notariacie). Jeśli nie znasz polskiego wystarczająco dobrze, notariusz musi przetłumaczyć akt osobiście albo przy pomocy tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 1). Sam może to zrobić tylko wtedy, gdy zna język na poziomie wymaganym od tłumaczy przysięgłych. Przed podpisaniem notariusz odczytuje akt i musi się upewnić, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Na Twoje żądanie akt może zostać sporządzony dodatkowo w języku obcym, np. w dwóch kolumnach: polskiej i angielskiej. Wersja polska jest jednak zawsze obowiązkowa. Tłumacza najlepiej zarezerwować razem z terminem aktu. Wiele kancelarii pomaga go znaleźć, a jego wynagrodzenie płacisz osobno.

Pełnomocnik zamiast osobistej wizyty. Jeśli nie możesz przyjechać, akt podpisze za Ciebie pełnomocnik. Pełnomocnictwo do kupna nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, bo taką formę ma sama umowa (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego). Za granicą masz trzy możliwości:

1. Polski konsul. Czynności konsula mają taką samą moc jak czynności notariusza w Polsce (art. 29 Prawa konsularnego). Akt notarialny konsul sporządzi jednak tylko wtedy, gdy ma pisemne upoważnienie Ministra Sprawiedliwości (art. 28 ust. 3). Zapytaj konsulat z wyprzedzeniem.
2. Zagraniczny notariusz. Dokument potrzebuje apostille (w państwach konwencji haskiej z 1961 r.) albo legalizacji przez polskiego konsula (art. 1138 Kodeksu postępowania cywilnego) oraz tłumaczenia przysięgłego na polski. Notariusze i sądy wieczystoksięgowe nie oceniają takich pełnomocnictw jednolicie, zwłaszcza gdy za granicą poświadczono tylko podpis. Wyślij projekt polskiemu notariuszowi, zanim go podpiszesz.
3. Polski notariusz przed wyjazdem. Najprostsza droga, jeśli jesteś jeszcze w Polsce. Szczegóły w artykule o pełnomocnictwie notarialnym, a o uwierzytelnianiu dokumentów w poradniku o apostille.

Pieniądze i przeciwdziałanie praniu pieniędzy. Cenę można określić w euro czy dolarach. Jeśli umowa nie zastrzega zapłaty wyłącznie w walucie obcej, kupujący może zapłacić w złotych po średnim kursie NBP z dnia wymagalności (art. 358 Kodeksu cywilnego). Przy sprzedaży nieruchomości notariusz jest instytucją obowiązaną według ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (art. 2 ust. 1 pkt 13). Ustala więc tożsamość stron, pyta o to, czy jesteś osobą zajmującą eksponowane stanowisko polityczne, a gdy okoliczności to uzasadniają, także o źródło pieniędzy. Przy spółce ustala beneficjenta rzeczywistego i nie może opierać się wyłącznie na danych z Centralnego Rejestru Beneficjentów Rzeczywistych. Jeśli tych środków nie da się zastosować, do transakcji nie dochodzi (art. 41). Przygotuj potwierdzenia przelewów i dokumenty o pochodzeniu pieniędzy, zwłaszcza gdy przychodzą z zagranicy.

Po podpisaniu. Notariusz tego samego dnia składa elektroniczny wniosek o wpis własności do księgi wieczystej (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). W ciągu 7 dni przesyła też wypis aktu do MSWiA (art. 8a ustawy). Robi to przy każdym nabyciu przez cudzoziemca, także przy zakupie mieszkania bez zezwolenia i przez obywatela UE, bo minister prowadzi rejestr wszystkich takich transakcji. W 2025 r. MSWiA dostało 38 924 dokumenty. Od 19 listopada 2026 r. notariusze będą je przekazywać wyłącznie elektronicznie, przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, a Krajowa Rada Notarialna prześle je ministrowi. Za każdy dokument notariusz pobierze od stron opłatę, której wysokość określi rozporządzenie MSWiA. Projekt przewiduje 5 zł, ale na dzień publikacji tego artykułu rozporządzenie nie zostało jeszcze wydane. Więcej o elektronicznych wypisach w artykule o akcie notarialnym elektronicznym.

Ile kosztuje zakup nieruchomości przez cudzoziemca

W Polsce nie ma podatku ani wyższej taksy notarialnej dla cudzoziemców. Taksę notarialną, podatek PCC, VAT i opłaty sądowe płacisz tak samo jak Polak. Dodatkowe koszty to przede wszystkim opłata za zezwolenie (jeśli jest potrzebne), tłumaczenia i tłumacz przy akcie.

Na koszty wspólne dla wszystkich kupujących składają się:

• taksa notarialna według rozporządzenia o maksymalnych stawkach: przy cenie od 60 000 zł do 1 mln zł to 1 010 zł + 0,4 proc. nadwyżki ponad 60 000 zł, od 1 do 2 mln zł 4 770 zł + 0,2 proc. nadwyżki ponad 1 mln zł, plus 23 proc. VAT,
• podatek PCC 2 proc. przy zakupie z rynku wtórnego (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC),
• opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki, 100 zł za założenie księgi wieczystej,
• wypisy aktu: maksymalnie 6 zł netto za stronę.

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) przysługuje także cudzoziemcom. Warunek jest ten sam: kupujący nigdy wcześniej nie miał mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. Liczą się również nieruchomości za granicą. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że mieszkanie na Ukrainie wyklucza zwolnienie przy zakupie w Polsce (interpretacja z 15 listopada 2023 r., 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD). Wyjątkiem jest udział do 50 proc. odziedziczony w spadku. Jeśli kupujecie we dwoje, a warunek spełnia tylko jedno z was, zwolnienie może objąć jego część, co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25).

Inwestorzy powinni wiedzieć o jeszcze jednej zasadzie. Szósty i każdy kolejny lokal mieszkalny kupiony od tego samego sprzedawcy w budynkach na jednej działce, opodatkowany VAT, podlega dodatkowo PCC 6 proc. (art. 7a ustawy o PCC, od 1 stycznia 2024 r.). Ta zasada również nie zależy od obywatelstwa.

Przykład: dom Ołeny i Andrija

Ołena i Andrij kupują dom z rynku wtórnego za 1 150 000 zł. Potrzebują zezwolenia, a jako małżonkowie składają jeden wniosek. Mają mieszkanie w Kijowie, więc zwolnienie z PCC ich nie obejmie. Andrij dobrze mówi po polsku, Ołena potrzebuje tłumacza. Kwoty tłumaczeń to nasze założenie oparte na typowych stawkach rynkowych.

To stawki maksymalne, a notariusz może policzyć mniej. Gdyby kupowali na kredyt, doszłyby 200 zł za wpis hipoteki, 19 zł PCC od hipoteki i taksa za jej ustanowienie. Mieszkanie na Woli za 720 000 zł kupiliby bez zezwolenia, płacąc tyle, co Polacy: maksymalnie 4 489,50 zł taksy z VAT, 14 400 zł PCC i 200 zł za wpis. Wszystkie koszty zakupu domu omawiamy w poradniku o kosztach notarialnych przy kupnie domu, a kwoty dla swojej ceny policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej.

Co grozi za zakup bez wymaganego zezwolenia

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne (art. 6 ust. 1). Bez zezwolenia nie można też dokonać wpisu własności do księgi wieczystej (art. 5). Nieważność działa z mocy prawa, a sąd tylko ją stwierdza. Z powództwem może wystąpić MSWiA, wójt lub burmistrz, starosta, marszałek województwa albo wojewoda właściwy dla położenia nieruchomości (art. 6 ust. 2). Sąd Najwyższy przyjął, że może to zrobić także każdy, kto ma w tym interes prawny (uchwała z 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08). Skutek jest taki, że cudzoziemiec nie staje się właścicielem, a strony muszą rozliczyć się z tego, co sobie świadczyły, np. ze zwrotu ceny.

To nie jest teoria. W 2025 r. MSWiA wykryło 154 transakcje zawarte z naruszeniem ustawy, z czego w 114 przypadkach strony same naprawiły błąd. W tym samym roku sądy wydały 60 prawomocnych wyroków stwierdzających nieważność nabycia. Najprostszy sposób, żeby tego uniknąć, to przed podpisaniem umowy przedwstępnej zapytać notariusza, czy Twoja sytuacja mieści się w którymś zwolnieniu.

Sytuacje szczególne: małżeństwo, spadek, spółka, ziemia rolna

Małżeństwo z obywatelem Polski

Jeśli cudzoziemiec jest stroną aktu, potrzebuje zezwolenia, chyba że kupuje mieszkanie poza strefą nadgraniczną albo mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania pobytu stałego, a nieruchomość wejdzie do wspólności małżeńskiej (art. 8 ust. 1 pkt 3). Samo małżeństwo z Polakiem nie zwalnia z obowiązku, ale jest jedną z podstaw do uzyskania zezwolenia.

Inaczej jest, gdy aktu nie podpisuje małżonek-cudzoziemiec. Według Sądu Najwyższego, jeśli dom lub działkę kupuje wyłącznie małżonek z polskim obywatelstwem, a nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego z mocy prawa, zezwolenie nie jest potrzebne, bo ustawa dotyczy tylko nabycia dokonywanego przez cudzoziemca (postanowienia z 16 listopada 2006 r., II CSK 174/06, i z 18 lipca 2014 r., IV CSK 629/13). Takie rozwiązanie warto omówić z notariuszem z wyprzedzeniem, bo nie każdy stan faktyczny jest taki sam. Inaczej będzie na przykład, gdy sprzedający zażąda udziału obojga małżonków w umowie. Na tę sytuację zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w sprawie IV CSK 629/13.

Spadek i darowizna w rodzinie

Ustawy nie stosuje się do dziedziczenia ani zapisu windykacyjnego przez osoby, które są ustawowymi spadkobiercami zmarłego (art. 7 ust. 2). Dotyczy to spadków otwartych od 17 sierpnia 2015 r. Jeśli cudzoziemiec dziedziczy z testamentu, a nie należy do kręgu spadkobierców ustawowych, ma 2 lata od otwarcia spadku na złożenie wniosku o zezwolenie. Gdy go nie uzyska, nieruchomość przypada osobom, które dziedziczyłyby z ustawy (art. 7 ust. 3). Podobna zasada dotyczy zapisu windykacyjnego (art. 7 ust. 3a).

Notariusz, który sporządza akt poświadczenia dziedziczenia z udziałem cudzoziemca, również przesyła jego wypis do MSWiA (art. 8a ust. 1 pkt 2). Więcej o tej procedurze w artykule o protokole dziedziczenia.

Przy darowiźnie od rodziców, dziadków czy małżonka zwykle zadziała zwolnienie dla ustawowego spadkobiercy zbywcy (art. 8 ust. 1 pkt 4), o ile darczyńca jest właścicielem od co najmniej 5 lat, a nieruchomość nie leży w strefie nadgranicznej. Szczegóły samej umowy opisujemy w poradniku o darowiźnie notarialnej.

Zakup przez spółkę

Polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców jest w rozumieniu ustawy cudzoziemcem (art. 1 ust. 2 pkt 4). MSWiA w odpowiedziach na najczęstsze pytania stoi jednak na stanowisku, że każda spółka z siedzibą w Polsce jest przedsiębiorcą unijnym, a więc korzysta ze zwolnienia dla przedsiębiorców z EOG (art. 8 ust. 2). To stanowisko ministerstwa, a nie wyraźny przepis, dlatego przed transakcją potwierdź podejście z notariuszem. Spółki zagraniczne spoza EOG potrzebują zezwolenia na zasadach ogólnych.

Osobna reguła dotyczy transakcji na udziałach i akcjach (art. 3e). Cudzoziemiec spoza EOG potrzebuje zezwolenia, gdy w wyniku nabycia lub objęcia udziałów spółka mająca nieruchomości w Polsce stanie się spółką kontrolowaną albo gdy spółka jest już kontrolowana, a udziały nabywa cudzoziemiec, który nie był wcześniej wspólnikiem. Wyjątki obejmują m.in. spółki notowane na rynku regulowanym oraz spółki, których nieruchomości to wyłącznie mieszkania, garaże lub niewielkie niezabudowane grunty miejskie objęte zwolnieniami z art. 8 ust. 1. W 2025 r. MSWiA wydało 29 takich zezwoleń. Więcej o formalnościach przy spółkach w artykule notariusz a spółka.

Grunty rolne

Zakup ziemi rolnej przez cudzoziemca spoza EOG podlega dwóm ustawom jednocześnie. Potrzebne jest zezwolenie MSWiA, do którego sprzeciw może zgłosić także minister rolnictwa, a ponadto trzeba spełnić wymogi ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 1a ust. 6 ustawy o nabywaniu nieruchomości). Przy gruntach rolnych powyżej 1 ha nie działa żadne ze zwolnień z art. 8 ust. 1. Obywatele UE, EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia, ale ustawa rolna obowiązuje ich tak samo jak Polaków.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego działa według progów powierzchni:

• poniżej 0,3 ha użytków rolnych ustawy w ogóle się nie stosuje (art. 1a),
• poniżej 1 ha nie obowiązuje wymóg, żeby kupującym był rolnik indywidualny (art. 2a ust. 3 pkt 1a),
• od 1 ha kupić może co do zasady tylko rolnik indywidualny, czyli osoba z kwalifikacjami rolniczymi, która od co najmniej 5 lat mieszka w gminie i osobiście prowadzi gospodarstwo do 300 ha (art. 6). Inni potrzebują zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 2a ust. 4) i zwykle muszą prowadzić gospodarstwo przez 5 lat (art. 2b).

Niezależnie od progów przy sprzedaży ziemi rolnej prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcy albo KOWR (art. 3). Działka oznaczona w planie miejscowym jako budowlana nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu tej ustawy (art. 2 pkt 1). W 2025 r. MSWiA wydało 272 zezwolenia na grunty rolne i leśne o łącznej powierzchni 69,80 ha. Więcej o zakupie gruntu w poradniku o akcie notarialnym przy zakupie działki.

Obywatele Ukrainy, Białorusi i Rosji

Przepisy nie przewidują osobnych zasad dla żadnego państwa spoza EOG. Specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy nie zmieniła ustawy o nabywaniu nieruchomości, więc obywatele Ukrainy kupują mieszkania bez zezwolenia, a domy i działki z zezwoleniem, jak inni cudzoziemcy. Są przy tym najliczniejszą grupą kupujących: w 2025 r. nabyli bez zezwolenia 9 295 mieszkań, a na podstawie zezwoleń m.in. 1 405 działek i 389 lokali. Drugie miejsce zajmują obywatele Białorusi.

Obywatele Rosji mogą kupić mieszkanie poza strefą nadgraniczną na zasadach ogólnych i w 2025 r. kupili w ten sposób 281 mieszkań. W tabelach zezwoleń ze sprawozdania MSWiA za 2025 r. nie ma jednak ani jednego zezwolenia dla obywatela Rosji. Każdy cudzoziemiec, który dostaje zezwolenie, jest sprawdzany na liście osób i podmiotów objętych sankcjami.

Checklista: zakup nieruchomości przez cudzoziemca

• Wiesz, czy jesteś cudzoziemcem w rozumieniu ustawy. Masz polskie obywatelstwo? Weź polski dokument.
• Jesteś obywatelem UE, EOG lub Szwajcarii? Zezwolenie Cię nie dotyczy. Przy ziemi rolnej sprawdź ograniczenia rolne.
• Sprawdziłeś w księdze wieczystej, czy kupujesz lokal mieszkalny, lokal użytkowy, dom czy działkę.
• Sprawdziłeś, czy gmina leży w strefie nadgranicznej.
• Wiesz, czy razem z mieszkaniem kupujesz udział w osobnej działce, np. drodze dojazdowej.
• Sprawdziłeś, czy przysługuje Ci jedno ze zwolnień z art. 8 (5 lat pobytu stałego, małżonek Polaka, nabycie od krewnego).
• Jeśli potrzebujesz zezwolenia: umowa przedwstępna ma warunek zezwolenia, realny termin i jasne zasady zwrotu zadatku.
• Dokumenty nieruchomości nie są starsze niż 6 miesięcy, a obcojęzyczne mają tłumaczenie przysięgłe.
• Masz dokumenty o źródle pieniędzy.
• Opłata skarbowa jest wpłacona, a pełnomocnictwo gotowe.
• Z decyzją MSWiA umówiłeś akt w ciągu 2 lat od jej wydania.
• Kancelaria wie, że będziesz potrzebować tłumacza, i zna datę terminu.

Najczęściej zadawane pytania o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce?

Tak. Samodzielny lokal mieszkalny kupi bez zezwolenia każdy cudzoziemiec, bez względu na obywatelstwo i rodzaj pobytu (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Wyjątkiem są mieszkania w strefie nadgranicznej, np. w Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Szczecinie czy Zakopanem. Tam obywatel państwa spoza UE, EOG i Szwajcarii potrzebuje zezwolenia MSWiA.

Czy cudzoziemiec może kupić dom lub działkę w Polsce?

Tak, ale jeśli nie jest obywatelem UE, EOG ani Szwajcarii, zwykle potrzebuje zezwolenia ministra spraw wewnętrznych. Nie potrzebuje go m.in. po 5 latach od uzyskania pobytu stałego albo gdy kupuje od krewnego, dla którego jest spadkobiercą ustawowym, a ten krewny jest właścicielem od co najmniej 5 lat. Zwolnienia te nie działają w strefie nadgranicznej.

Czy obywatel Ukrainy potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania?

Nie, jeśli mieszkanie nie leży w strefie nadgranicznej. Obywatele Ukrainy podlegają tym samym zasadom co inni cudzoziemcy spoza EOG: mieszkanie bez zezwolenia, dom i działka z zezwoleniem. W 2025 r. kupili w ten sposób 9 295 mieszkań, najwięcej ze wszystkich cudzoziemców.

Ile kosztuje zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości?

Opłata skarbowa wynosi 1 570 zł, a za promesę 98 zł. Wpłacasz ją na rachunek Centrum Obsługi Podatnika Urzędu m.st. Warszawy. Jeśli postępowanie zakończy się odmową lub umorzeniem, opłatę można odzyskać. Do tego dochodzą koszty tłumaczeń przysięgłych i poświadczonych kopii dokumentów.

Ile czeka się na zezwolenie MSWiA?

Zwykle od 2 do 4 miesięcy od złożenia kompletnego wniosku, a przy komplikacjach dłużej. Ustawa nie przewiduje terminu. Postępowanie wydłużają opinie innych ministrów i służb oraz wezwania do uzupełnienia dokumentów. Zezwolenie jest ważne 2 lata, więc możesz złożyć wniosek zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej.

Czy obywatel Niemiec lub innego państwa UE potrzebuje zezwolenia?

Nie. Obywatele i przedsiębiorcy państw EOG (UE, Norwegia, Islandia, Liechtenstein) oraz Szwajcarii kupują w Polsce każdą nieruchomość bez zezwolenia, także w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 2). Przy ziemi rolnej obowiązuje ich ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, tak jak Polaków.

Czy obywatel Wielkiej Brytanii potrzebuje zezwolenia po brexicie?

Od 1 stycznia 2021 r. Brytyjczycy podlegają zasadom dla cudzoziemców spoza EOG. Mieszkanie poza strefą nadgraniczną kupią bez zezwolenia, dom lub działkę co do zasady z zezwoleniem. Wyjątkiem są osoby objęte umową o wystąpieniu Zjednoczonego Królestwa z UE, czyli przede wszystkim Brytyjczycy mieszkający w Polsce przed końcem 2020 r.

Czy karta pobytu czasowego wystarczy, żeby kupić dom bez zezwolenia?

Nie. Zezwolenie na pobyt czasowy jest tylko jedną z okoliczności potwierdzających więzi z Polską, które pomagają uzyskać zezwolenie. Zwolnienie z obowiązku daje dopiero 5 lat mieszkania w Polsce od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE, a dla małżonka obywatela Polski 2 lata.

Czy akt notarialny może być po angielsku?

Akt zawsze sporządza się po polsku. Na Twoje żądanie notariusz może sporządzić go dodatkowo w języku obcym, np. w wersji dwujęzycznej, ale wiążąca jest wersja polska. Jeśli nie znasz polskiego wystarczająco dobrze, przy akcie musi być tłumacz przysięgły, chyba że notariusz sam zna język na poziomie tłumacza przysięgłego.

Czy cudzoziemiec potrzebuje numeru PESEL lub NIP, żeby kupić nieruchomość?

PESEL nie jest wymagany. Przy zakupie z rynku wtórnego płacisz jednak podatek PCC, a notariusz jako płatnik potrzebuje Twojego identyfikatora podatkowego. Jeśli nie masz numeru PESEL, uzyskaj wcześniej NIP na formularzu NIP-7 w urzędzie skarbowym. Przy zakupie od dewelopera PCC zwykle nie ma, bo cena zawiera VAT.

Czy cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny w Polsce?

Przepisy tego nie zabraniają, ale decyzja należy do banku. W praktyce banki udzielają kredytów cudzoziemcom z legalnym pobytem w Polsce, zwykle z kartą pobytu ważną jeszcze co najmniej kilka miesięcy, i z dochodem udokumentowanym w Polsce. Wymagania co do wkładu własnego są takie same jak dla Polaków, zwykle 10–20 proc. ceny. Osobom bez pobytu w Polsce i z dochodami wyłącznie z zagranicy kredytuje niewiele banków.

Co się stanie, jeśli kupię nieruchomość bez wymaganego zezwolenia?

Takie nabycie jest nieważne z mocy prawa (art. 6 ust. 1). Nie stajesz się właścicielem, a nieważność może stwierdzić sąd na żądanie MSWiA, samorządu, wojewody albo każdego, kto ma w tym interes prawny. W 2025 r. sądy wydały 60 prawomocnych wyroków stwierdzających nieważność takich transakcji.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278 ze zm.): art. 1 (obowiązek zezwolenia, definicja cudzoziemca i nabycia, sprzeciw MON), art. 1a (warunki zezwolenia, więzi z Polską, limit 0,5 ha), art. 3 (ważność zezwolenia), art. 3a (specjalne strefy ekonomiczne), art. 3d (promesa), art. 3e (udziały i akcje), art. 4 (sprawozdanie dla Sejmu), art. 5–6 (zakaz czynności bez zezwolenia, nieważność), art. 7 (dziedziczenie), art. 8 (zwolnienia, EOG, strefa nadgraniczna, rejestr), art. 8a (obowiązki notariusza).
• Ustawa z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie (Dz.U. 2026 poz. 1099), wchodzi w życie 19 listopada 2026 r.: art. 8a ust. 1a–1d (elektroniczne przekazywanie dokumentów do MSWiA).
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. (Dz.U. 2012 poz. 729): informacje i dokumenty dołączane do wniosku o zezwolenie.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2005 r. w sprawie wykazu gmin i innych jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa położonych w strefie nadgranicznej oraz tablicy określającej zasięg tej strefy (Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580).
• Ustawa z dnia 12 października 1990 r. o ochronie granicy państwowej (t.j. Dz.U. 2026 poz. 919): art. 12 (strefa nadgraniczna).
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614): art. 2 § 3 (język czynności), art. 81 (odmowa), art. 85 (tożsamość), art. 87 § 1 pkt 1 (tłumacz), art. 92 § 1 pkt 4a i § 4 (treść aktu, wniosek wieczystoksięgowy), art. 94 § 1 (odczytanie aktu).
• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154): załącznik, część I pkt 20 (promesa, 98 zł), część III pkt 8 (zezwolenie, 1 570 zł), część IV (pełnomocnictwo, 17 zł).
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191): art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a (2 proc.), art. 7a (6 proc.), art. 9 pkt 17 (pierwsze mieszkanie), art. 10 ust. 2 (notariusz jako płatnik).
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): art. 1a, 2 pkt 1, 2a, 2b, 3, 6.
• Kodeks cywilny: art. 99 § 1 (forma pełnomocnictwa), art. 244 § 1 (ograniczone prawa rzeczowe), art. 358 (zobowiązania w walucie obcej).
• Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U. 2024 poz. 18): art. 4 § 1 pkt 4 (spółka dominująca).
• Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. Prawo konsularne (t.j. Dz.U. 2026 poz. 711): art. 28–29 (czynności notarialne konsula).
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 1138 (uwierzytelnianie dokumentów zagranicznych dotyczących nieruchomości). Konwencja haska z dnia 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych (Dz.U. 2005 nr 112 poz. 938).
• Ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644): art. 2 ust. 1 pkt 13, art. 34, 41, 46.
• Ustawa z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników: art. 3 (PESEL i NIP jako identyfikatory), art. 4 (właściwy urząd skarbowy).
• Kodeks postępowania administracyjnego: art. 35 (terminy załatwienia sprawy).
• Orzecznictwo: uchwała SN z 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08; postanowienia SN z 16 listopada 2006 r., II CSK 174/06, i z 18 lipca 2014 r., IV CSK 629/13; wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., III FSK 281/25; interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 15 listopada 2023 r., 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD.
• Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2025 r. ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (druk sejmowy nr 2420 z 27 marca 2026 r.).
• MSWiA: Uzyskaj zezwolenie na nabycie nieruchomości, akcji, udziałów przez cudzoziemców (stan na maj 2026 r.).

Kupujesz nieruchomość w Warszawie jako cudzoziemiec? Zapytaj o koszt aktu i o tłumacza kilka kancelarii, np. notariuszy w Wilanowie czy kancelarie notarialne na Ochocie, a potem umów termin, który Ci pasuje.