Akt notarialny działki: ile kosztuje notariusz przy zakupie i kto płaci (2026)

W skrócie

• Taksa zależy od rodzaju działki: przy działce budowlanej za 300 000 zł notariusz weźmie maksymalnie 985 zł netto (1 211,55 zł z VAT). Przy działce rolnej lub innej niebudowlanej obowiązuje pełna stawka: 1 970 zł netto (2 423,10 zł z VAT).
• Najwięcej kosztuje podatek, nie notariusz: PCC to 2% ceny, czyli 6 000 zł przy 300 000 zł. Notariusz pobiera go w dniu podpisania aktu.
• Razem u notariusza: przy cenie 300 000 zł ok. 8 100 zł za działkę budowlaną i ok. 9 312 zł za rolną, łącznie z wypisami, wnioskiem do księgi wieczystej i wpisem własności.
• Kto płaci: PCC z mocy ustawy płaci kupujący. Taksę i opłaty sądowe zwyczajowo też pokrywa kupujący, ale strony mogą podzielić je inaczej.
• Stawki są maksymalne: notariusz może policzyć mniej, więc warto zapytać o wycenę w kilku kancelariach.
• Działka rolna od 0,3 ha użytków rolnych: prawo pierwokupu może mieć KOWR, dlatego podpisuje się dwie umowy (warunkową i przenoszącą), każdą za połowę stawki.
• Bez aktu notarialnego ani rusz: umowa sprzedaży działki zawarta w innej formie jest nieważna (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Kwotę dla swojej ceny policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej: wystarczy wpisać cenę i wybrać rodzaj gruntu.

Ile kosztuje notariusz przy zakupie działki?

Na koszty notarialne przy zakupie działki składa się sześć pozycji: taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza), 23% VAT od taksy, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej, wynagrodzenie za wniosek do księgi i wypisy aktu. Wszystko płacisz w kancelarii w dniu podpisania aktu, a notariusz sam przekazuje podatek do urzędu skarbowego i opłatę do sądu.

Tak wyglądają maksymalne koszty przy zakupie działki za 300 000 zł od osoby prywatnej:

Różnica bierze się z taksy: od sprzedaży działki budowlanej notariusz może pobrać najwyżej połowę stawki podstawowej, od każdej innej działki pełną. Szczegóły i tabelę stawek znajdziesz niżej.

Ile kosztuje notariusz przy innej cenie działki?

Kolumny „Razem” obejmują taksę z VAT, PCC, wpis własności (200 zł), wniosek do księgi wieczystej (200 zł + VAT) i 5 wypisów po 12 stron, w złotych po zaokrągleniu. To kwoty maksymalne: wiele kancelarii liczy mniej.

Koszty, które mogą dojść

• Nowa księga wieczysta: 100 zł opłaty sądowej, gdy działka nie ma księgi albo jest z niej odłączana (np. po podziale). Przy odłączeniu i założeniu nowej księgi płacisz tę opłatę tylko raz (art. 44 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
• Zakup na kredyt: taksa od ustanowienia hipoteki, 200 zł za wpis hipoteki i 19 zł PCC od hipoteki. Koszt z kredytem policzysz w kalkulatorze.
• Działka rolna z prawem pierwokupu KOWR: dwa akty zamiast jednego (warunkowy i przenoszący). Każdy kosztuje połowę stawki, więc taksa łącznie jest taka sama, ale wypisy płacisz dwa razy.

Kiedy nie płacisz PCC

Jeśli kupujesz działkę od firmy, a sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC nie płacisz. Tak jest zwykle przy działkach budowlanych: 23% VAT jest już w cenie. Uwaga na działki niebudowlane. Ich sprzedaż przez firmę jest zwykle zwolniona z VAT i wtedy 2% PCC płacisz mimo wszystko (art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Kto płaci za notariusza przy zakupie działki?

Przepisy przesądzają tylko o podatku: przy umowie sprzedaży PCC płaci kupujący (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). O tym, kto pokrywa taksę, wypisy i opłaty sądowe, decyduje umowa stron. W praktyce prawie zawsze płaci je kupujący, bo to on nabywa działkę i jemu zależy na wpisie do księgi wieczystej. Strony mogą jednak ustalić inaczej, np. podzielić taksę po połowie. Takie ustalenie wpisuje się do aktu.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży działki?

Zasada jest ta sama: koszty aktu zwykle ponosi kupujący. Sprzedający płaci za przygotowanie dokumentów. Wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej kosztuje 150 zł (140 zł w wersji elektronicznej), do tego dochodzą zaświadczenia z gminy. Jeśli działka jest obciążona hipoteką, sprzedający spłaca kredyt i płaci 100 zł opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki.

Gdy sprzedaje działkę przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym ją nabył, płaci też 19% podatku dochodowego od zysku (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przy działce odziedziczonej 5 lat liczy się od końca roku, w którym działkę nabył spadkodawca.

Taksa notarialna: działka budowlana a rolna

Maksymalne stawki taksy określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566). Punktem wyjścia jest stawka z § 3, zależna od ceny.

Połowę tej stawki notariusz może pobrać tylko od sprzedaży działki budowlanej (§ 6 pkt 17 rozporządzenia). Chodzi o działkę, której wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie pozwalają postawić budynek zgodnie z przepisami i planem miejscowym (art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Notariusz ocenia to zwykle na podstawie wypisu z planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy.

Pełna stawka obowiązuje przy każdej innej działce: rolnej, leśnej albo rekreacyjnej, na której nie można budować.

Powyżej 2 mln zł rozporządzenie wprowadza limit 10 000 zł (7 500 zł między osobami z I grupy podatkowej). Izby notarialne odnoszą go do składnika 0,25%, dlatego przy takich kwotach wynik najlepiej sprawdzić w kalkulatorze.

Przykład dla działki za 300 000 zł:

• działka budowlana: 505 zł + 0,2% × (300 000 – 60 000) zł = 505 + 480 = 985 zł netto, z VAT 1 211,55 zł
• działka rolna: 1 010 zł + 0,4% × (300 000 – 60 000) zł = 1 010 + 960 = 1 970 zł netto, z VAT 2 423,10 zł

Wskazówka praktyczna: to stawki maksymalne, a nie stałe. Zapytaj o cenę przed wizytą i porównaj wyceny z kilku kancelarii.

Dokumenty do aktu notarialnego działki – kompletna lista

Dokumenty od sprzedającego

Najczęściej wymagane:

• Dowód osobisty lub paszport
• Numer księgi wieczystej działki
• Dokument nabycia działki (umowa kupna, darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie o nabyciu spadku)
• Wypis z rejestru gruntów (50 zł w starostwie, 40 zł w wersji elektronicznej)
• Wyrys z mapy ewidencyjnej (110 zł, elektronicznie 105 zł), a łącznie wypis i wyrys kosztują 150 zł (140 zł)
• Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP (albo wypis i wyrys z planu) lub decyzja o warunkach zabudowy
• Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości (z urzędu gminy)

Przy sprzedaży przez firmę:

• Aktualny odpis z KRS lub wydruk z CEIDG
• NIP, REGON
• Uchwała wspólników o zgodzie na zbycie (sp. z o.o.)

Dokumenty od kupującego

• Dowód osobisty lub paszport
• Numer PESEL
• Dane do aktu: adres zamieszkania, stan cywilny
• Zgoda małżonka (jeśli zakup z majątku wspólnego bez obecności małżonka)
• Umowa kredytowa (przy zakupie na kredyt)
• Zgoda KOWR, jeśli kupujesz działkę rolną od 1 ha i nie jesteś rolnikiem indywidualnym ani osobą bliską sprzedającego

Dokumenty dodatkowe (w zależności od sytuacji)

• Zaświadczenie o rewitalizacji (gdy działka leży w obszarze rewitalizacji, gdzie gmina może mieć prawo pierwokupu)
• Zaświadczenie, czy grunt jest lasem albo jest przeznaczony do zalesienia: przy takim gruncie prawo pierwokupu mają Lasy Państwowe (art. 37a ustawy o lasach)
• Decyzja podziałowa (gdy działka powstała z podziału)

Praktyczna wskazówka: treść księgi wieczystej sprawdzisz bezpłatnie w elektronicznej przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy numer KW. Przed wizytą zajrzyj do działu III (służebności, roszczenia) i IV (hipoteki).

Zakup działki rolnej – dodatkowe wymogi KOWR

Przy zakupie działki rolnej obowiązuje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Wymogi zależą od powierzchni użytków rolnych:

Ograniczenia dotyczą tylko nieruchomości rolnej w rozumieniu tej ustawy. Jeśli miejscowy plan przeznacza działkę na cele inne niż rolne (np. pod zabudowę mieszkaniową), ustawy się nie stosuje, nawet gdy w ewidencji grunt nadal jest oznaczony jako rolny (art. 2 pkt 1).

Jak wygląda procedura przy prawie pierwokupu KOWR:

1. Notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży: połowa stawki taksy (§ 6 pkt 1 rozporządzenia)
2. Zawiadamia KOWR o treści umowy
3. KOWR ma 1 miesiąc na decyzję o skorzystaniu z pierwokupu
4. Jeśli KOWR nie skorzysta, wracasz do notariusza na umowę przenoszącą własność: znów połowa stawki (§ 6 pkt 2)

Wyjątki: sprzedaż osobie bliskiej sprzedającego (m.in. dzieciom, wnukom, rodzicom, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, małżonkowi) nie wymaga statusu rolnika i nie daje KOWR prawa pierwokupu.

Obowiązek po zakupie: nabywca nieruchomości rolnej co do zasady musi przez 5 lat prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła, i nie może jej w tym czasie sprzedać ani oddać w posiadanie bez zgody KOWR (art. 2b). Obowiązek nie dotyczy m.in. nabycia od osoby bliskiej i działek poniżej 1 ha położonych w granicach miasta. Notariusz sprawdzi, czy obejmuje Twoją działkę.

Sprzedajesz ziemię rolną? Ogłoszenie dla rolników, wniosek o zgodę KOWR, zakaz sprzedaży przez 5 lat od zakupu i podatek sprzedającego opisujemy w poradniku o sprzedaży działki rolnej.

Kupujesz działkę rolną pod budowę? Zanim podpiszesz akt, sprawdź, czy i jak da się ją przeznaczyć pod zabudowę. Procedurę, opłaty i nowe zasady planu ogólnego gminy opisujemy w poradniku o odrolnieniu działki.

Co zawiera akt notarialny kupna działki (wzór)

Gotowego wzoru, który wystarczy wypełnić, nie ma: akt przygotowuje notariusz na podstawie dokumentów stron. Możesz za to poprosić kancelarię o projekt aktu przed wizytą. Obowiązkowe elementy każdego aktu wymienia art. 92 § 1 Prawa o notariacie, a umowa sprzedaży działki ma zwykle taki układ:

1. Data i miejsce sporządzenia aktu, dane notariusza
2. Strony: imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania, w praktyce także PESEL, dane dowodu i stan cywilny
3. Opis działki: numer ewidencyjny, obręb, powierzchnia, położenie, numer księgi wieczystej i jej stan (właściciel, obciążenia)
4. Oświadczenia sprzedającego: podstawa nabycia, brak obciążeń i zaległości, przeznaczenie w planie miejscowym lub decyzja o warunkach zabudowy, brak umów dzierżawy
5. Informacja o prawie pierwokupu (KOWR, Lasy Państwowe, gmina) albo o jego braku
6. Cena, sposób i termin zapłaty. Gdy cena jest płacona po podpisaniu aktu, kupujący często poddaje się egzekucji co do zapłaty (art. 777 KPC), a sprzedający co do wydania działki
7. Termin wydania działki
8. Kto ponosi koszty, wyliczenie taksy, PCC i opłat
9. Wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej
10. Stwierdzenie, że akt został odczytany i przyjęty, oraz podpisy

Procedura podpisania aktu notarialnego – krok po kroku

1. Ustalenie warunków z drugą stroną Uzgodnij cenę, termin płatności, datę wydania działki i podział kosztów. Przy zakupie na kredyt najpierw uzyskaj decyzję kredytową.

2. Wybór notariusza i dostarczenie dokumentów Wyślij notariuszowi skany dokumentów mailem. Notariusz sprawdzi kompletność i poda dokładny koszt. Porównaj wyceny kilku kancelarii, bo taksa jest stawką maksymalną.

3. Przygotowanie projektu aktu Notariusz przygotowuje projekt na podstawie dokumentów. Poproś o przesłanie projektu do przeczytania przed wizytą.

4. Podpisanie aktu w kancelarii Notariusz odczytuje akt, wyjaśnia zapisy, odpowiada na pytania. Po akceptacji akt podpisują obie strony i notariusz. Cała wizyta trwa zwykle 30–60 minut.

5. Płatności

• Cenę działki płacisz sprzedającemu (przelew lub gotówka, potwierdzenie w akcie)
• Taksę, PCC i opłaty sądowe płacisz notariuszowi (karta, przelew lub gotówka)

6. Wnioski do sądu Notariusz tego samego dnia wysyła elektronicznie wniosek o wpis własności do księgi wieczystej. Sam wpis trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu.

Co zrobić po zakupie działki?

W ciągu 14 dni od podpisania aktu:

• Złóż w urzędzie gminy informację IN-1 (podatek od nieruchomości), a przy gruncie rolnym IR-1 (podatek rolny)
• Jeśli będziesz prowadzić na gruncie rolnym działalność rolniczą, sprawdź obowiązek ubezpieczenia w KRUS

Notariusz sam:

• Wysyła wniosek o wpis do KW
• Przekazuje pobrany PCC i deklarację do urzędu skarbowego
• Przesyła wypis aktu do ewidencji gruntów

Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje notariusz przy zakupie działki za 100 tys. zł?

Maksymalna taksa to 585 zł netto (719,55 zł z VAT) przy działce budowlanej i 1 170 zł netto (1 439,10 zł z VAT) przy rolnej. Razem z PCC (2 000 zł), wpisem do księgi wieczystej, wnioskiem i wypisami wychodzi ok. 3 608 zł za działkę budowlaną i ok. 4 328 zł za rolną.

Czym różni się zakup działki rolnej od budowlanej?

Przy działce budowlanej taksa to połowa stawki podstawowej, przy rolnej pełna stawka. Przy działce rolnej od 0,3 ha użytków rolnych KOWR może mieć prawo pierwokupu, więc potrzebne są dwie wizyty u notariusza (umowa warunkowa, potem przeniesienie własności). Działkę rolną od 1 ha kupi tylko rolnik indywidualny, osoba bliska sprzedającego albo ktoś, kto ma zgodę KOWR.

Ile kosztuje przepisanie działki u notariusza?

„Przepisanie” działki to zwykle darowizna. Od darowizny działki notariusz pobiera pełną stawkę z § 3, bez obniżenia do połowy, np. 1 970 zł netto przy wartości 300 000 zł. Najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo) nie płaci podatku od darowizny, jeśli umowa jest zawarta u notariusza. Szczegóły opisujemy w poradniku o darowiźnie notarialnej.

Ile kosztuje kupno działki ROD u notariusza?

Działki w rodzinnym ogrodzie działkowym się nie kupuje. Działkowiec przenosi na nabywcę swoje prawa do działki, a nabywca płaci mu wynagrodzenie za nasadzenia, altanę i urządzenia. Umowa nie wymaga aktu notarialnego, tylko formy pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie (art. 41 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych). Za poświadczenie podpisu notariusz pobiera maksymalnie 1/10 stawki, jaka należałaby się za akt, nie więcej niż 300 zł netto (§ 13 pkt 1 lit. a rozporządzenia). Przy wynagrodzeniu 30 000 zł to najwyżej 71 zł netto za każde poświadczenie. Przeniesienie jest skuteczne po zatwierdzeniu przez stowarzyszenie ogrodowe, które ma na to 2 miesiące. Jego milczenie oznacza zgodę.

Co zrobić, gdy w akcie notarialnym pominięto działkę?

Jeśli działka jest w akcie, ale z oczywistą omyłką (np. literówką w numerze), notariusz, który sporządził akt, prostuje ją protokołem (art. 80 § 4 Prawa o notariacie). Jeśli działki w ogóle nie objęto umową, jej własność nie przeszła na kupującego. Strony muszą wtedy podpisać u notariusza akt uzupełniający, czyli umowę dotyczącą pominiętej działki. Więcej o naprawianiu takich sytuacji piszemy w poradniku o błędach w akcie notarialnym.

Czy mogę wybrać dowolnego notariusza w Polsce?

Tak. Możesz podpisać akt u notariusza w dowolnym mieście, nie musi to być miejscowość, w której leży działka. Praktycznie wygodniej wybrać notariusza blisko siebie lub blisko działki (łatwiejszy kontakt ze starostwem i gminą).

Jakie dokumenty potrzebuję do zakupu działki budowlanej?

Minimum: dowód osobisty kupującego, a od sprzedającego: numer KW, dokument nabycia, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy. Przy działce z podziału dochodzi decyzja podziałowa.

Jak długo trwa wpis do księgi wieczystej po zakupie działki?

Od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obciążenia sądu wieczystoksięgowego. W dużych miastach (Warszawa, Kraków) czeka się zwykle dłużej. Notariusz wysyła wniosek elektronicznie w dniu podpisania aktu, więc wzmianka o wniosku pojawia się w KW od razu, a własność przechodzi na Ciebie już w chwili podpisania aktu.

Szukasz notariusza do zakupu działki w Warszawie? Porównaj kancelarie notarialne w Wawrze albo notariuszy na Białołęce i wyślij bezpłatne zapytanie o wycenę aktu. Kancelaria oddzwoni z kwotą i terminem.