Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego: przyczyny, terminy i odzyskanie mieszkania krok po kroku

Pan Adam wynajmuje kawalerkę na warszawskiej Woli. Dwa lata temu podpisał z najemcą umowę najmu okazjonalnego na trzy lata, a najemca złożył u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Od lipca czynsz nie wpływa, a najemca nie odbiera telefonu. W połowie września pan Adam wysłał mu wezwanie do zapłaty. Chce zakończyć umowę jak najszybciej, ale nie wie, czy może ją wypowiedzieć przed terminem, ile będzie czekał i czy wystarczy SMS. Kilka pięter niżej pani Kasia, która też wynajmuje mieszkanie na podstawie najmu okazjonalnego, dostała pracę w Gdańsku. Jej umowa kończy się dopiero za rok i nic nie mówi o wypowiedzeniu. Czy musi płacić czynsz do końca?

Obie sytuacje mają to samo źródło. Najem okazjonalny zawiera się zawsze na czas oznaczony, a takiej umowy nie da się wypowiedzieć „po prostu”, jak zwykłego najmu na czas nieokreślony. Liczą się przyczyny wymienione w ustawie i te, które strony wpisały do umowy. Od prawidłowego wypowiedzenia zależy też coś więcej: dopiero po zakończeniu umowy wynajmujący może skorzystać z oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i odzyskać mieszkanie bez procesu o eksmisję.

W tym poradniku wyjaśniamy, z jakich przyczyn i z jakim terminem umowę może wypowiedzieć wynajmujący, a z jakich najemca, jak przygotować i doręczyć pismo, jak rozwiązać umowę za porozumieniem stron i co zrobić, gdy po zakończeniu najmu najemca się nie wyprowadza. Na górze strony znajdziesz trzy bezpłatne wzory w formacie Word i PDF: wypowiedzenie, wezwanie poprzedzające wypowiedzenie i żądanie opróżnienia lokalu. Uwzględniamy stan prawny na 22 września 2026 r.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego w skrócie

Umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć przed upływem czasu, na jaki ją zawarto, tylko z przyczyn wskazanych w ustawie albo w samej umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Wynajmujący ma cztery przyczyny ustawowe: używanie mieszkania niezgodnie z umową mimo pisemnego upomnienia, zaległości w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, podnajem bez zgody i niewskazanie przez najemcę nowego lokalu zastępczego. Najemca bez przyczyny wpisanej do umowy może wypowiedzieć najem tylko z powodu poważnych wad mieszkania. Za porozumieniem stron umowę można rozwiązać w każdej chwili.

Skróty: u.o.p.l. to ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a KC to Kodeks cywilny. Przyczyny wynajmującego z tabeli obowiązują w tej postaci tylko wtedy, gdy zgłosił on umowę w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Co się dzieje bez zgłoszenia, wyjaśniamy niżej.

Wzory do pobrania: wypowiedzenie, wezwanie i żądanie opróżnienia lokalu

Pliki pobierzesz bez rejestracji i bez podawania e-maila. W pliku Word pola wyboru ☐ zaznaczysz kliknięciem, a PDF wydrukujesz i wypełnisz długopisem. Każdy wzór kończy się stroną wskazówek, której nie wysyłasz adresatowi.

Jak kończy się najem okazjonalny

Ustawa przewiduje dwa sposoby: umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 1 u.o.p.l.). Z przepisów ogólnych wynikają dwa kolejne.

1. Upływ czasu. To najczęstsze zakończenie. Umowa wygasa sama w dniu wskazanym w umowie i nikt nie musi niczego wypowiadać. Warto jednak miesiąc wcześniej przypomnieć najemcy na piśmie o dacie końca najmu i umówić się na zwrot kluczy i spisanie protokołu.
2. Wypowiedzenie. To jednostronne oświadczenie jednej ze stron, możliwe tylko z przyczyn ustawowych albo umownych. Umowa kończy się z upływem okresu wypowiedzenia.
3. Porozumienie stron. Wynajmujący i najemca mogą w każdej chwili zgodnie ustalić, że umowa kończy się w wybranym dniu. Nie potrzebują do tego żadnej przyczyny.
4. Śmierć najemcy. W stosunek najmu wstępują z mocy prawa małżonek, dzieci, inne osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny, i osoba, która pozostawała z nim we wspólnym pożyciu, jeśli stale z nim mieszkały (art. 691 § 1 i 2 KC). Mogą one wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony (art. 691 § 4 KC). Gdy takich osób nie ma, najem wygasa.

Uwaga na milczące przedłużenie umowy. Jeżeli po upływie terminu z umowy albo z wypowiedzenia najemca nadal mieszka w lokalu za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości przyjmuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 KC). Najem okazjonalny może być zawarty tylko na czas oznaczony, więc wynajmujący, który toleruje dalsze mieszkanie i przyjmuje „czynsz”, naraża się na zarzut, że umowa przekształciła się w zwykły najem z pełną ochroną lokatorską. Jeśli chcesz kontynuować najem, podpiszcie nową umowę na piśmie, z nowym oświadczeniem najemcy u notariusza, i zgłoś ją w urzędzie skarbowym. Jeśli nie chcesz, od razu po końcu umowy wyślij żądanie opróżnienia lokalu, a wpłaty najemcy księguj jako odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego, a nie jako czynsz.

Dlaczego najmu okazjonalnego nie da się wypowiedzieć bez przyczyny

Najem okazjonalny zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1 u.o.p.l.). Dla takich umów Kodeks cywilny ma jedną regułę: zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 KC). Jeśli umowa takich wypadków nie przewiduje, zostają tylko przyczyny ustawowe albo porozumienie.

Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów wyjaśnił w uchwale z 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07, jak te wypadki opisać. Nie trzeba ich wyliczać co do joty, bo wystarczy ogólne oznaczenie, np. „z ważnych przyczyn”. O tym, czy przyczyna rzeczywiście była ważna, w razie sporu rozstrzygnie sąd. Nieważny jest natomiast zapis, który pozwala wypowiedzieć umowę bez określenia, z jakich przyczyn. Według SN jest on „sprzeczny z naturą stosunku zobowiązaniowego najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony, a tym samym z art. 353¹ k.c.”.

Drugą cechą najmu okazjonalnego jest to, że większość ustawy o ochronie praw lokatorów w ogóle go nie dotyczy. Art. 19e u.o.p.l. brzmi:

Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

W praktyce oznacza to trzy rzeczy. Wynajmujący może korzystać z trzech przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1–3. Nie obowiązuje go art. 11 ust. 1, który przy zwykłym najmie ogranicza wypowiedzenie do przyczyn ustawowych i wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie ma też przyczyn z art. 11 ust. 3–5, np. wypowiedzenia z powodu zamiaru zamieszkania w lokalu. Taką sytuację trzeba wpisać do umowy, jeśli ma być podstawą wypowiedzenia.

Wypowiedzenie przez wynajmującego: pięć podstaw

1. Najemca narusza umowę mimo pisemnego upomnienia

Wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeśli najemca „pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali” (art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.).

Przykłady z praktyki to prowadzenie w mieszkaniu działalności zakazanej umową, przeróbki bez zgody właściciela, dopuszczenie do zalania sąsiadów przez zaniedbanie i głośne imprezy, na które skarżą się sąsiedzi. Kolejność działań jest zawsze taka sama:

1. Wyślij pisemne upomnienie. Opisz konkretne naruszenie, wezwij do jego zaprzestania i uprzedź, że w razie kontynuacji wypowiesz umowę. Gotową treść znajdziesz we wzorze wezwania.
2. Zbieraj dowody: zdjęcia, pisma sąsiadów lub wspólnoty, notatki policji albo straży miejskiej. Po uzgodnieniu terminu możesz też obejrzeć mieszkanie, bo najemca powinien je udostępnić do przeglądu (art. 10 ust. 3 u.o.p.l.).
3. Wypowiedz umowę, jeśli naruszenia trwają po upomnieniu, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

2. Zaległości w czynszu za co najmniej trzy okresy płatności

To najczęstsza przyczyna wypowiedzenia. Wynajmujący może z niej skorzystać, jeśli spełnione są łącznie cztery warunki (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.):

• najemca jest w zwłoce z czynszem, innymi opłatami za używanie lokalu albo z opłatami za media pobieranymi przez wynajmującego, gdy najemca nie ma własnej umowy z dostawcą,
• zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności, czyli przy czynszu miesięcznym trzy miesiące,
• wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy,
• wyznaczył mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, a termin ten upłynął bezskutecznie.

Dopiero wtedy wynajmujący składa wypowiedzenie, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli najemca w dodatkowym terminie zapłaci zaległe i bieżące należności, ta przyczyna odpada. Uprzedzenie najbezpieczniej wysłać wtedy, gdy zaległość obejmuje już trzy pełne okresy. Przebieg całej procedury na konkretnych datach pokazujemy w przykładzie.

Zaległości nie znikają dlatego, że wynajmujący ma kaucję. Kaucja zabezpiecza należności istniejące w dniu opróżnienia lokalu i koszty egzekucji (art. 19a ust. 4 u.o.p.l.), a nie bieżący czynsz w trakcie najmu.

3. Podnajem albo oddanie mieszkania innej osobie bez zgody

Trzecia przyczyna dotyczy najemcy, który „wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela” (art. 11 ust. 2 pkt 3 u.o.p.l.). Typowy przykład to wynajmowanie pokoi kolejnym osobom albo najem krótkoterminowy przez portale rezerwacyjne. Tu pisemne upomnienie nie jest wymagane, ale warto zebrać dowody, np. zrzuty ekranu ogłoszeń.

Słowo „wymaganej” ma znaczenie. Zgoda wynajmującego nie jest potrzebna, jeśli najemca przyjmuje do mieszkania osobę, wobec której ma obowiązek alimentacyjny, np. swoje dziecko (art. 688² KC). Zamieszkanie takiej osoby nie jest więc przyczyną wypowiedzenia.

4. Najemca stracił lokal zastępczy

Przy zawarciu umowy najemca wskazuje lokal, w którym zamieszka w razie eksmisji, i przedstawia zgodę jego właściciela. Jeśli straci możliwość zamieszkania w tym lokalu, bo np. właściciel go sprzedał albo cofnął zgodę, ma 21 dni od dowiedzenia się o tym na wskazanie nowego lokalu wraz z oświadczeniem jego właściciela (art. 19a ust. 3 u.o.p.l.). Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie, z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5 u.o.p.l.). Ten termin nie musi przypadać na koniec miesiąca.

Wynajmujący często nie wie, że lokal zastępczy przepadł. Dlatego warto wpisać do umowy obowiązek niezwłocznego informowania o takiej zmianie. Jeśli masz wątpliwości, zapytaj najemcę na piśmie, czy wskazany lokal jest nadal aktualny.

5. Przyczyny wpisane do umowy

Skoro przy najmie okazjonalnym nie obowiązuje art. 11 ust. 1 u.o.p.l., który przy zwykłym najmie zamyka katalog przyczyn wypowiedzenia, wynajmujący może według przeważającego poglądu wypowiedzieć umowę także z przyczyn wpisanych do umowy (art. 673 § 3 KC). Tak ocenia to m.in. artykuł I. Jarosza i A. Kossowskiej w Internetowym Przeglądzie Prawniczym TBSP UJ (2018, nr 4), który powołuje się na zgodne stanowisko komentatorów ustawy. Autorzy zauważają, że najem okazjonalny „pozornie” zawęża przyczyny wypowiedzenia, a zarazem pozwala wpisać do umowy przyczyny wcześniejszego rozwiązania na ogólnych zasadach Kodeksu cywilnego.

Część praktyków uważa jednak, że przyczyny z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 są dla wynajmującego jedynymi. Dlatego:

• przyczyny umowne dla wynajmującego formułuj konkretnie i rozsądnie, np. potrzeba zamieszkania w lokalu przez właściciela lub jego dziecko albo „ważne przyczyny”, z dłuższym okresem wypowiedzenia,
• przy zaległościach i naruszeniach opieraj się na przyczynach ustawowych, a nie na surowszych zapisach umownych,
• wpisz do umowy okres wypowiedzenia dla każdej przyczyny, bo przy jego braku łatwo o spór.

Najemcy przyczyny umowne służą jeszcze bardziej, bo inaczej prawie nie może zakończyć umowy przed terminem. Rozsądna umowa daje obu stronom podobne możliwości.

Kiedy wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu okazjonalnego

• Z powodu sprzedaży mieszkania, chyba że umowa to przewiduje. Kupujący wstępuje w umowę najmu na miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 KC). Jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony na piśmie z datą pewną, a mieszkanie wydano najemcy, kupujący nie może jej wypowiedzieć nawet w terminach ustawowych (art. 678 § 2 KC).
• Bo chce sam zamieszkać w lokalu, jeśli umowa nie przewiduje takiej przyczyny. Przepisy art. 11 ust. 4 i 5 u.o.p.l. o wypowiedzeniu z tego powodu nie dotyczą najmu okazjonalnego.
• Bo chce podnieść czynsz. Przy najmie okazjonalnym czynsz można podwyższyć wyłącznie na warunkach z umowy (art. 19c ust. 2 u.o.p.l.). Odmowa zgody na podwyżkę spoza umowy nie jest przyczyną wypowiedzenia.
• Bez podania przyczyny, nawet jeśli umowa tak stanowi, bo taki zapis jest nieważny.

Umowa niezgłoszona w urzędzie skarbowym: obowiązują zwykłe zasady

Wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 u.o.p.l.). Jeśli tego nie zrobi, nie stosuje się przepisów o opłatach i o żądaniu opróżnienia lokalu (art. 19b ust. 3), a wyłączenie reszty ustawy z art. 19e działa tylko „z zastrzeżeniem”, że zgłoszenie zostało dokonane.

Skutki dla wypowiedzenia są poważne. Umowę traktuje się wtedy jak zwykły najem lokalu mieszkalnego:

• wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn ustawowych z art. 11 ust. 2–5 u.o.p.l., a przyczyny umowne nie wystarczą,
• wypowiedzenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.),
• po zakończeniu umowy nie ma szybkiej ścieżki z żądaniem opróżnienia lokalu. Trzeba pozwać najemcę o eksmisję, a sąd zbada, czy przysługuje mu lokal socjalny, i zastosuje zimowy zakaz eksmisji.

Zanim wypowiesz umowę, sprawdź więc, czy masz potwierdzenie zgłoszenia. Będzie Ci potrzebne także we wniosku o klauzulę wykonalności. Jak przebiega zgłoszenie, opisujemy w poradniku o najmie okazjonalnym u notariusza.

Wypowiedzenie przez najemcę

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie daje najemcy okazjonalnemu żadnego szczególnego prawa do wcześniejszego zakończenia umowy. Najemca, który chce się wyprowadzić przed terminem, ma pięć możliwości:

1. Przyczyna wpisana do umowy (art. 673 § 3 KC), np. zmiana pracy, przeprowadzka do innego miasta albo „ważne przyczyny”. Wypowiedzenie składa z okresem wypowiedzenia przewidzianym w umowie.
2. Wady zagrażające zdrowiu. Jeśli wady mieszkania zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli wiedział o wadach przy podpisywaniu umowy (art. 682 KC). Chodzi np. o zagrzybienie, niesprawną instalację gazową czy brak ogrzewania zimą.
3. Wady uniemożliwiające korzystanie z mieszkania. Jeśli mieszkanie w chwili wydania miało takie wady albo powstały one później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów (art. 664 § 2 KC). To uprawnienie nie przysługuje, jeśli najemca wiedział o wadach przy zawarciu umowy (art. 664 § 3 KC).
4. Porozumienie z wynajmującym, opisane w następnej części.
5. Szczególny przypadek: śmierć najemcy. Osoby, które wstąpiły w najem, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych (art. 691 § 4 KC).

Przy wadach zawiadom wynajmującego na piśmie, wyznacz rozsądny termin na naprawę i zbierz dowody, np. zdjęcia albo opinię fachowca. Ułatwi to obronę, gdyby wynajmujący twierdził, że wypowiedzenie było bezpodstawne.

Jeśli żadna z tych dróg nie wchodzi w grę, a najemca po prostu się wyprowadzi, umowa nadal trwa i wynajmujący może żądać czynszu do jej końca. Najemca nie może też sam uznać kaucji za zapłatę ostatnich czynszów. W takiej sytuacji najlepiej negocjować porozumienie: zaproponować konkretną datę wydania mieszkania, zapłatę czynszu za okres przejściowy albo pomoc w znalezieniu nowego najemcy. Wynajmujący zwykle chętnie się zgadza, gdy nie grozi mu przestój.

Tak jest w przypadku pani Kasi z początku artykułu. Jej umowa nie przewiduje żadnej przyczyny wypowiedzenia, a mieszkanie nie ma wad, więc zostaje jej porozumienie z wynajmującym. Jeśli go nie osiągnie, odpowiada za czynsz do końca umowy.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Porozumienie to najprostszy sposób na zakończenie najmu okazjonalnego przed terminem. Strony nie muszą podawać przyczyny ani zachowywać okresu wypowiedzenia, a dzień zakończenia umowy wybierają same. Przepisy wymagają co najmniej formy dokumentowej (art. 77 § 2 KC), więc prawnie wystarczy nawet wymiana e-maili, z których wynika, kto je wysłał. Mimo to najlepiej podpisać porozumienie na papierze, w dwóch egzemplarzach.

Powód jest praktyczny. Jeśli najemca po umówionej dacie się nie wyprowadzi, wynajmujący skorzysta z tej samej ścieżki co po wypowiedzeniu: wyśle żądanie opróżnienia lokalu, w którym musi wskazać przyczynę ustania najmu (art. 19d ust. 3 u.o.p.l.). Podpisane porozumienie jest najlepszym dowodem. W porozumieniu zapiszcie:

• dzień rozwiązania umowy i dzień wydania mieszkania,
• rozliczenie czynszu i mediów, najlepiej ze stanem liczników,
• kwotę kaucji, ewentualne potrącenia i termin jej zwrotu,
• sposób przekazania kluczy i spisania protokołu zdawczo-odbiorczego,
• zobowiązanie najemcy do wymeldowania się, jeśli był zameldowany.

Jak napisać wypowiedzenie najmu okazjonalnego

Forma: pismo, e-mail czy SMS?

Przepisy o najmie okazjonalnym nie wymagają dla każdego wypowiedzenia formy pisemnej pod rygorem nieważności, bo art. 11 ust. 1 u.o.p.l. przy tym najmie nie obowiązuje. Umowa najmu okazjonalnego zawsze jest jednak pisemna, więc jej wypowiedzenie wymaga co najmniej formy dokumentowej (art. 77 § 2 KC). Są trzy wyjątki, w których potrzebne jest pismo:

• wypowiedzenie z powodu utraty lokalu zastępczego składa się na piśmie (art. 19d ust. 5 u.o.p.l.),
• umowa może zastrzegać formę pisemną wypowiedzenia i wtedy trzeba jej przestrzegać,
• jeśli umowy nie zgłoszono w urzędzie skarbowym, wypowiedzenie przez wynajmującego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.).

Praktyczna rada jest prosta: zawsze wypowiadaj umowę na papierze, z własnoręcznym podpisem. Pismo podpisane kwalifikowanym podpisem elektronicznym jest mu równoważne (art. 78¹ § 2 KC). E-mail czy SMS może być ważny, ale trudno nim udowodnić treść i doręczenie, a sąd w postępowaniu o klauzulę wykonalności opiera się na dokumentach.

Co powinno zawierać wypowiedzenie

• miejscowość i datę,
• dane nadawcy i adresata,
• oznaczenie umowy: datę zawarcia, adres mieszkania i okres, na jaki zawarto najem,
• wyraźne oświadczenie: „wypowiadam umowę najmu okazjonalnego”,
• podstawę prawną i opis przyczyny, z konkretnymi faktami, kwotami i datami,
• okres wypowiedzenia i dzień, w którym umowa się rozwiąże,
• u wynajmującego wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu w tym dniu, a u najemcy propozycję terminu zwrotu kluczy i numer rachunku do zwrotu kaucji,
• własnoręczny podpis.

Przy najmie okazjonalnym przepisy nie nakazują wprost podawania przyczyny w samym wypowiedzeniu, ale zawsze ją wskaż. Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony jest skuteczne tylko wtedy, gdy przyczyna rzeczywiście zachodzi, a wynajmujący i tak musi ją podać w żądaniu opróżnienia lokalu.

Przykład wypowiedzenia przez wynajmującego

Warszawa, 19 października 2026 r.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Jako wynajmujący wypowiadam umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie przy ul. Przykładowej 1 m. 2, zawartą 1 września 2024 r. na czas oznaczony do 31 sierpnia 2027 r., z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na 30 listopada 2026 r.

Przyczyną wypowiedzenia jest zwłoka z zapłatą czynszu za lipiec, sierpień i wrzesień 2026 r. w łącznej kwocie 7 800 zł, mimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy z 14 września 2026 r. (doręczonego 16 września 2026 r.) i bezskutecznego upływu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wzywam do opróżnienia i wydania lokalu wraz z kluczami najpóźniej 30 listopada 2026 r.

Doręczenie i liczenie terminów

Wypowiedzenie działa od chwili, w której doszło do adresata tak, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 KC). Od tego dnia, a nie od dnia nadania listu, liczysz okres wypowiedzenia. Masz trzy bezpieczne sposoby doręczenia:

1. Osobiście, za pokwitowaniem. Adresat podpisuje na kopii datę odbioru. Nasz wzór ma na to miejsce na dole.
2. List polecony za potwierdzeniem odbioru, wysłany na adres wynajmowanego mieszkania i ewentualnie na adres do korespondencji z umowy.
3. Kurier z potwierdzeniem doręczenia.

Jeśli adresat nie odbierze awizowanego listu, co do zasady nie może się tym bronić, bo miał możliwość zapoznania się z pismem. Ostrożnie licz jednak termin od ostatniego dnia, w którym list można było odebrać w placówce pocztowej. Zachowaj kopię pisma, dowód nadania i zwrotkę.

Warto też zadbać o adresy już przy podpisywaniu umowy. Przepis o obowiązku informowania o zmianie adresu (art. 6g u.o.p.l.) nie dotyczy najmu okazjonalnego, więc wpisz do umowy adresy do doręczeń i obowiązek zawiadamiania o ich zmianie.

Termin „miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego” oznacza, że między doręczeniem a końcem umowy musi upłynąć co najmniej pełny miesiąc, a umowa kończy się zawsze ostatniego dnia miesiąca.

Po wypowiedzeniu: żądanie opróżnienia lokalu i eksmisja krok po kroku

Jeśli po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy najemca dobrowolnie nie opróżnił mieszkania, wynajmujący nie musi iść do sądu z pozwem. Wystarczy ścieżka z art. 19d u.o.p.l.:

1. Przygotuj żądanie opróżnienia lokalu. Musi mieć formę pisemną z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (art. 19d ust. 2), czyli w praktyce podpis poświadcza notariusz. Kosztuje to 20 zł netto, czyli 24,60 zł z VAT. Żądanie zawiera oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy i przyczyny ustania najmu oraz termin, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal (art. 19d ust. 3). Żądanie wysyłasz dopiero po końcu umowy, a nie razem z wypowiedzeniem.
2. Doręcz żądanie najemcy. Sąd przyjmie dowód doręczenia albo dowód wysłania żądania przesyłką poleconą (art. 19d ust. 4 pkt 1). Termin na wyprowadzkę liczy się jednak od doręczenia, dlatego przy wysyłce pocztą wyznacz go z zapasem, np. 14 dni.
3. Złóż wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Jeśli termin minie bezskutecznie, składasz wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania najemcy (art. 781 § 2 KPC), zwykle tego, w którego okręgu leży mieszkanie. Dołączasz wypis aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy, żądanie z dowodem doręczenia albo nadania, dokument potwierdzający Twój tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym (art. 19d ust. 4). Opłata wynosi 50 zł (art. 71 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Sąd powinien rozpoznać wniosek w ciągu 3 dni (art. 781¹ KPC), ale to termin instrukcyjny i w dużych sądach bywa dłużej.
4. Złóż wniosek do komornika. Komornik wzywa najemcę do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie, a potem usuwa go do lokalu, do którego najemca ma tytuł prawny i w którym może zamieszkać, zwykle wskazanego w umowie (art. 1046 § 1 i 4 KPC). Najemcy okazjonalnemu nie przysługuje tymczasowe pomieszczenie (art. 25d pkt 2 u.o.p.l.). Jeśli nie może zamieszkać we wskazanym lokalu, komornik usuwa go do noclegowni lub schroniska wskazanego przez gminę (art. 1046 § 5¹ KPC).

Zimowy zakaz eksmisji z art. 16 u.o.p.l. przy prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym nie obowiązuje, bo nie wymienia go art. 19e. Koszty egzekucji wynajmujący może potrącić z kaucji (art. 19a ust. 4 i 5).

Najemca, który uważa, że umowa nie ustała, np. bo wypowiedzenie było bezpodstawne, może wytoczyć powództwo o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności (art. 840 § 1 KPC). Dlatego prawidłowe wypowiedzenie to nie formalność, tylko fundament całej procedury.

Do dnia opróżnienia lokalu najemca, który mieszka w nim bez tytułu prawnego, płaci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać za wynajem. Jeśli nie pokrywa ono strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l.).

Nigdy nie odzyskuj mieszkania na własną rękę. Wymiana zamków, odcięcie prądu czy wody albo wyniesienie rzeczy najemcy, żeby zmusić go do wyprowadzki, to przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, zagrożone karą do 3 lat pozbawienia wolności. Więcej o eksmisji, także bez najmu okazjonalnego, przeczytasz w artykule o eksmisji, a o poświadczeniu podpisu u notariusza w poradniku o poświadczeniu podpisu.

Przykład: od zaległości do komornika

Wróćmy do pana Adama. Tak wygląda jego sprawa, jeśli we wrześniowym wezwaniu uprzedził najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin. Czynsz wynosi 2 600 zł i jest płatny z góry do 10. dnia miesiąca. Najemca nie zapłacił za lipiec, sierpień i wrzesień 2026 r. Umowa jest zgłoszona w urzędzie skarbowym.

Od pierwszej zaległości do wniosku o klauzulę mija w tym przykładzie ponad pięć miesięcy i nie da się tego istotnie skrócić, bo terminy wynikają z ustawy. Przez cały czas trwania umowy najemca jest winien czynsz, a po jej rozwiązaniu odszkodowanie. Mimo to ścieżka jest znacznie szybsza niż proces o eksmisję przy zwykłym najmie, w którym dochodzi jeszcze postępowanie przed sądem.

Kaucja po zakończeniu najmu okazjonalnego

Kaucja przy najmie okazjonalnym może wynosić najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy. Zabezpiecza należności wynajmującego z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji (art. 19a ust. 4 u.o.p.l.). Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu tych należności (art. 19a ust. 5).

Przy najmie okazjonalnym obowiązuje też zasada waloryzacji z art. 6 ust. 3 u.o.p.l. Jeśli czynsz w trakcie najmu wzrósł, kaucję zwraca się jako iloczyn czynszu obowiązującego w dniu zwrotu i krotności przyjętej przy pobraniu, ale nigdy w kwocie niższej niż pobrana. Przykład: kaucja wynosiła dwukrotność czynszu 2 500 zł, czyli 5 000 zł, a czynsz wzrósł zgodnie z umową do 2 600 zł. Do zwrotu jest 5 200 zł minus ewentualne potrącenia.

Potrącenia trzeba umieć wykazać. Dlatego przy zwrocie mieszkania spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy i porównajcie go z protokołem z początku najmu. Pamiętaj, że najemca nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego używania (art. 675 § 1 KC). Gotowy wzór i listę kontrolną znajdziesz w artykule o protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania.

Najczęstsze błędy przy wypowiadaniu najmu okazjonalnego

• Wypowiedzenie „bez podania przyczyny” albo powołanie się na zapis w umowie, który nie wskazuje żadnych wypadków. Taki zapis jest nieważny.
• Wypowiedzenie z powodu zaległości bez pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesięcznego terminu albo złożone przed upływem tego terminu.
• Wypowiedzenie z powodu naruszeń bez pisemnego upomnienia.
• Źle policzony termin, liczony od nadania listu zamiast od doręczenia, albo koniec umowy w środku miesiąca przy przyczynach z art. 11 ust. 2 u.o.p.l.
• SMS albo rozmowa telefoniczna zamiast pisma. Nawet jeśli bywa to ważne, nie da się tego później udowodnić.
• Żądanie opróżnienia lokalu wysłane przed końcem umowy, bez notarialnie poświadczonego podpisu albo z terminem krótszym niż 7 dni od doręczenia.
• Przyjmowanie „czynszu” po zakończeniu umowy i tolerowanie dalszego mieszkania, co grozi przedłużeniem umowy na czas nieoznaczony (art. 674 KC).
• Brak zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym albo zgubione potwierdzenie. Bez niego nie złożysz wniosku o klauzulę wykonalności.
• Samowolna eksmisja, np. wymiana zamków, która jest przestępstwem.
• Po stronie najemcy: wyprowadzka bez wypowiedzenia i bez porozumienia albo wstrzymanie płatności, „bo jest kaucja”.

Najczęściej zadawane pytania

Czy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego przed terminem?

Tak, ale tylko z określonych przyczyn. Wynajmujący może to zrobić z przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 i art. 19d ust. 5 u.o.p.l. oraz, według przeważającego poglądu, z przyczyn wpisanych do umowy. Najemca może wypowiedzieć umowę z przyczyn umownych albo z powodu poważnych wad mieszkania. Zawsze możliwe jest porozumienie stron.

Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego?

Zależy od przyczyny. Przy naruszeniach umowy, zaległościach i podnajmie bez zgody wynosi miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy utracie lokalu zastępczego co najmniej 7 dni. Przy przyczynach umownych obowiązuje termin z umowy, a przy wadach zagrażających zdrowiu lub uniemożliwiających korzystanie z mieszkania najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu.

Czy najemca może wypowiedzieć najem okazjonalny, jeśli umowa tego nie przewiduje?

Tylko z powodu wad mieszkania z art. 682 lub art. 664 § 2 KC. W innych przypadkach umowa trwa do końca okresu, na który ją zawarto. Najemca może jednak zaproponować rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, np. ze wskazaniem nowego najemcy.

Czy wynajmujący może wypowiedzieć najem okazjonalny, bo sprzedaje mieszkanie albo chce w nim zamieszkać?

Tylko jeśli taką przyczynę wpisano do umowy. Sprzedaż mieszkania nie kończy najmu, bo kupujący wstępuje w umowę na miejsce sprzedającego (art. 678 KC). Przepisy o wypowiedzeniu z powodu zamiaru zamieszkania w lokalu nie dotyczą najmu okazjonalnego.

Czy wypowiedzenie najmu okazjonalnego można wysłać e-mailem?

Przepisy wymagają co najmniej formy dokumentowej, więc e-mail może być skuteczny, chyba że umowa zastrzega formę pisemną, wypowiedzenie dotyczy utraty lokalu zastępczego albo umowy nie zgłoszono w urzędzie skarbowym. Ze względu na dowody zawsze lepiej wysłać pismo z własnoręcznym podpisem listem poleconym albo doręczyć je za pokwitowaniem.

Co jeśli najemca nie odbiera listu z wypowiedzeniem?

Nieodebranie awizowanego listu co do zasady nie chroni najemcy, bo miał możliwość zapoznania się z pismem. Termin wypowiedzenia licz ostrożnie, od ostatniego dnia, w którym można było odebrać list na poczcie. Zachowaj dowód nadania i zwrotkę.

Czy wypowiedzenie trzeba podpisać u notariusza?

Nie. Notariusz jest potrzebny dopiero wtedy, gdy po zakończeniu umowy najemca się nie wyprowadza: wynajmujący poświadcza wtedy podpis na żądaniu opróżnienia lokalu. Kosztuje to 24,60 zł z VAT.

Czy rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego trzeba zgłosić w urzędzie skarbowym?

Nie. Ustawa wymaga zgłoszenia tylko zawarcia umowy, w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Nową umowę z kolejnym najemcą trzeba zgłosić osobno. O rozliczeniu przychodu z najmu piszemy w poradniku o podatku od wynajmu mieszkania.

Ile trwa eksmisja z najmu okazjonalnego po zakończeniu umowy?

Ustawowe minimum to 7 dni od doręczenia żądania opróżnienia lokalu i 3 dni na rozpoznanie wniosku o klauzulę. W praktyce od końca umowy do eksmisji mija zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu i komornika. To wciąż znacznie szybciej niż przy zwykłym najmie, gdzie trzeba najpierw wygrać proces.

Czy zimą można eksmitować najemcę okazjonalnego?

Tak, jeśli umowa została zgłoszona w urzędzie skarbowym. Zakaz wykonywania eksmisji od 1 listopada do 31 marca (art. 16 u.o.p.l.) nie dotyczy najmu okazjonalnego. Bez zgłoszenia umowę traktuje się jak zwykły najem i zimowy zakaz obowiązuje.

Podstawa prawna i źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 725): art. 6 ust. 3 (waloryzacja kaucji), art. 6g (adresy do doręczeń), art. 10 ust. 3 (przegląd lokalu), art. 11 ust. 1 i 2 (przyczyny i forma wypowiedzenia), art. 16 (zimowy zakaz eksmisji), art. 18 ust. 1 i 2 (odszkodowanie za bezumowne korzystanie), art. 19a (umowa najmu okazjonalnego, lokal zastępczy, kaucja), art. 19b (zgłoszenie w urzędzie skarbowym), art. 19c (czynsz i opłaty), art. 19d (wygaśnięcie i rozwiązanie umowy, żądanie opróżnienia lokalu, klauzula wykonalności), art. 19e (przepisy stosowane do najmu okazjonalnego), art. 25d pkt 2 (brak prawa do tymczasowego pomieszczenia).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2026 r. poz. 795): art. 61 (złożenie oświadczenia woli), art. 77 § 2 (forma wypowiedzenia), art. 78¹ § 2 (forma elektroniczna), art. 353¹ (swoboda umów), art. 664 i 682 (wady lokalu), art. 673 § 3 (wypowiedzenie najmu na czas oznaczony), art. 674 (milczące przedłużenie najmu), art. 675 (zwrot rzeczy najętej), art. 678 (zbycie rzeczy najętej), art. 688² (podnajem), art. 691 (śmierć najemcy).
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2026 r. poz. 468): art. 777 § 1 pkt 4 (akt notarialny jako tytuł egzekucyjny), art. 781 § 2 (sąd właściwy do nadania klauzuli), art. 781¹ (termin rozpoznania wniosku), art. 840 § 1 (powództwo przeciwegzekucyjne), art. 1046 (egzekucja opróżnienia lokalu).
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2025 r. poz. 1228): art. 71 pkt 1 (opłata 50 zł od wniosku o klauzulę wykonalności).
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny: art. 191 § 1a (utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: stawka za poświadczenie podpisu.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07: wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony w wypadkach określonych w umowie.
• I. Jarosz, A. Kossowska, Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, Internetowy Przegląd Prawniczy TBSP UJ 2018, nr 4.

Planujesz nowy najem okazjonalny albo musisz poświadczyć podpis na żądaniu opróżnienia lokalu? Wybierz kancelarię notarialną w Warszawie po opiniach klientów i zapytaj o koszt oraz najbliższy wolny termin.