Wydanie lokalu: termin w akcie notarialnym, protokół i co zrobić, gdy sprzedający nie oddaje kluczy

Wydanie lokalu w skrócie

• Wydanie lokalu to przekazanie mieszkania do faktycznego korzystania: kluczy, pilotów i dokumentów. To co innego niż przeniesienie własności. Kupujący staje się właścicielem z chwilą podpisania aktu notarialnego, a mieszkanie może dostać tego samego dnia albo kilka tygodni później.
• Przepisy nie wyznaczają terminu wydania mieszkania po sprzedaży. Ustalacie go w akcie notarialnym: konkretną datą albo zdarzeniem, np. „3 dni robocze od wpływu całej ceny na rachunek sprzedającego”.
• Data wydania ma skutki prawne. Od niej przechodzą na kupującego korzyści, ciężary i ryzyko przypadkowego zniszczenia lokalu (art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego), a także biegnie 5-letnia rękojmia za wady (art. 568 § 1 k.c.). Dlatego wydanie potwierdza się protokołem zdawczo-odbiorczym.
• Kupującego przed opóźnieniem chronią: kara umowna za każdy dzień zwłoki, zatrzymanie części ceny w depozycie notarialnym do dnia wydania i oświadczenie sprzedającego o poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego).
• Sprzedającego chroni zasada jednoczesności świadczeń: dopóki kupujący nie zapłaci, sprzedający może wstrzymać się z oddaniem kluczy, jeśli umowa nie stanowi inaczej (art. 488 k.c.).
• Gdy sprzedający nie wydaje lokalu, nie wymieniaj zamków i nie wynoś jego rzeczy. Utrudnianie korzystania z zajmowanego mieszkania to przestępstwo (art. 191 § 1a Kodeksu karnego). Odzyskasz lokal przez komornika: na podstawie aktu z klauzulą wykonalności albo wyroku.
• Od dewelopera mieszkanie odbierasz według ustawowej procedury odbioru (art. 41 ustawy deweloperskiej). Najemcy lokal wydaje się na podstawie protokołu, który jest obowiązkowy (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów).

Pani Joanna kupuje trzypokojowe mieszkanie na Ursynowie za 890 000 zł, w tym 700 000 zł z kredytu. Sprzedający, pan Robert, kupił dom pod Piasecznem, ale deweloper wyda mu go dopiero za sześć tygodni. Prosi więc, żeby w akcie wpisać wydanie mieszkania 45 dni po podpisaniu. Bank Joanny wypłaci kredyt kilka dni po akcie. Kto w tym czasie płaci czynsz do wspólnoty? Kto odpowiada za zalanie mieszkania w piątym tygodniu? I co, jeśli dom pana Roberta się opóźni, a on nie będzie miał dokąd się wyprowadzić?

Na te pytania odpowiada kilka zdań w akcie notarialnym, o których strony często myślą dopiero u notariusza. W tym poradniku wyjaśniamy, czym jest wydanie lokalu i czym różni się od przeniesienia własności, jakie ma skutki prawne, jak zapisać je w akcie (z przykładowym zapisem), jak zabezpieczyć kupującego i sprzedającego oraz co zrobić, gdy sprzedający nie oddaje kluczy. Omawiamy też wydanie lokalu przez dewelopera, przy najmie i w innych umowach zawieranych u notariusza. Informacje prawne opieramy na przepisach, które podajemy przy tekście i w sekcji „Podstawa prawna”. Stan prawny na 22 września 2026 r.

Kupujesz albo sprzedajesz mieszkanie w Warszawie? Na Notalot.pl znajdziesz kancelarie notarialne w każdej dzielnicy Warszawy i zapytasz kilka z nich o termin i koszt aktu.

Co oznacza wydanie lokalu

Wydanie lokalu to przeniesienie jego posiadania, czyli możliwości faktycznego korzystania z mieszkania. Następuje przez wydanie rzeczy albo dokumentów, które pozwalają nią rozporządzać (art. 348 Kodeksu cywilnego). W praktyce to przekazanie kompletu kluczy, pilotów, kart dostępu i dokumentów lokalu, potwierdzone protokołem.

Przy sprzedaży wydanie jest jednym z dwóch obowiązków sprzedającego. Zgodnie z art. 535 § 1 k.c. sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność i wydać mu rzecz, a kupujący zapłacić cenę i rzecz odebrać. Sama umowa sprzedaży przenosi własność (art. 155 § 1 k.c.). Wydanie to osobne świadczenie, które może nastąpić w dniu aktu, później albo wyjątkowo wcześniej.

Wydanie lokalu, opróżnienie lokalu, eksmisja. Te pojęcia się zazębiają. „Wydanie” oznacza przekazanie władania mieszkaniem. „Opróżnienie” to usunięcie z niego osób i rzeczy. Eksmisja to potoczna nazwa przymusowego opróżnienia lokalu przez komornika. Przy mieszkaniu, w którym ktoś mieszka, wydanie wymaga najpierw opróżnienia. To rozróżnienie ma znaczenie przy zabezpieczeniach, o których piszemy niżej.

Dlaczego data wydania ma znaczenie

Dzień wydania lokalu to dla kupującego i sprzedającego ważniejsza data, niż się wydaje. Oto jej skutki:

• Korzyści i ciężary. Z chwilą wydania na kupującego przechodzą korzyści i ciężary związane z mieszkaniem (art. 548 § 1 k.c.), jeśli strony nie umówiły się inaczej. Do dnia wydania rachunki za media i czynsz do wspólnoty ponosi więc zwykle sprzedający, który z mieszkania korzysta.
• Ryzyko przypadkowego zniszczenia. Z chwilą wydania przechodzi też niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia lokalu (art. 548 § 1 k.c.). Jeśli między aktem a wydaniem mieszkanie zaleje sąsiad albo spłonie instalacja, ryzyko co do zasady obciąża sprzedającego, choć właścicielem jest już kupujący. Sprzedający nie powinien więc wypowiadać polisy przed dniem wydania, a kupujący powinien ubezpieczyć mieszkanie od dnia aktu. Przy kredycie i tak wymaga tego bank.
• Rękojmia. Sprzedający odpowiada za wady fizyczne nieruchomości stwierdzone przed upływem 5 lat od dnia wydania (art. 568 § 1 k.c.). Nie odpowiada za wady, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 k.c.), dlatego stan mieszkania warto opisać już przed aktem, a przy wydaniu sprawdzić, czy się nie pogorszył.
• Kara umowna i opóźnienie. Od terminu wydania liczy się opóźnienie sprzedającego, a więc kara umowna albo odszkodowanie.

Uwaga na opłaty wobec wspólnoty. Art. 548 k.c. rozstrzyga rozliczenia między Tobą a drugą stroną. Wobec wspólnoty mieszkaniowej za zaliczki na koszty zarządu odpowiada właściciel lokalu (art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), czyli kupujący od dnia aktu. Podobnie podatek od nieruchomości płaci nabywca od pierwszego dnia miesiąca po miesiącu, w którym kupił mieszkanie, a informację IN-1 składa w gminie w ciągu 14 dni od nabycia (art. 6 ust. 1 i 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Jeśli do dnia wydania opłaty ponosi sprzedający, zapiszcie w akcie, że zwróci je kupującemu albo zapłaci bezpośrednio. Różnice między wspólnotą a spółdzielnią opisujemy w artykule spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa.

Kiedy następuje wydanie mieszkania po sprzedaży

Przepisy nie określają, ile czasu sprzedający ma na wyprowadzkę. Termin ustalacie w umowie, a notariusz wpisuje go do aktu. Jeśli akt milczy, kupujący może żądać wydania od razu po wezwaniu (art. 455 k.c.), co przy zamieszkanym lokalu rodzi spory. W praktyce spotyka się cztery warianty:

Najczęściej strony umawiają się na termin od kilku dni do miesiąca po akcie albo po wpływie ceny. Dłuższy termin też jest dopuszczalny, jeśli obie strony świadomie się na niego godzą. Im dłuższy, tym staranniej trzeba go zabezpieczyć.

Termin warto uzgodnić już w umowie przedwstępnej. Jeśli wiesz, że sprzedający będzie potrzebował czasu na przeprowadzkę, wpisz to do umowy przedwstępnej. Uzgodnienia z przedwstępnej łatwo potem przenieść do aktu, a negocjowanie terminu dopiero przy notariuszu kończy się często kompromisem pod presją. Punkty do omówienia znajdziesz w naszym wzorze umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Mieszkanie z najemcą. Jeśli kupujesz lokal wynajęty, najem nie wygasa ze sprzedażą. Wchodzisz w miejsce wynajmującego (art. 678 § 1 k.c.). Sprzedający wydaje Ci wtedy nie klucze, lecz prawa wynajmującego: umowę, kaucję i dane najemcy. Jeśli mieszkanie ma być puste, termin wydania powiąż z zakończeniem najmu, a nie z datą aktu.

Jak zapisać wydanie lokalu w akcie notarialnym

Akt notarialny przygotowuje notariusz, ale treść ustaleń należy do stron. Poproś o projekt aktu kilka dni przed terminem i sprawdź, czy zapis o wydaniu odpowiada na siedem pytań:

1. Kiedy? Konkretna data albo zdarzenie z liczbą dni, np. „w terminie 14 dni od dnia uznania rachunku bankowego sprzedającego całą ceną”. Unikaj sformułowań „niezwłocznie” czy „po przeprowadzce”.
2. Jak? Na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie strony.
3. W jakim stanie? Opróżniony z rzeczy sprzedającego i osób, które z nim mieszkają, albo z wyposażeniem wymienionym w załączniku, np. kuchnią w zabudowie i szafą w przedpokoju.
4. Co z kluczami i dokumentami? Liczba kompletów kluczy, piloty, karty, świadectwo charakterystyki energetycznej.
5. Kto się wymelduje? Oświadczenie sprzedającego, że on i inne osoby zameldowane wymeldują się do dnia wydania.
6. Kto płaci do dnia wydania? Opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, media i sposób rozliczenia późniejszych rozliczeń wody i ciepła.
7. Co, jeśli sprzedający się spóźni? Kara umowna, depozyt, poddanie się egzekucji.

Przykładowy zapis, który możesz przedstawić notariuszowi jako punkt wyjścia do rozmowy:

Sprzedający zobowiązuje się wydać Kupującej lokal opróżniony z rzeczy i osób, z wyposażeniem wymienionym w załączniku nr 1, w terminie 45 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy, nie wcześniej jednak niż w terminie 3 dni roboczych od dnia uznania jego rachunku bankowego całą ceną. Wydanie nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym strony spiszą stany liczników i liczbę przekazanych kluczy. Do dnia wydania Sprzedający ponosi opłaty eksploatacyjne i koszty mediów. Sprzedający oświadcza, że do dnia wydania wymelduje się wraz z pozostałymi osobami zameldowanymi w lokalu. Za każdy dzień opóźnienia w wydaniu lokalu Sprzedający zapłaci Kupującej karę umowną w wysokości 300 zł. Sprzedający poddaje się egzekucji wprost z niniejszego aktu co do obowiązku wydania lokalu w powyższym terminie na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

To wzór poglądowy. Brzmienie zapisu, zwłaszcza o poddaniu się egzekucji, ustal z notariuszem, bo zależy od układu transakcji. Jak wygląda cały akt przy zakupie mieszkania i czego jeszcze w nim szukać, piszemy w artykule o akcie notarialnym przy zakupie mieszkania.

Zmiana terminu po akcie. Jeśli już po podpisaniu aktu uzgodnicie inny termin wydania, dla pewności podpiszcie zmianę w formie aktu notarialnego, w jakiej zawarto umowę (art. 77 § 1 k.c.). Zwykły mail nie zmieni kary umownej ani oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Jak zabezpieczyć kupującego, gdy sprzedający wyprowadza się po akcie

Im później sprzedający ma wydać mieszkanie, tym ważniejsze są zabezpieczenia. Najlepiej działają połączone.

Przykład. Pan Robert ma wydać mieszkanie 45 dni po akcie, ale jego dom od dewelopera jest opóźniony. Oddaje klucze 12 dni po terminie. Przy karze 300 zł za dzień należy się Joannie 3 600 zł. W akcie zastrzeżono też, że 20 000 zł z ceny trafi do depozytu notarialnego do dnia okazania protokołu wydania. Strony uzgadniają, że kara zostanie potrącona z tej kwoty, więc Joanna nie musi niczego dochodzić w sądzie.

Kara umowna musi być realna. Kara w wysokości 50 zł dziennie nie zmotywuje sprzedającego, który za wynajem innego mieszkania zapłaciłby więcej. Rozsądnym punktem odniesienia jest dzienny koszt wynajmu podobnego mieszkania w okolicy albo Twój koszt najmu i przechowania rzeczy. Kwota rażąco wygórowana może zostać obniżona przez sąd.

Jak działa depozyt i jak opisać warunek jego wypłaty, wyjaśniamy w artykule o depozycie notarialnym.

Poddanie się egzekucji co do wydania lokalu: co daje, a czego nie

Sprzedający może w akcie sprzedaży poddać się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu w terminie wskazanym w akcie (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli nie wyda mieszkania w terminie, nie musisz go pozywać. Składasz do sądu wniosek o nadanie aktowi klauzuli wykonalności (opłata 50 zł, art. 71 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a potem kierujesz sprawę do komornika.

To zabezpieczenie ma jednak granice, o których warto wiedzieć przed podpisaniem aktu:

• Zakres zapisu. Sądy różnie oceniają, czy poza najmem okazjonalnym i instytucjonalnym akt notarialny może być podstawą opróżnienia zamieszkanego lokalu z osób i rzeczy. Część z nich uznaje, że do eksmisji potrzebny jest wyrok. Przykładowo w sprawie mieszkania przewłaszczonego na zabezpieczenie pożyczki sąd rejonowy uznał, że żądanie opróżnienia lokalu mieszkalnego wykracza poza art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Sąd Okręgowy w Częstochowie utrzymał odmowę nadania klauzuli, m.in. dlatego, że w mieszkaniu mieszkała też inna osoba (postanowienie z 15 grudnia 2016 r., VI Cz 1582/16).
• Domownicy sprzedającego. Jeśli w lokalu mieszka ktoś jeszcze, np. dorosłe dziecko sprzedającego czy jego partner, oświadczenie sprzedającego tej osoby nie wiąże. Zapytaj notariusza, czy wszyscy dorośli mieszkańcy mogą złożyć w akcie własne zobowiązanie do opuszczenia lokalu.
• Ochrona przed eksmisją „na bruk”. Jeśli sprzedający nie ma dokąd się wyprowadzić, komornik usunie go do tymczasowego pomieszczenia wskazanego przez gminę i może wstrzymać się z eksmisją do czasu jego wskazania, najdłużej przez 6 miesięcy (art. 1046 § 4 k.p.c.).

Dlatego poddanie się egzekucji traktuj jako jedno z kilku zabezpieczeń, a nie jedyne. Najskuteczniej działa razem z częścią ceny zatrzymaną w depozycie. Pieniądze, na które sprzedający czeka, motywują go bardziej niż perspektywa wizyty komornika. Kancelarie różnie liczą taksę za taki zapis, więc zapytaj o nią, umawiając akt. Szerzej o tytułach egzekucyjnych z aktu piszemy w artykule o akcie notarialnym.

Czy zamiast tego podpisać ze sprzedającym umowę najmu na okres przejściowy? Jeśli sprzedający ma zostać tylko kilka tygodni, zwykle wystarczy termin wydania w akcie. Umowa najmu daje mu status najemcy z ochroną z ustawy o ochronie praw lokatorów, więc gdyby się nie wyprowadził, czeka Cię zwykła procedura eksmisji. Jeśli okres przejściowy ma trwać miesiącami, a sprzedający ma płacić czynsz, zapytaj notariusza o najem okazjonalny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.

Jak zabezpieczyć sprzedającego

Wydanie lokalu to także ryzyko sprzedającego. Jeśli odda klucze, zanim dostanie pieniądze, a kupujący nie zapłaci, zostanie bez mieszkania i bez ceny.

• Klucze po zapłacie. Świadczenia z umowy wzajemnej spełnia się jednocześnie, chyba że z umowy wynika, że jedna ze stron świadczy wcześniej (art. 488 § 1 k.c.). Jeśli akt nie przewiduje wcześniejszego wydania, sprzedający może wstrzymać się z oddaniem kluczy, dopóki kupujący nie zapłaci (art. 488 § 2 k.c.). Najlepiej wpisać to wprost: „wydanie nastąpi po uznaniu rachunku sprzedającego całą ceną”.
• Zapłata ceny. Przy zakupie za gotówkę albo z własnych środków najbezpieczniejszy jest depozyt notarialny: kupujący wpłaca cenę przed aktem, a notariusz przelewa ją sprzedającemu po podpisaniu umowy. Przy kredycie wydanie powiąż z wpływem pieniędzy z banku.
• Ubezpieczenie do dnia wydania. Ryzyko przypadkowego zniszczenia lokalu przechodzi na kupującego dopiero z wydaniem, więc nie wypowiadaj polisy w dniu aktu.
• Protokół przy wydaniu. Opisany stan mieszkania i stany liczników chronią przed późniejszymi zarzutami, że coś zniszczyłeś przy wyprowadzce, i wyznaczają moment, od którego nie płacisz już rachunków.
• Formalności po wydaniu. Wymelduj się (można to zrobić przez internet w serwisie gov.pl), rozwiąż umowy z dostawcami prądu i gazu, podając odczyty z protokołu, i zawiadom zarządcę wspólnoty lub spółdzielnię o sprzedaży.

Protokół wydania lokalu

Wydanie mieszkania potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy. Przy sprzedaży nie jest obowiązkowy, ale to najprostszy dowód daty wydania i stanu lokalu. Nie wymaga notariusza: wystarczą podpisy obu stron. Wpisz do niego co najmniej:

• datę i godzinę wydania oraz dane stron i numer repertorium aktu notarialnego,
• stany liczników z ich numerami: prąd, gaz, woda, ciepło,
• liczbę przekazanych kluczy, pilotów i kart,
• stan pomieszczeń i wyposażenia, zwłaszcza tego, które zostaje w mieszkaniu,
• przekazane dokumenty, np. świadectwo charakterystyki energetycznej, instrukcje i gwarancje,
• ustalenia na przyszłość, np. kto i kiedy rozliczy różnicę z rozliczenia wody i ciepła.

Gotowy wzór w PDF i Word z instrukcją wypełnienia znajdziesz w artykule protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Jeśli w akcie zastrzeżono depozyt wypłacany po wydaniu, to właśnie ten protokół okażesz notariuszowi.

Sprzedający nie wydaje lokalu: co zrobić krok po kroku

Termin minął, a sprzedający wciąż mieszka w Twoim mieszkaniu albo zostawił w nim swoje rzeczy i nie oddaje kluczy. Działaj według kolejności.

1. Porozmawiaj i ustal przyczynę. Często chodzi o kilka dni opóźnienia przy przeprowadzce. Jeśli zgadzasz się na nowy termin, potwierdź go na piśmie i zastrzeż, że nie zrzekasz się kary umownej.
2. Wezwij sprzedającego na piśmie. Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru z wezwaniem do wydania lokalu w konkretnym terminie, np. 7 dni, i do zapłaty kary umownej naliczonej do dnia wezwania. Powołaj się na zapis z aktu.
3. Nie działaj na własną rękę. Nie wymieniaj zamków, nie odcinaj mediów i nie wynoś rzeczy sprzedającego, nawet jeśli jesteś już właścicielem. Uporczywe utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego to przestępstwo (art. 191 § 1a Kodeksu karnego).
4. Jeśli sprzedający poddał się egzekucji w akcie: złóż do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, dołączając wypis aktu. Z tytułem wykonawczym idziesz do komornika, który wezwie sprzedającego do dobrowolnego wydania lokalu w wyznaczonym terminie, a po jego upływie wprowadzi Cię w posiadanie (art. 1046 § 1 k.p.c.). Opłata komornicza od wniosku o opróżnienie lokalu wynosi 1 500 zł (art. 34 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych). Tymi kosztami możesz potem obciążyć sprzedającego.
5. Jeśli nie ma takiego zapisu: pozostaje pozew o opróżnienie i wydanie lokalu do sądu rejonowego właściwego dla położenia mieszkania. Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd orzeka też o prawie do lokalu socjalnego (art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów), a wyroku bez wskazanego lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca (art. 16 tej ustawy).
6. Dochodź pieniędzy. Niezależnie od odzyskania mieszkania możesz żądać kary umownej, a jeśli jej nie zastrzeżono albo szkoda jest wyższa, odszkodowania (art. 471 k.c.), np. zwrotu czynszu za mieszkanie, które musiałeś wynająć. Osoba, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego, płaci właścicielowi co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki mógłby uzyskać z najmu, a jeśli to nie pokrywa jego strat, także odszkodowanie uzupełniające (art. 18 ust. 1–2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli część ceny leży w depozycie, możesz porozumieć się ze sprzedającym, że zostanie z niej potrącona.

Proces o eksmisję może trwać wiele miesięcy, a egzekucja jeszcze dłużej, jeśli sprzedający nie ma dokąd się wyprowadzić. Dlatego czas poświęcony na zabezpieczenia przed aktem zwraca się z nawiązką. O tym, jak przebiega eksmisja przez komornika i jak wygląda ona przy najmie, piszemy w artykule o eksmisji.

Zameldowanie sprzedającego nie daje mu prawa do mieszkania. Meldunek ma charakter ewidencyjny. Jeśli sprzedający się wyprowadził, ale się nie wymeldował, jako właściciel złożysz w urzędzie gminy wniosek o jego wymeldowanie (art. 35 ustawy o ewidencji ludności). Urząd prowadzi wtedy postępowanie i sprawdza, czy ta osoba rzeczywiście opuściła lokal. Tak samo wygląda to przy byłym najemcy, co krok po kroku opisujemy w poradniku o wymeldowaniu byłego najemcy.

Wydanie lokalu przez dewelopera

Przy zakupie od dewelopera wydanie lokalu ma formę odbioru, którego zasady określa ustawa deweloperska. Odbiór odbywa się po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie, zawsze w Twojej obecności (art. 41 ust. 1–2). Z odbioru sporządza się protokół, do którego wpisujesz wady. Deweloper ma 14 dni na ich uznanie albo odmowę z uzasadnieniem i 30 dni na usunięcie wad uznanych (art. 41 ust. 4–6). Przy wadzie istotnej możesz odmówić odbioru.

Wydanie kluczy zwykle poprzedza akt przenoszący własność. Od dnia odbioru ponosisz zazwyczaj opłaty eksploatacyjne, choć właścicielem jeszcze nie jesteś, więc sprawdź, jak reguluje to Twoja umowa deweloperska. Jeśli deweloper spóźnia się z odbiorem albo przeniesieniem własności, masz prawo do kary umownej lub odszkodowania, a przy przekroczeniu terminu przeniesienia własności możesz wyznaczyć dodatkowe 120 dni i potem odstąpić od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 6). Deweloper może z kolei odstąpić od umowy, jeśli mimo dwóch wezwań w odstępie co najmniej 60 dni nie stawisz się na odbiór (art. 43 ustawy).

Procedurę odbioru krok po kroku opisujemy w artykule o umowie deweloperskiej, a roszczenia za opóźnienie w poradniku o karze umownej za opóźnienie dewelopera.

Wydanie lokalu przy najmie

Przy najmie wydanie lokalu następuje dwa razy: przy wprowadzce najemcy i przy jego wyprowadzce.

• Wydanie najemcy. Wynajmujący powinien wydać mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.). Przed wydaniem strony muszą sporządzić protokół ze stanem technicznym lokalu i stopniem zużycia instalacji i urządzeń (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów). Bez protokołu domniemywa się, że najemca dostał mieszkanie w dobrym stanie (art. 675 § 3 k.c.).
• Zwrot po zakończeniu najmu. Najemca oddaje lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zwykłe zużycie (art. 675 § 1 k.c.). Kaucję wynajmujący zwraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
• Najem okazjonalny i instytucjonalny. Najemca składa u notariusza oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (art. 19a ust. 2 pkt 1 i art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów). To w tej sytuacji ustawa wprost pozwala odzyskać zamieszkane mieszkanie bez procesu o eksmisję.

Szczegóły znajdziesz w artykułach o notariuszu przy najmie mieszkania i protokole zdawczo-odbiorczym.

Wydanie lokalu w innych umowach u notariusza

Termin i sposób wydania warto określić w każdej umowie, po której mieszkanie ma zmienić użytkownika.

Najczęstsze błędy przy wydaniu lokalu

Najczęściej zadawane pytania o wydanie lokalu

Co to znaczy wydanie lokalu?

To przekazanie mieszkania do faktycznego korzystania: kluczy, pilotów, dokumentów i samego lokalu, zwykle na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Przy sprzedaży to obowiązek sprzedającego obok przeniesienia własności (art. 535 § 1 k.c.).

Czy wydanie lokalu to to samo co przeniesienie własności?

Nie. Własność przechodzi na kupującego z chwilą podpisania aktu notarialnego. Wydanie to przekazanie posiadania, które może nastąpić tego samego dnia albo później, w terminie z aktu. Od wydania zależą m.in. przejście ciężarów i ryzyka oraz początek rękojmi.

Ile czasu ma sprzedający na wydanie mieszkania po akcie notarialnym?

Tyle, ile ustalono w akcie. Przepisy nie wyznaczają terminu. Najczęściej to od kilku dni do miesiąca po akcie albo po wpływie ceny. Jeśli akt nie określa terminu, kupujący może żądać wydania niezwłocznie po wezwaniu (art. 455 k.c.).

Kto płaci rachunki między aktem a wydaniem mieszkania?

Między stronami zwykle sprzedający, bo korzyści i ciężary przechodzą na kupującego z chwilą wydania (art. 548 § 1 k.c.), chyba że umówiliście się inaczej. Wobec wspólnoty czy spółdzielni odpowiada jednak właściciel, czyli kupujący od dnia aktu. Sposób rozliczenia wpiszcie do aktu i protokołu.

Czy sprzedający może mieszkać w sprzedanym mieszkaniu?

Tak, do terminu wydania wpisanego w akcie. Po jego upływie zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Płaci wtedy karę umowną, jeśli ją zastrzeżono, albo odszkodowanie, a kupujący może dochodzić wydania lokalu przez komornika.

Czy mogę wymienić zamki, jeśli sprzedający nie wydał mieszkania w terminie?

Nie. Nawet jako właściciel nie możesz na własną rękę usunąć osoby, która zajmuje lokal. Uporczywe utrudnianie korzystania z mieszkania to przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Drogą prawną jest klauzula wykonalności do aktu, jeśli sprzedający poddał się egzekucji, albo pozew o opróżnienie lokalu, a potem komornik.

Czy protokół wydania lokalu trzeba podpisać u notariusza?

Nie. Protokół podpisują same strony, najlepiej w dwóch egzemplarzach. U notariusza zawiera się umowę sprzedaży, a w niej ustala termin i sposób wydania.

Od kiedy liczy się rękojmia przy zakupie mieszkania?

Od dnia wydania mieszkania, a nie od dnia aktu. Sprzedający odpowiada za wady fizyczne nieruchomości stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.). Datę wydania najłatwiej udowodnić protokołem.

Czy można wydać mieszkanie przed aktem notarialnym?

Można, ale to ryzyko dla obu stron. Jeśli kupujący wprowadza się albo remontuje przed aktem, podpiszcie pisemną umowę użyczenia lub najmu na czas do aktu i ustalcie, co się stanie z nakładami, jeśli do sprzedaży nie dojdzie.

Co jeśli sprzedający się wyprowadził, ale nie wymeldował?

Meldunek nie daje prawa do mieszkania. Jako właściciel możesz złożyć w urzędzie gminy wniosek o wymeldowanie osoby, która opuściła lokal i się nie wymeldowała (art. 35 ustawy o ewidencji ludności). Dobrze też wpisać do aktu zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania się do dnia wydania.

Czy poddanie się egzekucji co do wydania lokalu gwarantuje szybką eksmisję sprzedającego?

Nie zawsze. Sądy różnie oceniają, czy taki akt pozwala opróżnić zamieszkany lokal, a jeśli sprzedający nie ma dokąd pójść, komornik może czekać na tymczasowe pomieszczenie od gminy do 6 miesięcy (art. 1046 § 4 k.p.c.). Dlatego warto połączyć ten zapis z karą umowną i częścią ceny w depozycie notarialnym.

Kiedy deweloper musi wydać mieszkanie?

W terminie z umowy deweloperskiej, po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie. Wydanie następuje przy odbiorze, z którego sporządza się protokół z wadami (art. 41 ustawy deweloperskiej). Za opóźnienie należy Ci się kara umowna, jeśli ją przewidziano, albo odszkodowanie.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 77 § 1 (forma zmiany umowy), art. 155 § 1 (przejście własności), art. 348 (wydanie rzeczy), art. 455 (termin świadczenia), art. 471 (odszkodowanie), art. 483–484 (kara umowna), art. 488 (świadczenia wzajemne), art. 535 § 1 (obowiązki sprzedawcy i kupującego), art. 548 § 1 (przejście korzyści, ciężarów i ryzyka), art. 557 § 1 i art. 568 § 1 (rękojmia), art. 662 § 1, art. 675 i art. 678 § 1 (najem).
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego: art. 777 § 1 pkt 4 (akt notarialny jako tytuł egzekucyjny), art. 1046 § 1 i 4 (egzekucja wydania nieruchomości i opróżnienia lokalu).
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 6c (protokół przy najmie), art. 14 (lokal socjalny), art. 16 (ochrona zimowa), art. 18 (odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego), art. 19a i 19f (najem okazjonalny i instytucjonalny).
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym: art. 41 (odbiór lokalu), art. 43 (odstąpienie od umowy).
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 (obowiązki właściciela i zaliczki na koszty zarządu).
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych: art. 6 ust. 1 i 6 (powstanie obowiązku podatkowego, informacja IN-1).
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności: art. 35 (wymeldowanie decyzją organu gminy).
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 27 pkt 11 (opłata od pozwu o opróżnienie lokalu), art. 71 pkt 1 (opłata od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności).
• Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych: art. 34 ust. 1 (opłata od wniosku o opróżnienie lokalu).
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny: art. 191 § 1a (utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego).
• Postanowienie Sądu Okręgowego w Częstochowie z dnia 15 grudnia 2016 r., VI Cz 1582/16 (odmowa nadania klauzuli wykonalności aktowi z obowiązkiem opróżnienia lokalu mieszkalnego).

Ustalasz termin wydania mieszkania i chcesz podpisać akt w Warszawie? Zapytaj kilka kancelarii, np. notariuszy na Pradze-Północ lub kancelarie notarialne we Włochach, o termin i koszt aktu, a przy okazji o zapis o depozycie i poddaniu się egzekucji.