Umowa przedwstępna notarialna – koszt, dokumenty i procedura 2026

Umowę przedwstępną kupna mieszkania możesz podpisać w zwykłej formie pisemnej albo u notariusza. Forma umowy przedwstępnej ma bezpośredni wpływ na Twoje bezpieczeństwo finansowe. Wybór między umową cywilną a notarialną może oznaczać różnicę między odzyskaniem wpłaconego zadatku a wielomiesięcznym procesem sądowym.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości określonej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Reguluje ją art. 389 Kodeksu cywilnego.

W praktyce najczęściej spotykasz ją przy kupnie nieruchomości. Kupujący i sprzedający umawiają się na konkretnych warunkach (cena, termin, zakres), ale ostateczna transakcja – czyli podpisanie aktu notarialnego mieszkania – nastąpi później, np. po uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży mieszkania to przede wszystkim: oznaczenie nieruchomości, cena i termin zawarcia umowy finalnej. Bez tych elementów umowa przedwstępna może zostać uznana za nieważną.

Ważne jest to, że prawo nie wymaga żadnej konkretnej formy dla umowy przedwstępnej. Możesz ją zawrzeć ustnie (choć tego nie polecamy), pisemnie w zwykłej formie cywilnej albo w formie aktu notarialnego. I właśnie ta różnica w formie ma ogromne znaczenie.

Umowa przedwstępna cywilna a notarialna: różnice

To jest sedno sprawy. Forma, w jakiej zawrzesz umowę przedwstępną, decyduje o tym, jakie masz narzędzia, gdy coś pójdzie nie tak.

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej (cywilna)

Umowę przedwstępną w formie cywilnej spisujecie sami lub z pomocą prawnika. Nie wymaga wizyty u notariusza. Jest tańsza, bo nie płacisz taksy notarialnej.

Ale ma poważne ograniczenie. Jeśli druga strona się wycofa, przysługuje Ci jedynie roszczenie odszkodowawcze (art. 390 par. 1 KC). Oznacza to, że możesz żądać zwrotu kosztów, które poniosłeś w związku z zawarciem umowy, np. kosztów dojazdów, opinii rzeczoznawcy czy opłat bankowych. Nie możesz natomiast zmusić drugiej strony do sprzedaży mieszkania.

Przykład: Kupujesz mieszkanie za 580 000 zł. Podpisujesz ze sprzedającym umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej i wpłacasz 50 000 zł zadatku. Sprzedający dostaje wyższą ofertę i wycofuje się z transakcji. Odzyskasz podwójny zadatek (100 000 zł na podstawie art. 394 KC), ale mieszkania nie kupisz.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna notarialna daje znacznie silniejszą ochronę. Przede wszystkim uzyskujesz roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 par. 2 KC). Jeśli sprzedający się wycofa, możesz pójść do sądu i domagać się, żeby sąd zastąpił oświadczenie woli sprzedającego. W efekcie sąd "zmusza" go do sprzedaży.

Ale to nie wszystko. Na podstawie umowy przedwstępnej notarialnej możesz złożyć wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. To potężne zabezpieczenie. Jeśli sprzedający spróbuje sprzedać mieszkanie komuś innemu, nowy nabywca zobaczy w KW, że istnieje Twoje roszczenie. W praktyce blokuje to możliwość "sprzedaży spod nosa".

Szukasz notariusza do umowy przedwstępnej w Warszawie? Porównasz kancelarie po opiniach klientów i wyślesz bezpłatne zapytanie o termin i koszt.

Tabela porównawcza: umowa cywilna vs notarialna

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza? Stawki 2026

Przejdźmy do konkretów. Umowa przedwstępna notarialna podlega taksie notarialnej, która jest regulowana Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564 ze zm.).

Przy umowie przedwstępnej stosuje się zwykle połowę stawki maksymalnej taksy notarialnej (par. 6 rozporządzenia). Oto aktualne stawki.

Taksa notarialna za umowę przedwstępną (1/2 stawki)

Jak to obliczono? Pełna stawka maksymalna dla wartości od 60 000 do 1 000 000 zł wynosi 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł. Przy umowie przedwstępnej stosuje się połowę tej kwoty.

Przykład: Kupujesz mieszkanie za 600 000 zł. Pełna taksa: 1 010 + (540 000 x 0,4%) = 1 010 + 2 160 = 3 170 zł. Połowa stawki: 1 585 zł netto, czyli 1 950 zł brutto (z VAT 23%).

Dodatkowe opłaty

Sama taksa to nie wszystko. Do kosztów umowy przedwstępnej u notariusza doliczy się:

• Wypisy aktu notarialnego: ok. 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę (zwykle 2-4 wypisy, po 5-8 stron = ok. 100-200 zł)
• VAT 23%: doliczany do taksy i wypisów
• Opłata sądowa za wpis roszczenia do KW: 150 zł (jeśli zdecydujesz się na wpis)
• Odpis z księgi wieczystej (jeśli notariusz pobiera aktualny): 20 zł (zwykły) lub 50 zł (zupełny)

Łączny koszt umowy przedwstępnej notarialnej dla mieszkania za 600 000 zł to ok. 2 100-2 300 zł (z VAT, wypisami i wpisem do KW).

Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?

Prawo nie reguluje, kto ponosi koszty. Zwyczajowo płaci kupujący, bo to on jest bardziej zainteresowany formą notarialną. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, żeby podzielić koszty po połowie. To kwestia negocjacji między stronami.

Jeśli sprzedający woli zwykłą umowę pisemną, zaproponuj, że pokryjesz koszt aktu notarialnego z wpisem do KW. Przykład: Kupujesz mieszkanie za 750 000 zł i wpłacasz 75 000 zł zadatku. Umowa przedwstępna u notariusza kosztuje łącznie ok. 2 400 zł, czyli 3,2% kwoty zadatku, którą zabezpieczasz.

Chcesz sprawdzić, ile zapłacisz? Maksymalną taksę policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej.

Jakie dokumenty są potrzebne do umowy przedwstępnej u notariusza?

Notariusz potrzebuje dokumentów od obu stron transakcji. Przygotuj je z wyprzedzeniem, żeby uniknąć przesuwania terminu wizyty.

Dokumenty od kupującego

• Dowód osobisty (lub paszport) – ważny, z aktualnymi danymi
• Zaświadczenie o zdolności kredytowej lub promesa bankowa (jeśli kupujesz na kredyt)
• Numer NIP (przy zakupie na firmę)
• Dane do kontaktu: telefon, adres e-mail

Dokumenty od sprzedającego

• Dowód osobisty (lub paszport)
• Aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości (KW) – można pobrać z ekw.ms.gov.pl
• Podstawa nabycia nieruchomości – np. poprzedni akt notarialny kupna, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, umowa darowizny
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za mieszkanie (czynsz, fundusz remontowy) – ze spółdzielni lub wspólnoty
• Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych (z urzędu gminy/miasta)
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – z urzędu dzielnicy; to i pozostałe zaświadczenia sprzedający może dostarczyć dopiero przed umową przyrzeczoną (szczegóły w poradniku o dokumentach do sprzedaży mieszkania)
• Zaświadczenie energetyczne budynku (świadectwo charakterystyki energetycznej)
• Zgoda współmałżonka na sprzedaż (jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego)

Checklista: co zabrać do notariusza

Przed wizytą sprawdź, czy masz:

• [ ] Dowody osobiste obu stron
• [ ] Numer księgi wieczystej (lub odpis)
• [ ] Podstawę nabycia nieruchomości
• [ ] Zaświadczenie o braku zaległości (czynsz)
• [ ] Zaświadczenie o braku zameldowania
• [ ] Zaświadczenie o zdolności kredytowej (kupujący)
• [ ] Ustaloną kwotę zadatku/zaliczki i termin umowy przyrzeczonej
• [ ] Numer konta bankowego do przelewu zadatku

Warto wysłać te dokumenty do kancelarii notarialnej z wyprzedzeniem (2-3 dni robocze). Notariusz przygotuje projekt aktu i wizyta przebiegnie sprawniej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Niezależnie od formy (cywilna czy notarialna), dobra umowa przedwstępna powinna zawierać:

1. Dane stron – imiona, nazwiska, numery PESEL, adresy, numery dowodów
2. Dokładny opis nieruchomości – adres, numer KW, powierzchnia, numer działki ewidencyjnej, piętro, liczba pokoi
3. Cenę sprzedaży i sposób płatności (przelew, gotówka, kredyt)
4. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – konkretna data lub przedział czasowy (np. "do 30 czerwca 2026 r.")
5. Zadatek lub zaliczkę – kwotę, termin i sposób wpłaty
6. Warunki zawieszające – np. "pod warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego do dnia..."
7. Konsekwencje niewykonania umowy – co się dzieje z zadatkiem, jakie roszczenia przysługują
8. Oświadczenia sprzedającego – że nieruchomość jest wolna od obciążeń, nie toczy się egzekucja, brak osób zameldowanych
9. Koszty – kto ponosi koszty notariusza, podatku PCC, opłat sądowych

Przy formie notarialnej treść weryfikuje notariusz. Zadba o to, żeby umowa była zgodna z prawem i chroniła obie strony. To dodatkowa warstwa bezpieczeństwa, za którą płacisz.

Zadatek a zaliczka w umowie przedwstępnej

To jedno z najczęściej mylonych pojęć. A różnica jest zasadnicza.

Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego) pełni funkcję zabezpieczającą. Jeśli kupujący się wycofa, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli sprzedający się wycofa, musi zwrócić kupującemu dwukrotność zadatku. To silna motywacja do dotrzymania umowy.

Zaliczka to po prostu część ceny wpłacona z góry. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku (z jakiegokolwiek powodu), zaliczka podlega zwrotowi. Nie ma mechanizmu "kary" jak przy zadatku.

Przy umowie przedwstępnej dotyczącej nieruchomości rekomendujemy zadatek. Standardowa wysokość to 10% ceny sprzedaży, choć strony mogą ustalić inną kwotę. Kiedy zadatek przepada, jak żądać podwójnego zadatku i jak zapisać zwrot przy odmowie kredytu, opisujemy w poradniku zadatek a zaliczka.

Forma umowy przedwstępnej wpływa na skuteczność dochodzenia zadatku. Przy formie cywilnej dochodzisz zadatku przed sądem na zasadach ogólnych. Przy formie notarialnej masz silniejszą pozycję, bo akt notarialny stanowi dokument urzędowy.

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Krótka odpowiedź: nie. Prawo polskie nie wymaga formy notarialnej dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Możesz ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej i będzie ważna.

Ale "ważna" to nie to samo co "bezpieczna".

Kiedy warto iść do notariusza?

• Kupujesz nieruchomość o wartości powyżej 300 000 zł – przy takich kwotach koszt notariusza (1 000-2 500 zł) to ułamek wartości transakcji
• Kupujesz na rynku wtórnym od osoby prywatnej – nie znasz sprzedającego, nie masz gwarancji dewelopera
• Wpłacasz wysoki zadatek – jeśli zadatek to 50 000-100 000 zł, warto go zabezpieczyć wpisem do KW
• Masz obawy co do wiarygodności drugiej strony – np. sprzedający się spieszy, nieruchomość ma skomplikowaną historię prawną
• Zależy Ci na roszczeniu o zawarcie umowy przyrzeczonej – chcesz mieć pewność, że kupisz to konkretne mieszkanie

Kiedy forma cywilna może wystarczyć?

• Kupujesz od dewelopera – transakcja z deweloperem podlega ustawie deweloperskiej, która wymaga osobnej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego
• Nieruchomość o niskiej wartości – np. garaż za 30 000 zł
• Obie strony się znają i ufają sobie – np. transakcja rodzinna (choć nawet wtedy warto się zabezpieczyć)

Procedura krok po kroku: umowa przedwstępna u notariusza

Cały proces zajmuje zwykle 1-2 tygodnie od decyzji do podpisania. Oto jak to wygląda.

Krok 1: Wybierz notariusza. Porównaj kancelarie w swojej okolicy i zapytaj kilka z nich o wycenę.

Krok 2: Uzgodnij warunki ze sprzedającym. Zanim pójdziesz do notariusza, ustalcie cenę, wysokość zadatku, termin umowy przyrzeczonej i ewentualne warunki zawieszające (np. uzyskanie kredytu).

Krok 3: Zbierz dokumenty. Przygotuj wszystkie dokumenty z checklisty powyżej. Wyślij je do kancelarii e-mailem, żeby notariusz mógł przygotować projekt aktu.

Krok 4: Wizyta u notariusza. Notariusz odczyta akt na głos (to wymóg prawny), wyjaśni wszelkie wątpliwości i obie strony złożą podpisy. Wizyta trwa zwykle 30-60 minut.

Krok 5: Wpis do księgi wieczystej (opcjonalnie). Jeśli zdecydujesz się na wpis roszczenia do KW, notariusz złoży wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Opłata: 150 zł. Czas oczekiwania na wpis: 2-8 tygodni (w zależności od sądu).

Krok 6: Wpłata zadatku. Zadatek wpłacasz zgodnie z ustaleniami w akcie – przelewem na konto sprzedającego lub do depozytu notarialnego.

Proces jest prosty. Najtrudniejsze to zebranie dokumentów, szczególnie zaświadczeń od sprzedającego. Zaplanuj na to kilka dni.

Najczęstsze pytania o umowę przedwstępną notarialną

Ile trwa sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza?

Przygotowanie projektu aktu zajmuje notariuszowi 2-5 dni roboczych (po otrzymaniu dokumentów). Sama wizyta w kancelarii i podpisanie aktu to 30-60 minut.

Czy mogę odstąpić od umowy przedwstępnej notarialnej?

Tak, ale wiąże się to z konsekwencjami. Jeśli wpłaciłeś zadatek i się wycofujesz, tracisz go. Jeśli sprzedający się wycofuje, zwraca Ci dwukrotność zadatku. Przy formie notarialnej druga strona może też dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przez sąd.

Czy umowa przedwstępna notarialna jest ważna bezterminowo?

Nie. Jeśli umowa nie określa terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o jej zawarcie przedawnia się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Dlatego zawsze wpisuj konkretną datę.

Co jeśli bank odmówi kredytu po podpisaniu umowy przedwstępnej?

To częsta sytuacja. Dlatego warto zawrzeć w umowie warunek zawieszający: "Umowa wchodzi w życie pod warunkiem uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego w terminie do...". Więcej o procedurze kredytowej znajdziesz w artykule o hipotece u notariusza. Jeśli bank odmówi kredytu, umowa wygasa, a zadatek podlega zwrotowi.

Czy umowę przedwstępną notarialną trzeba rejestrować w urzędzie skarbowym?

Nie. Umowa przedwstępna (niezależnie od formy) nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). PCC płacisz dopiero przy zawarciu umowy przyrzeczonej (2% od wartości nieruchomości).

Kto może być stroną umowy przedwstępnej?

Każda osoba fizyczna (pełnoletnia, z pełną zdolnością do czynności prawnych) lub osoba prawna (np. spółka). Jeśli nieruchomość należy do małżonków, oboje muszą podpisać umowę – albo jedno musi mieć pisemną zgodę drugiego.

Podsumowanie

Oto najważniejsze informacje o umowie przedwstępnej notarialnej:

1. Umowa przedwstępna nie musi być u notariusza, ale forma notarialna daje znacznie silniejszą ochronę prawną – w tym roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i możliwość wpisu do KW.
2. Koszt umowy przedwstępnej notarialnej to ok. 1 200-2 900 zł brutto (w zależności od wartości nieruchomości), z uwzględnieniem taksy, VAT i wypisów.
3. Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem – dowody osobiste, odpis z KW, podstawę nabycia, zaświadczenia o braku zaległości i zameldowania.
4. Zadatek lepiej chroni kupującego niż zaliczka – przy wycofaniu się sprzedającego odzyskujesz dwukrotność wpłaconej kwoty.
5. Wpisz do umowy warunek o kredycie, jeśli kupujesz na kredyt hipoteczny – to zabezpieczenie na wypadek odmowy banku.

Szukasz notariusza w Warszawie, który sporządzi umowę przedwstępną? Porównaj kancelarie w swojej dzielnicy, np. notariuszy na Woli czy kancelarie notarialne na Pradze-Południe, i zapytaj o termin i koszt. Bezpłatnie.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stawki notarialne aktualne na marzec 2026 r. Maksymalne wynagrodzenie notariusza reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564 ze zm.).