Opóźnienie dewelopera: kara umowna i odszkodowanie. Ile możesz odzyskać i jak to zrobić

Agnieszka i Marek kupili 58-metrowe mieszkanie na warszawskim Bemowie za 720 000 zł. W umowie deweloperskiej zapisano, że akt przenoszący własność zostanie podpisany najpóźniej 31 marca 2026 r. Deweloper zaprosił ich do notariusza dopiero na 10 września. Przez ponad pięć miesięcy płacili 3 200 zł czynszu za wynajmowaną kawalerkę, a bank doliczał im podwyższoną marżę do czasu wpisu hipoteki. Czy należą im się pieniądze, ile i od czego zacząć?

W tym poradniku wyjaśniamy, kiedy deweloper płaci karę umowną, a kiedy odszkodowanie, jak policzyć należną kwotę i którymi argumentami deweloper może się skutecznie bronić, a którymi nie. Pokazujemy krok po kroku, jak odzyskać pieniądze: od wezwania do zapłaty (z gotowym wzorem), przez ugodę, po pozew. Opisujemy też dwa momenty, w których nabywcy najczęściej tracą swoje roszczenia, choć wcale nie muszą: podpisanie aneksu przesuwającego termin i oświadczenie o „braku roszczeń” w akcie notarialnym. Uwzględniamy stan prawny na 22 września 2026 r., w tym uchwałę Sądu Najwyższego z 31 października 2025 r. (III CZP 22/25) o zaniżonych karach umownych w umowach deweloperskich.

Opóźnienie dewelopera w skrócie

• Deweloper odpowiada za przekroczenie każdego terminu z umowy deweloperskiej: zakończenia budowy, odbioru lokalu i przeniesienia własności.
• Jeśli umowa przewiduje karę umowną, należy Ci się ona w umówionej wysokości, nawet jeśli nie poniosłeś żadnej szkody.
• Jeśli kary nie ma albo Twoja szkoda jest wyższa od kary, dochodzisz odszkodowania i musisz wykazać każdy poniesiony koszt. Według Sądu Najwyższego zapis o karze za zwłokę w przeniesieniu własności, który nie przewiduje prawa do odszkodowania ponad karę, jest w razie wątpliwości niedozwolony.
• Deweloper uniknie odpowiedzialności tylko wtedy, gdy udowodni, że opóźnienie wynikło z okoliczności, za które nie odpowiada. Wzrost cen materiałów, brak pracowników czy spóźnieni podwykonawcy zwykle takimi okolicznościami nie są.
• Nie podpisuj aneksu przesuwającego termin ani oświadczenia, że „nie masz roszczeń”, bez rekompensaty. Zmiana terminu w umowie deweloperskiej wymaga aktu notarialnego.
• Gdy deweloper nie przenosi własności w terminie, możesz wyznaczyć mu dodatkowe 120 dni, a potem odstąpić od umowy bez żadnych kosztów.
• Roszczenia konsumenta przedawniają się po 6 latach, ale samo wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia.
• Otrzymana kara umowna jest przychodem, od którego płacisz podatek dochodowy.

Kara umowna czy odszkodowanie: czym się różnią

Za opóźnienie dewelopera możesz dostać pieniądze na dwóch podstawach. Pierwszą jest kara umowna, czyli z góry ustalona w umowie kwota za każdy dzień opóźnienia. Drugą jest odszkodowanie na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego, które przysługuje zawsze, gdy nienależyte wykonanie umowy wyrządziło Ci szkodę, nawet jeśli umowa o karze milczy.

Zasadę, że kara umowna należy się niezależnie od szkody, potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 6 listopada 2003 r. (III CZP 61/03), która ma moc zasady prawnej. Deweloper może się bronić, że kara jest rażąco wygórowana, ale nie tym, że nic nie straciłeś.

Kara umowna zastępuje odszkodowanie za to samo naruszenie. Według Kodeksu cywilnego odszkodowania ponad wysokość kary możesz żądać tylko wtedy, gdy umowa na to pozwala (art. 484 § 1 KC). W umowach deweloperskich ta zasada została jednak mocno osłabiona przez uchwałę Sądu Najwyższego z 31 października 2025 r. Wyjaśniamy to w części o odszkodowaniu uzupełniającym.

Dlaczego Ty płacisz odsetki, a deweloper karę? Kodeks cywilny pozwala zastrzec karę umowną wyłącznie za zobowiązania niepieniężne (art. 483 § 1 KC). Obowiązek dewelopera, czyli wybudowanie budynku, wydanie lokalu i przeniesienie własności, jest niepieniężny, więc można go obwarować karą. Twój obowiązek zapłaty ceny jest pieniężny, dlatego za spóźnione wpłaty deweloper nalicza Ci odsetki. Odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 KC) wynoszą od 5 marca 2026 r. 9,25 proc. w skali roku (stopa referencyjna NBP 3,75 proc. plus 5,5 punktu procentowego).

Ustawa deweloperska pilnuje, żeby te dwie sankcje były wyważone. Jeśli umowa określa zarówno odsetki dla dewelopera, jak i kary umowne dla nabywcy, należności z tytułu odsetek nie mogą przewyższać należności z tytułu kar (art. 39 ust. 1). Jeśli umowa nie przewiduje ani kar, ani odsetek, deweloper za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy płaci Ci rekompensatę w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym, które przysługiwałyby jemu za Twoje opóźnienie w zapłacie (art. 39 ust. 2). Porównaj więc w swojej umowie stawkę odsetek ze stawką kary. Rażąca dysproporcja na Twoją niekorzyść to mocny argument w negocjacjach i w sądzie.

Które opóźnienie się liczy: terminy w umowie deweloperskiej

Ustawa deweloperska wymaga, żeby umowa podawała konkretne terminy: przeniesienia praw na nabywcę, rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych oraz odbioru lokalu (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 i 17). Kary umowne ustawa każe wpisać do umowy tylko wtedy, gdy strony je przewidziały (pkt 14), więc nie ma obowiązku ich stosowania. Każdy termin to osobne zobowiązanie dewelopera i każdy może być objęty inną karą albo żadną.

Przeczytaj dokładnie, od którego terminu umowa liczy karę. Częsta konstrukcja to kara wyłącznie za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność. Jeśli deweloper spóźni się z odbiorem o trzy miesiące, ale akt podpisze w terminie, kary umownej nie będzie. Zostaje wtedy odszkodowanie na zasadach ogólnych, o ile wykażesz szkodę.

Opóźnienie nie biegnie w okresie, za który odpowiadasz Ty. Jeśli nie stawiłeś się na wyznaczony odbiór, nie zapłaciłeś raty ceny w terminie albo nie dostarczyłeś dokumentów potrzebnych do aktu, deweloper nie zapłaci za dni, które przez to minęły.

Kiedy deweloper nie zapłaci: zwłoka, opóźnienie i siła wyższa

Kodeks cywilny rozróżnia dwa pojęcia. Opóźnienie to każde niedotrzymanie terminu. Zwłoka to opóźnienie z przyczyn, za które dłużnik odpowiada (art. 476 KC). Większość umów deweloperskich przewiduje karę „za zwłokę”, co oznacza, że deweloper może się od niej uwolnić, jeśli udowodni, że przekroczenie terminu wynikło z okoliczności, za które nie odpowiada. Ciężar dowodu spoczywa na nim, nie na Tobie (art. 471 KC). Jeśli umowa mówi o karze „za każdy dzień opóźnienia”, deweloper przyjął odpowiedzialność niezależnie od przyczyny, na co pozwala art. 473 § 1 KC.

Warto wiedzieć, że ustawa deweloperska przy odstąpieniu od umowy mówi o zachowaniu przez nabywcę roszczenia o karę „za okres opóźnienia” (art. 43 ust. 3). Sąd Okręgowy w Warszawie uznał w wyroku z 1 kwietnia 2025 r. (XXVII Ca 1429/24), że zapis ograniczający karę do zwłoki nie może zawężać tej ustawowej ochrony. To pogląd korzystny dla nabywców, ale na razie nie jest to utrwalona linia orzecznicza.

Deweloper jest profesjonalistą, więc jego staranność ocenia się według wyższego miernika, uwzględniającego zawodowy charakter działalności (art. 355 § 2 KC). W praktyce oznacza to, że typowe ryzyka budowlane powinien uwzględnić w harmonogramie. Poniżej najczęstsze argumenty deweloperów i to, jak się do nich odnieść.

Klauzule automatycznie przesuwające terminy. Wiele umów zawiera listę „okoliczności niezależnych od dewelopera”, które wydłużają termin o czas ich trwania. Taki zapis wiąże Cię tylko wtedy, gdy jest precyzyjny i nie narusza Twoich interesów w sposób rażący. Otwarty katalog („w szczególności”) albo zdarzenia leżące w sferze dewelopera, takie jak opóźnienia podwykonawców czy dostawców, mogą zostać uznane za klauzulę niedozwoloną (art. 385¹ KC). Prezes UOKiK ukarał już dewelopera między innymi za zapisy automatycznie przesuwające termin z powodu mrozu, silnego wiatru, „innych niezależnych przeszkód” i decyzji administracyjnych, a także za karę umowną naliczaną dopiero po 45 dniach opóźnienia (decyzja nr RBG-10/2012). Klauzula niedozwolona nie wiąże konsumenta, a reszta umowy obowiązuje dalej. Więcej przykładów takich zapisów i sposobów ich podważenia znajdziesz w artykule o niedozwolonych klauzulach w umowie deweloperskiej.

Ile wynosi kara umowna od dewelopera i jak ją policzyć

Kara umowna za opóźnienie dewelopera jest w umowach deweloperskich najczęściej określana jako procent ceny za każdy dzień opóźnienia, rzadziej jako stała kwota dzienna lub miesięczna. Ustawa nie określa jej wysokości. W sprawach, które trafiały do sądów i UOKiK, pojawiały się stawki od 0,01 do 0,1 proc. ceny za dzień i limity łącznej kary od 1,5 do 5 proc. ceny. Wzór jest prosty:

kara = cena × stawka dzienna × liczba dni opóźnienia, nie więcej niż limit z umowy.

Dni liczysz od dnia następującego po terminie z umowy do dnia poprzedzającego wykonanie zobowiązania, np. podpisanie aktu, chyba że umowa stanowi inaczej. Tak wygląda kara przy cenie 720 000 zł i różnych stawkach, bez uwzględnienia limitu:

Wróćmy do Agnieszki i Marka. Ich umowa przewiduje karę 0,02 proc. ceny za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przenoszącej własność. Termin minął 31 marca, akt podpisano 10 września, więc zwłoka trwała od 1 kwietnia do 9 września, czyli 162 dni. Kara wynosi 720 000 zł × 0,0002 × 162 = 23 328 zł. Gdyby umowa ograniczała karę do 2 proc. ceny, dostaliby najwyżej 14 400 zł.

Trzy rzeczy, o których warto pamiętać:

• Odsetki od kary. Kara staje się wymagalna po wezwaniu dewelopera do zapłaty (art. 455 KC). Jeśli nie zapłaci w wyznaczonym terminie, od następnego dnia należą Ci się od niej odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 KC). Przy karze 14 400 zł i stawce 9,25 proc. rocznie to około 3,65 zł za każdy dzień, czyli około 110 zł miesięcznie.
• Miarkowanie kary. Na żądanie dewelopera sąd może obniżyć karę, gdy jest rażąco wygórowana albo gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane (art. 484 § 2 KC). Deweloper musi to wykazać, a sąd ocenia każdą sprawę indywidualnie.
• Kara to nie to samo co zwrot wpłat. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca wpłaty dokonane na otwarty rachunek powierniczy w przypadkach wymienionych w art. 48 ustawy, ale kar umownych nie wypłaca. Jeśli deweloper upadnie, kara staje się zwykłą wierzytelnością, którą zgłaszasz syndykowi.

Odszkodowanie za opóźnienie: jakie koszty możesz odzyskać

Odszkodowania dochodzisz, gdy umowa nie przewiduje kary albo gdy szkoda przewyższa karę. Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, chyba że wykaże, że nie ponosi za nie odpowiedzialności (art. 471 KC). Odszkodowanie obejmuje straty, które poniosłeś, i korzyści, które mogłeś osiągnąć, gdyby deweloper dotrzymał terminu (art. 361 § 2 KC). Muszą one być normalnym następstwem opóźnienia (art. 361 § 1 KC).

Koszty muszą być rozsądne. Jeśli na czas opóźnienia wynajmiesz apartament dwa razy droższy od dotychczasowego mieszkania, sąd może obniżyć odszkodowanie, bo przyczyniłeś się do zwiększenia szkody (art. 362 KC).

Policzmy szkodę Agnieszki i Marka. Najem kawalerki przedłużyli o sześć miesięcy: 6 × 3 200 zł = 19 200 zł. Bank do czasu wpisu hipoteki podnosi marżę o 1 punkt procentowy. Przy kredycie 576 000 zł to około 480 zł miesięcznie, czyli za ponad pięć miesięcy opóźnienia około 2 600 zł. Razem szkoda wynosi około 21 800 zł. Bez limitu kary (23 328 zł) bardziej opłaca im się żądać kary, bo nie muszą niczego dowodzić. Przy limicie 2 proc. (14 400 zł) szkoda jest wyższa o około 7 400 zł. Czy mogą odzyskać tę różnicę, wyjaśniamy poniżej.

Kara umowna i odszkodowanie uzupełniające: czy można dostać więcej

Art. 484 § 1 KC stanowi, że żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Przez lata deweloperzy korzystali z tego w prosty sposób: wpisywali niską karę i nie wspominali o prawie do dalszego odszkodowania albo wprost pisali, że „kara umowna wyczerpuje roszczenia nabywcy z tytułu opóźnienia”.

Uchwała SN z 31 października 2025 r. (III CZP 22/25) zmieniła tę sytuację. Sąd Najwyższy orzekł, że postanowienie umowy deweloperskiej zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu, które nie przewiduje prawa do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość kary, w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone postanowienie umowne. Jest ono niedozwolone w szczególności wtedy, gdy kara została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości. W sprawie, na tle której zapadła uchwała, kara wynosiła 0,01 proc. ceny dziennie i za blisko dwa lata opóźnienia dawała około 5 000 zł, podczas gdy nabywcy wyliczyli szkodę na około 125 000 zł.

Uchwała opiera się na przepisach o klauzulach niedozwolonych: postanowienia, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, są w razie wątpliwości uznawane za niedozwolone (art. 385³ pkt 2 KC), a takie postanowienie nie wiąże konsumenta (art. 385¹ § 1 KC). W praktyce kara umowna działa wtedy jak gwarantowane minimum, a jeśli wykażesz wyższą szkodę na zasadach ogólnych, możesz żądać więcej.

Co to oznacza dla Ciebie:

• Umowa wprost pozwala na odszkodowanie uzupełniające. Dochodzisz kary, a nadwyżki szkody ponad karę na podstawie art. 471 KC.
• Umowa milczy albo wyłącza dalsze roszczenia. Powołaj się na uchwałę III CZP 22/25 i art. 385³ pkt 2 KC. Im niższa kara w porównaniu z Twoją rzeczywistą szkodą, tym mocniejszy argument.
• Kara jest wysoka, a szkoda niewielka. Żądasz kary, bo nie musisz niczego dowodzić.

Uchwała składu trzech sędziów formalnie wiąże tylko sąd w sprawie, w której zapadła, ale sądy powszechne w praktyce biorą takie rozstrzygnięcia pod uwagę. Ocena zawsze zależy od treści całej umowy, dlatego przy większych kwotach warto skonsultować ją z adwokatem, radcą prawnym lub miejskim albo powiatowym rzecznikiem konsumentów, który pomaga bezpłatnie.

Agnieszka i Marek mają w umowie karę 0,02 proc. dziennie z limitem 2 proc. ceny i żadnej wzmianki o dalszym odszkodowaniu. Mogą więc zażądać 14 400 zł kary i dodatkowo około 7 400 zł odszkodowania, powołując się na uchwałę SN. Deweloper może tę nadwyżkę kwestionować, ale kara w pełnej wysokości należy im się niezależnie od tego sporu.

Aneks przesuwający termin i „brak roszczeń” w akcie: jak nie stracić pieniędzy

Najwięcej pieniędzy nabywcy tracą nie w sądzie, ale przy biurku, podpisując dokument podsunięty przez dewelopera. Są dwa takie momenty.

1. Aneks przesuwający termin. Gdy opóźnienie staje się nieuniknione, deweloper proponuje aneks z nowym terminem, czasem w zamian za drobny rabat na komórkę lokatorską czy miejsce postojowe. Po podpisaniu nowy termin staje się terminem umownym, a kara liczy się dopiero od niego. Aneks bywa też połączony z wprost wyrażonym zrzeczeniem się kar za dotychczasowe opóźnienie.

• Nie masz obowiązku podpisywać aneksu. Odmowa nie daje deweloperowi prawa do odstąpienia od umowy. Ustawa pozwala mu na to tylko wtedy, gdy nie płacisz w terminie mimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem albo gdy mimo dwukrotnego wezwania, w odstępie co najmniej 60 dni, nie stawisz się na odbiór lub do aktu (art. 43 ust. 7 i 8).
• Zmiana umowy deweloperskiej wymaga aktu notarialnego. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy), a zmiana umowy wymaga zachowania takiej samej formy (art. 77 § 1 KC). „Aneks” podpisany na zwykłej kartce czy przesłany kurierem nie przesunie więc skutecznie terminu. Uwaga jednak: osobne oświadczenie, że zwalniasz dewelopera z zapłaty kary (zwolnienie z długu, art. 508 KC), może być skuteczne także w zwykłej formie pisemnej. Czytaj więc każde „porozumienie”, „oświadczenie” czy „protokół”, zanim je podpiszesz.
• Presja to nie argument. W marcu 2026 r. Prezes UOKiK postawił zarzuty stosowania agresywnych praktyk rynkowych trzem deweloperom. Dwóm zarzucił uzależnianie przeniesienia własności od podpisania aneksu podwyższającego cenę, a trzeciemu nakłanianie nabywców do rezygnacji z kar umownych przez przedstawianie złej sytuacji finansowej spółki. Postępowania trwają, ale sam fakt ich wszczęcia pokazuje, jak regulator ocenia takie zachowania. Jeśli spotyka Cię coś podobnego, możesz złożyć zawiadomienie do UOKiK.
• Jeśli chcesz się zgodzić, negocjuj. Rozsądny punkt wyjścia to kwota kary naliczonej do dnia aneksu plus kara za nowy termin. Ustal, że koszt aneksu u notariusza pokrywa deweloper, skoro to on o niego prosi.

2. Oświadczenie o braku roszczeń w akcie przenoszącym własność. Projekty umów przenoszących własność zawierają czasem zdanie w rodzaju: „Nabywca oświadcza, że umowa deweloperska została wykonana w całości i nie ma wobec dewelopera żadnych roszczeń z jej tytułu”. Podpisując akt z takim zapisem, możesz stracić prawo do kary albo mocno utrudnić sobie jej dochodzenie.

Poproś o projekt aktu co najmniej tydzień przed terminem u notariusza. Jeśli znajdziesz w nim takie oświadczenie, zażądaj jego usunięcia albo dopisania zastrzeżenia, na przykład: „z wyłączeniem roszczeń nabywcy o zapłatę kary umownej i odszkodowania z tytułu opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu”. Notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron oraz udzielać im wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności (art. 80 § 2 i 3 Prawa o notariacie). Zapytaj go wprost, jakie skutki ma dany zapis. To Ty decydujesz, czy go podpiszesz. Umowa deweloperska nie uzależnia przeniesienia własności od zrzeczenia się kar, więc odmowa dewelopera podpisania aktu bez takiej klauzuli to co do zasady dalsze niewykonanie umowy, a kara biegnie dalej.

To samo dotyczy protokołu odbioru. Jeśli odbierasz lokal po terminie, dopisz w protokole zdanie: „Nabywca zastrzega roszczenia z tytułu opóźnienia w wydaniu lokalu i przeniesieniu jego własności”. Jak przygotować się do samej wizyty w kancelarii, opisujemy w artykule o akcie notarialnym przy zakupie mieszkania.

Jak odzyskać karę umowną od dewelopera krok po kroku

1. Zbierz dokumenty. Umowa deweloperska z załącznikami, prospekt informacyjny, wszystkie aneksy, korespondencja z deweloperem, zawiadomienie o odbiorze, protokół odbioru, akt przenoszący własność oraz dowody kosztów. Datę pozwolenia na użytkowanie znajdziesz w zawiadomieniu o odbiorze albo uzyskasz w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego.
2. Policz roszczenie. Ustal, który termin został przekroczony, jaką stawkę i jaki limit przewiduje umowa, i policz liczbę dni. Jeśli dochodzisz odszkodowania, zestaw koszty w tabeli z odwołaniem do dowodów.
3. Wyślij wezwanie do zapłaty. Listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na adres siedziby z KRS, a kopię e-mailem. Wyznacz termin 7–14 dni i podaj numer rachunku. Wzór znajdziesz niżej.
4. Negocjuj i zawrzyj ugodę. Deweloperzy często proponują zapłatę części kary lub kompensatę w naturze, np. miejsce postojowe. Ugodę spisz na piśmie. Jeśli deweloper ma płacić w ratach lub z odroczonym terminem, zaproponuj ugodę w formie aktu notarialnego z jego oświadczeniem o poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Gdy nie zapłaci, po nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd skierujesz sprawę od razu do komornika, bez procesu. Maksymalną taksę liczy się od kwoty ugody według skali z § 3 rozporządzenia w sprawie taksy notarialnej: przy 14 400 zł to 398 zł netto, przy 20 000 zł 510 zł netto, plus VAT. Stawki dla innych kwot znajdziesz w tabeli taksy notarialnej.
5. Skorzystaj z bezpłatnej pomocy. Miejski lub powiatowy rzecznik konsumentów może wystąpić do dewelopera w Twoim imieniu, a w niektórych sprawach także wytoczyć powództwo na Twoją rzecz.
6. Złóż pozew. Sprawy do 100 000 zł rozpatruje sąd rejonowy, powyżej tej kwoty sąd okręgowy. Pozew możesz złożyć w sądzie właściwym dla siedziby dewelopera albo dla miejsca wykonania umowy (art. 27 i 34 KPC). Opłatę sądową wygrany odzyskuje od przegranego razem z kosztami pełnomocnika.

Stawki wynikają z art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Za karę Agnieszki i Marka w wysokości 14 400 zł opłata wyniesie 750 zł, a za 23 328 zł 1 167 zł. Jeśli sprawa jest prosta, a dokumenty jednoznaczne, możesz złożyć pozew w elektronicznym postępowaniu upominawczym, czyli w e-sądzie (EPU): opłata wynosi tam jedną czwartą zwykłej stawki. Gdy deweloper wniesie sprzeciw, sprawa trafi do zwykłego sądu i dopłacisz resztę opłaty.

Czy można potrącić karę z ceny? Jeśli do zapłaty zostaje Ci ostatnia rata, a Twoje roszczenie o karę jest już wymagalne, teoretycznie możesz złożyć oświadczenie o potrąceniu (art. 498 KC). W praktyce to ryzykowne: jeśli deweloper zakwestionuje karę, uzna, że nie zapłaciłeś ceny, wezwie Cię do zapłaty i może odstąpić od umowy. Nie rób tego bez porady prawnika.

Wzór wezwania do zapłaty kary umownej

Poniższy wzór dostosuj do swojej umowy. Jeśli dochodzisz także odszkodowania, dołącz zestawienie kosztów i kopie dowodów.

Warszawa, [data]

[Imię i nazwisko nabywcy], [adres]

[Nazwa dewelopera], [adres siedziby z KRS], KRS [numer]

Wezwanie do zapłaty kary umownej

Działając na podstawie § [numer] umowy deweloperskiej zawartej [data] w formie aktu notarialnego (Rep. A nr [numer], notariusz [imię i nazwisko]), wzywam do zapłaty kwoty [kwota] zł tytułem kary umownej za [zwłokę / opóźnienie] w [zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu nr / odbiorze lokalu nr] w inwestycji [nazwa].

Zgodnie z umową termin [przeniesienia własności / odbioru] upłynął [data]. Zobowiązanie zostało wykonane [data] / nie zostało wykonane do dnia sporządzenia wezwania. Przekroczenie terminu wyniosło [liczba] dni. Kara wynosi [stawka] proc. ceny ([cena] zł) za każdy dzień, czyli [kwota] zł [po uwzględnieniu limitu z § numer].

Kwotę proszę wpłacić w terminie 14 dni od doręczenia wezwania na rachunek nr [numer]. W razie bezskutecznego upływu terminu skieruję sprawę na drogę sądową bez dalszego wezwania, żądając także odsetek ustawowych za opóźnienie i zwrotu kosztów postępowania. Jednocześnie zastrzegam prawo dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej.

[podpis]

Odstąpienie od umowy: kiedy to lepsze niż czekanie na klucze

Jeśli deweloper nie przeniesie na Ciebie własności w terminie z umowy, możesz wyznaczyć mu dodatkowy 120-dniowy termin. Gdy i ten minie bezskutecznie, możesz odstąpić od umowy deweloperskiej (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3 ustawy deweloperskiej). Wyznaczenie terminu warto zrobić pisemnie, za potwierdzeniem odbioru, żeby nie było sporu, kiedy zaczął biec. Oświadczenie o odstąpieniu składasz na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym i musi ono zawierać Twoją zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej (art. 45). O tym, jak wygląda i ile kosztuje poświadczenie podpisu u notariusza, piszemy osobno.

Po odstąpieniu umowę uważa się za niezawartą, a Ty nie ponosisz żadnych kosztów (art. 44 ust. 2). Środki, które nadal są na rachunku powierniczym, zwraca bank, a te, które bank wypłacił już deweloperowi z otwartego rachunku powierniczego, deweloper musi oddać niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 30 dni od otrzymania Twojego oświadczenia (art. 44 ust. 3). Jeśli tego nie zrobi, zwrot przejmuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (art. 48 ust. 1 pkt 6).

Co ważne, odstąpienie nie odbiera Ci kary. Ustawa wprost stanowi, że nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia (art. 43 ust. 3 zd. 2). Karę za czas od upływu terminu z umowy do odstąpienia możesz więc dochodzić także po rozwiązaniu umowy.

Odstąpienie to jednak ostateczność. Odzyskujesz nominalnie te same pieniądze, a tracisz mieszkanie, które przez lata budowy zwykle podrożało. Ma ono sens przede wszystkim wtedy, gdy budowa stoi, deweloper traci płynność finansową albo masz lepszą alternatywę. Przy kredycie hipotecznym uzgodnij z bankiem wcześniej, co stanie się z umową kredytu. Więcej o prawach nabywcy przeczytasz w poradniku o umowie deweloperskiej.

Przedawnienie i spółka celowa: dlaczego nie warto zwlekać

Roszczenie konsumenta o karę umowną i odszkodowanie przedawnia się z upływem 6 lat, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 KC). Bieg przedawnienia zaczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, a jeśli wymagalność zależy od Twojego wezwania, od dnia, w którym stałoby się wymagalne, gdybyś wezwał dewelopera najwcześniej, jak to możliwe (art. 120 § 1 KC). Odkładanie wezwania nie wydłuża więc terminu.

Samo wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia. Przerywa go czynność przed sądem przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia, przede wszystkim pozew, albo uznanie roszczenia przez dewelopera (art. 123 § 1 KC). Po przerwaniu przedawnienie biegnie na nowo (art. 124 § 1 KC). Uznaniem może być nawet pisemna propozycja zapłaty części kary. Mediacja i zawezwanie do próby ugodowej nie przerywają już przedawnienia, tylko wstrzymują jego bieg na czas trwania mediacji lub postępowania pojednawczego (art. 121 pkt 5 i 6 KC). Starsze poradniki mogą podawać w tej kwestii nieaktualne informacje.

Jest też powód praktyczny. Inwestycje mieszkaniowe są często prowadzone przez spółki celowe, które po sprzedaży ostatnich lokali wypłacają zyski wspólnikom albo są likwidowane. Wtedy nawet wygrany wyrok może okazać się trudny do wyegzekwowania. Najbezpieczniej wysłać wezwanie niezwłocznie po upływie terminu z umowy, a jeśli deweloper nie płaci, nie czekać latami z pozwem.

Czy od kary umownej trzeba zapłacić podatek

Tak. Kara umowna otrzymana od dewelopera jest przychodem z innych źródeł w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie korzysta ze zwolnienia, nawet jeśli zasądził ją sąd. Takie stanowisko prezentują organy podatkowe i Naczelny Sąd Administracyjny. Deweloper będący spółką wystawia Ci informację PIT-8C, a przychód wykazujesz w zeznaniu rocznym i opodatkowujesz według skali podatkowej. Przy karze 14 400 zł i stawce 12 proc. podatek wyniesie około 1 728 zł. Opodatkowane są także odsetki od kary.

Inaczej jest z odszkodowaniem. Zwolnione z podatku są odszkodowania otrzymane na podstawie wyroku lub ugody sądowej, do wysokości w nich określonej, z wyjątkiem odszkodowań związanych z działalnością gospodarczą i odszkodowań za utracone korzyści (art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT). Zwrot czynszu za wynajmowane w czasie opóźnienia mieszkanie zasądzony wyrokiem albo objęty ugodą sądową będzie więc zwolniony, ale utracony czynsz z mieszkania kupionego na wynajem już nie. Odszkodowanie zapłacone dobrowolnie lub na podstawie zwykłej ugody pozasądowej tego zwolnienia nie ma. Jeśli spodziewasz się większej kwoty, zapytaj doradcę podatkowego albo wystąp o interpretację indywidualną.

Checklista: co zrobić, gdy deweloper się spóźnia

• Sprawdziłeś w umowie wszystkie terminy: zakończenia robót, odbioru i przeniesienia własności.
• Wiesz, który termin objęty jest karą, jaka jest stawka, limit i czy kara dotyczy zwłoki, czy opóźnienia.
• Sprawdziłeś, czy umowa pozwala dochodzić odszkodowania ponad karę, a jeśli milczy, znasz uchwałę SN III CZP 22/25.
• Porównałeś stawkę kary dla dewelopera ze stawką odsetek dla Ciebie i sprawdziłeś, czy umowa nie zawiera klauzul automatycznie przesuwających terminy.
• Zbierasz dowody kosztów: umowę najmu, przelewy, zaświadczenie banku o marży przejściowej, faktury.
• Nie podpisałeś aneksu, porozumienia ani oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń bez rekompensaty.
• W protokole odbioru zastrzegłeś roszczenia z tytułu opóźnienia.
• Projekt aktu przenoszącego własność przeczytałeś przed wizytą u notariusza i zażądałeś usunięcia oświadczenia o braku roszczeń.
• Wysłałeś wezwanie do zapłaty listem poleconym na adres z KRS.
• Znasz termin przedawnienia i wiesz, że wezwanie go nie przerywa.
• Uwzględniłeś podatek dochodowy od otrzymanej kary.

Najczęściej zadawane pytania o karę umowną i odszkodowanie od dewelopera

Czy deweloper musi zapłacić karę umowną, jeśli nie poniosłem szkody?

Tak. Kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1 KC), a Sąd Najwyższy potwierdził, że także wtedy, gdy szkody nie było wcale (uchwała z 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03). Deweloper może się uwolnić tylko, wykazując, że nie odpowiada za opóźnienie, albo żądać obniżenia kary rażąco wygórowanej.

Ile wynosi kara umowna za opóźnienie dewelopera?

Tyle, ile zapisano w umowie deweloperskiej. Ustawa nie określa minimalnej ani maksymalnej wysokości, wymaga jedynie, żeby odsetki dla dewelopera nie przewyższały kar dla nabywcy (art. 39 ust. 1). W praktyce to zwykle ułamek procenta ceny za każdy dzień, np. 0,02 proc., co przy mieszkaniu za 720 000 zł daje 144 zł dziennie i 4 320 zł za miesiąc. Wiele umów ogranicza łączną karę limitem procentowym.

Czy mogę żądać kary umownej i odszkodowania jednocześnie?

Kodeks cywilny pozwala żądać odszkodowania ponad karę, gdy umowa to przewiduje (art. 484 § 1 KC). Sąd Najwyższy w uchwale z 31 października 2025 r. (III CZP 22/25) uznał jednak, że zapis umowy deweloperskiej przewidujący karę za zwłokę w przeniesieniu własności bez prawa do dalszego odszkodowania jest w razie wątpliwości klauzulą niedozwoloną, zwłaszcza gdy kara jest rażąco niska. Wtedy możesz dochodzić kary i nadwyżki szkody ponad nią. Jeśli kara dotyczy wyłącznie jednego terminu, za przekroczenie innego terminu dochodzisz odszkodowania na zasadach ogólnych.

Co zrobić, jeśli w umowie deweloperskiej nie ma kary umownej?

Jeśli umowa nie przewiduje ani kar, ani odsetek, ustawa gwarantuje Ci rekompensatę w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym, które przysługiwałyby deweloperowi za Twoje opóźnienie w zapłacie (art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Możesz też dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 KC). Musisz wtedy wykazać szkodę, na przykład koszty najmu czy wyższej marży kredytu, i jej związek z opóźnieniem. Deweloper zwolni się z odpowiedzialności, jeśli udowodni, że opóźnienie wynikło z okoliczności, za które nie odpowiada.

Czy wzrost cen materiałów, pandemia albo wojna zwalniają dewelopera z kary?

Co do zasady nie. Wzrost cen i brak pracowników to ryzyko prowadzenia działalności, a za podwykonawców deweloper odpowiada jak za siebie. Pandemia czy wojna mogą go zwolnić tylko wtedy, gdy wykaże ich konkretny i bezpośredni wpływ na daną inwestycję, a nie ogólne trudności na rynku.

Czy muszę podpisać aneks przesuwający termin oddania mieszkania?

Nie. To Twoja decyzja, a odmowa nie daje deweloperowi prawa do odstąpienia od umowy. Zmiana terminu w umowie deweloperskiej wymaga formy aktu notarialnego. Jeśli się zgadzasz, negocjuj rekompensatę co najmniej równą karze naliczonej do dnia aneksu.

Czy podpisanie aktu przenoszącego własność oznacza rezygnację z kary?

Samo podpisanie aktu nie oznacza zrzeczenia się kary. Problemem jest oświadczenie o braku roszczeń, które deweloperzy wpisują czasem do projektu aktu. Przeczytaj projekt przed wizytą u notariusza i zażądaj usunięcia takiego zapisu albo dopisania zastrzeżenia, że roszczenia z tytułu opóźnienia nie są nim objęte.

Ile mam czasu na żądanie kary umownej od dewelopera?

Roszczenie konsumenta przedawnia się po 6 latach, licząc do końca roku kalendarzowego. Samo wezwanie do zapłaty nie przerywa przedawnienia. Przerywa je pozew albo uznanie roszczenia przez dewelopera, a mediacja i zawezwanie do próby ugodowej wstrzymują jego bieg na czas ich trwania.

Czy od kary umownej od dewelopera płaci się podatek?

Tak. Kara umowna jest przychodem z innych źródeł opodatkowanym według skali podatkowej, także wtedy, gdy zasądził ją sąd. Deweloper wystawia PIT-8C. Zwolnione może być natomiast odszkodowanie za rzeczywiste straty, na przykład zwrot czynszu najmu, jeśli otrzymasz je na podstawie wyroku lub ugody sądowej.

Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wypłaci karę umowną, jeśli deweloper upadnie?

Nie. Fundusz zwraca wpłaty na poczet ceny w sytuacjach wskazanych w ustawie, na przykład po upadłości dewelopera, ale nie pokrywa kar umownych ani odszkodowań. Te roszczenia zgłaszasz syndykowi w postępowaniu upadłościowym.

Czy do odzyskania kary potrzebuję prawnika?

Nie jest to obowiązkowe. Przy prostej sprawie, gdy terminy i stawka kary są jasne, możesz sam wysłać wezwanie i złożyć pozew. Pomoc prawnika warto rozważyć przy wysokich kwotach, klauzulach przesuwających terminy, zapisach wyłączających odszkodowanie albo gdy deweloper powołuje się na siłę wyższą.

Jak przygotowaliśmy ten artykuł

Artykuł opracowała redakcja Notalot.pl na podstawie tekstów jednolitych Kodeksu cywilnego, ustawy deweloperskiej, Kodeksu postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i Prawa o notariacie według stanu na 22 września 2026 r. Brzmienie przepisów ustawy deweloperskiej sprawdziliśmy w obwieszczeniu z tekstem jednolitym (Dz.U. 2026 poz. 880). Orzecznictwo pochodzi z uchwał Sądu Najwyższego oraz z wyroków sądów powszechnych opublikowanych w bazie SAOS, a przykłady klauzul i praktyk deweloperów z decyzji i komunikatów Prezesa UOKiK. Zarzuty UOKiK, w których postępowanie jeszcze trwa, oznaczamy jako zarzuty, a nie rozstrzygnięcia. Wyliczenia w przykładzie Agnieszki i Marka są ilustracyjne i zakładają stawki maksymalne tam, gdzie przepisy je określają.

Podstawa prawna

• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 77 § 1 (forma zmiany umowy), art. 118, 120, 121 pkt 5–6, 123 i 124 (przedawnienie), art. 355 § 2 (staranność profesjonalisty), art. 361–362 (zakres odszkodowania), art. 385¹ i 385³ pkt 2 (klauzule niedozwolone), art. 455 (wymagalność), art. 471, 473 § 1, 474 i 476 (odpowiedzialność kontraktowa, zwłoka), art. 481 (odsetki za opóźnienie), art. 483–484 (kara umowna), art. 498 (potrącenie), art. 508 (zwolnienie z długu).
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): art. 35 ust. 1 pkt 7, 12, 14 i 17 (terminy, odsetki i kary w umowie), art. 39 (relacja odsetek i kar, rekompensata), art. 40 ust. 1 (forma aktu notarialnego), art. 41 ust. 6–8 (usuwanie wad), art. 43 ust. 1 pkt 6, ust. 3, 7 i 8 (odstąpienie, zachowanie kary), art. 44 ust. 2–3 (skutki odstąpienia), art. 45 (forma oświadczenia o odstąpieniu), art. 48 ust. 1 pkt 6 (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny).
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 27 i 34 (właściwość sądu), art. 777 § 1 pkt 4 (akt notarialny jako tytuł egzekucyjny).
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 13 ust. 1 i 2 (opłata od pozwu), art. 19 ust. 2 pkt 2 (opłata w EPU).
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 (przychody z innych źródeł), art. 21 ust. 1 pkt 3b (zwolnienie odszkodowań), art. 42a (PIT-8C).
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie: art. 80 § 2 i 3 (obowiązki notariusza wobec stron).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: § 3 i § 5.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03 (kara umowna należy się niezależnie od szkody).
• Uchwała Sądu Najwyższego z 31 października 2025 r., III CZP 22/25 (zaniżona kara umowna bez prawa do dalszego odszkodowania jako klauzula niedozwolona).
• Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 1 kwietnia 2025 r., XXVII Ca 1429/24 (pandemia jako przyczyna opóźnienia, kara za opóźnienie).
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 marca 2021 r., I ACa 548/20 (nabywca mieszkania na wynajem jako konsument, utracony czynsz).
• Decyzja Prezesa UOKiK nr RBG-10/2012 z 11 czerwca 2012 r. (klauzule przesuwające termin i ograniczające karę umowną) oraz zarzuty Prezesa UOKiK wobec trzech deweloperów z 9 marca 2026 r. (agresywne praktyki rynkowe).

Deweloper wyznaczył termin aktu przenoszącego własność? Poproś kancelarię o projekt aktu z wyprzedzeniem, a jeśli wolisz własnego notariusza, porównaj kancelarie notarialne w Warszawie po opiniach klientów.