Umowa deweloperska: co musi zawierać, ile kosztuje u notariusza i na co uważać przed podpisaniem

Umowę deweloperską podpisujesz u notariusza, a jego wynagrodzenie, wypisy i opłatę sądową dzielisz z deweloperem po połowie. Stan prawny na 22 września 2026 r., z uwzględnieniem zmian z lipca 2025 r. (jawność cen) i lutego 2026 r. (cena liczona wyłącznie od powierzchni użytkowej).

Szukasz notariusza w Warszawie? Na Notalot.pl porównasz warszawskich notariuszy po opiniach klientów i bez wychodzenia z domu zapytasz o koszt umowy deweloperskiej.

Co to jest umowa deweloperska i czym różni się od umowy przedwstępnej

Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, ustanowić odrębną własność lokalu i przenieść ją na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapłacić cenę (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej). Dotyczy mieszkania lub domu, którego jeszcze nie ma albo który nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy zawiera się ją wyłącznie w formie aktu notarialnego. Umowa podpisana w zwykłej formie pisemnej jest nieważna.

Sama umowa deweloperska nie przenosi jeszcze własności. Własność mieszkania nabywasz dopiero drugim aktem notarialnym, po zakończeniu budowy i odbiorze lokalu. Dlatego cały zakup od dewelopera to zwykle łańcuch trzech lub czterech dokumentów.

Umowa deweloperska bywa nazywana „umową przedwstępną z deweloperem”, ale to uproszczenie. Klasyczną umowę przedwstępną z Kodeksu cywilnego strony mogą ukształtować niemal dowolnie. Treść umowy deweloperskiej narzuca ustawa, a zapisy mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy są z mocy prawa nieważne (art. 42). Gotowe mieszkanie z pozwoleniem na użytkowanie kupisz natomiast zwykłą umową sprzedaży, choć część przepisów ustawy, na przykład o odbiorze i odstąpieniu, obejmuje także taką transakcję z deweloperem.

Ustawa deweloperska w 2026 r.: co się zmieniło i co jeszcze się zmieni

Obecna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 20 maja 2021 r. obowiązuje od 1 lipca 2022 r. Do połowy 2024 r. część inwestycji rozpoczętych wcześniej działała jeszcze na starych zasadach, dziś wszystkie nowe umowy podlegają nowej ustawie. Od tego czasu weszły w życie dwie ważne nowelizacje, a trzecia jest w toku.

• Od 11 lipca 2025 r.: jawność cen. Każdy deweloper musi prowadzić stronę internetową z aktualnymi cenami brutto wszystkich oferowanych lokali, miejsc postojowych i komórek, wraz z historią zmian cen, i codziennie raportować te dane do portalu dane.gov.pl. Dla inwestycji, których sprzedaż ruszyła wcześniej, obowiązek zaczął działać 11 września 2025 r. Za jego naruszenie grozi kara Prezesa UOKiK do 10 proc. rocznego obrotu.
• Od 13 lutego 2026 r.: cena tylko od powierzchni użytkowej. Nowy art. 5a nakazuje określać cenę w umowie deweloperskiej i rezerwacyjnej jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny za 1 m². Powierzchnię użytkową liczy się według Polskiej Normy PN-ISO 9836 w wersji obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Koniec z „powierzchnią sprzedażową” doliczającą metry pod ściankami działowymi. Zmiana dotyczy umów zawieranych od 13 lutego 2026 r.
• W toku: projekt UD361. Rządowy projekt kolejnej nowelizacji, opublikowany w maju 2026 r., przewiduje między innymi ustawowy zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy, zwrot opłaty rezerwacyjnej w poczwórnej wysokości, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy rezerwacyjnej, elektroniczne zgłaszanie wad po odbiorze oraz odpowiedzialność wspólników spółki celowej z tytułu rękojmi, jeśli spółka zostanie zlikwidowana. Na dzień publikacji tego artykułu projekt nie został jeszcze uchwalony, dlatego opisane niżej zasady dotyczą prawa obowiązującego.

Co musi zawierać umowa deweloperska: 20 elementów z art. 35

Art. 35 ust. 1 ustawy wylicza obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej. Jeśli któregoś brakuje, możesz odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia bez ponoszenia kosztów (art. 43 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). Poniżej lista pogrupowana tak, jak warto ją czytać.

Strony, cena i nieruchomość

1. Określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy.
2. Cena nabycia praw z umowy, od 13 lutego 2026 r. wyrażona jako powierzchnia użytkowa razy cena za 1 m².
3. Informacja o nieruchomości: powierzchnia działki, stan prawny, właściciel lub użytkownik wieczysty, hipoteki i służebności.
4. Położenie i istotne cechy budynku lub domu jednorodzinnego.
5. Usytuowanie lokalu w budynku.
6. Powierzchnia użytkowa lokalu, powierzchnia i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych.

Pieniądze i ich ochrona

1. Zobowiązanie nabywcy do zapłaty ceny.
2. Wysokość, terminy i sposób wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zgodne z postępem budowy.
3. Dane rachunku powierniczego: bank, numer rachunku, zasady dysponowania środkami i koszty prowadzenia rachunku.
4. Informacja o naliczaniu i przekazywaniu składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
5. Informacja o zgodzie wierzyciela hipotecznego (zwykle banku dewelopera) na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie lokalu po zapłacie pełnej ceny albo o zobowiązaniu do jej udzielenia.

Budowa i terminy

1. Numer pozwolenia na budowę, organ, który je wydał, i informacja, czy jest ostateczne lub zaskarżone (albo dane zgłoszenia budowy).
2. Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych.
3. Termin przeniesienia na nabywcę praw z umowy.
4. Termin i sposób zawiadomienia o odbiorze oraz termin odbioru lokalu.
5. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu.

Zabezpieczenia i wyjście z umowy

1. Warunki odstąpienia od umowy z art. 43 oraz zasady zwrotu środków wpłaconych na rachunek powierniczy.
2. Wysokość odsetek i kar umownych dla obu stron, jeśli strony je przewidziały.
3. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu.
4. Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego z załącznikami oraz informacja o umowie rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o jej braku.

Dwie zasady z art. 35 są szczególnie praktyczne. Po pierwsze, jeśli między doręczeniem prospektu informacyjnego a podpisaniem umowy deweloper coś w prospekcie zmienił, postanowienia wynikające z tych zmian muszą być w umowie wyraźnie podkreślone (ust. 2). Po drugie, takie zmiany wiążą Cię tylko wtedy, gdy zgodzisz się na ich włączenie do umowy (ust. 3). Podkreślony fragment w projekcie aktu to więc sygnał, żeby zatrzymać się i zapytać, co i dlaczego się zmieniło.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Najważniejszy mechanizm ochronny ustawy polega na tym, że nie płacisz deweloperowi bezpośrednio. Wszystkie wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank, a deweloper dostaje pieniądze dopiero wtedy, gdy spełni warunki ustawowe (art. 6–8). Wpłata poza rachunkiem powierniczym, na przykład przelewem „na konto firmowe, bo tak szybciej”, pozbawia Cię tej ochrony.

W praktyce zdecydowana większość inwestycji korzysta z rachunku otwartego. Ryzyko, że deweloper zbankrutuje w trakcie budowy po wypłacie części transz, przejmuje od 2022 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Składkę płaci deweloper od każdej Twojej wpłaty. Ustawa dopuszcza maksymalnie 1 proc. przy rachunku otwartym i 0,1 proc. przy zamkniętym (art. 49 ust. 7), a rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. ustaliło stawki na 0,45 proc. i 0,1 proc.

Fundusz zwraca wpłaty nabywców między innymi wtedy, gdy syndyk lub sędzia-komisarz zdecyduje o zaprzestaniu inwestycji po upadłości dewelopera, gdy upadnie bank prowadzący rachunek, a także gdy skutecznie odstąpisz od umowy, a deweloper nie odda Ci pieniędzy w ustawowym terminie 30 dni (art. 48 ust. 1). To ostatnie jest ważne: prawo odstąpienia przestało być pustym uprawnieniem wobec dewelopera bez majątku. Co dokładnie dzieje się z mieszkaniem, rachunkiem powierniczym i wpłatami, gdy deweloper zbankrutuje, opisujemy w poradniku o upadłości dewelopera.

Prospekt informacyjny i umowa rezerwacyjna: co dzieje się przed aktem

Prospekt informacyjny to dokument o inwestycji sporządzony według ustawowego wzoru, który deweloper musi doręczyć Ci nieodpłatnie, na trwałym nośniku, jeszcze przed umową rezerwacyjną lub deweloperską (art. 21). Zawiera między innymi dane o działce i jej otoczeniu (planowane inwestycje w promieniu 1 km), harmonogram, sposób pomiaru powierzchni, standard wykończenia, informacje o rachunku powierniczym i o sytuacji finansowej dewelopera. Prospekt jest załącznikiem do umowy deweloperskiej. Jeśli deweloper go nie doręczył, prospekt nie ma wymaganych danych albo informacje w nim zawarte nie zgadzają się z rzeczywistością w dniu podpisania umowy, masz 30 dni na odstąpienie (art. 43 ust. 1 pkt 3–5).

Umowa rezerwacyjna jest od 2022 r. uregulowana ustawowo (art. 29–34). Zawiera się ją na piśmie, na określony czas, zwykle na okres starań o kredyt. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1 proc. ceny lokalu z prospektu (art. 32 ust. 2) i jest zaliczana na poczet ceny. Deweloper zwraca ją niezwłocznie, gdy:

• nie dostałeś pozytywnej decyzji kredytowej ani promesy z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej,
• deweloper nie wykonał zobowiązania z umowy rezerwacyjnej, na przykład sprzedał mieszkanie komuś innemu (wtedy w podwójnej wysokości),
• deweloper zmienił prospekt, nie informując Cię o tym.

Przykład. Przy mieszkaniu za 780 000 zł opłata rezerwacyjna wynosi maksymalnie 7 800 zł. Jeśli bank odmówi Ci kredytu z powodu braku zdolności, odzyskasz ją w całości. Jeśli to deweloper wycofa się z rezerwacji, dostaniesz 15 600 zł.

Ile kosztuje umowa deweloperska u notariusza w 2026 r.

Ustawa rozstrzyga kwestię, o którą przy zwykłej sprzedaży strony często się spierają. Zgodnie z art. 40 ust. 2 wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym za wypisy aktu, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach. Zapis w umowie przerzucający całość na nabywcę jest nieważny.

Na rachunek składają się trzy pozycje.

Taksa notarialna. Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dla ceny od 60 000 zł do 1 000 000 zł stawka podstawowa z § 3 wynosi 1 010 zł + 0,4 proc. nadwyżki ponad 60 000 zł, a od 1 do 2 mln zł: 4 770 zł + 0,2 proc. nadwyżki ponad 1 mln zł. Za umowę deweloperską notariusz pobierze najwyżej połowę tej stawki (§ 6 pkt 15a rozporządzenia). Do taksy dolicza się 23 proc. VAT. Pełną tabelę taksy notarialnej znajdziesz w osobnym artykule.

Wypisy aktu. Każda rozpoczęta strona wypisu kosztuje maksymalnie 6 zł + VAT, czyli 7,38 zł (§ 12). Umowa deweloperska z załącznikami ma zwykle 25–40 stron, a wypisów potrzeba 3–4 (dla Ciebie, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego i banku kredytującego). Łącznie to od kilkuset do ponad tysiąca złotych, dzielone po połowie. Więcej o tym, czym jest wypis aktu notarialnego, piszemy osobno.

Opłata sądowa. Za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej sąd pobiera opłatę stałą 150 zł. Wniosek składa notariusz, a opłatę dzielicie po połowie.

Przykład. Kupujesz mieszkanie za 780 000 zł. Stawka z § 3 to 1 010 zł + 0,4 proc. z 720 000 zł = 3 890 zł. Połowa to 1 945 zł netto, czyli 2 392,35 zł z VAT. Twoja część taksy wynosi 1 196 zł, do tego 75 zł opłaty sądowej i około 500 zł za Twoją połowę czterech 35-stronicowych wypisów. Razem: około 1 800 zł za umowę deweloperską. Wszystkie kwoty to stawki maksymalne, a notariusz może policzyć mniej. Deweloperzy podpisujący dziesiątki aktów w jednej kancelarii często mają wynegocjowane niższe stawki, które obejmują też nabywców.

Dwie dobre wiadomości podatkowe: przy zakupie od dewelopera nie płacisz 2-procentowego podatku PCC, bo cena zawiera VAT (8 proc. dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m², 23 proc. powyżej). Nie ma też żadnej opłaty za samo podpisanie umowy rezerwacyjnej.

Pamiętaj, że to dopiero pierwszy akt. Umowę przenoszącą własność płaci już zwykle nabywca: taksę (również najwyżej połowę stawki, tym razem z § 6 pkt 16), 200 zł za wpis własności, 100 zł za założenie księgi wieczystej dla nowego lokalu, a przy kredycie 200 zł za wpis hipoteki i 19 zł podatku PCC od jej ustanowienia. Szczegóły w poradniku o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania, a konkretne kwoty dla Twojej ceny policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej.

Na co uważać: 12 zapisów, które warto sprawdzić przed podpisaniem

Projekt aktu powinieneś dostać z wyprzedzeniem, najlepiej co najmniej tydzień przed terminem. Czytając go, zwróć uwagę na poniższe punkty. Kolejność odpowiada temu, co w praktyce najczęściej kosztuje nabywców pieniądze.

1. Klauzula waloryzacyjna. Do czasu uchwalenia projektu UD361 ustawa nie zakazuje wprost zapisów pozwalających podnieść cenę, na przykład o wskaźnik inflacji lub wzrost stawki VAT. UOKiK od lat kwestionuje jednostronne i nieograniczone waloryzacje jako klauzule niedozwolone. Żądaj wykreślenia takiego zapisu albo przynajmniej górnego limitu i prawa odstąpienia bez kosztów, jeśli deweloper z niego skorzysta.
2. Rozliczenie różnicy powierzchni. Sprawdź, jaką normę deweloper wskazał (od lutego 2026 r. musi to być PN-ISO 9836) i jak rozliczy różnicę między projektem a pomiarem powykonawczym. Uczciwy zapis działa w obie strony według tej samej ceny za 1 m² i daje Ci prawo odstąpienia, gdy różnica przekroczy ustalony próg, zwykle 2 proc.
3. Standard wykończenia. „Stan deweloperski” nic nie znaczy bez załącznika. Wymagaj specyfikacji: rodzaj tynków i wylewek, stolarka okienna, parapety, drzwi wejściowe, grzejniki, liczba punktów elektrycznych, instalacje (w tym przygotowanie pod klimatyzację), wysokość pomieszczeń. Rzut lokalu z wymiarami powinien być załącznikiem do aktu.
4. Terminy. Ustawa wymaga konkretnych terminów zakończenia robót, odbioru i przeniesienia własności (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 i 17). Zapisy typu „orientacyjnie IV kwartał” albo terminy liczone „od uzyskania decyzji, na którą deweloper nie ma wpływu” osłabiają Twoją pozycję przy naliczaniu kar.
5. Kary umowne i odsetki. Porównaj stawkę dzienną kary za opóźnienie dewelopera ze stawką odsetek za Twoje opóźnienie w płatności, a także limity obu. Kara dla dewelopera ograniczona do 1–2 proc. ceny przy nielimitowanych odsetkach dla nabywcy to nierównowaga, o której warto rozmawiać. Pamiętaj, że przy odstąpieniu z powodu opóźnienia zachowujesz roszczenie o karę za okres zwłoki (art. 43 ust. 3).
6. Harmonogram wpłat. Wpłaty muszą odpowiadać faktycznemu postępowi budowy (art. 8). Jeśli 40 proc. ceny masz zapłacić przy „stanie zero”, a inwestycja dopiero rusza, pytaj dlaczego. Sprawdź też, czy terminy wpłat pasują do harmonogramu wypłaty transz kredytu.
7. Hipoteka na gruncie. Grunt pod inwestycją jest niemal zawsze obciążony hipoteką banku finansującego dewelopera. Umowa musi zawierać zgodę tego banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie Twojego lokalu lub zobowiązanie do jej udzielenia (art. 25). Jej brak daje prawo odstąpienia w ciągu 60 dni (art. 43 ust. 5). O tym, jak działa hipoteka przy zakupie od dewelopera, piszemy osobno.
8. Podkreślone zmiany względem prospektu. Każdy wyróżniony fragment to zmiana wprowadzona po doręczeniu Ci prospektu. Wiąże Cię tylko za Twoją zgodą (art. 35 ust. 3).
9. Pełnomocnictwa dla dewelopera. Projekty aktów często zawierają nieodwołalne pełnomocnictwo do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, ustanawiania służebności na rzecz gestorów sieci czy zmian w projekcie budowlanym. Ogranicz je do czynności naprawdę koniecznych i wyklucz zmiany dotyczące Twojego lokalu.
10. Miejsce postojowe i komórka. Sprawdź, czy kupujesz udział w hali garażowej z prawem do wyłącznego korzystania, czy pomieszczenie przynależne do lokalu, oraz czy ich cena jest wyodrębniona. Ma to znaczenie dla podatku od nieruchomości i późniejszej sprzedaży.
11. Koszty przed przeniesieniem własności. Zwykle od dnia odbioru ponosisz opłaty eksploatacyjne, choć nie jesteś jeszcze właścicielem. Upewnij się, że umowa przewiduje odbiór dopiero po prawomocnym pozwoleniu na użytkowanie, a nie wcześniej.
12. Cesja i rezygnacja z kredytu. Jeśli przewidujesz, że możesz chcieć przenieść prawa z umowy na kogoś innego albo obawiasz się odmowy kredytu po podpisaniu aktu, negocjuj odpowiednie umowne prawo odstąpienia. Ustawowe prawo odstąpienia nie obejmuje braku kredytu na etapie umowy deweloperskiej.

Zanim podpiszesz, sprawdź także samego dewelopera: księgę wieczystą gruntu w elektronicznych księgach wieczystych, odpis z KRS, historię wcześniejszych inwestycji, decyzje Prezesa UOKiK wobec spółki i ewentualne wpisy w rejestrze klauzul niedozwolonych. Od września 2025 r. historia zmian cen w każdej inwestycji jest publiczna, co pozwala ocenić, jak deweloper zachowywał się w trakcie sprzedaży.

Podpisanie umowy u notariusza krok po kroku

Notariusz przy umowie deweloperskiej jest zwykle wskazywany przez dewelopera, bo obsługuje całą inwestycję. Masz prawo zaproponować własną kancelarię, ale w praktyce łatwiej i taniej jest przyjść do tej samej, do której trafiają wszyscy nabywcy, i zadbać o własne interesy inaczej: prosząc o projekt aktu z wyprzedzeniem i zadając notariuszowi pytania. Notariusz ma obowiązek działać bezstronnie i czuwać nad bezpieczeństwem obu stron, niezależnie od tego, kto go wskazał.

1. Projekt aktu. Poproś o projekt umowy deweloperskiej co najmniej 7 dni przed terminem. Porównaj go z prospektem i umową rezerwacyjną. Uwagi zgłoś pisemnie deweloperowi i do wiadomości kancelarii.
2. Dokumenty. Wystarczy dowód osobisty, numer PESEL i NIP, informacja o stanie cywilnym i ustroju majątkowym (przy intercyzie jej wypis) oraz, jeśli kupujesz na kredyt, dane banku. Resztę dokumentów, w tym odpis z KRS, pozwolenie na budowę, zaświadczenia i zgodę banku, dostarcza deweloper. Listę na inne przypadki znajdziesz w artykule o dokumentach do notariusza.
3. Odczytanie aktu. Notariusz odczytuje akt w całości i ma obowiązek upewnić się, że rozumiesz jego treść. To ostatni moment na pytania. Załączniki, takie jak rzut i standard wykończenia, również są częścią aktu.
4. Podpisy i wypisy. Po podpisaniu otrzymujesz wypis aktu. Kolejny wypis trafia do banku kredytującego, jeszcze jeden do sądu wieczystoksięgowego.
5. Wpis roszczenia do księgi wieczystej. Notariusz składa elektronicznie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej gruntu Twojego roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności (art. 38). Od tej chwili każdy, kto sprawdzi księgę, zobaczy, że to mieszkanie jest „zajęte”. Wpis następuje zwykle po kilku tygodniach.
6. Płatności. Pierwszą wpłatę robisz wyłącznie na rachunek powierniczy, w terminie z umowy. Bank kredytujący wypłaca kolejne transze bezpośrednio na ten rachunek według harmonogramu.

Jeśli to Twoja pierwsza wizyta w kancelarii, przeczytaj, jak przygotować się do wizyty u notariusza.

Odbiór mieszkania i przeniesienie własności

Odbiór lokalu odbywa się dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i zawsze w Twojej obecności (art. 41 ust. 1–2). Z odbioru sporządza się protokół, do którego zgłaszasz wady. Warto przyjść z inspektorem budowlanym lub inżynierem: koszt kilkuset złotych zwraca się przy pierwszej poważniejszej usterce. Ustawa wyznacza deweloperowi sztywne terminy:

• 14 dni od podpisania protokołu na pisemne uznanie wad albo odmowę uznania z uzasadnieniem. Milczenie oznacza uznanie wszystkich zgłoszonych wad (art. 41 ust. 4–5).
• 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad. Jeśli mimo należytej staranności się nie wyrobi, musi wskazać nowy termin z uzasadnieniem, który nie może być nadmiernie uciążliwy (ust. 6–7).
• Gdy i ten termin minie, wyznaczasz własny, a po jego bezskutecznym upływie usuwasz wady na koszt dewelopera (ust. 8).

Osobną kategorią jest wada istotna, czyli taka, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem lub w sposób oczywisty narusza umowę, na przykład brak instalacji, zalewane ściany, znacząco mniejsza powierzchnia. Jeśli stwierdzisz ją przy odbiorze, a deweloper odmówi jej uznania, możesz odmówić odbioru (ust. 9). Strony wyznaczają wtedy nowy termin odbioru. Jeśli przy powtórnym odbiorze znów odmawiasz, potrzebujesz opinii rzeczoznawcy budowlanego, o którą występujesz w ciągu miesiąca (ust. 13). Gdy rzeczoznawca potwierdzi wadę istotną, możesz odstąpić od umowy, a koszt opinii ponosi deweloper. Gdy jej nie potwierdzi, koszt opinii obciąża Ciebie (ust. 15–17). Wady zauważone między odbiorem a aktem przenoszącym własność zgłaszasz na tych samych zasadach (ust. 19).

Po odbiorze deweloper zaprasza na drugi akt: umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Dopiero ten akt czyni Cię właścicielem, a notariusz składa wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis Twojej własności oraz hipoteki banku. Jak wygląda ten etap, opisujemy w artykule o akcie notarialnym przy zakupie mieszkania. Od dnia przeniesienia własności biegnie pięcioletnia rękojmia za wady fizyczne nieruchomości (art. 41a ustawy w związku z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego), niezależnie od tego, co deweloper zapisał w umowie.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej: kiedy i jak

Ustawa daje nabywcy zamknięty katalog przypadków, w których wolno odstąpić od umowy deweloperskiej bez żadnych kosztów i bez odstępnego (art. 43–44). Umowa nie może tego katalogu zawęzić, może go tylko poszerzyć.

Deweloper może odstąpić od umowy tylko w dwóch sytuacjach: gdy nie płacisz w terminie mimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem albo gdy dwukrotnie, w odstępie co najmniej 60 dni, nie stawisz się na odbiór lub do aktu przenoszącego własność (art. 43 ust. 7–8). W obu przypadkach wyjątkiem jest siła wyższa.

Skutki odstąpienia przez nabywcę są jednoznaczne: umowę uważa się za niezawartą, nie ponosisz żadnych kosztów, a deweloper ma 30 dni na zwrot środków, które bank wypłacił mu z otwartego rachunku powierniczego (art. 44). Pieniądze, które nadal leżą na rachunku, zwraca bank. Jeśli deweloper nie odda pieniędzy w terminie, zwrot przejmuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Formalności: oświadczenie o odstąpieniu składasz na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym i musi ono zawierać zgodę na wykreślenie Twojego roszczenia z księgi wieczystej (art. 45). Poświadczenie podpisu w kancelarii to koszt od kilkudziesięciu do maksymalnie 300 zł + VAT.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny

Bank udzieli kredytu na mieszkanie od dewelopera dopiero po przedstawieniu wypisu podpisanej umowy deweloperskiej. Jednocześnie podpisanie aktu bez pewności finansowania jest ryzykowne, bo ustawa nie daje prawa odstąpienia z powodu odmowy kredytu. Typowa i bezpieczna kolejność wygląda tak:

1. Umowa rezerwacyjna na 30–60 dni. Chroni Cię ustawowy zwrot opłaty rezerwacyjnej przy negatywnej ocenie zdolności kredytowej.
2. Wniosek kredytowy złożony w 2–3 bankach na podstawie umowy rezerwacyjnej i prospektu. Bank ma 21 dni na decyzję od złożenia kompletnego wniosku (art. 14 ustawy o kredycie hipotecznym).
3. Pozytywna decyzja kredytowa lub promesa. Dopiero teraz umawiasz termin u notariusza.
4. Umowa deweloperska u notariusza. Wpłacasz wkład własny na rachunek powierniczy zgodnie z harmonogramem.
5. Umowa kredytowa z bankiem. Bank wypłaca transze na rachunek powierniczy po kolejnych etapach budowy.
6. Umowa przenosząca własność, a po niej wpis hipoteki do nowej księgi wieczystej. Do czasu wpisu płacisz zwykle podwyższoną marżę lub ubezpieczenie pomostowe.

Dopilnuj, żeby terminy wpłat w umowie deweloperskiej były zgodne z terminami, w jakich bank realnie wypłaca transze. Opóźnienie transzy z winy banku to formalnie Twoje opóźnienie w płatności wobec dewelopera, a więc odsetki. Jeśli już przy rezerwacji wiesz, że kredyt będzie wypłacany transzami, poproś o zapis, że wpłaty następują w terminie 14 dni od zawiadomienia o zakończeniu etapu, a nie w sztywnych datach.

Checklista przed podpisaniem umowy deweloperskiej

• Masz prospekt informacyjny z załącznikami i porównałeś go z projektem aktu.
• Umowa zawiera wszystkie 20 elementów z art. 35, a cena jest wyrażona jako powierzchnia użytkowa razy cena za 1 m².
• Wiesz, jaki rachunek powierniczy prowadzi inwestycję i w jakim banku, a harmonogram wpłat odpowiada postępowi budowy.
• W umowie jest zgoda banku dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie Twojego lokalu.
• Terminy zakończenia robót, odbioru i przeniesienia własności są konkretne, a kary umowne dla dewelopera porównywalne z odsetkami dla Ciebie.
• Nie ma klauzuli waloryzacyjnej albo ma ona górny limit i daje Ci prawo odstąpienia.
• Standard wykończenia i rzut lokalu z wymiarami są załącznikami do aktu.
• Pełnomocnictwa dla dewelopera są ograniczone do niezbędnego minimum.
• Masz decyzję kredytową lub promesę, a terminy wpłat pasują do harmonogramu transz.
• Znasz koszt aktu i wiesz, że płacisz połowę taksy, wypisów i opłaty sądowej.
• Sprawdziłeś dewelopera: księgę wieczystą gruntu, KRS, zrealizowane inwestycje, decyzje UOKiK i historię cen inwestycji.

Najczęściej zadawane pytania o umowę deweloperską

Czy umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza?

Tak. Art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Dotyczy to również cesji praw z takiej umowy. Zwykła forma pisemna wystarcza tylko dla umowy rezerwacyjnej.

Kto płaci za notariusza przy umowie deweloperskiej?

Deweloper i nabywca po połowie. Art. 40 ust. 2 ustawy nakazuje dzielić w równych częściach wynagrodzenie notariusza, koszt wypisów i opłaty sądowe za wpis roszczenia do księgi wieczystej. Zapis przerzucający całość kosztów na nabywcę jest nieważny. Koszty umowy przenoszącej własność ponosi już zwykle nabywca.

Ile kosztuje umowa deweloperska u notariusza?

Przy mieszkaniu za 600 000 zł maksymalna taksa to połowa stawki z § 3 rozporządzenia (§ 6 pkt 15a), czyli 1 585 zł netto. Po doliczeniu VAT i podzieleniu na pół nabywca płaci około 1 050 zł plus swoją część wypisów, zwykle 250–500 zł. Przy mieszkaniu za 1 mln zł jest to około 1 540 zł plus wypisy.

Czy umowa deweloperska to to samo co umowa przedwstępna?

Nie. Umowa przedwstępna to konstrukcja z Kodeksu cywilnego, którą strony kształtują swobodnie. Umowa deweloperska ma treść narzuconą przez ustawę, obowiązkową formę aktu notarialnego, ochronę wpłat na rachunku powierniczym i ustawowy katalog przyczyn odstąpienia. Kupując mieszkanie w budowie od dewelopera, zawsze podpisujesz umowę deweloperską.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli bank odmówi kredytu?

Ustawa nie przewiduje takiej przyczyny odstąpienia na etapie umowy deweloperskiej. Odmowa kredytu z powodu braku zdolności daje jedynie prawo do zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Dlatego akt notarialny podpisuj dopiero z decyzją kredytową w ręku albo wynegocjuj umowne prawo odstąpienia na wypadek odmowy kredytu.

Czy deweloper może podnieść cenę po podpisaniu umowy deweloperskiej?

Tylko wtedy, gdy umowa zawiera klauzulę waloryzacyjną, i tylko w granicach, które nie naruszają przepisów o klauzulach niedozwolonych. Jednostronne, nielimitowane podwyżki UOKiK uznaje za abuzywne. Rządowy projekt nowelizacji z 2026 r. przewiduje całkowity zakaz waloryzacji na niekorzyść nabywcy, ale na dzień publikacji tego artykułu nie został jeszcze uchwalony.

Co to jest wada istotna mieszkania?

Ustawa nie podaje definicji. W praktyce to wada, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem albo w sposób rażący odbiega od umowy, na przykład brak działającej instalacji, przecieki, istotna różnica powierzchni lub układu pomieszczeń. Przy wadzie istotnej możesz odmówić odbioru, a po potwierdzeniu jej przez rzeczoznawcę odstąpić od umowy.

Ile czasu ma deweloper na usunięcie wad z protokołu odbioru?

14 dni na uznanie lub odmowę uznania wad (brak odpowiedzi oznacza uznanie) i 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad. Jeśli się nie wyrobi, musi wskazać nowy, uzasadniony termin, a po jego przekroczeniu możesz usunąć wady na jego koszt.

Czy prawa z umowy deweloperskiej można sprzedać innej osobie?

Tak, w drodze cesji, która również wymaga formy aktu notarialnego (art. 40 ust. 1). Od 2025 r. ustawa ogranicza jednak obrót takimi umowami (art. 37a): cesja jest dopuszczalna, gdy umowa dotyczy najwyżej jednego lokalu lub domu, a nabywca w ciągu poprzednich trzech lat nie scedował praw z innej umowy deweloperskiej. Ograniczenia nie stosuje się do cesji na rzecz najbliższej rodziny (I i II grupa podatkowa). Cedent składa w akcie oświadczenie o spełnieniu tych warunków pod rygorem odpowiedzialności karnej. Sama umowa deweloperska może dodatkowo uzależniać cesję od zgody dewelopera lub przewidywać opłatę.

Co się stanie z moimi pieniędzmi, jeśli deweloper upadnie?

Środki, które są jeszcze na rachunku powierniczym, zwraca bank. Środki wypłacone już deweloperowi z otwartego rachunku zwraca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, jeśli syndyk lub sędzia-komisarz zdecydują o zaprzestaniu inwestycji albo syndyk odstąpi od umowy. Fundusz zwraca też pieniądze, gdy sam odstąpisz od umowy, a deweloper nie odda ich w ciągu 30 dni.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177 ze zm.): art. 2 (zakres), art. 5a (cena i powierzchnia użytkowa), art. 6–16 (rachunki powiernicze), art. 21–22 (prospekt informacyjny), art. 24–25 (harmonogram, zgoda wierzyciela hipotecznego), art. 29–34 (umowa rezerwacyjna), art. 35 (treść umowy deweloperskiej), art. 38 (wpis roszczenia), art. 40 (forma aktu notarialnego i podział kosztów), art. 41–41a (odbiór, rękojmia), art. 42 (nieważność postanowień mniej korzystnych), art. 43–45 (odstąpienie), art. 48–49 (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny).
• Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2026 poz. 27), obowiązująca od 13 lutego 2026 r.
• Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa o jawności cen), obowiązująca od 11 lipca 2025 r.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Dz.U. 2022 poz. 1341).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): § 3 (stawki od wartości), § 6 pkt 15a i 16 (połowa stawki), § 12 (wypisy).
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 42 (200 zł za wpis własności i hipoteki), art. 43 (150 zł za wpis roszczenia), art. 44 (100 zł za założenie księgi wieczystej).
• Kodeks cywilny: art. 556–576 (rękojmia), art. 568 § 1 (pięcioletni termin przy nieruchomościach).
• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, art. 14 (21 dni na decyzję kredytową).
• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nr UD361 w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów (stan na wrzesień 2026 r.: w toku).

Masz przed sobą projekt umowy deweloperskiej? Zapytaj o koszt aktu i umów wizytę w kancelarii blisko nowego mieszkania, np. u notariusza w Ursusie albo w kancelarii notarialnej na Białołęce.