Zadatek a zaliczka: czym się różnią, kiedy zadatek przepada i kiedy wraca podwójnie

Zaliczka to część ceny zapłacona z góry. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, wraca do tego, kto ją wpłacił, bez względu na to, kto zawinił. Zadatek dodatkowo zabezpiecza umowę: gdy nie wykona jej ten, kto go dał, druga strona zatrzymuje pieniądze, a gdy zawini ten, kto go przyjął, musi oddać dwa razy tyle (art. 394 Kodeksu cywilnego). Przy mieszkaniu za 800 000 zł i zadatku 80 000 zł stawką jest więc 80 000 zł straty dla kupującego albo 160 000 zł zwrotu od sprzedającego.

Zadatek a zaliczka w skrócie

• Zaliczka zawsze wraca, gdy umowa nie dojdzie do skutku. Kto chce czegoś więcej, musi udowodnić szkodę (art. 471 KC).
• Zadatek przepada, gdy nie wykonasz umowy z przyczyn, za które odpowiadasz. Druga strona odstępuje od umowy i zatrzymuje całą kwotę (art. 394 § 1 KC).
• Podwójny zadatek należy się Tobie, gdy zawini strona, która go przyjęła. Przy zadatku 80 000 zł żądasz 160 000 zł.
• Zwykły zwrot następuje, gdy strony rozwiążą umowę, gdy nikt nie zawinił albo gdy zawiniły obie strony (art. 394 § 3 KC).
• Nazwij wpłatę zadatkiem i opisz jego skutki. Sąd ocenia treść umowy, a kwotę bez takiego opisu uzna zwykle za zaliczkę.
• Na roszczenia z umowy przedwstępnej masz rok od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa sprzedaży (art. 390 § 3 KC).
• Zatrzymany zadatek to przychód w PIT, także u osoby prywatnej: skala 12% lub 32%, zeznanie PIT-36.

Zadatek wpiszesz do wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (PDF i Word), a gotowe zapisy o zadatku, zaliczce i kredycie znajdziesz niżej.

Czym się różni zadatek od zaliczki?

Obie kwoty płacisz przed wykonaniem umowy. Gdy umowa dojdzie do skutku, obie zaliczają się na cenę i nie ma między nimi żadnej różnicy. Różnica wychodzi dopiero wtedy, gdy ktoś się wycofa.

Zadatek: zabezpieczenie umowy (art. 394 KC)

Zadatek działa jak odszkodowanie ustalone z góry. Nie musisz wykazywać, ile straciłeś przez to, że druga strona się wycofała. Wystarczy, że nie wykonała umowy z przyczyn, za które odpowiada. Wtedy możesz od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać otrzymany zadatek albo, jeśli sam go dałeś, żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 KC).

Te skutki obowiązują „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Strony mogą więc je zmienić, na przykład zapisać, że przy odmowie kredytu zadatek wraca w pojedynczej wysokości. Zadatkiem mogą być pieniądze albo rzeczy, ale w praktyce prawie zawsze jest to przelew.

Zadatek daje się przy zawarciu umowy. Strony mogą ustalić, że kupujący przeleje go później, w terminie wskazanym w umowie (wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07). Jeśli umowa takiego terminu nie przewiduje albo kupujący spóźni się z wpłatą, zadatek jest nieskutecznie zastrzeżony i nie działa (wyrok SN z 16 listopada 2017 r., V CSK 79/17).

O tym, czy wpłata jest zadatkiem, decyduje treść umowy, a nie sama nazwa. Kwotę nazwaną „zaliczką” sąd uznał za zadatek, bo umowa opisywała skutki typowe dla zadatku (wyrok SN z 24 kwietnia 2014 r., III CSK 319/13). Bywa też odwrotnie: wysoka kwota nazwana „zadatkiem” okazuje się po wykładni umowy zaliczką na poczet ceny (uchwała SN z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07).

Zaliczka: część ceny zapłacona z góry

Kodeks cywilny nie definiuje zaliczki. To po prostu część ceny zapłacona przed wykonaniem umowy. Jeśli umowa nie zostanie wykonana, podstawa zapłaty odpada i zaliczka wraca: przy odstąpieniu od umowy na podstawie art. 494 § 1 KC, w pozostałych przypadkach jako świadczenie nienależne (art. 410 § 2 KC).

Strona, która zawiniła, może dodatkowo odpowiadać odszkodowaniem (art. 471 KC). Tu jest cała przewaga zadatku: przy zaliczce szkodę i jej wysokość trzeba udowodnić w sądzie. Sprzedającemu, który przez trzy miesiące czekał na kupującego i odmówił w tym czasie innym chętnym, trudno wykazać konkretną stratę w złotówkach.

Kiedy zadatek przepada, a kiedy wraca?

Zadatek przepada tylko wtedy, gdy umowy z przyczyn, za które odpowiada, nie wykona ten, kto go dał. Gdy zawini ten, kto go przyjął, oddaje dwukrotność. Jeśli do niewykonania doszło z przyczyn niezależnych od stron, zadatek wraca w tej samej kwocie. Tak samo jest, gdy zawiniły obie strony albo gdy strony zgodnie rozwiązały umowę (art. 394 § 3 KC).

Tak wygląda to przy umowie przedwstępnej kupna mieszkania za 800 000 zł i wpłacie 80 000 zł:

Kiedy możesz żądać podwójnego zadatku

Podwójny zadatek to zwrot Twojej kwoty i drugie tyle. Wpłaciłeś 80 000 zł, więc żądasz łącznie 160 000 zł, a nie 240 000 zł. Żeby go dostać, muszą być spełnione trzy warunki:

1. Druga strona nie wykonała umowy z przyczyn, za które odpowiada, na przykład nie przyszła do notariusza w umówionym terminie albo sprzedała mieszkanie komuś innemu.
2. Ty byłeś gotowy umowę wykonać. Najlepszym dowodem jest protokół notarialny, w którym notariusz stwierdza, że stawiłeś się na podpisanie aktu, a sprzedający nie.
3. Odstąpiłeś od umowy. Oświadczenie o odstąpieniu składasz drugiej stronie na piśmie. Nie musisz wcześniej wyznaczać jej dodatkowego terminu (art. 394 § 1 KC). Prawo do zatrzymania zadatku albo żądania dwukrotności powstaje dopiero po złożeniu tego oświadczenia (wyrok SN z 20 stycznia 2016 r., V CSK 293/15).

Odstąpienie nie jest obowiązkowe. Możesz zamiast tego żądać wykonania umowy, a przy umowie notarialnej nawet pozwać o jej zawarcie, albo dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 KC). Takie odszkodowanie nie jest ograniczone do wysokości zadatku ani jego dwukrotności (uchwała SN z 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09). Wtedy jednak musisz udowodnić szkodę i jej wysokość, a zadatek właśnie od tego zwalnia.

Odmowa kredytu a zwrot zadatku

To najczęstszy spór o zadatek przy kupnie mieszkania. Jeśli bank odmówił Ci kredytu, a umowa przedwstępna nic o tym nie mówi, sprzedający często chce zatrzymać zadatek. Ty twierdzisz, że nikt nie zawinił i zadatek powinien wrócić (art. 394 § 3 KC). O tym, kto ma rację, decyduje wtedy sąd. Oceni, czy złożyłeś wnioski kredytowe na czas, czy podałeś bankom prawdziwe dane i czy odmowa wynikała z czegoś, na co miałeś wpływ, na przykład z nowego kredytu na samochód zaciągniętego po podpisaniu umowy.

Sądy rozstrzygają takie sprawy różnie, bo wszystko zależy od faktów:

• Kupujący traci zadatek, jeśli nie wykaże, że starał się o kredyt z należytą starannością (wyrok SN z 20 stycznia 2016 r., V CSK 293/15).
• Zadatek wraca w pojedynczej wysokości, gdy odpowiadają obie strony. Bank odmówił kredytu z powodu egzekucji wpisanej w księdze wieczystej, o której sprzedający nie powiedział, a kupujący przyjęli ryzyko zakupu na kredyt. Sąd zasądził zwrot 40 000 zł zamiast żądanych 80 000 zł (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 23 sierpnia 2013 r., I ACa 336/13).

Nie zostawiaj tego sądowi. Wpisz do umowy przedwstępnej termin na złożenie wniosków, liczbę banków i skutek odmowy. Gotowy zapis znajdziesz niżej, przy wzorach postanowień umowy przedwstępnej.

Zadatek czy zaliczka: co wybrać przy kupnie mieszkania?

Zadatek chroni obie strony przed tym, że druga zmieni zdanie. Zaliczka chroni tylko przed utratą samych pieniędzy. Wybór zależy od tego, jak pewna jest transakcja:

• Kupujesz za gotówkę i jesteś pewien decyzji. Wybierz zadatek. Sprzedający, który dostanie lepszą ofertę, musi liczyć się z oddaniem podwójnej kwoty.
• Kupujesz na kredyt. Zadatek tak, ale tylko z zapisem o zwrocie przy odmowie kredytu. Bez takiego zapisu bezpieczniejsza jest zaliczka.
• Sprzedajesz. Zadatek rekompensuje Ci czas, w którym mieszkanie było zdjęte z rynku. Przy zaliczce kupujący wycofa się bez żadnego kosztu.
• Transakcja zależy od czegoś niepewnego, na przykład od zgody wspólnoty, wydania decyzji czy zakończenia sprawy spadkowej. Wpisz ten warunek do umowy albo wybierz zaliczkę.

Zadatek zabezpiecza tylko część ceny. Resztę, zwykle płaconą w dniu aktu, możesz zabezpieczyć depozytem notarialnym: notariusz wypłaci pieniądze sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunku, na przykład po wydaniu mieszkania. Jak przebiega sam akt, ile kosztuje i jakie dokumenty przygotować, opisujemy w poradniku o akcie notarialnym przy zakupie mieszkania.

Ile powinien wynosić zadatek na mieszkanie?

Przepisy nie określają wysokości zadatku. Przy nieruchomościach zwyczajowo wynosi on 5–10% ceny, czyli przy mieszkaniu za 800 000 zł od 40 000 do 80 000 zł. Wysokość to decyzja o ryzyku, nie o formalności:

• Wysoki zadatek mocniej wiąże obie strony, ale kupujący więcej traci, gdy coś pójdzie nie tak po jego stronie.
• Niski zadatek, na przykład 5 000 zł przy mieszkaniu za 800 000 zł, niczego nie zabezpiecza. Sprzedającemu opłaci się oddać 10 000 zł, jeśli ktoś zaproponuje mu 30 000 zł więcej.
• Przy zakupie na kredyt zadatek może być częścią wkładu własnego. Przed podpisaniem umowy zapytaj bank, jakich dowodów wpłaty wymaga. Zwykle wystarczy umowa przedwstępna i potwierdzenie przelewu.

Sąd nie zmniejszy zadatku tak jak kary umownej. Jego wysokość da się podważyć tylko wyjątkowo, zarzutem nadużycia prawa (art. 5 KC). Sąd Najwyższy zastrzegł przy tym, że ten zarzut nie może zastępować obniżania zadatku (wyrok z 7 marca 2024 r., II CSKP 1246/22). W jednej ze spraw Sąd Najwyższy uznał za skuteczny zadatek 110 000 zł przy mieszkaniu za 188 000 zł (wyrok z 31 maja 2019 r., IV CSK 163/18). Zanim zgodzisz się na wysoki zadatek, policz więc, ile możesz stracić.

Zakup od dewelopera. Ustawa deweloperska nie wspomina o zadatku. Przed umową deweloperską możesz podpisać umowę rezerwacyjną, a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu informacyjnego (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej), czyli 8 000 zł przy mieszkaniu za 800 000 zł. Wpłaty na poczet ceny trafiają potem na mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 8). Szczegóły opisujemy w artykule o umowie deweloperskiej.

Jak zapisać zadatek w umowie przedwstępnej

Umowa przedwstępna nie musi być zawarta u notariusza, a zadatek działa tak samo w zwykłej umowie pisemnej i w akcie notarialnym. W obu przypadkach pilnuj kilku rzeczy:

• Użyj słowa „zadatek” i powołaj art. 394 Kodeksu cywilnego. Samo „kwota tytułem zabezpieczenia” albo „wpłata na poczet ceny” to zaproszenie do sporu.
• Zapłać przy podpisaniu umowy, najlepiej przelewem natychmiastowym, i potwierdź w umowie, że sprzedający otrzymał pieniądze. Jeśli przelew ma przyjść później, wpisz konkretny termin, na przykład 3 dni robocze od podpisania.
• Przelej pieniądze na rachunek właściciela, a przy współwłasności na rachunek wskazany w umowie przez wszystkich współwłaścicieli. W tytule wpisz „zadatek, umowa przedwstępna z dnia 1 października 2026 r., lokal ul. Przykładowa 5/12”.
• Wpisz datę umowy przyrzeczonej i kancelarię notarialną, w której ją zawrzecie.
• Opisz, co się dzieje przy odmowie kredytu i przy innych okolicznościach, na które żadna ze stron nie ma wpływu.

Zapis o zadatku:

§ 4. 1. Na zabezpieczenie wykonania niniejszej umowy Kupujący wpłacił Sprzedającemu w dniu jej zawarcia kwotę 80 000,00 zł (słownie: osiemdziesiąt tysięcy złotych) tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, przelewem na rachunek bankowy nr 00 0000 0000 0000 0000 0000 0000. Sprzedający potwierdza otrzymanie tej kwoty.

1. Przy zawarciu umowy przyrzeczonej zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny.

Zapis o odmowie kredytu:

1. Jeżeli Kupujący, mimo złożenia do dnia 15 października 2026 r. kompletnych wniosków o kredyt hipoteczny w co najmniej dwóch bankach, otrzyma decyzje odmowne, każda ze stron może odstąpić od umowy do dnia 30 listopada 2026 r. W takim przypadku Sprzedający zwróci zadatek w pojedynczej wysokości w terminie 7 dni od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu wraz z kopiami decyzji banków.

Zapis o zaliczce:

§ 4. Kupujący wpłacił Sprzedającemu w dniu zawarcia niniejszej umowy kwotę 20 000,00 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy złotych) tytułem zaliczki na poczet ceny. Jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, Sprzedający zwróci zaliczkę w terminie 14 dni od dnia, w którym umowa ta miała zostać zawarta.

Dane, kwoty i daty w zapisach są przykładowe. Umowne prawo odstąpienia musi mieć oznaczony termin (art. 395 § 1 KC), dlatego zapis o kredycie wskazuje konkretną datę.

Zapis o kredycie chroni tylko przy prawdziwej odmowie banku. Kupujący, który dostał kredyt, uznał jego warunki za niekorzystne i nie przyszedł na akt, stracił zadatek mimo takiego zapisu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 18 maja 2016 r., V ACa 779/15). Jeśli chcesz się zabezpieczyć także przed złymi warunkami, wpisz w umowie maksymalną marżę albo ratę, przy której możesz odstąpić.

Zadatek w umowie przedwstępnej u notariusza

Forma aktu notarialnego nie zmienia zasad zadatku, ale daje trzy dodatkowe narzędzia:

1. Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. Zamiast brać podwójny zadatek możesz pozwać sprzedającego o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Prawomocny wyrok zastąpi jego podpis.
2. Wpis roszczenia do księgi wieczystej. Kupujący, który przegląda księgę, zobaczy, że mieszkanie jest już komuś obiecane. Opłata sądowa za wpis wynosi 150 zł.
3. Poddanie się egzekucji. Sprzedający może w akcie złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do zwrotu podwójnego zadatku (art. 777 § 1 pkt 4 KPC). Jeśli się wycofa, nie musisz iść z pozwem: wystarczy klauzula wykonalności i komornik. Zdarzenie, od którego zależy egzekucja, trzeba opisać tak, żeby dało się je wykazać dokumentem, na przykład protokołem notarialnym stwierdzającym niestawiennictwo sprzedającego (art. 786 § 1 KPC).

Maksymalna taksa za akt umowy przedwstępnej przy cenie 800 000 zł wynosi 1 010 zł + 0,4% × (800 000 – 60 000) zł = 3 970 zł netto (4 883,10 zł z VAT) według § 3 rozporządzenia o taksie notarialnej. Część kancelarii liczy połowę tej stawki, stosując § 6 pkt 1 (umowa zobowiązująca zawarta z zastrzeżeniem terminu): 1 985 zł netto, czyli 2 441,55 zł z VAT. To stawki maksymalne, więc zapytaj o cenę przed wizytą. Koszt przy swojej cenie i z wpisem roszczenia sprawdzisz w kalkulatorze taksy notarialnej dla umowy przedwstępnej. Więcej o formie, kosztach i dokumentach piszemy w poradniku o umowie przedwstępnej u notariusza.

Druga strona się wycofała: jak odzyskać zadatek?

Kroki poniżej opisują sytuację, w której sprzedający się wycofał, a Ty żądasz podwójnego zadatku. Przy zaliczce postępujesz podobnie, ale żądasz tylko zwrotu wpłaconej kwoty.

1. Sprawdź umowę. Czy wpłata jest nazwana zadatkiem, jaki był termin umowy przyrzeczonej i czy umowa przewiduje wyjątki, na przykład odmowę kredytu.
2. Staw się u notariusza w umówionym dniu, nawet jeśli wiesz, że druga strona nie przyjdzie. Poproś o protokół stwierdzający Twoją obecność i niestawiennictwo drugiej strony. Kancelaria policzy za niego najwyżej 200 zł netto (§ 10 pkt 3 rozporządzenia o taksie notarialnej).
3. Jeśli umowa nie wskazuje daty, wyznacz ją sam: wyślij drugiej stronie pismo z datą, godziną i adresem kancelarii. Masz na to rok od zawarcia umowy przedwstępnej. Później nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 KC).
4. Złóż oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wezwij do zapłaty. Wyślij je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i zachowaj kopię.
5. Poczekaj na zapłatę. Jeśli umowa nie określa terminu zwrotu, druga strona ma zapłacić niezwłocznie po wezwaniu (art. 455 KC). Od dnia opóźnienia należą Ci się odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 KC).
6. Złóż pozew. Przy żądaniu powyżej 100 000 zł sprawę rozpoznaje sąd okręgowy, przy niższym sąd rejonowy (art. 17 pkt 4 KPC). Opłata od pozwu wynosi 5% żądanej kwoty (art. 13 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), czyli przy 160 000 zł 8 000 zł. Jeśli wygrasz, przegrany zwróci Ci koszty procesu (art. 98 § 1 KPC).

Wzór oświadczenia o odstąpieniu:

Warszawa, 3 grudnia 2026 r.

Działając na podstawie art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, odstępuję od umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 12 przy ul. Przykładowej 5 w Warszawie, zawartej 1 października 2026 r., w związku z niestawieniem się przez Pana w kancelarii notarialnej w dniu 30 listopada 2026 r. w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, co stwierdza protokół notarialny Rep. A nr 1234/2026. Wzywam Pana do zapłaty kwoty 160 000,00 zł, stanowiącej dwukrotność zadatku wpłaconego 1 października 2026 r., w terminie 7 dni od doręczenia tego pisma, na rachunek bankowy nr 00 0000 0000 0000 0000 0000 0000.

Jeśli to Ty jesteś sprzedającym i chcesz zatrzymać zadatek, wyślij kupującemu analogiczne oświadczenie o odstąpieniu, bez wezwania do zapłaty.

Rok na roszczenia z umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona (art. 390 § 3 KC). Ten krótki termin dotyczy wszystkich roszczeń z umowy przedwstępnej, także żądania zwrotu zadatku (wyrok SN z 25 lutego 2016 r., III CSK 136/15). Po jego upływie nie odstąpisz już skutecznie od umowy, żeby odzyskać zadatek (wyrok SN z 13 września 2018 r., II CSK 747/17).

Zaliczka jest w lepszej sytuacji. Jej zwrot przedawnia się na zasadach ogólnych, a nie po roku (uchwała SN z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07). Dla osoby prywatnej to 6 lat, liczone do końca roku kalendarzowego (art. 118 KC).

Przykład: umowa sprzedaży miała zostać podpisana 30 listopada 2026 r., a sprzedający nie przyszedł. Pozew o podwójny zadatek złóż najpóźniej 30 listopada 2027 r. Wezwanie do zapłaty ani negocjacje nie przerywają tego terminu. Przerywa go dopiero czynność przed sądem, na przykład pozew albo zawezwanie do próby ugodowej, albo uznanie roszczenia przez drugą stronę (art. 123 § 1 KC).

Zaliczka bezzwrotna: czy taki zapis jest ważny?

„Zaliczka bezzwrotna” to sprzeczność: zaliczka z definicji wraca, gdy umowa nie dojdzie do skutku. Jeśli trafisz na taki zapis, sąd ustali, co strony naprawdę miały na myśli, bo w umowach bada się raczej zgodny zamiar stron i cel umowy niż jej dosłowne brzmienie (art. 65 § 2 KC). Może się okazać, że to zadatek, odstępne (art. 396 KC) albo zwykła zaliczka, która mimo nazwy podlega zwrotowi. Zaliczka wraca bez względu na to, dlaczego umowa nie doszła do skutku (uchwała SN z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07).

W umowie z przedsiębiorcą masz dodatkową ochronę. Za niedozwolone uważa się w razie wątpliwości postanowienia, które:

• wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi zapłaty za świadczenie niespełnione, jeśli konsument zrezygnuje z umowy (art. 385³ pkt 12 KC),
• nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji (art. 385³ pkt 16 KC),
• nakładają na konsumenta rażąco wygórowane odstępne lub karę umowną (art. 385³ pkt 17 KC).

Taki zapis, jeśli nie został z Tobą indywidualnie uzgodniony, nie wiąże Cię (art. 385¹ § 1 KC), a umowa obowiązuje w pozostałej części. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwrócił też uwagę, że zaliczka ani zadatek nie mogą odpowiadać 100% wynagrodzenia za zamówioną usługę.

Zadatek u konsumenta: wesele, samochód, zakupy online

Te same zasady obowiązują poza nieruchomościami. Kilka sytuacji wraca jednak szczególnie często:

• Sala weselna. Jeśli odwołasz wesele, sala zatrzyma zadatek. Jeśli sala odwoła imprezę, bo przyjęła droższą rezerwację, zwraca podwójny zadatek. Gdy imprezy nie da się zorganizować z przyczyn niezależnych od stron, na przykład po pożarze budynku, zadatek wraca w tej samej kwocie.
• Rezerwacja przez internet nie daje 14 dni na zwrot, gdy dotyczy gastronomii, zakwaterowania, wypoczynku albo wydarzeń z oznaczonym dniem (art. 38 ust. 1 pkt 12 ustawy o prawach konsumenta). Salę, hotel czy fotografa na konkretną datę rezerwujesz więc na zasadach z umowy.
• Zakupy na odległość z prawem odstąpienia. Jeśli zamówiłeś towar przez internet lub telefon i odstąpisz od umowy w ciągu 14 dni (art. 27 ustawy o prawach konsumenta), umowę uważa się za niezawartą (art. 31 ust. 1). Sprzedawca zwraca wtedy wszystkie płatności w ciągu 14 dni (art. 32 ust. 1), także te nazwane zadatkiem. Odstąpienie przewidziane w ustawie nie jest niewykonaniem umowy.
• Samochód z salonu. Zadatek przy zamówieniu auta przepada, gdy zrezygnujesz bez powodu. Jeśli salon z przyczyn, za które odpowiada, nie dostarczy auta w terminie z umowy, możesz odstąpić i żądać podwójnego zadatku.
• Ekipa remontowa. Zwykle bierze zaliczkę na materiały. Jeśli wykonawca znika, zaliczka wraca, a za szkodę, na przykład wyższy koszt nowej ekipy, odpowiada na zasadach ogólnych (art. 471 KC).

Zadatek a kaucja, kara umowna i opłata rezerwacyjna

Największa praktyczna różnica między zadatkiem a karą umowną: karę umowną sąd może zmniejszyć, gdy jest rażąco wygórowana albo gdy zobowiązanie wykonano w znacznej części (art. 484 § 2 KC). Kodeks nie przewiduje takiej możliwości dla zadatku, a sądy nie stosują tu przepisu o karze umownej (wyrok SN z 12 maja 2005 r., V CK 577/04).

Czy od zadatku płaci się podatek?

PCC nie płacisz. Podatek od czynności cywilnoprawnych obejmuje zamknięty katalog umów (art. 1 ust. 1 ustawy o PCC). Nie ma w nim ani umowy przedwstępnej, ani zadatku. PCC w wysokości 2% zapłacisz dopiero przy akcie sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego, a pobierze go notariusz.

Zatrzymany zadatek to przychód w PIT. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej konsekwentnie uznaje go za przychód z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 ustawy o PIT), opodatkowany według skali: 12% do 120 000 zł dochodu rocznie i 32% powyżej. Wykazujesz go w zeznaniu PIT-36 za rok, w którym zatrzymałeś zadatek, nawet jeśli na co dzień rozliczasz się na PIT-37. Z interpretacji wynika też, że:

• przychód powstaje w chwili zatrzymania zadatku, na przykład w dniu spisania protokołu niestawiennictwa, a nie po zakończeniu sporu w sądzie (interpretacja z 30 kwietnia 2024 r., 0112-KDIL2-2.4011.207.2024.2.AM),
• nie ma tu zastosowania stawka 19% ze sprzedaży nieruchomości ani zwolnienie po 5 latach od nabycia, bo do sprzedaży nie doszło (interpretacja z 4 lipca 2025 r., 0114-KDIP3-2.4011.468.2025.2.BM).

Podwójny zadatek: podatek od nadwyżki. Jeśli odzyskałeś podwójny zadatek, zwrot Twoich pieniędzy jest neutralny podatkowo. Druga połowa to przychód z innych źródeł. Nie jest zwolniona jako odszkodowanie, nawet gdy zasądził ją sąd, bo zadatek nie jest odszkodowaniem w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT. Koszty sprawy możesz odliczyć w części proporcjonalnej do opodatkowanej nadwyżki (interpretacja z 26 czerwca 2026 r., 0114-KDIP3-1.4011.510.2026.1.MZ).

Przykład w uproszczeniu: masz 100 000 zł dochodu z pracy i zatrzymujesz zadatek 80 000 zł. Łączny dochód wynosi 180 000 zł, więc 20 000 zł z zadatku wpada w stawkę 12%, a 60 000 zł w stawkę 32%. Podatek od zadatku wyniesie 20 000 zł × 12% + 60 000 zł × 32% = 21 600 zł.

VAT dotyczy tylko przedsiębiorców. Sala weselna, salon samochodowy czy deweloper płacą VAT już od otrzymanej zaliczki i od zadatku (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT). Zadatek zatrzymany po rezygnacji klienta jest co do zasady poza VAT, bo stanowi odszkodowanie, a nie zapłatę za usługę (wyrok TSUE z 18 lipca 2007 r., C-277/05). Osoba prywatna sprzedająca mieszkanie VAT nie płaci.

Najczęstsze błędy

1. Brak słowa „zadatek” w umowie. Wpłata opisana jako „zabezpieczenie” albo „wpłata na poczet ceny” działa zwykle jak zaliczka. Sprzedający nie zatrzyma jej, a kupujący nie dostanie podwójnej kwoty.
2. Zadatek bez zapisu o kredycie. Po odmowie banku zaczyna się spór o winę, który rozstrzyga sąd, często po roku lub dłużej.
3. Liczenie podwójnego zadatku jako trzykrotności. Przy wpłacie 80 000 zł należy Ci się łącznie 160 000 zł, a nie 80 000 zł zwrotu i 160 000 zł na dokładkę.
4. Zatrzymanie zadatku bez oświadczenia o odstąpieniu. Prawo do zatrzymania zadatku powstaje dopiero po odstąpieniu od umowy. Do tego czasu umowa nadal wiąże obie strony.
5. Brak dowodu gotowości do zawarcia umowy. Bez protokołu notarialnego trudno wykazać, że to druga strona nie przyszła na akt.
6. Przegapienie rocznego terminu. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się rok po dniu, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Rozmowy i wezwania nie przerywają tego terminu.
7. Zadatek gotówką bez pokwitowania. Jeśli nie masz dowodu wpłaty, sprzedający może twierdzić, że żadnego zadatku nie dostał.
8. Pominięcie zadatku w PIT-36. Zatrzymany zadatek i nadwyżka podwójnego zadatku to przychód, który trzeba wykazać w zeznaniu za dany rok.

Najczęściej zadawane pytania o zadatek i zaliczkę

Czy zadatek można wpłacić kilka dni po podpisaniu umowy?

Tak, jeśli umowa wskazuje termin wpłaty, na przykład 3 dni od podpisania (wyrok SN z 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07). Bez takiego terminu albo przy spóźnionej wpłacie zadatek jest nieskutecznie zastrzeżony (wyrok SN z 16 listopada 2017 r., V CSK 79/17). Sprzedający nie może też w sądzie wymusić zapłaty obiecanego zadatku (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 7 kwietnia 2021 r., I ACa 454/20). Najbezpieczniej przelać pieniądze w dniu podpisania umowy.

Czy zadatek bez pisemnej umowy jest ważny?

Tak. Przepisy nie wymagają formy pisemnej ani dla zadatku, ani dla zwykłej umowy przedwstępnej. Problem pojawi się przy dowodzeniu: bez umowy trudno wykazać, że wpłata była zadatkiem, a nie zaliczką, i jakie były warunki transakcji. Dlatego zadatek zawsze opisuj w umowie na piśmie i płać przelewem.

Czy mogę zatrzymać zadatek i dodatkowo żądać odszkodowania?

Co do zasady wybierasz jedną z dwóch dróg (wyrok SN z 20 stycznia 2016 r., V CSK 293/15). Albo odstępujesz od umowy i zatrzymujesz zadatek lub żądasz jego dwukrotności bez dowodzenia szkody, albo nie odstępujesz i dochodzisz odszkodowania na zasadach ogólnych. Takie odszkodowanie nie jest ograniczone do wysokości zadatku (uchwała SN z 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09). Strony mogą też zastrzec w umowie obok zadatku karę umowną (wyrok SN z 7 marca 2024 r., II CSKP 1246/22).

Czy zaliczkę trzeba oddać, jeśli to kupujący zrezygnował?

Tak. Zaliczka wraca bez względu na to, kto się wycofał. Sprzedający może jednak żądać od kupującego odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 KC), jeśli wykaże konkretną szkodę, na przykład koszt ogłoszeń czy utratę innego kupującego.

Czy zadatek może wynosić więcej niż 10% ceny?

Tak. Przepisy nie ograniczają wysokości zadatku w umowie między osobami prywatnymi, a sąd nie może go obniżyć tak jak kary umownej. Rażąco wysoki zadatek wyjątkowo da się podważyć jako nadużycie prawa (art. 5 KC). W umowie z przedsiębiorcą zadatek nie powinien odpowiadać całej cenie usługi (według UOKiK), a zapis nakładający na konsumenta rażąco wygórowane odstępne jest niedozwolony (art. 385³ pkt 17 KC).

Czy przy zakupie od dewelopera płaci się zadatek?

Ustawa deweloperska nie przewiduje zadatku. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną z opłatą rezerwacyjną do 1% ceny (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Wpłaty na poczet ceny trafiają potem na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zgodnie z harmonogramem budowy (art. 8).

Ile sprzedający ma czasu na zwrot podwójnego zadatku?

Tyle, ile przewiduje umowa. Jeśli umowa nie określa terminu, sprzedający ma zapłacić niezwłocznie po wezwaniu (art. 455 KC), a od dnia opóźnienia należą Ci się odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 KC). W wezwaniu wyznacz konkretny termin, na przykład 7 dni.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 5 (nadużycie prawa), art. 65 (wykładnia umów), art. 118 i 123 (przedawnienie i jego przerwanie), art. 385¹ i 385³ (niedozwolone postanowienia umowne), art. 389–390 (umowa przedwstępna), art. 394 (zadatek), art. 395–396 (umowne prawo odstąpienia, odstępne), art. 410 (świadczenie nienależne), art. 455 (termin spełnienia świadczenia), art. 471 (odpowiedzialność kontraktowa), art. 481 (odsetki za opóźnienie), art. 483–484 (kara umowna), art. 494 (skutki odstąpienia od umowy wzajemnej).
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): art. 17 pkt 4 (właściwość sądu okręgowego), art. 98 § 1 (zwrot kosztów procesu), art. 777 § 1 pkt 4 (akt notarialny z poddaniem się egzekucji), art. 786 § 1 (klauzula wykonalności przy zdarzeniu warunkującym egzekucję).
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): art. 13 ust. 2 (opłata stosunkowa od pozwu).
• Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1244): art. 27, art. 31 ust. 1, art. 32 ust. 1, art. 38 ust. 1 pkt 12.
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 ze zm.): art. 8 (wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy), art. 32 (opłata rezerwacyjna), art. 34 (zwrot opłaty rezerwacyjnej).
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 6 (kaucja), art. 19a ust. 4 (kaucja przy najmie okazjonalnym).
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592): art. 10 ust. 1 pkt 9, art. 20 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 3b, art. 27.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191): art. 1 ust. 1.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2025 poz. 775): art. 19a ust. 8.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): § 3, § 6 pkt 1, § 10 pkt 3.
• Orzecznictwo Sądu Najwyższego: uchwały z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07, i z 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09; wyroki z 12 maja 2005 r., V CK 577/04, z 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07, z 24 kwietnia 2014 r., III CSK 319/13, z 20 stycznia 2016 r., V CSK 293/15, z 25 lutego 2016 r., III CSK 136/15, z 16 listopada 2017 r., V CSK 79/17, z 13 września 2018 r., II CSK 747/17, z 31 maja 2019 r., IV CSK 163/18, i z 7 marca 2024 r., II CSKP 1246/22.
• Orzecznictwo sądów apelacyjnych: wyroki Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 23 sierpnia 2013 r., I ACa 336/13, Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 18 maja 2016 r., V ACa 779/15, i Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 7 kwietnia 2021 r., I ACa 454/20.
• Interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dostępne w wyszukiwarce Eureka: 0112-KDIL2-2.4011.207.2024.2.AM z 30 kwietnia 2024 r., 0114-KDIP3-2.4011.468.2025.2.BM z 4 lipca 2025 r., 0114-KDIP3-1.4011.510.2026.1.MZ z 26 czerwca 2026 r.
• Wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 18 lipca 2007 r. w sprawie C-277/05 Société thermale d'Eugénie-les-Bains.
• Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, „Zadatek czy zaliczka? Porady UOKiK”, 13 sierpnia 2014 r.

Stan prawny na 24 września 2026 r.

Podpisujesz umowę przedwstępną z zadatkiem i chcesz, żeby notariusz dobrze ułożył zapisy o zwrocie, kredycie i poddaniu się egzekucji? Porównaj opinie o kancelariach notarialnych na Żoliborzu lub notariuszach na Pradze-Północ i zarezerwuj termin online albo wyślij bezpłatne zapytanie o wycenę.