Sprzedaż domu w budowie: formalności, podatki i przeniesienie pozwolenia na budowę w 2026 roku

Sprzedaż domu w budowie jest w pełni legalna. Nie musisz kończyć budowy ani zawiadamiać nadzoru budowlanego o jej zakończeniu. Formalnie nie sprzedajesz jednak „domu”, tylko działkę, bo niedokończony budynek jest częścią składową gruntu (art. 48 Kodeksu cywilnego). Dlatego umowę podpisuje się u notariusza w formie aktu notarialnego, jak przy każdej sprzedaży nieruchomości. Po akcie kupujący przenosi na siebie pozwolenie na budowę albo zgłoszenie i dopiero wtedy może legalnie dokończyć dom.

Sprzedaż domu w budowie w skrócie

• Dom w budowie sprzedaje się razem z działką, w formie aktu notarialnego. Nie potrzebujesz odbioru budynku, zawiadomienia o zakończeniu budowy ani pozwolenia na użytkowanie.
• Kupujący, który chce dokończyć budowę, występuje o przeniesienie pozwolenia na budowę (albo praw ze zgłoszenia) do urzędu, który je wydał. Po akcie notarialnym zgoda sprzedającego nie jest potrzebna (art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego), a przy domu mieszkalnym urząd nie pobiera opłaty skarbowej.
• Kupujący płaci 2% PCC od wartości rynkowej. Urzędy skarbowe odmawiają zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego domu w stanie surowym, ale Naczelny Sąd Administracyjny uznał w wyroku z 23 stycznia 2026 r. (III FSK 964/25), że zwolnienie przysługuje.
• Sprzedający płaci 19% PIT tylko wtedy, gdy sprzedaje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym kupił działkę. Termin liczy się od nabycia gruntu, a nie od budowy. Wydatki na budowę obniżają dochód, jeśli masz na nie faktury.
• Przed zakupem sprawdź dziennik budowy. Jeśli budowa stała dłużej niż 3 lata, pozwolenie wygasło i kupujący musi uzyskać nowe (art. 37 Prawa budowlanego).
• Przy cenie 800 000 zł kupujący zapłaci u notariusza łącznie około 19 500 zł, z czego 16 000 zł to PCC. Maksymalna taksa notarialna wynosi 1 985 zł netto.

W tym poradniku opisujemy sprzedaż domu w budowie z perspektywy obu stron. Sprzedający dowie się, jakie dokumenty przygotować, jak ustalić cenę i kiedy zapłaci podatek. Kupujący znajdzie listę rzeczy do sprawdzenia przed podpisaniem umowy i instrukcję przejęcia budowy: pozwolenia, dziennika budowy i kierownika budowy. Przepisy, na których się opieramy, podajemy przy tekście i w sekcji „Podstawa prawna”. Stan prawny na 22 września 2026 r.

Sprzedajesz albo kupujesz dom w Warszawie lub okolicach? Porównaj notariuszy w Warszawie po opiniach klientów i zapytaj kilka kancelarii o termin i koszt aktu.

Czy można sprzedać dom w budowie

Tak. Żaden przepis nie wymaga, żeby budynek był skończony albo oddany do użytkowania przed sprzedażą. Domy sprzedaje się na każdym etapie, od samych fundamentów po stan deweloperski. Najczęstsze powody to rozwód, przeprowadzka, zmiana planów, brak pieniędzy na dokończenie budowy albo spadek po inwestorze.

Dom jest częścią działki. Budynek trwale związany z gruntem należy do właściciela działki (art. 48 k.c.). Przedmiotem umowy jest więc nieruchomość gruntowa, a w akcie opisuje się ją np. jako „działkę nr 123/4 zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym”. W księdze wieczystej i w ewidencji gruntów działka może nadal figurować jako niezabudowana. Nie przeszkadza to w sprzedaży, a w akcie strony opisują rzeczywisty stan zabudowy. Umowa musi mieć formę aktu notarialnego, inaczej jest nieważna (art. 158 k.c.).

Kto może sprzedać dom w budowie. Tylko właściciel działki. W praktyce warto sprawdzić kilka sytuacji:

• Budowa na działce rodziców. Dom należy do właściciela gruntu, czyli do rodziców, nawet jeśli to Ty za niego płaciłeś. Sprzedać go mogą tylko oni. Tobie przysługuje co najwyżej zwrot nakładów. Jeśli dom ma być Twój, najpierw przejmij działkę, np. w drodze darowizny u notariusza.
• Małżonkowie. Jeśli działka należy do majątku wspólnego, sprzedaż wymaga udziału albo zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Jeśli działka jest majątkiem osobistym jednego z małżonków, np. dostał ją od rodziców, dom też jest jego majątkiem osobistym, choć budowano go ze wspólnych pieniędzy. Sprzedaje go właściciel działki, a drugi małżonek może żądać rozliczenia nakładów z majątku wspólnego przy podziale majątku (art. 45 k.r.o.).
• Współwłasność. Gdy działka ma kilku właścicieli, na sprzedaż całości muszą się zgodzić wszyscy (art. 199 k.c.).
• Użytkowanie wieczyste. Budynek wzniesiony przez użytkownika wieczystego jest odrębną nieruchomością związaną z prawem użytkowania wieczystego (art. 235 k.c.). Sprzedajesz oba prawa jedną umową.

Etapy budowy a sprzedaż domu

Nazwy etapów budowy nie są zdefiniowane w przepisach. Każdy wykonawca i każde ogłoszenie może rozumieć „stan surowy” trochę inaczej. Dlatego w umowie nie wystarczy napisać „dom w stanie surowym zamkniętym”. Lepiej dołączyć listę wykonanych robót i dokumentację zdjęciową.

Im dalej zaawansowana budowa, tym łatwiej o kupującego z kredytem hipotecznym i tym mniej ryzyka po stronie kupującego. Dom stojący od lat w stanie surowym otwartym sprzedaje się najtrudniej: kupujący musi doliczyć koszt ekspertyzy, możliwych napraw i ryzyko, że pozwolenie na budowę wygasło.

Sprzedaż domu w budowie krok po kroku

1. Zbierz dokumenty działki i budowy. Pełną listę znajdziesz w następnej sekcji. Najważniejsze są ostateczne pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, zatwierdzony projekt, dziennik budowy i faktury.
2. Ustal cenę. Sprawdź w Rejestrze Cen Nieruchomości, za ile sprzedają się podobne działki i domy w okolicy. Przy nietypowym domu zamów operat szacunkowy. Wycena domu w budowie kosztuje zwykle 1 500–2 500 zł. Więcej o tym w artykule o wycenie nieruchomości.
3. Uporządkuj kredyt i hipotekę. Jeśli budujesz na kredyt, poproś bank o zaświadczenie o saldzie zadłużenia i o zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie. Część ceny zapłaci wtedy kupujący albo jego bank bezpośrednio na rachunek Twojego banku.
4. Podpisz umowę przedwstępną. Ustal w niej cenę, termin aktu, zadatek i warunki, np. przyznanie kupującemu kredytu. Jeśli podpiszecie ją u notariusza, każda ze stron może w sądzie żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.). Szczegóły opisujemy w artykule o umowie przedwstępnej.
5. Podpisz akt notarialny. Notariusz sprawdza księgę wieczystą i dokumenty, pobiera od kupującego PCC i opłaty sądowe, a po akcie elektronicznie składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
6. Przekaż budowę. Spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem zaawansowania robót, stanami liczników i listą przekazanych dokumentów, kluczy i materiałów budowlanych leżących na działce.
7. Kupujący przejmuje formalności budowlane. Składa wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę, uzyskuje dostęp do dziennika budowy i ustanawia swojego kierownika budowy. Opisujemy to niżej.
8. Rozliczcie podatki. PCC pobiera notariusz. Kupujący składa w gminie informację o nieruchomości w ciągu 14 dni. Sprzedający, który sprzedaje przed upływem 5 lat od nabycia działki, rozlicza PIT w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży domu w budowie

Część dokumentów zamówi też sam notariusz, jeśli go o to poprosisz. Ogólną listę dokumentów do aktu znajdziesz w artykule dokumenty do notariusza. Jak czytać księgę wieczystą, wyjaśniamy w artykule o księdze wieczystej.

Przeniesienie pozwolenia na budowę na kupującego

Pozwolenie na budowę jest wydane na konkretnego inwestora, czyli na sprzedającego. Kupno działki nie przenosi go automatycznie. Kupujący, który chce dokończyć dom, musi złożyć wniosek o przeniesienie pozwolenia. Organ, który wydał pozwolenie, ma obowiązek je przenieść, jeśli wniosek jest kompletny (art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego). Dopóki decyzja o przeniesieniu nie stanie się ostateczna, inwestorem pozostaje sprzedający. Nie wznawiaj więc robót wcześniej.

Co dołączyć do wniosku

• Oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w pozwoleniu na budowę.
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Po zakupie takim prawem jest własność działki.
• Zgodę dotychczasowego inwestora. Nie jest potrzebna, jeśli po wydaniu pozwolenia własność działki przeszła ze sprzedającego na kupującego (art. 40 ust. 1a). Po akcie notarialnym zgoda sprzedającego jest więc zbędna. Przyda się tylko wtedy, gdy pozwolenie ma zostać przeniesione przed aktem, np. na podstawie umowy przedwstępnej.

Wniosek składasz na formularzu PB-9 w wydziale architektury starostwa albo urzędu miasta, który wydał pozwolenie. W Warszawie jest to wydział architektury urzędu dzielnicy. Możesz go też złożyć online przez portal e-Budownictwo (art. 40 ust. 5). Przy budownictwie mieszkaniowym nie płacisz opłaty skarbowej. Jeśli działa pełnomocnik, doliczasz 17 zł opłaty od pełnomocnictwa.

Urząd wydaje decyzję co do zasady w ciągu miesiąca (art. 35 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego). Stronami postępowania są tylko sprzedający i kupujący (art. 40 ust. 3). Decyzja staje się ostateczna po 14 dniach, jeśli nikt się nie odwoła. Możecie to przyspieszyć: jeśli obie strony zrzekną się prawa do odwołania, decyzja stanie się ostateczna od razu (art. 127a k.p.a.). Warto od razu wpisać do aktu notarialnego zobowiązanie sprzedającego do złożenia takiego oświadczenia.

Dziennik budowy i kierownik budowy

• Elektroniczny dziennik budowy (EDB). Po przeniesieniu pozwolenia urząd daje kupującemu dostęp do dziennika w systemie EDB i odbiera go sprzedającemu. Ma na to 3 dni robocze od dnia, w którym decyzja stała się wykonalna (art. 47i Prawa budowlanego).
• Papierowy dziennik budowy. Sprzedający wydaje go kupującemu razem z pozostałą dokumentacją. Wpisz go na listę dokumentów w akcie albo w protokole przekazania. Papierowy dziennik można też kontynuować w postaci elektronicznej.
• Kierownik budowy. Kupujący może dalej współpracować z dotychczasowym kierownikiem albo ustanowić nowego. Przy zmianie kierownika do dokumentacji budowy dołącza się jego oświadczenie o przejęciu obowiązków (art. 44 Prawa budowlanego), a przejęcie obowiązków potwierdza się wpisem w dzienniku.
• Projektant. Jeśli zmienia się projektant sprawujący nadzór autorski, obowiązuje ta sama zasada.

Budowa na zgłoszenie i dom do 70 m²

Wolno stojący dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się na własnej działce, można budować na zgłoszenie z projektem zamiast na pozwolenie (art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego). Prawa i obowiązki ze zgłoszenia, wobec którego urząd nie wniósł sprzeciwu, przenosi się decyzją na tych samych zasadach co pozwolenie (art. 40 ust. 4).

Szczególnie uważaj przy domu do 70 m² powierzchni zabudowy budowanym na uproszczonych zasadach. Taką budowę można prowadzić tylko w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 29 ust. 1 pkt 1a). Kupujący, który przejmuje budowę, staje się inwestorem, więc też powinien budować dla siebie, a nie na wynajem czy dalszą sprzedaż.

Kiedy przeniesienie pozwolenia nie wystarczy

• Pozwolenie wygasło. Decyzja wygasa, jeśli budowy nie rozpoczęto w ciągu 3 lat od dnia, w którym pozwolenie stało się ostateczne, albo jeśli budowę przerwano na dłużej niż 3 lata (art. 37 ust. 1). Kupujący musi wtedy uzyskać nowe pozwolenie. Sprawdź daty ostatnich wpisów w dzienniku budowy.
• Istotne odstąpienie od projektu. Jeśli dom zbudowano inaczej niż w projekcie, np. zmieniono wymiary, wysokość albo kształt dachu, potrzebna jest zmiana pozwolenia (art. 36a). Postępowanie nadzoru budowlanego toczy się wobec aktualnego inwestora albo właściciela, czyli po zakupie wobec kupującego.

Umowa sprzedaży domu w budowie: co w niej zapisać

Standardowa umowa sprzedaży domu nie przewiduje spraw typowych dla budowy w toku. Przed aktem przekaż notariuszowi uzgodnienia, które powinny się w nim znaleźć:

• Stan zaawansowania budowy. Opisz wykonane roboty, najlepiej w załączniku z listą etapów, zdjęciami i datą. To podstawa ewentualnych roszczeń, jeśli okaże się, że np. zamiast deklarowanych instalacji jest tylko ich część.
• Oświadczenia sprzedającego o budowie: że pozwolenie jest ostateczne, budowa rozpoczęła się w terminie i nie była przerwana na dłużej niż 3 lata, nie toczy się postępowanie przed nadzorem budowlanym i nie ma istotnych odstąpień od projektu, a wszyscy wykonawcy zostali rozliczeni.
• Lista dokumentów do wydania: pozwolenie, projekt, dziennik budowy, protokoły, faktury, karty gwarancyjne i umowy przyłączeniowe, z terminem ich wydania.
• Zobowiązanie do współpracy przy przeniesieniu pozwolenia, np. zrzeczenie się odwołania od decyzji o przeniesieniu i wystąpienie o przeniesienie umów z dostawcami mediów.
• Materiały budowlane na działce. Cegły, stal czy okna, które jeszcze nie zostały wbudowane, nie są częścią składową działki. Jeśli wchodzą w cenę, wymień je w umowie.
• Prawa do projektu. Projekt domu jest utworem chronionym prawem autorskim. Przy projekcie gotowym kupuje się zwykle licencję na jednorazową realizację. Sprawdź w umowie z biurem projektów, czy licencję można przenieść na kupującego, a przy projekcie indywidualnym uzyskaj zgodę architekta.
• Gwarancje wykonawców i producentów. Sprzedający może przenieść na kupującego uprawnienia z gwarancji, np. na okna, dach czy pompę ciepła, jeśli umowy z wykonawcami tego nie wykluczają. Przekazuje wtedy też karty gwarancyjne.
• Rękojmia. Między osobami prywatnymi strony mogą rękojmię ograniczyć albo wyłączyć (art. 558 § 1 k.c.). Przy domu w budowie sprzedający zwykle tego chce. Kupujący powinien się na to zgadzać dopiero po sprawdzeniu budynku przez inspektora. Jeśli sprzedającym jest przedsiębiorca, a kupującym konsument, rękojmi wyłączyć nie można. Za wady nieruchomości sprzedający odpowiada przez 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.).
• Cena i zapłata. Ustal, kiedy i na jaki rachunek trafia cena, ile przelewa bank kupującego i jaka część idzie na spłatę kredytu sprzedającego. Gdy strony sobie nie ufają, cenę można wpłacić do depozytu notarialnego.
• Wydanie nieruchomości z protokołem, stanami liczników i terminem, od którego kupujący ponosi koszty i ryzyko.

Koszty i podatki przy sprzedaży domu w budowie

Koszty kupującego u notariusza

Zwyczajowo koszty aktu i podatki płaci kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej. Maksymalna taksa notarialna przy sprzedaży działki budowlanej albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wynosi połowę stawki podstawowej (§ 6 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Notariusz może pobrać mniej.

Przykład dla ceny 800 000 zł:

Przy zakupie na kredyt dochodzi ustanowienie hipoteki: ¼ stawki taksy od sumy hipoteki, 19 zł PCC i 200 zł opłaty sądowej za wpis. Kwoty dla swojej ceny policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej. Porównanie z zakupem gotowego domu znajdziesz w artykule o kosztach notarialnych przy zakupie domu.

PCC i zwolnienie przy zakupie pierwszego domu

Kupując dom od osoby prywatnej, płacisz 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Notariusz pobiera go przy akcie. Jeśli cena wyraźnie odbiega od cen podobnych nieruchomości, urząd skarbowy może wezwać do jej podwyższenia.

Od 31 sierpnia 2023 r. z PCC zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania albo domu na rynku wtórnym (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Kupujący nie może mieć ani nigdy wcześniej mieć prawa własności mieszkania lub domu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani udziału w tych prawach. Wyjątkiem jest udział odziedziczony, do 50%. Przy domu w budowie organy podatkowe i sądy spierają się, czy zwolnienie przysługuje:

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej konsekwentnie odmawia. Uważa, że budynek, którego budowy formalnie nie zakończono, nie jest jeszcze budynkiem mieszkalnym, bo nie może służyć do mieszkania. Tak uznał m.in. w interpretacji z 7 lipca 2026 r. (0111-KDIB2-3.4014.231.2026.2.BZ) dotyczącej domu w stanie surowym zamkniętym.
• Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 stycznia 2026 r. (III FSK 964/25) uznał, że zakup domu jednorodzinnego w stanie surowym może korzystać ze zwolnienia, jeśli dom ma w przyszłości zaspokoić potrzeby mieszkaniowe kupującego. O zwolnieniu decyduje cel budynku, a nie formalne zakończenie budowy.

Co to oznacza w praktyce? Notariusz jako płatnik odpowiada za pobranie podatku, więc wielu notariuszy pobierze 2% PCC mimo wyroku NSA. Zapytaj o to kancelarię przed aktem. Jeśli podatek zostanie pobrany, możesz złożyć w urzędzie skarbowym wniosek o stwierdzenie nadpłaty i powołać się na wyrok NSA. Po odmowie przysługuje odwołanie, a potem skarga do sądu administracyjnego. Sprzedający, któremu do końca budowy zostało niewiele, może też rozważyć formalne zakończenie budowy przed sprzedażą. Kupujący skorzysta wtedy ze zwolnienia bez sporu z urzędem, a to argument w negocjacjach ceny.

Sprzedaż przez firmę. Jeśli dom sprzedaje przedsiębiorca w ramach działalności, np. firma budująca domy na sprzedaż, transakcja zwykle podlega VAT i nie płaci się wtedy PCC (art. 2 pkt 4 ustawy o PCC). Osoba prywatna, która buduje kilka domów z zamiarem ich sprzedaży, też może zostać uznana za podatnika VAT. W takiej sytuacji skonsultuj się z doradcą podatkowym jeszcze przed umową przedwstępną.

PIT od sprzedaży domu w budowie

Sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną jest opodatkowana PIT tylko wtedy, gdy następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przy domu na własnej działce liczy się data nabycia działki. Budynek jest częścią składową gruntu, więc rozpoczęcie ani zakończenie budowy nie otwiera nowego terminu. Tak orzekają sądy administracyjne i tak przyjmuje Dyrektor KIS w interpretacjach indywidualnych. Działkę kupioną w 2020 r. sprzedasz więc bez PIT w 2026 r., nawet jeśli dom zacząłeś budować rok temu.

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, płacisz 19% od dochodu (art. 30e ustawy o PIT). Dochód to cena pomniejszona o koszty sprzedaży, np. prowizję pośrednika, oraz o:

• koszt nabycia działki, w tym PCC i koszty notarialne zapłacone przy zakupie,
• udokumentowane nakłady na budowę, czyli wydatki, które zwiększyły wartość nieruchomości (art. 22 ust. 6c ustawy o PIT).

Liczą się tylko wydatki potwierdzone fakturami albo rachunkami na Twoje imię. Własna praca i gotówka wypłacona ekipie bez rachunku nie obniżą podatku. Dlatego zbieraj faktury od początku budowy.

Przykład. Pani Ewa kupiła działkę w maju 2022 r. za 250 000 zł i zapłaciła 8 000 zł kosztów zakupu. Na budowę wydała 350 000 zł, na co ma faktury. We wrześniu 2026 r. sprzedaje dom w stanie deweloperskim za 800 000 zł. Termin 5 lat mija 31 grudnia 2027 r., więc sprzedaż jest opodatkowana. Dochód wynosi 192 000 zł (800 000 − 250 000 − 8 000 − 350 000), a podatek 36 480 zł. Gdyby sprzedała dom w styczniu 2028 r., nie zapłaciłaby nic.

Ulga mieszkaniowa. Dochód jest zwolniony z PIT w takiej części, w jakiej przeznaczysz przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Własne cele mieszkaniowe to m.in. zakup innego domu lub mieszkania, budowa albo spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed sprzedażą. Przy sprzedaży w 2026 r. masz czas do końca 2029 r. Jeśli wydasz na te cele cały przychód, cały dochód będzie zwolniony.

Sprzedaż przed upływem 5 lat rozliczasz w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży, także wtedy, gdy korzystasz z ulgi. Przy działce odziedziczonej 5 lat liczy się od końca roku, w którym działkę nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT).

Podatek od nieruchomości

Dom w budowie nie jest opodatkowany podatkiem od nieruchomości jako budynek. Obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowę zakończono albo zaczęto użytkować budynek przed jego wykończeniem (art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Do tego czasu płaci się podatek tylko od gruntu. Kupujący składa w gminie informację o nieruchomości (IN-1) w ciągu 14 dni od zakupu.

Kredyt a sprzedaż domu w budowie

Sprzedający ma kredyt budowlany

Kredyt na budowę domu jest zwykle zabezpieczony hipoteką na działce. Hipoteka nie blokuje sprzedaży, ale kupujący nie zgodzi się kupić obciążonej nieruchomości bez pewności, że hipoteka zostanie wykreślona. Typowe rozwiązanie wygląda tak:

1. Bank sprzedającego wydaje zaświadczenie o kwocie potrzebnej do spłaty kredytu i zobowiązuje się wydać zgodę na wykreślenie hipoteki po jej otrzymaniu.
2. W akcie notarialnym strony ustalają, że część ceny kupujący albo jego bank przeleje bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego.
3. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Wniosek do sądu składa sprzedający albo notariusz, a opłata sądowa wynosi 100 zł.

Szczegóły opisujemy w artykule o wykreśleniu hipoteki. Przed wystawieniem domu na sprzedaż sprawdź w umowie kredytu, czy bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę.

Kupujący bierze kredyt na zakup i dokończenie budowy

Nie każdy bank finansuje zakup niedokończonego domu, a te, które to robią, stawiają więcej wymagań niż przy gotowym domu. Zwykle jest to jeden kredyt z dwiema częściami: na zapłatę ceny i na dokończenie budowy. Bank oczekuje zwykle:

• operatu szacunkowego, który określa wartość obecną i wartość po zakończeniu budowy,
• kosztorysu i harmonogramu robót do końca budowy,
• pozwolenia na budowę przeniesionego na kupującego przed wypłatą transz na budowę,
• wkładu własnego. Bank udziela kredytu zwykle do 80% wartości nieruchomości, a z dodatkowym zabezpieczeniem do 90% (Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego),
• kontroli postępu robót przed wypłatą kolejnych transz.

Zapytaj bank o te wymagania przed podpisaniem umowy przedwstępnej. W umowie przedwstępnej zapisz, że zadatek wraca do kupującego, jeśli bank odmówi kredytu. O hipotece u notariusza piszemy w artykule o ustanowieniu hipoteki.

Kupno domu w budowie: na co uważać

Kupując gotowy dom, widzisz efekt końcowy. Przy domu w budowie kupujesz także jego historię: błędy wykonawców, przerwy w budowie i decyzje poprzedniego inwestora. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdź:

Notariusz sprawdza stan prawny działki: księgę wieczystą, tożsamość i uprawnienia sprzedającego, pierwokup. Nie ocenia natomiast, czy budowa jest zgodna z projektem ani w jakim stanie technicznym jest dom. To musisz sprawdzić sam albo z inspektorem. Pełną listę kontrolną przy zakupie działki znajdziesz w artykule o akcie notarialnym działki, a przy zakupie gotowego domu w artykule o akcie notarialnym domu.

Przed zamieszkaniem. Kupujący może się wprowadzić dopiero po skutecznym zawiadomieniu o zakończeniu budowy albo po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Za mieszkanie w domu bez tych formalności nadzór budowlany najpierw poucza, a potem nakłada kary z tytułu nielegalnego użytkowania (art. 59i Prawa budowlanego).

Dom w budowie w szczególnych sytuacjach

Sprzedaż domu w budowie po rozwodzie

Dom na działce należącej do majątku wspólnego byli małżonkowie mogą sprzedać razem i podzielić się pieniędzmi albo jedno z nich może przejąć dom ze spłatą drugiego. Oba rozwiązania załatwisz u notariusza. Małżonek, który przejmuje dom, występuje potem o przeniesienie pozwolenia na siebie. Zgoda byłego małżonka nie jest do tego potrzebna, bo własność działki przeszła na przejmującego po wydaniu pozwolenia (art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego). Więcej o tym w artykule o podziale majątku po rozwodzie.

Dom w budowie w spadku

Po śmierci inwestora spadkobiercy najpierw potwierdzają dziedziczenie: w sądzie albo u notariusza w akcie poświadczenia dziedziczenia. Dopiero potem mogą sprzedać działkę z domem. Spadkobierca, który chce dokończyć budowę, występuje o przeniesienie pozwolenia na siebie jako nowy właściciel działki. Przy sprzedaży przez spadkobierców 5 lat dla PIT liczy się od końca roku, w którym działkę nabył zmarły.

Sprzedaż części domu w budowie

Nie da się sprzedać „połowy domu” jako odrębnej nieruchomości bez podziału działki. Przy bliźniaku albo zabudowie szeregowej najpierw trzeba podzielić działkę geodezyjnie tak, żeby każdy segment stał na osobnej działce. Opisujemy to w artykule o podziale nieruchomości. Bez podziału możesz sprzedać udział we współwłasności całej działki.

Przekazanie domu w budowie dziecku

Jeśli chcesz, żeby dom dokończyło dziecko, zwykle taniej wyjdzie darowizna niż sprzedaż. Najbliższa rodzina jest zwolniona z podatku od darowizny, a przy sprzedaży kupujący płaci 2% PCC od wartości rynkowej. Po darowiźnie dziecko występuje o przeniesienie pozwolenia na budowę na tych samych zasadach co kupujący. Szczegóły w artykule o darowiźnie notarialnej.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży domu w budowie

Najczęściej zadawane pytania o sprzedaż domu w budowie

Czy można sprzedać dom w budowie bez odbioru?

Tak. Przepisy nie wymagają zakończenia budowy, zawiadomienia o jej zakończeniu ani pozwolenia na użytkowanie przed sprzedażą. Sprzedajesz działkę z budynkiem w budowie w formie aktu notarialnego, a formalności związane z zakończeniem budowy przejmuje kupujący.

Czy przy sprzedaży domu w budowie trzeba przenieść pozwolenie na budowę?

Pozwolenie nie przechodzi na kupującego automatycznie. Umowa sprzedaży jest ważna bez jego przeniesienia, ale kupujący, który chce dokończyć budowę, musi wystąpić o decyzję o przeniesieniu pozwolenia. Po zakupie nie potrzebuje do tego zgody sprzedającego (art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego).

Ile trwa przeniesienie pozwolenia na budowę?

Urząd wydaje decyzję co do zasady w ciągu miesiąca. Decyzja staje się ostateczna po 14 dniach od doręczenia albo od razu, jeśli sprzedający i kupujący zrzekną się prawa do odwołania. Przy domu mieszkalnym nie płaci się opłaty skarbowej.

Czy kupując dom w stanie surowym zapłacę PCC?

Co do zasady tak, 2% od wartości rynkowej. Jeśli kupujesz pierwszy dom, możesz powołać się na zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. NSA w wyroku z 23 stycznia 2026 r. (III FSK 964/25) uznał, że obejmuje ono także dom w stanie surowym, ale urzędy skarbowe nadal odmawiają. W praktyce notariusz zwykle pobiera podatek, a kupujący ubiega się o zwrot nadpłaty.

Czy od sprzedaży domu w budowie zapłacę podatek dochodowy?

Tylko wtedy, gdy sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku, w którym kupiłeś działkę. Podatek wynosi 19% dochodu, czyli ceny pomniejszonej o koszt zakupu działki i udokumentowane wydatki na budowę. Możesz go uniknąć, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Kto płaci notariuszowi przy sprzedaży domu w budowie?

Zwyczajowo kupujący: taksę, PCC i opłaty sądowe. Strony mogą umówić się inaczej, np. podzielić taksę po połowie. Sprzedający płaci zwykle tylko za wykreślenie hipoteki, jeśli budował na kredyt.

Czy mogę sprzedać dom w budowie z kredytem?

Tak. Kredyt spłaca się zwykle z ceny: kupujący albo jego bank przelewa część pieniędzy bezpośrednio do banku sprzedającego, a ten wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Potrzebne jest zaświadczenie banku o kwocie do spłaty.

Jak wycenić dom w budowie?

Najprościej porównać ceny podobnych nieruchomości w Rejestrze Cen Nieruchomości i doliczyć wartość wykonanych robót. Kupujący zwykle oczekuje jednak upustu za ryzyko ukrytych wad i przejęcia budowy. Przy kredycie kupującego i tak powstanie operat bankowy. Własny operat rzeczoznawcy kosztuje zwykle 1 500–2 500 zł.

Czy można sprzedać dom do 70 m² budowany na zgłoszenie?

Tak. Prawa ze zgłoszenia przenosi się decyzją na tych samych zasadach co pozwolenie. Pamiętaj, że dom do 70 m² na uproszczonych zasadach można budować tylko na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora, więc ten warunek dotyczy też kupującego, który przejmuje budowę.

Czy notariusz sprawdzi, czy dom jest zbudowany legalnie?

Nie w pełnym zakresie. Notariusz sprawdza stan prawny działki, tożsamość stron i to, czy komuś nie przysługuje prawo pierwokupu. Może poprosić o pozwolenie na budowę i wpisać do aktu oświadczenia sprzedającego, ale nie ocenia zgodności budowy z projektem ani stanu technicznego domu.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 48 (budynek jako część składowa gruntu), art. 158 (forma aktu notarialnego), art. 199 (zgoda współwłaścicieli), art. 235 (budynek na gruncie w użytkowaniu wieczystym), art. 390 § 2 (skutki umowy przedwstępnej), art. 558 § 1 i art. 568 § 1 (rękojmia).
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524): art. 29 ust. 1 pkt 1 i 1a (budowa na zgłoszenie, dom do 70 m²), art. 36a (istotne odstąpienie od projektu), art. 37 (wygaśnięcie pozwolenia), art. 40 (przeniesienie pozwolenia i praw ze zgłoszenia), art. 44 (zmiana kierownika budowy), art. 47i (dziennik budowy w EDB po przeniesieniu pozwolenia), art. 54 i art. 59i (przystąpienie do użytkowania i kary za nielegalne użytkowanie).
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy: art. 37 § 1 pkt 1 (zgoda małżonka na zbycie nieruchomości), art. 45 (zwrot nakładów).
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: art. 2 pkt 4 (wyłączenie przy VAT), art. 6 (wartość rynkowa), art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a (stawka 2%), art. 9 pkt 17 (zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu).
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 (sprzedaż przed upływem 5 lat), art. 19 ust. 1 (przychód), art. 21 ust. 1 pkt 131 (ulga mieszkaniowa), art. 22 ust. 6c–6d (koszty i nakłady), art. 30e (stawka 19%).
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych: art. 6 ust. 2 (podatek od budynku po zakończeniu budowy).
• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej: art. 2 ust. 1 pkt 2 (zwolnienie w sprawach budownictwa mieszkaniowego).
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego: art. 35 § 3 (termin załatwienia sprawy), art. 127a (zrzeczenie się prawa do odwołania).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): § 3 (stawki od wartości) i § 6 (połowa stawki).
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 stycznia 2026 r., sygn. III FSK 964/25 (zwolnienie z PCC przy zakupie domu w stanie surowym).

Chcesz sprzedać albo kupić dom w budowie w Warszawie? Zapytaj o termin i koszt aktu kilka kancelarii, np. notariuszy w Wesołej lub kancelarie notarialne w Wilanowie, i wybierz ofertę, która Ci odpowiada.