Zamiana mieszkania: jak wygląda, ile kosztuje i jaki podatek zapłacisz w 2026 roku

Zamiana mieszkania to jedna umowa, w której dwie strony przenoszą na siebie nawzajem własność swoich mieszkań, zwykle z dopłatą wyrównującą różnicę wartości. Mieszkanie z księgą wieczystą albo spółdzielcze własnościowe zamienisz tylko u notariusza, ale taka zamiana bywa o kilkadziesiąt tysięcy złotych tańsza niż sprzedaż jednego mieszkania i kupno drugiego. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci się wtedy tylko od różnicy wartości, a w najbliższej rodzinie wcale. Przepisy podajemy według tekstów jednolitych z Dziennika Ustaw, a ich listę znajdziesz w sekcji „Podstawa prawna”. Stan prawny na 22 września 2026 r.

Zamiana mieszkania w skrócie

• Jedna umowa zamiast dwóch. Każda strona przenosi własność swojego mieszkania na drugą (art. 603 k.c.). Do zamiany stosuje się przepisy o sprzedaży, więc każda ze stron odpowiada za wady mieszkania, które oddaje.
• Akt notarialny jest obowiązkowy przy mieszkaniu z księgą wieczystą i przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Mieszkania komunalnego i lokatorskiego nie zamienia się u notariusza. Tu zgodę wydaje gmina albo spółdzielnia.
• PCC wynosi 2% od różnicy wartości. Przy zamianie mieszkania na mieszkanie podatek liczy się od różnicy wartości rynkowych, więc przy równej wartości wynosi 0 zł. Przy zamianie mieszkania na dom albo działkę płacisz 2% od wartości droższej nieruchomości.
• Najbliższa rodzina nie płaci PCC. Zamiana mieszkań i domów między osobami z I grupy podatkowej, np. rodzicami i dziećmi, jest zwolniona z podatku (art. 9 pkt 5 ustawy o PCC).
• Taksa notarialna wynosi najwyżej pełną stawkę liczoną od wartości droższego mieszkania, np. 4 930 zł netto przy mieszkaniu wartym 1 080 000 zł.
• PIT tylko przed upływem 5 lat i zwykle 0 zł. Zamiana to odpłatne zbycie, ale wartość otrzymanego mieszkania jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o PIT). Zeznanie PIT-39 trzeba złożyć także wtedy, gdy dochód jest zwolniony.
• Kredyt na mieszkaniu wymaga ustaleń z bankiem. Hipoteka zostaje na mieszkaniu, kiedy zmienia ono właściciela, więc przed aktem trzeba zaplanować spłatę kredytu albo zmianę zabezpieczenia.

Planujesz zamianę mieszkania w Warszawie? Na Notalot.pl porównasz notariuszy z opiniami klientów i zapytasz kilka kancelarii o termin i koszt aktu.

Na czym polega umowa zamiany mieszkania

Kodeks cywilny definiuje zamianę jako umowę, w której „każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy” (art. 603 k.c.). Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży (art. 604 k.c.). Każda ze stron jest więc jednocześnie sprzedawcą mieszkania, które oddaje, i kupującym mieszkania, które dostaje.

Mieszkania rzadko są warte dokładnie tyle samo. Różnicę wyrównuje dopłata: strona, która dostaje droższe mieszkanie, dopłaca drugiej stronie pieniądze. To nadal umowa zamiany, tyle że z dopłatą. Mieszkanie można też zamienić na dom, działkę albo lokal użytkowy.

Skoro stosuje się przepisy o sprzedaży, każda strona odpowiada za wady mieszkania, które oddaje (rękojmia). Przy nieruchomości wada fizyczna musi zostać stwierdzona w ciągu 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.). Strony mogą rękojmię w umowie ograniczyć albo wyłączyć, ale wyłączenie nie chroni kogoś, kto podstępnie zataił wadę (art. 558 k.c.).

Co można zamienić, a czego nie

Zamiana czy sprzedaż i kupno

Zamiana najlepiej sprawdza się wtedy, gdy druga strona jest już znana. Sąsiad chce mniejszego mieszkania, rodzice zamieniają się z dziećmi albo dwie rodziny wymieniają się mieszkaniami między miastami. Jeśli dopiero szukasz chętnego, zamieść ogłoszenie „zamienię mieszkanie” na portalu z ogłoszeniami, w grupie osiedlowej albo poproś o pomoc pośrednika.

Zamiana a majątek wspólny małżonków

Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego, na zamianę potrzebna jest zgoda współmałżonka (art. 37 § 1 k.r.o.). Najprościej, żeby oboje przyszli do notariusza. Umowa zawarta bez zgody nie wywoła skutków, dopóki drugi małżonek jej nie potwierdzi (art. 37 § 2 k.r.o.).

Mieszkanie otrzymane w zamian za mieszkanie z majątku osobistego, np. odziedziczone albo kupione przed ślubem, także należy do majątku osobistego (art. 33 pkt 10 k.r.o.). Jeśli dopłatę płacicie ze wspólnych pieniędzy, ustalcie z notariuszem, jak opisać to w akcie. Będzie to miało znaczenie przy ewentualnym podziale majątku.

Zamiana wielostronna

Zamiana nie musi dotyczyć tylko dwóch mieszkań. W łańcuchu zamian osoba A przenosi mieszkanie na B, B na C, a C na A. Sprzedaż mieszkania dokonana w wykonaniu albo w związku z wielostronną umową o zamianie jest zwolniona z PCC (art. 9 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Taki łańcuch trzeba starannie przygotować, dlatego jego konstrukcję ustal z notariuszem z wyprzedzeniem.

Podatek od zamiany mieszkania (PCC)

Umowa zamiany podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Przy nieruchomościach i spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu stawka wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a). O wysokości podatku decyduje podstawa opodatkowania (art. 6 ust. 1 pkt 2):

• przy zamianie mieszkania na mieszkanie, czyli lokalu z księgą wieczystą albo spółdzielczego własnościowego prawa na taki lokal lub prawo, podstawą jest różnica wartości rynkowych zamienianych mieszkań,
• w pozostałych przypadkach, np. przy zamianie mieszkania na dom, działkę albo lokal użytkowy, podstawą jest wartość rynkowa rzeczy, od której przypada wyższy podatek, czyli w praktyce wartość droższej nieruchomości.

Wartość rynkową ustala się według przeciętnych cen podobnych nieruchomości z dnia umowy, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2). Kredyt hipoteczny na mieszkaniu nie obniża więc podatku.

Zwolnienie w najbliższej rodzinie. Z PCC zwolniona jest zamiana domów lub ich części, mieszkań i spółdzielczych własnościowych praw do lokali, jeśli strony należą do I grupy podatkowej (art. 9 pkt 5 ustawy o PCC). Do I grupy należą małżonek, dzieci, wnuki i dalsi zstępni, rodzice, dziadkowie i dalsi wstępni, rodzeństwo, pasierb, zięć, synowa, ojczym, macocha i teściowie (art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Nie trzeba niczego zgłaszać w urzędzie skarbowym. Dalsza rodzina, np. szwagier, ciocia czy kuzyn, płaci podatek na zwykłych zasadach.

Kto płaci. Obowiązek podatkowy ciąży na obu stronach zamiany, a za zapłatę podatku odpowiadają one solidarnie (art. 4 pkt 2 i art. 5 ust. 2). Notariusz pobiera podatek przy podpisaniu aktu i przekazuje go do urzędu skarbowego (art. 10 ust. 2). Kto faktycznie zapłaci, ustalacie między sobą. Zwykle płaci osoba, która dostaje droższe mieszkanie, albo strony dzielą się podatkiem po połowie.

Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu nie obejmuje zamiany. Dotyczy tylko umowy sprzedaży i tylko kupujących, którzy nie mieli wcześniej mieszkania ani domu (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC).

Garaż, miejsce postojowe, komórka. Zasada różnicy wartości dotyczy tylko mieszkań. Jeśli razem z mieszkaniem zamieniacie garaż albo miejsce postojowe, które jest osobną nieruchomością lub udziałem w niej, wpiszcie w akcie wartość każdego składnika osobno i zapytaj notariusza, jak policzy podatek od tej części.

Nie zaniżajcie wartości. Urząd skarbowy może zakwestionować wartości podane w akcie i wezwać strony do ich zmiany (art. 6 ust. 3 ustawy o PCC). Jeśli wartość ustalona z pomocą biegłego różni się o ponad 33% od podanej przez Was, koszt opinii poniesiecie Wy (art. 6 ust. 4). Jak rzetelnie ustalić wartość mieszkania, piszemy w artykule o wycenie nieruchomości.

Podatek dochodowy przy zamianie mieszkania

Dla podatku dochodowego zamiana to odpłatne zbycie, tak samo jak sprzedaż. PIT płacisz tylko wtedy, gdy zamieniasz mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je nabyłeś (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Ten termin liczy się osobno dla każdej ze stron zamiany. Przy mieszkaniu odziedziczonym biegnie od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5).

Jak liczy się dochód. Przychodem z zamiany jest wartość mieszkania, które oddajesz (art. 19 ust. 2), pomniejszona o koszty zbycia, np. Twoją część taksy notarialnej. Dochód to przychód minus udokumentowane koszty nabycia tego mieszkania, np. cena zakupu, PCC i opłaty notarialne z aktu zakupu, oraz nakłady, które zwiększyły jego wartość (art. 22 ust. 6c). Od dochodu płacisz 19% podatku (art. 30e).

Ulga mieszkaniowa przy zamianie. Dochód jest zwolniony w takiej części, w jakiej przychód wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku zamiany (art. 21 ust. 1 pkt 131). Ustawa wprost uznaje za taki wydatek wartość mieszkania, domu albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu otrzymanego w zamianie (art. 21 ust. 25 pkt 3). Jeśli więc dostajesz mieszkanie warte co najmniej tyle, co oddawane, cały dochód jest zwolniony. Warunkiem jest, żeby otrzymane mieszkanie służyło Twoim własnym potrzebom mieszkaniowym. Jeśli chcesz je wynająć, sprawdź aktualne interpretacje podatkowe albo zapytaj doradcę podatkowego.

Dopłata a podatek. Jeśli oddajesz droższe mieszkanie i dostajesz dopłatę, od razu zwolniona jest tylko część dochodu odpowiadająca wartości otrzymanego mieszkania. Resztę dochodu zwolnisz, jeśli w ciągu 3 lat wydasz dopłatę na inne własne cele mieszkaniowe, np. remont nowego mieszkania albo spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed zamianą (art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2).

Przykład 1: zamiana na większe mieszkanie. Marek kupił kawalerkę w 2023 r. za 480 000 zł. W 2026 r. zamienia ją, wartą już 530 000 zł, na mieszkanie za 720 000 zł i dopłaca 190 000 zł. Przychód Marka wynosi 530 000 zł, a dochód 50 000 zł (dla uproszczenia pomijamy koszty notarialne). Otrzymane mieszkanie jest warte więcej niż przychód, więc cały dochód jest zwolniony. PIT wynosi 0 zł, ale Marek musi złożyć PIT-39 do 30 kwietnia 2027 r.

Przykład 2: zamiana na mniejsze mieszkanie z dopłatą. Drugą stroną tej zamiany jest Joanna. Kupiła mieszkanie w 2022 r. za 600 000 zł, a teraz oddaje je za kawalerkę wartą 530 000 zł i 190 000 zł dopłaty. Jej przychód to 720 000 zł, a dochód 120 000 zł. Od razu zwolniona jest część dochodu odpowiadająca udziałowi wartości kawalerki w przychodzie: 120 000 zł × 530 000 / 720 000 = 88 333 zł. Pozostałe 31 667 zł podlega podatkowi, czyli 6 017 zł PIT. Jeśli do końca 2029 r. Joanna wyda 190 000 zł dopłaty na własne cele mieszkaniowe, np. na remont kawalerki, nie zapłaci podatku wcale. Planowane wydatki może wykazać już w PIT-39. Jeśli ich nie poniesie w terminie, złoży korektę i dopłaci podatek z odsetkami.

Nowy termin 5 lat. Mieszkanie otrzymane w zamianie nabywasz w dniu podpisania aktu. Jeśli sprzedasz je albo znów zamienisz przed upływem 5 lat od końca roku zamiany, ponownie rozliczysz PIT, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Zachowaj wypis aktu zamiany, bo wartości z tego aktu będą podstawą późniejszego rozliczenia.

Ile kosztuje zamiana mieszkania u notariusza

Na koszt zamiany składają się:

• Taksa notarialna. Jej podstawą jest najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy (§ 2 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Notariusz może pobrać najwyżej pełną stawkę z § 3. Przy sprzedaży mieszkania maksymalna taksa to połowa tej stawki (§ 6 pkt 19), ale ta obniżka nie obejmuje zamiany. Do taksy dolicza się 23% VAT. To kwota maksymalna, więc możesz negocjować. Wysokość taksy dla swojej kwoty sprawdzisz w kalkulatorze taksy notarialnej.
• PCC, jeśli nie przysługuje zwolnienie: 2% od różnicy wartości mieszkań.
• Opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności w każdej z dwóch ksiąg wieczystych. Jeśli w grę wchodzi kredyt, dochodzi 200 zł za wpis hipoteki i 100 zł za jej wykreślenie.
• Wnioski do ksiąg wieczystych: notariusz składa je elektronicznie i może pobrać za wniosek do 200 zł netto (§ 16).
• Wypisy aktu: do 6 zł netto za każdą stronę (§ 12). Wypis dostaje każda ze stron, a często także bank i spółdzielnia.

Przy zamianie spółdzielczych własnościowych praw do lokali maksymalna taksa może być o połowę niższa, bo rozporządzenie obniża stawkę za umowę zbycia tego prawa (§ 6 pkt 5).

Przykład. Pani Krystyna ma trzypokojowe mieszkanie na Mokotowie warte 1 080 000 zł. Kasia i Piotr mają na tym samym osiedlu dwa pokoje za 690 000 zł i spodziewają się drugiego dziecka. Zamieniają się mieszkaniami, a Kasia i Piotr dopłacają 390 000 zł. Tak wygląda porównanie zamiany z dwiema umowami sprzedaży:

Zamiana jest tańsza o prawie 27 000 zł, choć taksa jest nieco wyższa. W obu wariantach dochodzą jeszcze wypisy i wynagrodzenie za wnioski do ksiąg wieczystych, zwykle razem kilkaset złotych. Gdyby pani Krystyna zamieniała się z córką, nie byłoby też PCC.

Kto płaci koszty. Przepisy nie przesądzają, kto pokrywa taksę i opłaty sądowe. Strony dzielą je najczęściej po połowie albo proporcjonalnie do wartości mieszkań. Zapiszcie to w umowie przedwstępnej albo ustalcie przed wizytą u notariusza. Pełne zestawienie opłat przy nabyciu mieszkania znajdziesz w artykule o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania.

Zamiana mieszkania krok po kroku

1. Ustal warunki z drugą stroną. Uzgodnijcie wartości obu mieszkań, wysokość i termin dopłaty, datę wydania mieszkań, to, co zostaje w środku, oraz podział kosztów.
2. Sprawdź stan prawny obu mieszkań. Przejrzyj księgę wieczystą w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste: kto jest właścicielem (dział II), czy są służebności lub roszczenia (dział III) i hipoteki (dział IV). Przy mieszkaniu spółdzielczym bez księgi poproś o zaświadczenie ze spółdzielni. Obejrzyj mieszkanie tak dokładnie jak przy zakupie. Na co zwracać uwagę, piszemy w artykule o księdze wieczystej.
3. Ustal wartości mieszkań. Porównaj ceny transakcyjne w Rejestrze Cen Nieruchomości, a przy wątpliwościach zamów operat u rzeczoznawcy. Wartości wpisane do aktu decydują o PCC, taksie i PIT.
4. Porozmawiaj z bankiem, jeśli któreś z mieszkań ma hipotekę albo dopłata ma pochodzić z kredytu. Zgoda banku może potrwać kilka tygodni.
5. Podpisz umowę przedwstępną, jeśli na zamianę trzeba poczekać, np. na kredyt, zgodę banku albo wyprowadzkę. Najlepiej w formie aktu notarialnego, bo wtedy każda ze stron może w sądzie żądać zawarcia umowy zamiany (art. 390 § 2 k.c.). Więcej o tym w artykule o umowie przedwstępnej.
6. Umów notariusza i prześlij dokumenty. Kancelaria przygotuje projekt aktu. Przeczytaj go przed wizytą i zgłoś poprawki.
7. Podpisz akt zamiany. Notariusz odczytuje akt, pobiera PCC, opłaty sądowe i taksę, a potem składa wnioski do obu ksiąg wieczystych. Własność mieszkań przechodzi w chwili podpisania aktu.
8. Przekażcie sobie mieszkania. Spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników i przepiszcie umowy na media.
9. Załatw formalności po akcie. W ciągu 14 dni złóż w urzędzie miasta lub gminy informację o nieruchomościach (IN-1) do podatku od nieruchomości. Zawiadom wspólnotę lub spółdzielnię o zmianie właściciela. Jeśli zamieniłeś mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, złóż PIT-39 od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.

Od uzgodnienia warunków do podpisania aktu mija zwykle od 2 do 6 tygodni. Najwięcej czasu zajmują zgoda banku i decyzja kredytowa. Samo podpisanie aktu trwa około godziny.

Dokumenty potrzebne do zamiany mieszkania

Pełną listę dokumentów do aktu dotyczącego nieruchomości znajdziesz w artykule dokumenty do notariusza.

Zamiana mieszkania z dopłatą: jak bezpiecznie ją rozliczyć

Kwotę dopłaty, termin i sposób zapłaty wpisuje się do aktu zamiany. Do wyboru są trzy bezpieczne sposoby:

• Depozyt notarialny. Strona, która dopłaca, wpłaca pieniądze do depozytu u notariusza przed aktem. Notariusz wypłaca je drugiej stronie po spełnieniu warunków wpisanych do protokołu, np. po podpisaniu aktu albo wydaniu mieszkania. Jak to działa, wyjaśniamy w artykule o depozycie notarialnym.
• Przelew w dniu aktu, gdy obie strony ufają sobie i bankom. Potwierdzenie przelewu okazuje się notariuszowi przed podpisaniem albo zaraz po nim.
• Dopłata z kredytu. Bank wypłaca kredyt zwykle dopiero po podpisaniu aktu. Strona, która dopłaca, powinna wtedy w akcie poddać się egzekucji co do zapłaty dopłaty w określonym terminie (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Jeśli pieniądze nie wpłyną, druga strona uzyska tytuł wykonawczy bez procesu.

Nie przekazuj dopłaty „do ręki” przed aktem. Jeśli chcesz się zabezpieczyć przed rezygnacją drugiej strony, wpisz do umowy przedwstępnej zadatek.

Termin wydania mieszkań. Najwygodniej, gdy obie strony przeprowadzają się tego samego dnia. Jeśli jedna z nich potrzebuje więcej czasu, wpiszcie termin wydania do aktu, a ta strona niech podda się egzekucji co do wydania mieszkania (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Chroni to przed sytuacją, w której jedna rodzina już się wyprowadziła, a druga zwleka.

Zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym

Hipoteka obciąża mieszkanie bez względu na to, kto jest jego właścicielem (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Formalnie możesz więc zamienić mieszkanie z hipoteką, ale druga strona dostałaby mieszkanie zabezpieczające Twój kredyt, a umowa kredytu zwykle wymaga zgody banku na zbycie. W praktyce są trzy rozwiązania:

1. Spłata kredytu przed zamianą albo z dopłaty. Jeśli dostajesz dopłatę, może ona trafić bezpośrednio na rachunek Twojego banku. Bank wystawia zaświadczenie o spłacie i zgodę na wykreślenie hipoteki. Jak przebiega wykreślenie, opisujemy w artykule o wykreśleniu hipoteki.
2. Zmiana zabezpieczenia. Bank zgadza się, żeby kredyt zabezpieczała hipoteka na mieszkaniu otrzymanym w zamianie. W akcie zamiany ustanawiasz hipotekę na nowym mieszkaniu, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki ze starego. Zwykle trzeba podpisać aneks do umowy kredytu, a bank zleca wycenę nowego mieszkania. Nie każdy bank się na to zgadza.
3. Kredyt na dopłatę. Bank, który finansuje dopłatę, zażąda hipoteki na mieszkaniu, które otrzymujesz. Uzgodnij z nim treść aktu i termin wypłaty, zanim umówisz notariusza.

Złóż wniosek do banku zaraz po uzgodnieniu warunków zamiany, bo zgoda albo decyzja kredytowa to zwykle najdłuższy etap. O ustanowieniu hipoteki i jej kosztach piszemy w artykule o hipotece u notariusza.

Zamiana mieszkań w rodzinie

Zamiana w rodzinie pomaga np. wtedy, gdy rodzice mieszkają sami w dużym mieszkaniu, a dzieci z wnukami w ciasnej kawalerce. Między osobami z I grupy podatkowej zamiana mieszkań i domów jest zwolniona z PCC (art. 9 pkt 5 ustawy o PCC). Zwolnienie z PCC nie obejmuje jednak podatku dochodowego. Jeśli od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat, rozlicz zamianę tak, jak opisaliśmy wyżej.

Jeśli mieszkania są warte wyraźnie różnie, a nikt nie dopłaca, nadwyżka jest w praktyce darowizną. Opiszcie to wprost w akcie, a notariusz podpowie, jak ją rozliczyć podatkowo. Pamiętajcie też, że darowana nadwyżka liczy się przy obliczaniu zachowku.

Zamiana zamiast dwóch darowizn. Czasem pojawia się pomysł, żeby zamiast zamiany zawrzeć dwie darowizny: rodzice darują dziecku duże mieszkanie, a dziecko rodzicom kawalerkę. Jeśli jedna darowizna jest warunkiem drugiej, w rzeczywistości jest to zamiana. Oświadczenia złożone dla pozoru są nieważne (art. 83 § 1 k.c.), a urząd skarbowy wywodzi skutki podatkowe z czynności faktycznie dokonanej (art. 199a § 2 Ordynacji podatkowej). Darowizny mają też inne skutki cywilne: darczyńca może odwołać darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności (art. 898 k.c.), a darowizny dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku (art. 993 k.c.). Zamiana jest umową odpłatną, więc tych skutków nie wywołuje. Kiedy lepsza jest darowizna, wyjaśniamy w artykule o darowiźnie mieszkania.

Zamiana mieszkania spółdzielczego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zamienia się tak samo jak mieszkanie z księgą wieczystą: w formie aktu notarialnego (art. 17² ust. 4 u.s.m.) i z PCC od różnicy wartości. Przed aktem potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni. Notariusz przesyła spółdzielni wypis aktu, a nabywca staje się jej członkiem i powinien niezwłocznie zawiadomić spółdzielnię o nabyciu prawa (art. 17¹ ust. 6 u.s.m.).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne (art. 9 ust. 3 u.s.m.), więc nie da się go zamienić umową u notariusza. Uprawnienia członka do zamiany lokalu określa statut spółdzielni (art. 8 pkt 5 u.s.m.). Zamiana odbywa się za zgodą i za pośrednictwem spółdzielni: każdy z członków rezygnuje ze swojego prawa, a spółdzielnia ustanawia mu prawo do drugiego lokalu. Szczegóły, np. rozliczenie wkładów, znajdziesz w statucie i regulaminach spółdzielni.

Jeśli chcesz zamienić mieszkanie lokatorskie na mieszkanie z księgą wieczystą, najpierw przekształć swoje prawo w odrębną własność (art. 12 u.s.m.). Jak to zrobić, opisujemy w artykule spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa.

Zamiana mieszkania komunalnego

Najemca mieszkania komunalnego nie jest jego właścicielem, więc nie może go sprzedać ani zamienić u notariusza. Może się jednak zamienić za zgodą gminy. Warunki zamiany lokali z zasobu gminy oraz zamiany z osobami zajmującymi lokale w innych zasobach określa uchwała rady gminy o zasadach wynajmowania lokali (art. 21 ust. 3 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Nie płacisz przy tym PCC ani taksy notarialnej, bo nikt nie przenosi własności.

W Warszawie zasady określa uchwała nr XXIII/669/2019 Rady m.st. Warszawy z 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta. Miasto przewiduje m.in.:

• zamianę na lokal mniejszy albo równorzędny,
• zamianę na lokal większy, przy której urząd sprawdza dochody gospodarstwa domowego,
• wzajemną zamianę między najemcami, także z różnych dzielnic.

Wniosek składa się osobiście w Wydziale Obsługi Mieszkańców albo w wydziale do spraw lokalowych dzielnicy, w której mieszkasz. Przy zamianie między dzielnicami wystarczy złożyć wnioski w jednej z nich. Urząd ma na odpowiedź do 2 miesięcy, a tryb odwoławczy nie jest przewidziany. Swoją ofertę możesz umieścić w miejskiej Bazie Zamiany Mieszkań, jeśli wyrazisz na to zgodę we wniosku. Wzory wniosków i listę załączników znajdziesz na stronie Warszawa 19115.

Najczęstsze błędy przy zamianie mieszkania

Najczęściej zadawane pytania o zamianę mieszkania

Czy zamiana mieszkania wymaga notariusza?

Tak, jeśli zamieniasz mieszkanie z księgą wieczystą albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowa zawarta bez aktu notarialnego jest nieważna. Notariusz nie jest potrzebny przy zamianie mieszkań komunalnych i lokatorskich, bo zgodę na nią wydaje gmina albo spółdzielnia.

Jaki podatek płaci się przy zamianie mieszkania?

PCC wynosi 2% od różnicy wartości mieszkań, a przy zamianie mieszkania na dom albo działkę 2% od wartości droższej nieruchomości. Najbliższa rodzina jest z PCC zwolniona. Jeśli zamieniasz mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, dochodzi rozliczenie PIT, ale ulga mieszkaniowa zwykle obniża podatek do zera.

Kto płaci PCC przy zamianie mieszkań z dopłatą?

Za podatek odpowiadają solidarnie obie strony, a notariusz pobiera go przy akcie. Kto faktycznie zapłaci, ustalacie między sobą. Najczęściej płaci osoba, która dostaje droższe mieszkanie, albo strony dzielą podatek po połowie.

Czy zamiana mieszkań w rodzinie jest zwolniona z podatku?

Z PCC tak, jeśli strony należą do I grupy podatkowej, np. rodzice i dzieci, rodzeństwo, teściowie, zięć albo synowa. Zwolnienie działa automatycznie. Podatek dochodowy trzeba jednak rozliczyć, jeśli od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat.

Czy zamiana mieszkania liczy się do ulgi mieszkaniowej?

Tak. Wartość mieszkania, domu albo spółdzielczego własnościowego prawa otrzymanego w zamianie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o PIT). Przy zamianie na mieszkanie tej samej albo wyższej wartości dochód jest zwykle w całości zwolniony.

Od kiedy liczy się 5 lat dla mieszkania otrzymanego w zamianie?

Od końca roku kalendarzowego, w którym podpisałeś akt zamiany. Okres posiadania poprzedniego mieszkania się nie wlicza.

Czy można zamienić mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak, ale trzeba to wcześniej uzgodnić z bankiem. Kredyt można spłacić przed zamianą albo z dopłaty. Niektóre banki zgadzają się też przenieść zabezpieczenie na mieszkanie otrzymane w zamianie.

Czy można zamienić mieszkanie komunalne na własnościowe?

Nie bezpośrednio, bo najemca nie jest właścicielem mieszkania. Za zgodą gminy możesz zamienić się na inny lokal. Jeśli gmina sprzedaje mieszkania najemcom, możesz też najpierw wykupić swoje mieszkanie, a potem zamienić je u notariusza.

Czy mieszkanie można zamienić na dom albo działkę?

Tak. Zasady są takie same jak przy zamianie mieszkań, z jedną różnicą: PCC wynosi 2% od wartości droższej nieruchomości, a nie od różnicy wartości.

Ile trwa zamiana mieszkania?

Zwykle od 2 do 6 tygodni od uzgodnienia warunków. Najwięcej czasu zajmuje zgoda banku albo decyzja kredytowa. Zamiana mieszkań komunalnych w Warszawie trwa do 2 miesięcy od złożenia kompletnego wniosku.

Czy trzeba wyceniać mieszkania u rzeczoznawcy?

Nie, wartości podają strony. Operat przydaje się, gdy nie możecie się porozumieć co do dopłaty albo chcecie mieć mocny argument na wypadek pytań z urzędu skarbowego. Jeśli dopłata ma pochodzić z kredytu, wycenę i tak zleci bank.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 83 § 1 (pozorność), art. 99 § 1 (forma pełnomocnictwa), art. 158 (forma aktu notarialnego), art. 390 § 2 (umowa przedwstępna), art. 558 i 568 § 1 (rękojmia), art. 603–604 (umowa zamiany), art. 898 (odwołanie darowizny), art. 993 (zachowek).
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191): art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 2, art. 5 ust. 2, art. 6 ust. 1 pkt 2 i ust. 2–4 (podstawa opodatkowania przy zamianie), art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a (stawka), art. 9 pkt 4, 5 i 17 (zwolnienia), art. 10 ust. 2 (notariusz jako płatnik).
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592): art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 19 ust. 2 (przychód z zamiany), art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 (ulga mieszkaniowa), art. 22 ust. 6c, art. 30e, art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39).
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. 2026 poz. 478): art. 14 ust. 3 pkt 1 (I grupa podatkowa).
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 889): art. 8 pkt 5, art. 9 ust. 3, art. 12, art. 17¹ ust. 6, art. 17² ust. 4.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): art. 33 pkt 10, art. 37.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): art. 777 § 1 pkt 4 (poddanie się egzekucji w akcie notarialnym).
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 622): art. 199a § 2.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: art. 65 ust. 1.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 21 ust. 3 pkt 4.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): § 2 ust. 3 pkt 1, § 3, § 6 pkt 5 i 19, § 12, § 16.
• Uchwała nr XXIII/669/2019 Rady m.st. Warszawy z dnia 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy.

Masz już uzgodnione warunki zamiany? Zapytaj o termin i koszt aktu zamiany kancelarie w okolicy obu mieszkań, np. notariuszy na Żoliborzu albo kancelarie notarialne na Pradze-Południe.