Kalkulator podatku PCC 2026: ile zapłacisz i do kiedy?

PCC w skrócie

• Stawki: 2% przy kupnie nieruchomości i rzeczy (np. samochodu), 1% przy kupnie udziałów i innych praw, 0,5% od pożyczki, 1% od odpłatnej służebności, 19 zł albo 0,1% od hipoteki (art. 7 ustawy o PCC).
• Podstawa: wartość rynkowa z dnia umowy, zwykle cena. Mieszkanie za 500 000 zł to 10 000 zł PCC, samochód za 30 000 zł to 600 zł.
• Kto płaci: kupujący, biorący pożyczkę, obdarowany przejmujący dług, a przy zamianie obie strony razem (art. 4).
• Akt notarialny: podatek pobiera notariusz przy podpisaniu umowy. Deklaracji PCC-3 nie składasz (art. 10 ust. 2).
• Bez notariusza (np. samochód, udziały, pożyczka): PCC-3 i przelew w ciągu 14 dni od umowy (art. 10 ust. 1).
• Bez PCC: zakup od dewelopera lub firmy z VAT, pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, rzecz ruchoma do 1 000 zł, pożyczka w najbliższej rodzinie zgłoszona w terminie.

Kupujesz mieszkanie u notariusza? PCC to tylko część rachunku. Taksę, VAT i opłaty sądowe policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej.

Stawki PCC w 2026 roku

Stawki nie zmieniły się od lat i nie zależą od kwoty. Zależą od rodzaju umowy i tego, co przechodzi na nowego właściciela.

Stawki i podstawy opodatkowania wynikają z art. 6 i 7, a płatników wskazuje art. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Szósty i każdy kolejny lokal mieszkalny kupiony od tego samego sprzedawcy z VAT w jednej inwestycji jest objęty stawką 6% (art. 7a). Gdy urząd skarbowy wykaże, że pożyczki nie zgłoszono, a biorący powołuje się na nią np. przy kontroli, stawka wynosi 20% (art. 7 ust. 5).

Jak obliczyć podatek PCC?

Pomnóż podstawę opodatkowania przez stawkę. Podstawę i podatek zaokrąglasz do pełnych złotych: końcówki poniżej 50 groszy pomijasz, a od 50 groszy w górę zaokrąglasz do złotówki (art. 63 § 1 Ordynacji podatkowej).

Wartość rynkową ustala się według przeciętnych cen podobnych rzeczy w dniu umowy, z uwzględnieniem ich położenia, stanu i zużycia. Długów i obciążeń się od niej nie odejmuje (art. 6 ust. 2). Zwykle jest nią cena z umowy. Jeśli urząd uzna ją za zaniżoną, wezwie Cię do jej podwyższenia, a potem może powołać biegłego. Gdy wycena biegłego różni się od Twojej o więcej niż 33%, koszt opinii płacisz Ty (art. 6 ust. 3–4).

Kto płaci PCC i do kiedy?

Obowiązek podatkowy powstaje w dniu podpisania umowy (art. 3 ust. 1). Umowa przedwstępna go nie rodzi: przy sprzedaży mieszkania podatek płacisz dopiero przy umowie przenoszącej własność (art. 3 ust. 2).

• Umowa w formie aktu notarialnego: notariusz jest płatnikiem. Pobiera PCC przed podpisaniem aktu, razem z taksą, i sam rozlicza się z urzędem (art. 10 ust. 2–3). Nie składasz deklaracji.
• Umowa pisemna albo ustna (samochód, pożyczka, udziały, rzeczy): sam składasz deklarację PCC-3 i płacisz podatek w ciągu 14 dni od dnia umowy (art. 10 ust. 1).
• Postanowienie sądu albo ugoda (np. sądowe zniesienie współwłasności ze spłatą): 14 dni liczysz od uprawomocnienia się orzeczenia albo zawarcia ugody (art. 3 ust. 1 pkt 3).

Termin 14 dni liczysz od dnia następnego po umowie. Jeśli ostatni dzień wypada w sobotę, niedzielę albo święto, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy (art. 12 § 1 i § 5 Ordynacji podatkowej). Umowa z czwartku 24 września 2026 r. daje czas do czwartku 8 października. Kalkulator liczy tę datę sam, gdy wpiszesz dzień umowy.

PCC przy kupnie mieszkania lub domu

Przy zakupie od osoby prywatnej zapłacisz 2% ceny. Mieszkanie za 500 000 zł to 10 000 zł podatku, dom za 900 000 zł to 18 000 zł. Pieniądze przelewasz notariuszowi razem z taksą, zwykle na kilka dni przed aktem. Pełne koszty zakupu mieszkania, z taksą i wpisami do księgi wieczystej, rozpisaliśmy w osobnym poradniku.

Rynek pierwotny i zakup od firmy

Sprzedaż opodatkowana VAT nie podlega PCC (art. 2 pkt 4 lit. a). Kupując od dewelopera, płacisz VAT zawarty w cenie, a PCC nie ma. Inaczej jest, gdy firma sprzedaje nieruchomość ze zwolnieniem z VAT, np. mieszkanie używane dłużej niż 2 lata. Wtedy płacisz 2% PCC tak jak na rynku wtórnym (art. 2 pkt 4 lit. b).

Zwolnienie „pierwsze mieszkanie”

Od 31 sierpnia 2023 r. nie płacisz PCC, jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 9 pkt 17). Warunki:

• kupującym jest osoba fizyczna albo kilka osób fizycznych,
• w dniu zakupu ani wcześniej żadnemu z kupujących nie przysługiwała własność mieszkania, domu ani spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu, także w części,
• wyjątkiem jest udział do 50% odziedziczony w spadku,
• zwolnienie nie obejmuje działki budowlanej ani lokalu użytkowego.

Kupujesz z małżonkiem lub partnerem, który miał już mieszkanie? Urzędy skarbowe stosują zasadę „wszyscy albo nikt” i odmawiają zwolnienia także małżonkom. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał, że przy współwłasności w częściach ułamkowych zwolnienie przysługuje proporcjonalnie osobie, która spełnia warunki. Notariusz może jednak pobrać pełne 2%, a zwrotu dochodzi się wtedy wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty. Przypadki szczegółowe, w tym zakup udziału i małżonków we wspólności majątkowej, opisujemy w poradniku o PCC przy zakupie mieszkania.

Kredyt hipoteczny

Hipoteka to osobna czynność. Przy kredycie bankowym zabezpiecza dług o wysokości nieustalonej, więc PCC wynosi 19 zł (art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b). Pobiera go notariusz w tym samym akcie. Jeśli hipoteka nie zostanie wpisana do księgi wieczystej, podatek podlega zwrotowi (art. 11 ust. 1 pkt 5).

PCC od samochodu i innych rzeczy

Kupując samochód od osoby prywatnej, płacisz 2% jego wartości rynkowej. Za auto warte 30 000 zł to 600 zł. Deklarację PCC-3 składasz w ciągu 14 dni od podpisania umowy, niezależnie od tego, kiedy zarejestrujesz auto. Podatek liczy się od wartości rynkowej auta, nawet jeśli w umowie wpiszecie inną cenę.

• Do 1 000 zł bez podatku: sprzedaż rzeczy ruchomej, której wartość nie przekracza 1 000 zł, jest zwolniona (art. 9 pkt 6). Deklaracji nie składasz. Rządowy projekt (UD372) podnosi ten próg do 3 000 zł, ale we wrześniu 2026 r. nie został jeszcze uchwalony.
• Zakup od komisu lub dealera na fakturę VAT, fakturę VAT-marża albo od firmy zwolnionej z VAT: bez PCC (art. 2 pkt 4).
• Zakup za granicą: PCC nie płacisz, jeśli auto było za granicą i tam podpisałeś umowę. Podatek powstaje, gdy auto stoi za granicą, a umowę podpisujesz w Polsce (art. 1 ust. 4 pkt 2).
• Osoba z niepełnosprawnością w stopniu znacznym lub umiarkowanym (albo lekkim z powodu schorzeń narządu ruchu) kupująca auto osobowe na własne potrzeby jest zwolniona (art. 8 pkt 6).
• Współwłaściciele: gdy kupujecie auto we dwoje, odpowiadacie za podatek solidarnie i składacie jedną deklarację z załącznikiem PCC-3/A (art. 5 ust. 2).

Ceny nie zaniżaj. Urzędy porównują ją z notowaniami podobnych aut z tego samego rocznika i z przebiegiem, a różnicę dopłacisz z odsetkami.

PCC od pożyczki

Pożyczka pieniędzy jest opodatkowana stawką 0,5% od jej kwoty (art. 7 ust. 1 pkt 4). Podatek płaci biorący pożyczkę. Kredyt i pożyczka z banku, SKOK-u albo firmy pożyczkowej nie podlegają PCC, bo to usługi finansowe objęte VAT ze zwolnieniem (art. 2 pkt 4, art. 9 pkt 10 lit. e).

Limit 36 120 zł (kwota wolna z art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn) obejmuje łącznie wszystkie pożyczki od tej samej osoby z roku ostatniej pożyczki i 5 lat wcześniej. Liczy się go osobno dla każdej osoby: od mamy i od taty możesz pożyczyć po 36 120 zł. Poniżej limitu nie składasz PCC-3 i nie musisz dokumentować przelewu. Jeśli pożyczka od zięcia, synowej lub teściów przekroczy limit, 0,5% płacisz tylko od nadwyżki. Pożyczka 50 000 zł od teściowej to 0,5% × 13 880 zł = 69 zł. Od osoby spoza rodziny ta sama kwota kosztuje 250 zł, bo zwolnienie do 1 000 zł dotyczy tylko małych pożyczek, a powyżej podatek liczy się od całości.

Gotówka przekazana do ręki albo zgłoszenie po 14 dniach pozbawia pożyczkę w najbliższej rodzinie zwolnienia powyżej limitu. Terminu nie da się przywrócić. Jeśli później powołasz się na taką pożyczkę przed urzędem, np. tłumacząc źródło pieniędzy na mieszkanie, podatek wyniesie 20% (art. 7 ust. 5). Darowizna pieniędzy nie jest pożyczką i nie podlega PCC. O jej zasadach piszemy w poradniku o umowie darowizny pieniędzy.

Zniesienie współwłasności, dział spadku i zamiana

Przy podziale majątku PCC płaci tylko ten, kto dostaje więcej, niż wynosił jego udział, i tylko wtedy, gdy są spłaty albo dopłaty (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f). Podstawą jest wartość rynkowa tego, co otrzymujesz ponad swój udział, a nie kwota spłaty (art. 6 ust. 1 pkt 5). Masz połowę mieszkania wartego 600 000 zł i przejmujesz drugą połowę za spłatę: podatek wynosi 2% × 300 000 zł = 6 000 zł. Podział bez spłat nie podlega PCC. Nieodpłatne zniesienie współwłasności może za to podlegać podatkowi od spadków i darowizn. Procedurę opisujemy w poradniku o zniesieniu współwłasności nieruchomości.

Przy zamianie podatek płacą obie strony solidarnie. Podstawą jest wartość rzeczy, od której wychodzi wyższy podatek (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b). Wyjątkiem jest zamiana mieszkania na mieszkanie: podatek liczy się od różnicy wartości (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a). Zamiana mieszkań lub domów między osobami z I grupy podatkowej jest zwolniona (art. 9 pkt 5). Więcej przykładów znajdziesz w tekście o zamianie mieszkania.

Darowizna, dożywocie, hipoteka i służebność

• Darowizna: sama darowizna nie podlega PCC. Podatek płacisz tylko od długów i ciężarów, które przejmujesz od darczyńcy, np. od reszty kredytu na darowanym mieszkaniu: 2% × 200 000 zł = 4 000 zł (art. 6 ust. 1 pkt 3). Od samej darowizny może być należny podatek od spadków i darowizn.
• Dożywocie: 2% wartości rynkowej nieruchomości płaci ten, kto ją otrzymuje w zamian za dożywotnie utrzymanie (art. 4 pkt 4, art. 6 ust. 1 pkt 4).
• Hipoteka: 19 zł, gdy zabezpiecza dług o wysokości nieustalonej (typowo kredyt bankowy), albo 0,1% kwoty istniejącego długu, np. pożyczki od osoby prywatnej (art. 7 ust. 1 pkt 7).
• Służebność i użytkowanie: PCC płacisz tylko od odpłatnych. Stawka to 1% wynagrodzenia za cały okres. Przy umowie na czas nieokreślony podstawą może być wynagrodzenie za 10 lat (art. 6 ust. 1 pkt 6 i ust. 6). Służebność drogi za jednorazowe 20 000 zł to 200 zł podatku.
• Umowa spółki: 0,5% od wkładów albo kapitału zakładowego, pomniejszonych o taksę notarialną z VAT i opłatę sądową za wpis do rejestru (art. 6 ust. 9). Przy spółce cywilnej deklarację składają wspólnicy.

Kiedy nie płacisz PCC

Najczęstsze sytuacje, w których podatku nie ma albo obowiązuje zwolnienie:

• zakup od dewelopera lub innego sprzedawcy, który wystawia fakturę z VAT (art. 2 pkt 4 lit. a),
• pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny z rynku wtórnego (art. 9 pkt 17),
• rzecz ruchoma o wartości do 1 000 zł (art. 9 pkt 6),
• pożyczki w rodzinie w granicach opisanych wyżej (art. 9 pkt 10),
• zamiana mieszkań lub domów w I grupie podatkowej (art. 9 pkt 5),
• sprzedaż walut obcych i kryptowalut (art. 9 pkt 1 i 1a) oraz obligacji skarbowych (art. 9 pkt 7),
• umowy, których ustawa nie wymienia: najem, dzierżawa, użyczenie, umowa przedwstępna, darowizna bez przejęcia długów.

Jak złożyć PCC-3 i zapłacić podatek

Deklarację składasz tylko wtedy, gdy podatku nie pobrał notariusz. Całość zajmuje kilkanaście minut:

1. Policz podatek w kalkulatorze powyżej. W deklaracji podstawę i podatek wpisujesz w pełnych złotych.
2. Wypełnij deklarację PCC-3 (aktualna wersja to PCC-3(6)). Najprościej zrobić to w e-Urzędzie Skarbowym: logujesz się profilem zaufanym, przez bank albo mObywatela, a formularz wysyła się od razu. Możesz też złożyć papierową deklarację w urzędzie albo wysłać ją pocztą. Gdy podatników jest kilku, np. dwoje kupujących auto, dołączasz załącznik PCC-3/A.
3. Wybierz właściwy urząd skarbowy: przy nieruchomości według jej położenia, w pozostałych przypadkach (samochód, pożyczka, udziały) według Twojego miejsca zamieszkania (art. 12 ust. 1).
4. Zapłać podatek w tym samym terminie 14 dni przelewem na rachunek tego urzędu. PCC nie wpłacasz na mikrorachunek podatkowy, bo ten służy do PIT, CIT i VAT. W e-Urzędzie Skarbowym zapłacisz PCC przelewem, BLIK i karta działają tylko przy PIT.

Spóźnienie oznacza odsetki za zwłokę: od 5 marca 2026 r. 10,5% w skali roku. Niezłożenie deklaracji lub niezapłacenie podatku może być wykroczeniem skarbowym, a gdy zaległy podatek przekracza 24 030 zł (pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia w 2026 r.), nawet przestępstwem skarbowym. Kary unikniesz, jeśli zanim urząd sam wykryje zaległość, złożysz zawiadomienie o czynnym żalu i zapłacisz podatek (art. 16 Kodeksu karnego skarbowego). Zawiadomienie wyślesz też przez e-Urząd Skarbowy.

Najczęstsze błędy

1. Zaniżona cena w umowie. Urząd wezwie do podania wartości rynkowej. Jeśli opinia biegłego różni się od Twojej wyceny o ponad 33%, płacisz też za biegłego (art. 6 ust. 4).
2. Liczenie 14 dni od rejestracji auta. Termin biegnie od dnia umowy. Rejestracja w wydziale komunikacji nic tu nie zmienia.
3. Pożyczka od rodziców w gotówce. Powyżej 36 120 zł zwolnienie wymaga przelewu i zgłoszenia PCC-3 w 14 dni. Bez tego ryzykujesz stawkę 20%.
4. PCC od podziału liczony od spłaty. Podstawą jest wartość rynkowa tego, co dostajesz ponad udział, nawet gdy rodzina umówiła się na niższą spłatę.
5. Oczekiwanie, że notariusz pobierze PCC od sprzedaży udziałów. Umowę sprzedaży udziałów w spółce z o.o. podpisuje się z podpisami poświadczonymi notarialnie, a nie w akcie. Notariusz nie jest wtedy płatnikiem i PCC-3 składa kupujący.
6. Zwolnienie „pierwsze mieszkanie” przy działce. Obejmuje mieszkanie, dom jednorodzinny i spółdzielcze prawo do lokalu. Działka budowlana, garaż i lokal użytkowy są opodatkowane.

Najczęściej zadawane pytania

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191): art. 1–7a (przedmiot, podatnicy, podstawa i stawki), art. 8–9 (zwolnienia), art. 10 (deklaracja, termin, notariusz jako płatnik), art. 11 (zwrot), art. 12 (urząd skarbowy).
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 622): art. 12 § 1 i § 5 (liczenie terminu), art. 63 § 1 (zaokrąglanie podstawy i podatku).
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. 2026 poz. 478): art. 4a (grupa 0), art. 9 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 (kwota 36 120 zł i okres 5 lat).
• Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (t.j. Dz.U. 2025 poz. 633): art. 16 (czynny żal).
• Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., III FSK 281/25 (proporcjonalne zwolnienie „pierwsze mieszkanie” przy współwłasności ułamkowej).
• Ustawa z dnia 18 stycznia 1951 r. o dniach wolnych od pracy (t.j. Dz.U. 2025 poz. 296): święta, które przesuwają termin PCC-3, w tym Wigilia od 2025 r.

Stan prawny na 24 września 2026 r.

Jak liczy kalkulator

Kalkulator stosuje stawki, podstawy i zwolnienia z tekstu jednolitego ustawy o PCC. Podstawę i podatek zaokrągla do pełnych złotych. Termin PCC-3 to 14 dni od podanej daty umowy, przesunięty na najbliższy dzień roboczy. Wynik zakłada, że cena z umowy odpowiada wartości rynkowej. Nie uwzględnia odsetek za zwłokę ani rzadkich zwolnień, np. dla gospodarstw rolnych (art. 9 pkt 2) czy organizacji pożytku publicznego (art. 8 pkt 2a). Podatek od umowy spółki policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej, bo jego podstawa zależy od taksy.

Transakcję u notariusza najlepiej zaplanować z kancelarią, która od razu poda pełny koszt aktu. Porównaj opinie o kancelariach notarialnych na Ochocie albo sprawdź notariuszy na Targówku i zarezerwuj termin online lub wyślij bezpłatne zapytanie o wycenę.