Reklama na budynku wspólnoty mieszkaniowej: uchwała, umowa, podatki i opłata reklamowa

W skrócie

• Decydują właściciele lokali. Elewacja, ściany szczytowe i dach należą do nieruchomości wspólnej, więc reklamy nie może zamówić sam zarząd ani pojedynczy właściciel.
• Potrzebna jest uchwała. Musi ją poprzeć większość udziałów wszystkich właścicieli. Uchwała wyraża zgodę na najem części budynku i daje zarządowi pełnomocnictwo do podpisania umowy (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali).
• Montaż reklamy trzeba zgłosić. Tablicę lub siatkę reklamową na budynku zgłasza się w starostwie albo w urzędzie miasta, zwykle robi to firma reklamowa. Na zabytku wpisanym do rejestru potrzebne jest pozwolenie konserwatora.
• Uchwała krajobrazowa zmienia zasady. Tam, gdzie obowiązuje (np. w Gdańsku i Krakowie), reklama musi być z nią zgodna, a gmina może pobierać od właściciela budynku opłatę reklamową. Warszawa takiej uchwały we wrześniu 2026 r. nie ma.
• Pieniądze z reklamy należą do wspólnoty. Najpierw pokrywają koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a nadwyżka przypada właścicielom według udziałów (art. 12 ust. 2). Najczęściej trafia na fundusz remontowy.
• Podatki są sporne. Fiskus żąda 9% CIT od dochodu z reklamy, a NSA w 2025 r. uznał taki przychód za zwolniony, jeśli idzie na utrzymanie budynku. VAT zwykle nie zapłacicie dzięki zwolnieniu do 240 000 zł sprzedaży rocznie.
• Umowa chroni wspólnotę. Wpiszcie do niej OC firmy, kaucję, zwrot opłaty reklamowej i kar oraz demontaż i naprawę elewacji na koszt najemcy.

Stan prawny: 22 września 2026 r.

Czy wspólnota może wynająć elewację pod reklamę?

Zarząd wspólnoty z 60 mieszkaniami na warszawskiej Woli dostaje e-mail od agencji reklamowej. Agencja chce wynająć ślepą ścianę szczytową od strony ruchliwej ulicy i proponuje kilka tysięcy złotych miesięcznie. Umowa jest gotowa, wystarczą dwa podpisy. Jeden z członków zarządu chce podpisać od razu, bo pieniądze pokryłyby ratę za termomodernizację. Drugi pyta, czy mogą to zrobić bez zebrania.

Nie mogą. Wynajęcie ściany pod reklamę jest dozwolone i dla wielu wspólnot stanowi stałe źródło dochodu, ale wymaga zgody właścicieli, a potem kilku formalności budowlanych i podatkowych. Kolejne sekcje opisują je po kolei.

Dlaczego decydują wszyscy właściciele. Nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, dalej: u.w.l.). Należą do niej m.in. ściany zewnętrzne z elewacją, dach i ogrodzenie. Każdy właściciel ma w nich udział i prawo do współkorzystania z nich zgodnie z ich przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.). Dlatego zgodę na reklamę na elewacji wyrażają właściciele lokali, a nie sam zarząd czy sąsiad, którego okna wychodzą na ścianę.

Jaka uchwała jest potrzebna do reklamy na budynku

Najem elewacji przekracza zwykły zarząd

Zarząd wspólnoty sam wykonuje tylko czynności zwykłego zarządu, np. bieżące naprawy, sprzątanie czy zakup środków czystości (art. 22 ust. 1 u.w.l.). Przeważa pogląd, że oddanie części nieruchomości wspólnej w najem, zwłaszcza na kilka lat i z montażem konstrukcji na ścianie, przekracza zwykły zarząd. Na taką czynność potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, która wyraża zgodę na jej dokonanie i udziela zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

Najczęstszy błąd to uchwała, która wyraża zgodę na reklamę, ale nie zawiera pełnomocnictwa. Zarząd nie ma wtedy umocowania do podpisania umowy, a jej skuteczność wobec wspólnoty można podważyć.

Jak się głosuje. Uchwała zapada większością głosów liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej, chyba że wspólnota przyjęła zasadę „jeden właściciel, jeden głos” (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Liczy się większość udziałów wszystkich właścicieli, a nie tylko obecnych na zebraniu. Głosy można zebrać na zebraniu, indywidualnie albo w obu trybach łącznie. O uchwale podjętej przy indywidualnym zbieraniu głosów zarząd musi zawiadomić na piśmie każdego właściciela (art. 23 ust. 1 i 3 u.w.l.).

Kto podpisuje umowę. Przy zarządzie wieloosobowym oświadczenia w imieniu wspólnoty składają co najmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2 u.w.l.). Jeśli zarząd powierzono zarządcy w umowie notarialnej (art. 18 ust. 1 u.w.l.), sprawdźcie w tej umowie, co zarządca może zrobić samodzielnie.

Co powinna zawierać uchwała o reklamie

1. Miejsce i powierzchnię, np. „fragment ściany szczytowej od ul. Wolskiej, do 60 m²” albo „dach budynku”.
2. Rodzaj nośnika: tablica, siatka wielkoformatowa, podświetlany kaseton, ekran LED.
3. Okres najmu albo jego górną granicę.
4. Minimalny czynsz i jego coroczną waloryzację.
5. Warunki, które musi zawierać umowa, np. OC najemcy, kaucja, zwrot opłaty reklamowej i kar, demontaż na koszt najemcy.
6. Pełnomocnictwo dla zarządu do zawarcia umowy na tych warunkach, z konkretną firmą albo z firmą wybraną spośród kilku ofert.
7. Przeznaczenie przychodów, np. na fundusz remontowy. Ten punkt ma znaczenie także dla podatku CIT, o czym piszemy niżej.

Wzór uchwały wspólnoty w sprawie reklamy

Uchwała nr …/2026 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. … w …

z dnia … 2026 r. w sprawie wyrażenia zgody na oddanie w najem części elewacji budynku pod reklamę

Na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciele lokali postanawiają, co następuje:

§ 1. Wyrażają zgodę na oddanie w najem części nieruchomości wspólnej, tj. fragmentu ściany … budynku przy ul. … o powierzchni do … m², w celu umieszczenia tablicy reklamowej, na okres nie dłuższy niż … lat.

§ 2. Czynsz najmu nie może być niższy niż … zł netto miesięcznie i podlega corocznej waloryzacji o wskaźnik inflacji ogłaszany przez Prezesa GUS. Umowa najmu powinna przewidywać w szczególności: uzyskanie przez najemcę, na jego koszt, zgłoszeń i pozwoleń wymaganych prawem; ubezpieczenie OC najemcy; zwrot wspólnocie opłaty reklamowej oraz kar pieniężnych związanych z reklamą; kaucję w wysokości … zł; usunięcie reklamy i przywrócenie elewacji do stanu poprzedniego na koszt najemcy po zakończeniu najmu.

§ 3. Właściciele lokali udzielają zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu na warunkach określonych w § 1 i 2 z … [nazwa firmy] / z najemcą wybranym spośród co najmniej trzech ofert.

§ 4. Przychody z najmu przeznacza się na fundusz remontowy nieruchomości wspólnej.

§ 5. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

To przykład do dostosowania. Jeśli reklama ma zasłonić okna któregoś lokalu albo przyjąć formę świecącego ekranu, opiszcie to w uchwale wprost i zbierzcie wcześniej zgody właścicieli, których to dotyczy.

Sąsiad nie chce reklamy: zaskarżenie uchwały

Właściciel, który uważa, że uchwała narusza prawo, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo jego interesy, może ją zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni od zebrania albo od zawiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 u.w.l.). Najmocniejsze argumenty ma właściciel mieszkania, któremu reklama zasłoni okno albo w które będzie świecić ekran lub podświetlenie. Zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały, chyba że sąd na wniosek wstrzyma je do czasu wyroku.

Rzetelne rozpatrzenie sprzeciwów sąsiadów przed głosowaniem kosztuje mniej niż proces, w którym wspólnota musiałaby zdjąć już zamontowaną reklamę.

Mała wspólnota i blok spółdzielczy

• Mała wspólnota, czyli nieruchomość z najwyżej 3 lokalami, stosuje przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga tam zgody wszystkich współwłaścicieli. Bez niej właściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu (art. 199 Kodeksu cywilnego).
• Blok zarządzany przez spółdzielnię, w którym część mieszkań jest wykupiona, ale właściciele nie przeszli do wspólnoty, zarządzany jest przez spółdzielnię jak przez zarządcę (art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Umowę reklamową zawiera wtedy spółdzielnia. Spółdzielnia prowadzi ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów osobno dla każdej nieruchomości (art. 4 ust. 4¹ u.s.m.), więc zapytaj, jak rozlicza czynsz z reklamy na Twoim bloku. Różnice opisujemy w artykule spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa.

Formalności: zgłoszenie, zabytki i uchwała krajobrazowa

Zgłoszenie składa się w starostwie powiatowym, a w miastach na prawach powiatu w urzędzie miasta. W Warszawie zajmują się tym wydziały architektury i budownictwa urzędów dzielnic. Umieszczenie reklamy na zabytku wpisanym do rejestru bez pozwolenia konserwatora jest wykroczeniem.

Uchwała krajobrazowa: gdzie obowiązuje i czym grozi

Rada gminy może przyjąć tzw. uchwałę krajobrazową, która określa zasady, warunki, gabaryty i standardy jakościowe tablic i urządzeń reklamowych (art. 37a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Taka uchwała obowiązuje m.in. w Gdańsku, Krakowie i Sopocie. Typowe zapisy:

• reklamy wielkoformatowe tylko na ślepych ścianach albo na siatkach zasłaniających rusztowania i tylko na czas remontu,
• zakaz zasłaniania okien i elementów architektonicznych budynku,
• zakaz reklam na dachach budynków mieszkalnych,
• limity wielkości i liczby szyldów, ograniczenia dla ekranów LED.

W Warszawie uchwały krajobrazowej we wrześniu 2026 r. nie ma. Rada Warszawy w lipcu 2025 r. podjęła uchwałę o przystąpieniu do prac nad nową, a miasto przygotowuje projekt. Wcześniejsze warszawskie projekty dopuszczały reklamy na budynkach tylko w ściśle określonych sytuacjach, np. na siatkach osłaniających rusztowania i na ślepych ścianach. Umowa na kilka lat powinna więc przewidywać, co się stanie, gdy reklama przestanie spełniać nowe przepisy.

Kara za reklamę niezgodną z uchwałą. Płaci ją podmiot, który umieścił reklamę. Jeśli nie da się go ustalić, karę wymierza się właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu albo posiadaczowi samoistnemu nieruchomości (art. 37d u.p.z.p.). Kara zależy od powierzchni reklamy, jej podstawą jest 40-krotność stawek opłaty reklamowej i nalicza się ją za każdy dzień, od wszczęcia postępowania do usunięcia albo dostosowania reklamy. Przy maksymalnych stawkach na 2026 r. baner o powierzchni 50 m² kosztuje w ten sposób ponad 700 zł dziennie. Dlatego firma reklamowa powinna być łatwa do ustalenia (umowa, oznaczenie na nośniku), a umowa powinna zobowiązywać ją do zwrotu kar, które zapłaci wspólnota.

Opłata reklamowa

Gmina, która ma uchwałę krajobrazową, może wprowadzić opłatę reklamową od tablic i urządzeń reklamowych (art. 17a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Opłatę płaci właściciel nieruchomości (a także użytkownik wieczysty albo posiadacz samoistny), na której wisi reklama, a nie firma reklamowa. Gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, odpowiadają oni solidarnie.

Opłata składa się z części stałej i części zmiennej, zależnej od powierzchni reklamy. Stawki ustala rada gminy, ale nie mogą przekroczyć górnych granic ogłaszanych co roku przez ministra finansów. Na 2026 r. to (M.P. z 2025 r. poz. 726):

Przykład. Przy stawkach maksymalnych reklama o powierzchni 50 m² kosztuje 3,89 zł + 50 × 0,36 zł = 21,89 zł dziennie, czyli ok. 7 990 zł rocznie. Kwotę, którą wspólnota musi zapłacić, najlepiej przerzucić w umowie na najemcę.

Opłaty nie pobiera się m.in. od reklam niewidocznych z przestrzeni publicznej i od szyldów zgodnych z uchwałą krajobrazową. W Warszawie opłaty reklamowej na razie nie ma, bo nie ma uchwały krajobrazowej.

Umowa z firmą reklamową: co w niej zapisać

Wynajęcie ściany pod reklamę to zwykle umowa najmu (art. 659 Kodeksu cywilnego). Umowę na dłużej niż rok trzeba zawrzeć na piśmie, inaczej uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Najem na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat po upływie 10 lat uważa się za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 § 1 KC). Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach, które w niej wymieniono (art. 673 § 3 KC). Dlatego podstawy wypowiedzenia trzeba w niej wpisać.

Wzory firm reklamowych są zwykle napisane w ich interesie. Przed podpisaniem sprawdźcie, czy umowa zawiera poniższe zapisy.

Przy dłuższej umowie warto porównać oferty kilku firm. Stawki za tę samą ścianę potrafią się wyraźnie różnić.

Zabezpieczenie: kaucja i poddanie się egzekucji u notariusza

Kaucja w wysokości kilku miesięcznych czynszów pokrywa zaległości i koszty demontażu, gdyby firma zniknęła albo zbankrutowała. Alternatywą jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to zabezpieczenie, o które warto poprosić przy wyższym czynszu. Firma reklamowa składa je w formie aktu notarialnego i zobowiązuje się w nim do zapłaty czynszu i kar umownych do określonej kwoty (art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego). Gdy przestanie płacić, wspólnota nie musi jej pozywać. Wystarczy, że sąd nada aktowi klauzulę wykonalności, a potem sprawę można przekazać komornikowi.

Maksymalna taksa notarialna za taki akt zależy od kwoty, do której firma poddaje się egzekucji. Przy 36 000 zł (roczny czynsz 3 000 zł miesięcznie) to 770 zł netto, czyli 947,10 zł z VAT, plus wypisy. W umowie można ustalić, że ten koszt ponosi najemca. Stawki dla innych kwot policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej, a zasady opisujemy w artykule taksa notarialna 2026. Podobne oświadczenie składa najemca mieszkania w najmie okazjonalnym.

Ile wspólnota zarobi na reklamie i na co przeznaczyć pieniądze

Nie ma cennika reklamy na budynku. Czynsz zależy przede wszystkim od:

• widoczności: liczby samochodów i pieszych, kąta patrzenia, odległości od skrzyżowania,
• powierzchni i formatu: typowy billboard ma ok. 12–18 m², a siatka wielkoformatowa kilkaset m²,
• miejsca na ścianie: ślepa ściana szczytowa jest warta więcej niż fragment elewacji z oknami,
• okresu najmu i wyłączności: firmy płacą więcej za długą umowę bez konkurencji w pobliżu,
• przepisów lokalnych: tam, gdzie uchwała krajobrazowa ogranicza reklamy, legalna powierzchnia jest cenniejsza, ale często dostępna tylko na czas remontu.

Zanim zarząd zaproponuje uchwałę, powinien zebrać co najmniej dwie lub trzy oferty i porównać je w przeliczeniu na 1 m² miesięcznie.

Pożytki z nieruchomości wspólnej: kto dostaje pieniądze

Czynsz z reklamy to pożytek z nieruchomości wspólnej. Przychody te służą najpierw pokrywaniu wydatków na jej utrzymanie, a nadwyżka przypada właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów (art. 12 ust. 2 u.w.l.). Pieniądze wpływają na rachunek wspólnoty, a o ich przeznaczeniu decydują właściciele w uchwale, np. w rocznym planie gospodarczym. Najczęściej wybierają jedną z trzech możliwości:

1. Fundusz remontowy. Najprostsze i najbezpieczniejsze podatkowo rozwiązanie. Czynsz z reklamy może na przykład spłacać kredyt na termomodernizację.
2. Obniżenie zaliczek na koszty zarządu. Zmniejsza miesięczne opłaty wszystkich właścicieli.
3. Wypłata nadwyżki właścicielom według udziałów. Rzadko stosowana i najbardziej ryzykowna podatkowo (patrz niżej).

Przykład. Wspólnota dostaje 30 000 zł rocznie za reklamę. Mieszkanie o udziale 1,5% odpowiada więc 450 zł rocznie. Tyle wynosi jego część, niezależnie od tego, czy pieniądze trafią na fundusz remontowy, czy zmniejszą zaliczki.

Siatka reklamowa na rusztowaniu: sposób na sfinansowanie remontu

Wiele wspólnot w dużych miastach sprzedaje powierzchnię reklamową na siatkach osłaniających rusztowania na czas remontu elewacji. Tam, gdzie obowiązuje uchwała krajobrazowa, to często jedyna dozwolona forma wielkoformatowej reklamy na budynku. Ustalcie z góry:

• czas trwania, powiązany z harmonogramem remontu, i zasady przedłużenia, jeśli remont się opóźni,
• kto odpowiada za mocowanie siatki do rusztowania: firma reklamowa czy wykonawca remontu,
• jaka będzie przepuszczalność siatki, bo zasłoni ona okna mieszkańców, zwykle na wiele miesięcy.

Barter, czyli np. remont elewacji w zamian za prawo do reklamy, nie zwalnia z podatków. Wartość otrzymanego świadczenia jest przychodem wspólnoty.

Podatki od reklamy: CIT, VAT i PIT

CIT: fiskus i sądy mają różne zdanie

Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Zwolnione z CIT są dochody wspólnoty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów, ale nie dochody z innej działalności gospodarczej (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Spór dotyczy tego, czy wynajem ściany pod reklamę to jeszcze gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Co to oznacza w praktyce:

• Bezpieczna droga: wspólnota płaci CIT od dochodu z reklamy. Mali podatnicy, czyli prawie wszystkie wspólnoty, płacą 9% (art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT). Przy 30 000 zł rocznie i braku kosztów to 2 700 zł podatku. W ciągu roku wpłaca się zaliczki, a do końca marca następnego roku składa zeznanie CIT-8.
• Droga ze zwolnieniem: wspólnota stosuje zwolnienie, powołując się na wyroki NSA, i przeznacza całość przychodu na utrzymanie budynku, najlepiej na podstawie uchwały. Musi się jednak liczyć ze sporem z urzędem skarbowym przy kontroli.
• Interpretacja indywidualna: wniosek do KIS kosztuje 40 zł (art. 14f Ordynacji podatkowej). Jeśli interpretacja będzie niekorzystna, można ją zaskarżyć do sądu administracyjnego, a korzystna chroni wspólnotę przed sankcjami. Interpretacja wydana innej wspólnocie nie chroni Waszej.

Niezależnie od wybranej drogi wspólnota składa CIT-8 co roku, także wtedy, gdy wszystkie jej dochody są zwolnione. Wybór warto uzgodnić z księgową lub doradcą podatkowym wspólnoty.

VAT: zwykle zwolnienie do 240 000 zł

Najem powierzchni reklamowej to usługa opodatkowana VAT według stawki 23%, a wspólnota świadcząca ją odpłatnie działa jako podatnik VAT. Od 1 stycznia 2026 r. ze zwolnienia podmiotowego korzysta jednak podatnik, u którego wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła w poprzednim roku 240 000 zł (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Wcześniej limit wynosił 200 000 zł. Większość wspólnot, dla których reklama jest jedyną opodatkowaną sprzedażą, mieści się w tym limicie. Wystawia wtedy fakturę bez VAT, jeśli firma reklamowa jej zażąda.

Jeśli czynsz z reklamy (i ewentualne inne opodatkowane usługi, np. najem dachu pod antenę) przekroczy limit, wspólnota musi zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i doliczać 23% do czynszu. Dlatego w umowie warto zapisać czynsz jako kwotę netto, do której dolicza się VAT według obowiązujących przepisów.

Czy właściciele lokali płacą PIT od reklamy?

Dopóki pieniądze zostają na koncie wspólnoty, np. na funduszu remontowym, właściciele nie mają przychodu. We wrześniu 2026 r. potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, który nie zgodził się z fiskusem chcącym opodatkować PIT mieszkańców za przychód wspólnoty z najmu części budynku. Sąd wskazał, że pieniądze, które zostają w majątku wspólnoty, nie są wypłacane właścicielom, oddawane im do dyspozycji ani przeznaczane na spłatę ich zobowiązań.

Inaczej może być, gdy wspólnota wypłaca nadwyżkę właścicielom albo zalicza ją na poczet ich indywidualnych opłat. Urząd skarbowy może wtedy uznać, że każdy z nich uzyskał przychód. Przed taką decyzją skonsultujcie się z doradcą podatkowym. Zasady opodatkowania prywatnego najmu opisujemy w artykule o podatku od wynajmu mieszkania.

Szyld sklepu, reklama sąsiada i plakaty bez zgody

Szyld lokalu użytkowego. Właściciel sklepu czy gabinetu na parterze chce powiesić szyld albo kaseton na elewacji nad swoim lokalem. Elewacja jest częścią nieruchomości wspólnej, więc potrzebuje zgody wspólnoty. Najwygodniej przyjąć uchwałę albo regulamin, który określa, gdzie, jakiej wielkości i za jaką opłatą można umieszczać szyldy. Tam, gdzie obowiązuje uchwała krajobrazowa, trzeba też sprawdzić, czy szyld jest z nią zgodny. Opłata od właściciela lokalu za korzystanie z elewacji jest przychodem wspólnoty, podobnie jak czynsz za reklamę.

Reklama powieszona bez zgody. Jeśli firma albo właściciel lokalu zamontuje reklamę na elewacji bez uchwały, wspólnota może zażądać jej usunięcia i przywrócenia stanu poprzedniego, a w razie odmowy pozwać o to do sądu. Plakat albo ogłoszenie powieszone w miejscu publicznym bez zgody zarządzającego tym miejscem to wykroczenie (art. 63a § 1 Kodeksu wykroczeń). Można je zgłosić straży miejskiej lub policji.

Plakaty i banery wyborcze. Na ścianach budynków i ogrodzeniach można je umieszczać wyłącznie po uzyskaniu zgody właściciela lub zarządcy nieruchomości (art. 110 § 1 Kodeksu wyborczego). We wspólnocie zgody udziela zarząd albo zarządca. Warto, by uchwała lub regulamin rozstrzygały, czy wspólnota w ogóle przyjmuje takie materiały.

Jak wynająć ścianę budynku pod reklamę krok po kroku

1. Sprawdź, czy reklama jest dopuszczalna. Przejrzyj plan miejscowy, uchwałę krajobrazową gminy i rejestr zabytków. Przy zarządzie powierzonym sprawdź też umowę z zarządcą.
2. Zbierz oferty. Poproś dwie lub trzy firmy o propozycję czynszu, okresu i rodzaju nośnika, najlepiej z wizualizacją.
3. Przygotuj projekt umowy. Sprawdź go według listy zapisów. Przy wyższym czynszu poproś o kaucję albo o akt poddania się egzekucji.
4. Podejmijcie uchwałę. Uchwała musi zawierać zgodę na najem i pełnomocnictwo dla zarządu. Przed głosowaniem wysłuchaj właścicieli, których okna są przy reklamie.
5. Podpiszcie umowę. Przy zarządzie wieloosobowym podpisuje co najmniej dwóch członków zarządu. Pobierz kaucję i polisę OC firmy.
6. Poczekaj na formalności. Firma składa zgłoszenie lub wniosek o pozwolenie. Montaż może się zacząć po upływie 21 dni od zgłoszenia, jeśli urząd nie wniósł sprzeciwu. Spisz protokół stanu elewacji przed montażem.
7. Uporządkuj podatki. Ustal z księgową, jak wspólnota rozlicza CIT, czy mieści się w zwolnieniu z VAT i czy gmina pobiera opłatę reklamową.
8. Kontroluj umowę. Pilnuj płatności, stanu nośnika i terminów. Po zakończeniu najmu odbierz elewację protokołem i dopiero wtedy zwróć kaucję.

Najczęściej zadawane pytania o reklamę na budynku wspólnoty

Czy zarząd wspólnoty może sam zgodzić się na reklamę na budynku?

Nie. Oddanie części elewacji w najem pod reklamę przekracza zwykły zarząd, więc wymaga uchwały właścicieli lokali. Uchwała musi wyrażać zgodę na tę czynność i udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Ile głosów potrzeba do uchwały w sprawie reklamy?

Potrzebna jest większość głosów wszystkich właścicieli lokali, liczona według udziałów w nieruchomości wspólnej. Liczy się większość udziałów wszystkich właścicieli, a nie tylko obecnych na zebraniu. Głosy można zbierać na zebraniu, indywidualnie albo łącznie w obu trybach.

Czy na reklamę na budynku potrzebne jest pozwolenie?

Zwykle wystarczy zgłoszenie robót budowlanych w starostwie lub urzędzie miasta. Firma może montować reklamę, jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu w ciągu 21 dni. Pozwolenie na budowę jest potrzebne m.in. przy reklamie świetlnej poza obszarem zabudowy. Na zabytku wpisanym do rejestru wymagana jest też zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Kto płaci opłatę reklamową, wspólnota czy firma reklamowa?

Z mocy ustawy opłatę płaci właściciel nieruchomości, na której wisi reklama, więc wobec gminy odpowiada wspólnota lub współwłaściciele. W umowie z firmą reklamową warto zapisać, że to ona zwraca opłatę wspólnocie. Opłata może być pobierana tylko w gminach, które mają uchwałę krajobrazową.

Czy wspólnota płaci podatek od reklamy na budynku?

Według organów podatkowych tak: 9% CIT od dochodu z reklamy. NSA w wyroku z 20 sierpnia 2025 r. (II FSK 16/23) uznał jednak, że przychód z najmu elewacji jest zwolniony, jeśli wspólnota przeznacza go na utrzymanie budynku. VAT zwykle nie jest należny dzięki zwolnieniu podmiotowemu do 240 000 zł sprzedaży rocznie.

Czy pieniądze z reklamy można rozdzielić między właścicieli?

Tak. Nadwyżka pożytków ponad koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przypada właścicielom według udziałów (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wypłata może jednak oznaczać przychód właścicieli w PIT. Dlatego wspólnoty zwykle przeznaczają czynsz na fundusz remontowy albo obniżają zaliczki.

Czy reklama może zasłaniać okna mieszkań?

Uchwały krajobrazowe zwykle tego zakazują, a właściciel zasłoniętego mieszkania może zaskarżyć uchwałę wspólnoty w ciągu 6 tygodni jako naruszającą jego interes. Wyjątkiem bywają siatki na rusztowaniach w czasie remontu. Nawet wtedy warto zapisać w umowie ich przepuszczalność i czas trwania.

Czy właściciel sklepu na parterze może powiesić szyld na elewacji?

Tylko za zgodą wspólnoty, bo elewacja jest częścią nieruchomości wspólnej. Wspólnota może określić zasady umieszczania szyldów w uchwale lub regulaminie i pobierać za to opłatę. W gminie z uchwałą krajobrazową szyld musi też spełniać jej wymagania co do wielkości i miejsca.

Na jak długo zawrzeć umowę najmu elewacji?

Przepisy nie narzucają okresu, ale umowę na ponad rok trzeba zawrzeć na piśmie, a najem na ponad 10 lat po upływie tego czasu uważa się za zawarty na czas nieoznaczony. Umowę na czas oznaczony wypowiada się tylko z przyczyn wymienionych w umowie. Wpiszcie więc m.in. zaległości w czynszu, zmianę przepisów i remont elewacji.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: art. 3 ust. 2 (nieruchomość wspólna), art. 12 (współkorzystanie, pożytki), art. 18–25 (zarząd, uchwały, zaskarżanie).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: art. 199 (współwłasność), art. 659–673 (najem).
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane: art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. c i art. 30 (zgłoszenie instalowania tablic i urządzeń reklamowych).
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: art. 37a (uchwała krajobrazowa), art. 37d (kary pieniężne).
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych: art. 17a (opłata reklamowa).
• Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P. z 2025 r. poz. 726).
• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami: art. 36 ust. 1 pkt 10.
• Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych: art. 17 ust. 1 pkt 44, art. 19 ust. 1 pkt 2.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług: art. 113 ust. 1 (limit zwolnienia 240 000 zł od 1 stycznia 2026 r.).
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa: art. 14f (opłata za wniosek o interpretację).
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego: art. 777 § 1 pkt 5.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych: art. 4 ust. 4¹, art. 27 ust. 2.
• Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń: art. 63a; ustawa z dnia 5 stycznia 2011 r. – Kodeks wyborczy: art. 110 § 1.
• Wyroki NSA z 14 stycznia 2021 r., II FSK 2405/18, i z 20 sierpnia 2025 r., II FSK 16/23; interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 20 marca 2026 r., 0111-KDIB2-1.4010.8.2026.3.KW.

Podsumowanie

• Reklama na budynku wspólnoty wymaga uchwały większości udziałów ze zgodą na najem i pełnomocnictwem dla zarządu. Sam zarząd nie może jej zamówić.
• Montaż zwykle wymaga zgłoszenia w urzędzie, a na zabytku z rejestru pozwolenia konserwatora. Zgłoszenie składa firma reklamowa.
• Tam, gdzie obowiązuje uchwała krajobrazowa, reklama musi być z nią zgodna, a właściciel budynku może płacić opłatę reklamową. W 2026 r. to najwyżej 3,89 zł dziennie plus 0,36 zł dziennie za 1 m².
• Czynsz z reklamy najpierw pokrywa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a nadwyżka przypada właścicielom według udziałów. Najbezpieczniej przeznaczyć go na fundusz remontowy.
• Fiskus żąda 9% CIT, a NSA uznaje przychód przeznaczony na utrzymanie budynku za zwolniony. VAT zwykle nie jest należny do 240 000 zł sprzedaży rocznie.
• Umowa powinna przerzucać na firmę reklamową formalności, opłatę reklamową, kary, szkody i demontaż. Przy wysokim czynszu warto zabezpieczyć płatności aktem notarialnym o poddaniu się egzekucji.

Firma reklamowa ma złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji albo zarząd potrzebuje innej czynności notarialnej? Porównaj warszawskie kancelarie notarialne po opiniach klientów i zapytaj kilka z nich o termin i koszt.