Monitoring osiedla: kto decyduje o kamerach, co wolno według RODO i ile to kosztuje

Monitoring osiedla w skrócie

• Kto decyduje. We wspólnocie mieszkaniowej kamery w częściach wspólnych wymagają uchwały właścicieli podjętej większością udziałów. Nie potrzeba zgody wszystkich mieszkańców ani notariusza. W spółdzielni o monitoringu decydują jej organy, zwykle zarząd.
• Po co. Monitoring jest legalny, jeśli chroni ludzi i mienie, a tego samego efektu nie da się osiągnąć łagodniejszym środkiem (art. 6 ust. 1 lit. f RODO). W styczniu 2026 r. NSA uznał, że kamery w altanach śmietnikowych, które miały pilnować segregacji odpadów, naruszały RODO.
• Gdzie nie wolno. Kamera nie może obejmować wnętrz mieszkań, okien, balkonów ani drzwi konkretnego lokalu. System nie powinien nagrywać dźwięku.
• Obowiązki. Tabliczki przed wejściem w zasięg kamer, pełna klauzula informacyjna, regulamin, ograniczony dostęp do rejestratora i krótkie przechowywanie nagrań, w praktyce od kilku do 30 dni.
• Nagrania. Masz prawo do kopii nagrania ze swoim wizerunkiem (art. 15 RODO), a inne osoby zostaną na niej zamazane. Po kradzieży czy szkodzie działaj od razu, bo nagrania są automatycznie nadpisywane.
• Kamera sąsiada. Prywatna kamera, która obejmuje klatkę, parking albo cudzą posesję, podlega RODO. W lipcu 2026 r. Prezes UODO ukarał osobę nagrywającą sąsiadów i drogę publiczną kwotą ponad 26 tys. zł.
• Koszt. System z 8–16 kamerami dla jednego bloku kosztuje zwykle 8 000–25 000 zł. Właściciele dzielą ten koszt według udziałów w nieruchomości wspólnej.

Rowery znikają z rowerowni, ktoś porysował auta w garażu podziemnym, a na klatce co kilka tygodni pojawiają się nowe napisy. Wiele wspólnot i spółdzielni odpowiada na to kamerami. Monitoring osiedla jest legalny, ale nie wystarczy go kupić i zamontować. Obraz, na którym da się rozpoznać człowieka, to dane osobowe. Kto nagrywa sąsiadów, gości i kurierów, musi mieć do tego podstawę prawną, poinformować o nagrywaniu i ograniczyć je do niezbędnego minimum. W ostatnich miesiącach Naczelny Sąd Administracyjny i Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych kilka razy przypomnieli, że prywatność mieszkańców wygrywa z wygodą administratora.

Z tego poradnika dowiesz się, kto decyduje o monitoringu we wspólnocie i w spółdzielni, gdzie można powiesić kamery, jak przygotować uchwałę, regulamin i tabliczki, jak długo przechowywać nagrania i kto może je obejrzeć. Wyjaśniamy też, co zrobić, gdy kamerę na klatce albo w garażu zamontował sąsiad, i ile kosztuje monitoring osiedla. Opieramy się na RODO, ustawie o własności lokali i ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, wytycznych Europejskiej Rady Ochrony Danych oraz wyrokach TSUE i NSA. Źródła podajemy przy tekście i w sekcji „Podstawa prawna”. Stan prawny na 22 września 2026 r.

Kupujesz mieszkanie na osiedlu w Warszawie? Na Notalot.pl znajdziesz listę kancelarii notarialnych w Warszawie z opiniami i zapytasz kilka z nich o termin i koszt aktu.

Czy monitoring osiedla jest legalny?

Tak, jeśli spełnia warunki RODO. W Polsce nie ma osobnej ustawy o monitoringu budynków mieszkalnych. Własne przepisy o kamerach mają pracodawcy (art. 22² Kodeksu pracy) i gminy (art. 9a ustawy o samorządzie gminnym). Wspólnoty, spółdzielnie i prywatnych właścicieli obowiązują ogólne zasady RODO.

Podstawą monitoringu osiedla jest prawnie uzasadniony interes administratora (art. 6 ust. 1 lit. f RODO), a nie zgoda mieszkańców. Zgody nie dałoby się zresztą zebrać od każdego gościa, kuriera czy listonosza. Jak ocenić, czy taki interes wystarcza, wyjaśnił Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 11 grudnia 2019 r. w sprawie C-708/18. Sprawa dotyczyła kamer w częściach wspólnych bloku w Bukareszcie, które zamontowało stowarzyszenie właścicieli mieszkań. Wyrok zapadł jeszcze na gruncie dawnej dyrektywy o ochronie danych, ale RODO przejęło tę przesłankę w niemal niezmienionym brzmieniu. Monitoring musi przejść trzy testy:

1. Realny cel. Interes musi istnieć w chwili uruchomienia kamer, a nie być hipotetyczny. Nie trzeba czekać na pierwsze włamanie, ale wcześniejsze kradzieże czy akty wandalizmu mocno wzmacniają argumenty (pkt 44 wyroku). W Bukareszcie do kradzieży i włamań dochodziło mimo domofonu i kart wejściowych.
2. Niezbędność. Celu nie da się rozsądnie osiągnąć równie skutecznie łagodniejszym środkiem (pkt 47). Administrator powinien sprawdzić na przykład, czy nie wystarczy nagrywanie tylko w nocy, i zamaskować obszary, których nie trzeba obserwować (pkt 51).
3. Wyważenie interesów. Liczy się, jak głęboko monitoring wchodzi w prywatność, ile osób ma dostęp do nagrań i czy mieszkańcy mogą się spodziewać kamery w danym miejscu (pkt 56–58).

Tak samo ocenia to NSA. W wyroku z 14 stycznia 2026 r. (III OSK 147/23) zajął się spółdzielnią, która zamontowała kamery w altanach śmietnikowych, bo za złą segregację odpadów płaciła wyższe stawki. Sąd przyznał, że spółdzielnia miała uzasadniony interes. Monitoring nie był jednak niezbędny, bo ten sam efekt dało się osiągnąć np. workami przypisanymi do konkretnych mieszkań i to bez drastycznie wyższych kosztów. NSA uchylił wyrok WSA w Warszawie, który przyznał rację spółdzielni, i podzielił stanowisko Prezesa UODO. Ten nakazał zaprzestać nagrywania mieszkańców i usunąć nagrania. Wniosek dla zarządów: kamery łatwiej obronić, gdy chronią ludzi i mienie, niż gdy mają dyscyplinować mieszkańców albo obniżać koszty.

Kto odpowiada za monitoring

Kto decyduje o monitoringu na osiedlu

Wspólnota mieszkaniowa: uchwała właścicieli

Montaż monitoringu w praktyce traktuje się jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. To nowa instalacja w nieruchomości wspólnej, która kosztuje i dotyka prywatności wszystkich mieszkańców. Zarząd wspólnoty potrzebuje więc uchwały właścicieli, która wyraża zgodę na monitoring i udziela zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umów (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, dalej: u.w.l.). Uchwała jest też najlepszym dowodem dla UODO, że cel i zakres nagrywania ustalono świadomie.

• Większość. Uchwała zapada większością głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Zgoda każdego mieszkańca nie jest potrzebna. Kto głosował przeciw albo nie głosował, jest uchwałą związany.
• Tryb. Na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w obu trybach łącznie. Przy głosach zbieranych indywidualnie każdy właściciel musi dostać pisemne powiadomienie o treści uchwały (art. 23 ust. 1 i 3 u.w.l.). Szczegóły opisujemy w artykule o uchwałach wspólnoty.
• Notariusz. Uchwała o monitoringu nie wymaga formy aktu notarialnego.
• Zaskarżenie. Właściciel, który uważa, że monitoring narusza prawo albo jego interesy, może zaskarżyć uchwałę do sądu w ciągu 6 tygodni od zebrania albo od powiadomienia o uchwale (art. 25 u.w.l.). Niezależnie od tego może złożyć skargę do Prezesa UODO.
• Koszty. Instalacja i utrzymanie monitoringu to koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 u.w.l.). Właściciele ponoszą je w stosunku do swoich udziałów (art. 12 ust. 2 u.w.l.).

Mała wspólnota, czyli nieruchomość z najwyżej trzema lokalami, działa według przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Bez niej właściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu (art. 199 Kodeksu cywilnego). Więcej o różnicach między małą a dużą wspólnotą przeczytasz tutaj.

Spółdzielnia mieszkaniowa

W spółdzielni nie ma głosowania właścicieli nad każdą kamerą. O monitoringu nieruchomości decydują organy spółdzielni: zwykle zarząd, w ramach planu gospodarczego uchwalanego przez radę nadzorczą. Koszty trafiają do opłat eksploatacyjnych według statutu (art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dalej: u.s.m.). Członkowie mogą wnioskować o monitoring albo protestować przeciw niemu. Mogą też zgłosić projekt uchwały na walne zgromadzenie, jeśli poprze go co najmniej 10 członków, najpóźniej 15 dni przed zgromadzeniem (art. 8³ u.s.m.).

Dotyczy to także bloków, w których część mieszkań ma już księgi wieczyste. Dopóki właściciele nie przejdą do wspólnoty, nieruchomością zarządza spółdzielnia. Opisujemy to w części o blokach spółdzielczych z wykupionymi mieszkaniami. Sprawa z altanami śmietnikowymi, w której orzekał NSA, dotyczyła właśnie spółdzielni. Brak głosowania właścicieli nie zwalnia jej z testu niezbędności.

Nowe osiedle od dewelopera

Na nowych osiedlach kamery montuje zwykle deweloper, a „osiedle monitorowane” bywa argumentem w sprzedaży. Po powstaniu wspólnoty system należy do nieruchomości wspólnej i to wspólnota decyduje o jego dalszym działaniu. Na pierwszym zebraniu warto:

• potwierdzić monitoring uchwałą, z celem, zakresem i okresem przechowywania nagrań,
• przejąć od dewelopera dokumentację, plan rozmieszczenia kamer, hasła administratora i dostęp do rejestratora oraz zmienić hasła,
• sprawdzić, kto ma zdalny dostęp do obrazu, np. firma deweloperska, ochrona albo wszyscy mieszkańcy w aplikacji,
• zawrzeć nowe umowy z serwisem i agencją ochrony, razem z umowami powierzenia przetwarzania danych.

Często deweloper powierza też zarząd wybranej firmie już w pierwszej umowie sprzedaży lokalu. Jak to sprawdzić i zmienić, wyjaśniamy w części o zarządzie wspólnoty.

Osiedle z kilkoma wspólnotami

Duże osiedle to często kilka nieruchomości i kilka wspólnot, a do tego drogi, place zabaw i szlaban na gruncie jednej z nich albo dewelopera. Jeśli wszystkie budynki mają jeden system monitoringu, wspólnoty powinny zawrzeć porozumienie: kto zarządza systemem, kto płaci, kto odpowiada na wnioski mieszkańców i kto ma dostęp do nagrań. W świetle RODO są wtedy zwykle współadministratorami i muszą te zasady spisać, a ich najważniejsze elementy udostępnić mieszkańcom (art. 26 RODO).

Gdzie można zamontować kamery na osiedlu, a gdzie nie

Każdą kamerę trzeba uzasadnić osobno. Poniższa tabela pokazuje typowe miejsca i to, na co uważać przy każdym z nich.

Mieszkańcy chcą kamery na ulicy przed blokiem? Zgłoście to do urzędu dzielnicy, straży miejskiej albo policji. Gmina może objąć ulicę miejskim monitoringiem, a wspólnota nie może jej zastąpić.

Czego system monitoringu nie powinien robić

• Nagrywać dźwięku. Rozmowy na klatce czy w windzie to znacznie głębsza ingerencja niż obraz. Europejska Rada Ochrony Danych zaleca wyłączanie funkcji, które nie są potrzebne do celu monitoringu, w tym zapisu dźwięku.
• Rozpoznawać twarzy. Identyfikacja po cechach twarzy to przetwarzanie danych biometrycznych (art. 9 RODO). Wspólnota nie ma do tego podstawy prawnej.
• Pokazywać obrazu na żywo wszystkim mieszkańcom. Podgląd z kamer w aplikacji albo na telewizorze w holu oznacza, że dostęp do nagrań ma kilkaset osób. TSUE wskazał liczbę osób z dostępem jako jeden z czynników oceny legalności monitoringu.
• Obracać się i przybliżać bez potrzeby. Kamery obrotowe z zoomem pozwalają obserwować okna i balkony. Jeśli nie są konieczne, lepiej wybrać kamery stałe z ustawionym polem widzenia.
• Działać bez maski prywatności. Obszary, których nie trzeba obserwować, np. fragment sąsiedniej działki, zasłania się w ustawieniach kamery. Maska zmniejsza ingerencję w prywatność, ale nie zwalnia z obowiązków RODO. Więcej o tym w części o prywatnej kamerze mieszkańca.

Jak wprowadzić monitoring na osiedlu krok po kroku

1. Nazwij problem. Zbierz fakty: zgłoszenia na policję, protokoły szkód, rachunki za naprawy, skargi mieszkańców. Konkretne zdarzenia pokazują, że interes jest realny, a nie hipotetyczny.
2. Sprawdź łagodniejsze środki. Lepsze oświetlenie, domofon, karty lub piloty do garażu, mocniejsze drzwi rowerowni, zamki, czujniki ruchu. Zapisz, co rozważyliście i dlaczego to nie wystarczy. Taki dokument nazywa się testem równowagi.
3. Zaprojektuj system z instalatorem. Przygotujcie plan rozmieszczenia kamer, pola widzenia i maski prywatności. Pytaj o kamery bez zapisu dźwięku, o szyfrowanie i o automatyczne nadpisywanie nagrań.
4. Podejmij uchwałę. Wpisz do niej cel, miejsca, okres przechowywania i sposób finansowania, a zarządowi udziel pełnomocnictwa do zawarcia umów. Wzór znajdziesz poniżej.
5. Podpisz umowy. Z instalatorem, serwisem albo agencją ochrony zawrzyj też umowę powierzenia przetwarzania danych (art. 28 RODO).
6. Przygotuj dokumenty RODO. Regulamin monitoringu, klauzulę informacyjną i wpis do rejestru czynności przetwarzania (art. 30 RODO). Monitoring działa stale, więc zwolnienie dla małych administratorów z prowadzenia rejestru go nie obejmuje. Na dużym, otwartym osiedlu, na które wchodzi każdy, rozważ ocenę skutków dla ochrony danych (art. 35 ust. 3 lit. c RODO).
7. Oznacz teren i uruchom system. Tabliczki muszą wisieć, zanim ktoś wejdzie w zasięg kamer. Osobom, które będą przeglądać nagrania, wydaj pisemne upoważnienia (art. 29 RODO).
8. Przeglądaj system co roku. Sprawdź, czy kamery nadal są potrzebne, czy nie zmieniły się pola widzenia i kto miał dostęp do nagrań. Jeśli wspólnota lub spółdzielnia zatrudnia pracowników na umowę o pracę, np. dozorcę czy portiera, stosuj też art. 22² Kodeksu pracy. Pracowników trzeba poinformować o monitoringu co najmniej 2 tygodnie przed jego uruchomieniem.

Co powinna zawierać uchwała o monitoringu

Przykładowa treść, którą dostosujesz do swojej nieruchomości:

Uchwała nr …/2026 właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej [adres] z dnia … w sprawie monitoringu wizyjnego nieruchomości wspólnej

Na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciele lokali postanawiają:

§ 1. Wyrazić zgodę na instalację i utrzymanie systemu monitoringu wizyjnego nieruchomości wspólnej w celu zapewnienia bezpieczeństwa osób oraz ochrony mienia przed kradzieżą i zniszczeniem.

§ 2. Kamery obejmą wejścia do budynku, hol, garaż podziemny i rowerownię, zgodnie z planem rozmieszczenia stanowiącym załącznik do uchwały. System nie rejestruje dźwięku i nie obejmuje wnętrz lokali, okien, balkonów ani drzwi wejściowych do lokali.

§ 3. Nagrania przechowuje się przez 14 dni, po czym są automatycznie nadpisywane. Nagranie zabezpieczone jako dowód w postępowaniu przechowuje się do jego prawomocnego zakończenia.

§ 4. Koszt instalacji, nie wyższy niż … zł brutto, pokrywa się z [funduszu remontowego / zaliczek na koszty zarządu]. Koszty eksploatacji uwzględnia się w planie gospodarczym.

§ 5. Udziela się zarządowi pełnomocnictwa do wyboru wykonawcy, zawarcia umowy na instalację i serwis systemu oraz umowy powierzenia przetwarzania danych osobowych, a także do przyjęcia regulaminu monitoringu.

§ 6. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Uchwała nie zastępuje testu niezbędności. Jeśli kamera obejmuje miejsce, którego nie trzeba obserwować, głosowanie większości nie uczyni jej legalną.

Tabliczka i klauzula informacyjna

Europejska Rada Ochrony Danych zaleca informowanie w dwóch warstwach (wytyczne 3/2019).

Pierwsza warstwa to tabliczka przed wejściem w zasięg kamer, mniej więcej na wysokości wzroku. Sam piktogram kamery nie wystarczy. Tabliczka powinna podawać:

• kto jest administratorem, np. „Wspólnota Mieszkaniowa ul. Przykładowa 5, Warszawa”, z danymi kontaktowymi,
• cel monitoringu, np. bezpieczeństwo osób i ochrona mienia,
• okres przechowywania nagrań,
• informację o prawach osób nagrywanych,
• gdzie znaleźć pełną klauzulę informacyjną, np. adres strony internetowej albo gablotę w holu.

Druga warstwa to pełna klauzula informacyjna z art. 13 RODO: podstawa prawna, prawnie uzasadniony interes, odbiorcy danych, np. firma serwisowa i policja na żądanie, okres przechowywania, prawa do dostępu, ograniczenia przetwarzania i sprzeciwu oraz prawo do skargi do Prezesa UODO. Wywieś ją w gablocie, opublikuj na stronie wspólnoty lub zarządcy i udostępniaj w administracji.

Regulamin monitoringu

Przepisy nie wymagają regulaminu wprost, ale bez niego trudno wykazać, że wspólnota przestrzega zasad RODO. Regulamin powinien określać:

• cel i podstawę prawną monitoringu,
• miejsca objęte monitoringiem, najlepiej z planem rozmieszczenia kamer,
• okres przechowywania i sposób usuwania nagrań,
• kto ma dostęp do rejestratora i na jakiej podstawie, np. dwie upoważnione osoby z zarządu i serwisant,
• zabezpieczenia: zamknięte pomieszczenie z rejestratorem, indywidualne hasła, rejestr wglądów i kopii,
• tryb rozpatrywania wniosków o dostęp do nagrań i przekazywania ich policji,
• zasady zabezpieczania nagrań po zdarzeniu.

Jak długo przechowywać nagrania z monitoringu

Żaden przepis nie podaje terminu dla wspólnot i spółdzielni. Obowiązuje zasada ograniczonego przechowywania z art. 5 ust. 1 lit. e RODO: tylko tak długo, jak wymaga tego cel.

Im dłuższy okres wpiszesz do uchwały i regulaminu, tym solidniej musisz go uzasadnić. Dla typowego bloku rozsądne jest 7–14 dni. Nagrania powinny się nadpisywać automatycznie, bez ręcznego kasowania.

Kto może obejrzeć nagranie z monitoringu osiedla

Mieszkaniec, który jest na nagraniu

Każdy, kogo nagrała kamera, ma prawo wiedzieć, czy administrator przetwarza jego dane, i dostać ich kopię (art. 15 RODO). Pierwsza kopia jest bezpłatna. Administrator odpowiada w ciągu miesiąca, a w szczególnie złożonych sprawach może ten termin przedłużyć o kolejne dwa miesiące (art. 12 ust. 3 RODO). TSUE wyjaśnił, że kopia ma wiernie i zrozumiale odtwarzać dane, więc czasem trzeba wydać fragment nagrania, a nie tylko opis (wyrok z 4 maja 2023 r., C-487/21).

Kopia nie może naruszać praw innych osób (art. 15 ust. 4 RODO). Twarze i tablice rejestracyjne osób trzecich trzeba zamazać albo przyciąć kadr. Nie jest to powód do odmowy wydania kopii. W żądaniu podaj datę, godzinę, miejsce i opis ubrania, żeby administrator mógł szybko znaleźć właściwy fragment.

Nie zgadzasz się na monitoring? Możesz złożyć sprzeciw (art. 21 RODO). Administrator musi wtedy wykazać, że ma ważne, prawnie uzasadnione podstawy do dalszego nagrywania, nadrzędne wobec Twoich interesów.

Kradzież lub szkoda: jak zabezpieczyć nagranie

1. Od razu napisz do zarządu lub zarządcy z prośbą o zabezpieczenie nagrania. Podaj miejsce i możliwie dokładny przedział czasu. Po kilku dniach nagranie może już nie istnieć.
2. Zgłoś sprawę na policję i powiedz, że teren jest monitorowany. Nagranie trzeba wydać na żądanie sądu lub prokuratora, a gdy sprawa nie może czekać, także policji (art. 217 Kodeksu postępowania karnego).
3. Poproś o kopię fragmentu z Twoim udziałem, np. z Twoim samochodem, jeśli potrzebujesz jej do ubezpieczyciela. Nagranie całego zdarzenia z udziałem innych osób wspólnota ocenia indywidualnie, a najczęściej przekazuje je policji.

Czego nie wolno robić z nagraniami

Nagranie służy celowi zapisanemu w uchwale i regulaminie. Nie wolno publikować kadrów z monitoringu w gablocie, na grupie osiedla w mediach społecznościowych ani w ogłoszeniu „kto zostawił meble przy śmietniku”. To naruszenie RODO, a rozpowszechnianie cudzego wizerunku bez zgody narusza też art. 81 ustawy o prawie autorskim i dobra osobiste (art. 23–24 Kodeksu cywilnego). Nagranie przekazuje się policji, a sprawcy szkody można wysłać wezwanie do zapłaty.

Prywatna kamera mieszkańca: sąsiad, wideodzwonek, garaż

RODO nie obejmuje nagrywania w celach czysto osobistych lub domowych (art. 2 ust. 2 lit. c). Ten wyjątek przestaje jednak działać, gdy kamera choćby częściowo obejmuje przestrzeń poza prywatną sferą jej właściciela. Tak orzekł TSUE w wyroku z 11 grudnia 2014 r., C-212/13 (Ryneš). W bloku oznacza to, że:

• wideodzwonek albo elektroniczny wizjer, który nagrywa korytarz i drzwi sąsiadów, podlega RODO. Montaż na ścianie klatki czy w garażu to korzystanie z nieruchomości wspólnej, więc potrzebujesz też zgody wspólnoty. Bezpieczniej wybrać urządzenie, które pokazuje obraz tylko po naciśnięciu dzwonka i obejmuje wyłącznie wycieraczkę,
• kamera w garażu podziemnym skierowana na Twoje miejsce postojowe nagrywa też sąsiadów i ich samochody. Bez zgody wspólnoty zarząd może zażądać jej demontażu,
• kamera na balkonie skierowana na parking, ulicę albo okna naprzeciwko wychodzi poza Twoją prywatną sferę.

Prezes UODO podkreśla, że osoby prywatne nie mogą przejmować zadań państwa w zakresie ochrony porządku publicznego. 8 grudnia 2025 r. nakazał wyłączyć albo przestawić kamery właścicielowi posesji, który kilkunastoma kamerami przez całą dobę nagrywał obraz i dźwięk z drogi publicznej i sąsiednich działek. Według skarżących jedna z kamer była skierowana na okno toalety w sąsiednim domu. Właściciel nie wykonał nakazu, więc w lipcu 2026 r. dostał ponad 26 tys. zł kary. Za niewykonanie nakazu organu nadzorczego RODO przewiduje karę do 20 mln euro (art. 83 ust. 6).

Maska prywatności też nie rozwiązuje problemu. W wyroku z 8 września 2026 r. (III OSK 649/24) NSA ocenił dwie kamery, które obejmowały wspólną drogę dojazdową. Jej współwłaścicielką była sąsiadka, a jej posesję zasłaniało cyfrowe rozmycie. Sąd uznał, że kamera najpierw rejestruje obraz, a dopiero potem go zamazuje, więc dane sąsiadki i tak są przetwarzane. Właściciel kamer nie wykazał, że łagodniejsze środki by nie wystarczyły.

Kamera sąsiada Cię nagrywa: co możesz zrobić

1. Porozmawiaj z sąsiadem. Często wystarczy przestawić kamerę albo zmienić ustawienia wizjera.
2. Zgłoś sprawę zarządowi wspólnoty lub spółdzielni. Właściciel ma korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie utrudnia korzystania z niej innym (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Zarząd może żądać demontażu urządzenia zamontowanego na częściach wspólnych.
3. Złóż skargę do Prezesa UODO. Postępowanie jest bezpłatne. Skargę składa się na piśmie albo przez e-Doręczenia, bo skargi wysłane zwykłym e-mailem pozostają bez rozpoznania. Instrukcję znajdziesz na stronie UODO.
4. Wystąp do sądu o ochronę dóbr osobistych, takich jak prywatność, wizerunek i nietykalność mieszkania (art. 23–24 Kodeksu cywilnego). Możesz żądać zaniechania nagrywania i usunięcia skutków naruszenia, a także zadośćuczynienia (art. 448 k.c.).
5. W skrajnych przypadkach zawiadom prokuraturę lub policję. Kto w celu uzyskania informacji, do której nie jest uprawniony, zakłada lub posługuje się urządzeniem wizualnym, grozi grzywna, ograniczenie wolności albo pozbawienie wolności do 2 lat (art. 267 § 3 Kodeksu karnego). Ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego. Chodzi np. o kamerę skierowaną w okno Twojego mieszkania.

Ile kosztuje monitoring osiedla

Cena zależy od liczby kamer, długości okablowania i tego, czy obraz ogląda na bieżąco agencja ochrony. Orientacyjne kwoty z cenników instalatorów w 2026 r.:

Dochodzą koszty stałe: prąd, serwis, wymiana dysków i obsługa wniosków o dostęp do nagrań. Poproś o co najmniej trzy oferty. Porównuj ceny brutto i sprawdź, czy wykonawca podpisze umowę powierzenia przetwarzania danych.

Przykład. Blok ma 40 mieszkań. Wspólnota wybiera system z 12 kamerami za 18 000 zł brutto. Właściciel mieszkania z udziałem 2,4% zapłaci 432 zł. Jeśli wspólnota rozłoży koszt na 12 miesięcy, jego zaliczka wzrośnie przez rok o 36 zł miesięcznie, a potem o jego część kosztów eksploatacji.

Czy monitoring osiedla zmniejsza przestępczość?

Tak, ale umiarkowanie i nie wszędzie. Najszerszym źródłem wiedzy jest przegląd 80 badań z 40 lat, zakończony metaanalizą (Piza, Welsh, Farrington i Thomas, 2019). Na obszarach z kamerami przestępczość spadała w badaniach średnio o ok. 13% w porównaniu z obszarami kontrolnymi. Najsilniejszy efekt dały kamery na parkingach (spadek o ok. 37%), a wyraźny także w obszarach mieszkaniowych (ok. 12%). Dla wspólnoty z tego badania płyną trzy wnioski:

• kamery najlepiej chronią przed kradzieżami samochodów i przestępstwami przeciwko mieniu, więc garaż, parking i rowerownia to najmocniej uzasadnione miejsca,
• lepiej działają systemy, w których ktoś aktywnie ogląda obraz, niż takie, które tylko nagrywają,
• najlepsze wyniki daje monitoring połączony z innymi środkami, np. oświetleniem, kontrolą dostępu i lepszymi zamkami. Autorzy odradzają stosowanie kamer jako jedynego zabezpieczenia.

Te same wnioski pomagają spełnić wymogi RODO. Kamera w miejscu, w którym realnie dochodzi do kradzieży, połączona z innymi zabezpieczeniami, łatwiej przejdzie test niezbędności niż kamera powieszona „na wszelki wypadek”.

Monitoring a zakup mieszkania: co sprawdzić przed aktem notarialnym

Kupując mieszkanie, stajesz się członkiem wspólnoty i jesteś związany jej uchwałami, także tymi o monitoringu. Uchwał podjętych przed zakupem zwykle już nie zaskarżysz, bo 6-tygodniowy termin minął. Przed podpisaniem aktu:

• poproś sprzedającego lub zarządcę o uchwały z ostatnich lat i plan gospodarczy. Zobaczysz, ile kosztuje ochrona i monitoring i czy wspólnota planuje nowe wydatki,
• na osiedlu deweloperskim sprawdź prospekt informacyjny i umowę. Ustal, czy monitoring i ochrona są częścią inwestycji i kto za nie zapłaci po odbiorze. Więcej w artykule o umowie deweloperskiej,
• przy odbiorze lokalu zapisz w protokole zdawczo-odbiorczym, czy obiecane kamery, domofon i kontrola dostępu działają,
• przygotuj zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami od zarządcy albo spółdzielni. Pełną listę znajdziesz w artykule dokumenty do notariusza.

Wszystkie koszty zakupu policzysz w artykule o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania.

Najczęstsze błędy przy monitoringu osiedla

Najczęściej zadawane pytania o monitoring osiedla

Czy wspólnota może zamontować kamery bez zgody wszystkich mieszkańców?

Tak. W dużej wspólnocie, czyli z więcej niż trzema lokalami, wystarczy uchwała podjęta większością udziałów. Podstawą nagrywania jest prawnie uzasadniony interes wspólnoty, a nie zgoda każdego mieszkańca. Kto się nie zgadza, może zaskarżyć uchwałę w ciągu 6 tygodni, złożyć sprzeciw wobec przetwarzania albo skargę do Prezesa UODO.

Czy kamera na klatce schodowej może być skierowana na drzwi mojego mieszkania?

Nie powinna. Kamera na klatce ma obejmować przestrzeń wspólną, a nie wejście do konkretnego lokalu. Jeśli widać przez nią wnętrze mieszkania przy otwartych drzwiach, ten obszar trzeba zamaskować. Poproś zarząd o zmianę kadru, a jeśli to nic nie da, złóż skargę do Prezesa UODO.

Czy sąsiad może zamontować wideodzwonek albo kamerę przy drzwiach?

Może, jeśli urządzenie obejmuje tylko jego wycieraczkę i drzwi. Jeśli nagrywa korytarz, drzwi innych mieszkań albo osoby przechodzące po klatce, podlega RODO, a montaż na częściach wspólnych wymaga zgody wspólnoty. Zacznij od rozmowy, potem zgłoś sprawę zarządowi.

Jak długo przechowuje się nagrania z monitoringu osiedla?

Przepisy nie podają terminu dla wspólnot i spółdzielni. Europejska Rada Ochrony Danych zaleca kilka dni, a okres dłuższy niż 72 godziny trzeba mocniej uzasadnić. W praktyce wspólnoty przechowują nagrania od 7 do 30 dni. Nagranie zabezpieczone dla policji lub sądu przechowuje się do końca postępowania.

Czy mogę obejrzeć nagranie z monitoringu wspólnoty?

Masz prawo do kopii nagrania, na którym jesteś (art. 15 RODO). Wizerunki innych osób zostaną zamazane. Wniosek złóż do zarządu lub zarządcy. Podaj datę, godzinę i miejsce. Odpowiedź powinna przyjść w ciągu miesiąca. Nagrania innych zdarzeń, np. kradzieży Twojego roweru, wspólnota przekazuje zwykle policji.

Czy monitoring na osiedlu może nagrywać dźwięk?

W praktyce nie powinien. Nagrywanie rozmów to znacznie głębsza ingerencja w prywatność niż obraz i rzadko jest niezbędne do ochrony mienia. Europejska Rada Ochrony Danych zaleca wyłączanie funkcji, które nie są potrzebne do celu monitoringu, w tym zapisu dźwięku.

Czy kamery w altanie śmietnikowej są legalne?

Tylko wyjątkowo. NSA w wyroku z 14 stycznia 2026 r. (III OSK 147/23) uznał, że monitoring altan śmietnikowych w celu kontroli segregacji odpadów nie był niezbędny, bo wystarczyły łagodniejsze środki, np. worki przypisane do mieszkań. Kamera może być uzasadniona np. po powtarzających się podpaleniach.

Czy najemca musi zgodzić się na monitoring?

Nie. O monitoringu głosuje właściciel mieszkania, a nie najemca. Najemca ma jednak te same prawa z RODO co każda nagrywana osoba: prawo do informacji, do kopii nagrania ze swoim udziałem, do sprzeciwu i do skargi do Prezesa UODO.

Czy atrapa kamery jest legalna?

Atrapa niczego nie nagrywa, więc RODO jej nie dotyczy. Nie da jednak żadnego dowodu po kradzieży, a mieszkańcy mogą uważać, że są nagrywani, i kierować do zarządu wnioski o nagrania, których nie ma. Lepiej zainwestować w jedną działającą kamerę w garażu niż w kilka atrap.

Gdzie złożyć skargę na nielegalny monitoring?

Do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych, na piśmie albo przez e-Doręczenia. Wcześniej warto zwrócić się do administratora, czyli zarządu wspólnoty, spółdzielni albo sąsiada, z żądaniem wyjaśnień lub zmiany ustawień kamery. Równolegle możesz dochodzić ochrony dóbr osobistych w sądzie cywilnym.

Podstawa prawna

• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 (RODO): art. 2 ust. 2 lit. c (wyjątek domowy), art. 5 (zasady przetwarzania), art. 6 ust. 1 lit. f (prawnie uzasadniony interes), art. 9 (dane biometryczne), art. 12–15 i 21 (informacja, dostęp, sprzeciw), art. 26 i 28–30 (współadministratorzy, powierzenie, upoważnienia, rejestr), art. 35 (ocena skutków), art. 83 ust. 6 (kara za niewykonanie nakazu), motyw 38 (dane dzieci).
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 12–14 (koszty i obowiązki właścicieli), art. 19 (mała wspólnota), art. 22–23 (uchwały), art. 25 (zaskarżenie uchwały).
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 889): art. 4 (opłaty), art. 8³ (walne zgromadzenie), art. 27 (zarząd nieruchomościami).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 23–24 i 448 (dobra osobiste), art. 199 (czynności przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną).
• Ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy: art. 22² (monitoring wizyjny pracowników).
• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym: art. 9a (monitoring przestrzeni publicznej przez gminę).
• Ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych: art. 81 (rozpowszechnianie wizerunku).
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny: art. 267 § 3 i 5.
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego: art. 217 (wydanie rzeczy mogących stanowić dowód).
• Wytyczne Europejskiej Rady Ochrony Danych 3/2019 w sprawie przetwarzania danych osobowych za pomocą urządzeń wideo (wersja 2.0 z 29 stycznia 2020 r.).
• Wyroki TSUE: z 11 grudnia 2014 r., C-212/13 (Ryneš), z 11 grudnia 2019 r., C-708/18 (Asociaţia de Proprietari bloc M5A-ScaraA), z 4 maja 2023 r., C-487/21 (prawo do kopii danych).
• Wyroki NSA: z 14 stycznia 2026 r., III OSK 147/23 (monitoring altan śmietnikowych w spółdzielni), z 8 września 2026 r., III OSK 649/24 (maska prywatności a monitoring cudzej nieruchomości).
• Prezes UODO: nakaz z 8 grudnia 2025 r. i kara z lipca 2026 r. w sprawie prywatnego monitoringu drogi publicznej i sąsiednich posesji.
• E. L. Piza, B. C. Welsh, D. P. Farrington, A. L. Thomas, CCTV surveillance for crime prevention: A 40-year systematic review with meta-analysis, Criminology & Public Policy 2019, t. 18, nr 1.

Kupujesz albo sprzedajesz mieszkanie na osiedlu w Warszawie? O termin i koszt aktu zapytaj kancelarie blisko domu, np. notariuszy na Białołęce albo kancelarie notarialne w Ursusie.