Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej: ile płacić, na co go wydać i co z nim przy sprzedaży mieszkania

Pan Andrzej sprzedaje 60-metrowe mieszkanie w bloku na Mokotowie. Przez 12 lat płacił na fundusz remontowy 2,50 zł za metr, czyli 150 zł miesięcznie i łącznie 21 600 zł. Na funduszu wspólnoty leży ponad 400 000 zł na wymianę dachu zaplanowaną na przyszły rok. Tydzień przed wizytą u notariusza Pan Andrzej poprosił zarządcę o zwrot „swojej części” funduszu i usłyszał, że nic mu się nie należy. Zarządca miał rację. Pan Andrzej może jednak odzyskać te pieniądze inną drogą: w cenie mieszkania.

W tym poradniku wyjaśniamy, czym jest fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej, kto i jak ustala jego wysokość, na co wolno wydać zebrane pieniądze, co się z nimi dzieje przy sprzedaży mieszkania i jakie prawa ma każdy właściciel. Pokazujemy też, jak policzyć stawkę na podstawie planu remontów i jak dofinansować duży remont z premii BGK. Opieramy się na ustawie o własności lokali, Prawie budowlanym i orzecznictwie Sądu Najwyższego, które wymieniamy przy tekście i w sekcji „Podstawa prawna”. Stan prawny na 22 września 2026 r.

Fundusz remontowy w skrócie

• Fundusz remontowy to pieniądze, które wspólnota odkłada z comiesięcznych wpłat właścicieli na remonty części wspólnych: dachu, elewacji, klatek schodowych, pionów instalacyjnych, windy. Ustawa go nie nazywa, ale wspólnota może go utworzyć uchwałą, co potwierdził Sąd Najwyższy.
• Wysokość wpłat ustalają właściciele w uchwale, zwykle w złotych za m² powierzchni lokalu. Każdy płaci proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej, a wyższą stawkę można nałożyć tylko na lokale użytkowe, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z nich.
• Termin płatności: z góry, do 10. dnia każdego miesiąca, razem z pozostałymi zaliczkami. Płacisz także wtedy, gdy zaskarżyłeś uchwałę o stawce.
• Pieniądze należą do wspólnoty, a nie do poszczególnych właścicieli. Nie rozlicza się ich co roku jak zaliczek na bieżące utrzymanie i nie zwraca przy sprzedaży mieszkania. Sprzedający może uwzględnić wpłaty w cenie.
• Kupujący nie przejmuje zaległości sprzedającego, ale przed aktem notarialnym powinien sprawdzić stan funduszu, plan remontów i uchwały o kredycie lub podwyżkach, bo to on zapłaci za remonty po zakupie.
• Z funduszu finansuje się tylko nieruchomość wspólną. Okna, instalacje w mieszkaniu czy wykończenie balkonu opłaca właściciel lokalu.
• Każdy właściciel może kontrolować zarząd, a uchwałę o funduszu może zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni.
• Duży remont można sfinansować kredytem z premią z Banku Gospodarstwa Krajowego: 26% kosztów przy termomodernizacji i 25% przy remoncie budynku użytkowanego od co najmniej 40 lat.
• Planowana nowelizacja ustawy o własności lokali (projekt UD312) po raz pierwszy wpisze fundusz remontowy do ustawy. We wrześniu 2026 r. projekt nie trafił jeszcze do Sejmu.

Sprzedajesz albo kupujesz mieszkanie we wspólnocie w Warszawie? Porównaj kancelarie notarialne z opiniami klientów i zapytaj kilka z nich o termin i koszt aktu.

Czym jest fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Fundusz remontowy to wydzielona część comiesięcznych wpłat właścicieli lokali, którą wspólnota mieszkaniowa gromadzi na remonty i modernizację nieruchomości wspólnej. Wspólnoty trzymają go zwykle na osobnym rachunku albo subkoncie, oddzielnie od pieniędzy na bieżące utrzymanie budynku.

Ustawa o własności lokali (dalej: u.w.l.) nie używa nazwy „fundusz remontowy”. Jego podstawą są przepisy czytane łącznie:

• każdy właściciel lokalu musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 u.w.l.),
• do kosztów zarządu należą w pierwszej kolejności wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 pkt 1 u.w.l.),
• na pokrycie kosztów zarządu właściciele płacą zaliczki w formie bieżących opłat, z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 u.w.l.),
• wysokość opłat i roczny plan gospodarczy ustalają właściciele w uchwale (art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3 u.w.l.).

Sąd Najwyższy nie miał wątpliwości, że właściciele mogą utworzyć fundusz remontowy uchwałą wspólnoty i określić w niej zasady jego gromadzenia oraz wydawania przez zarząd, np. na spłatę kredytu zaciągniętego na remont (wyrok z 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09).

Nieruchomość wspólna to grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.), np. dach, fundamenty, ściany zewnętrzne, klatki schodowe, piony instalacyjne i winda. Tylko na nią wspólnota wydaje pieniądze z funduszu. Mieszkanie remontuje jego właściciel.

Czyje są pieniądze z funduszu remontowego

Pieniądze wpłacone na fundusz należą do wspólnoty mieszkaniowej, a nie do poszczególnych właścicieli. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (art. 6 u.w.l.), więc może mieć własny majątek. Sąd Najwyższy uznał, że środki zgromadzone na funduszu remontowym wchodzą do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali, a dysponuje nimi wspólnota. Właściciele, uchwalając fundusz, zgadzają się, żeby ich wpłaty zasilały ten majątek (wyrok z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10).

Wspólnota nie może też uchwałą ogłosić, że pieniądze z funduszu są „współwłasnością” właścicieli, która przy sprzedaży mieszkania przechodzi na kupującego razem z udziałem w nieruchomości wspólnej. Sąd uchylił taką uchwałę, a Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną wspólnoty. Przymusowa współwłasność właścicieli lokali obejmuje wyłącznie grunt i części budynku, a nie pieniądze (V CSK 367/09).

Z tego wynikają trzy praktyczne konsekwencje:

• nie istnieje „Twoja część” funduszu, której wypłaty mógłbyś żądać,
• przy sprzedaży mieszkania wspólnota nie zwraca wpłat. Szczegóły opisujemy niżej,
• za zobowiązania wspólnoty dotyczące nieruchomości wspólnej, np. kredyt na remont, odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel w części odpowiadającej jego udziałowi (art. 17 u.w.l.).

Czy fundusz remontowy jest obowiązkowy

W spółdzielni mieszkaniowej tak (art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). We wspólnocie ustawa go nie wymaga. Budynek trzeba jednak utrzymywać w należytym stanie technicznym, a to kosztuje. Według Prawa budowlanego właściciel lub zarządca budynku musi:

• zlecać co najmniej raz w roku kontrolę elementów narażonych na działanie warunków atmosferycznych, instalacji gazowych i przewodów kominowych (art. 62 ust. 1 pkt 1). W budynkach o powierzchni zabudowy ponad 2 000 m² tę kontrolę przeprowadza się dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3),
• zlecać co najmniej raz na 5 lat kontrolę stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego budynku, w tym instalacji elektrycznej i piorunochronnej (art. 62 ust. 1 pkt 2),
• usuwać uszkodzenia wykryte w czasie kontroli, jeśli mogą zagrażać życiu, zdrowiu, mieniu lub środowisku (art. 70 ust. 1).

Za niedopełnienie obowiązku utrzymania budynku w należytym stanie technicznym grozi grzywna, ograniczenie wolności albo pozbawienie wolności do roku (art. 91a Prawa budowlanego). Wspólnota bez funduszu przy każdym remoncie musi więc uchwalać jednorazową dopłatę albo brać kredyt. Dlatego fundusz remontowy ma niemal każda wspólnota.

W małej wspólnocie, czyli w nieruchomości z najwyżej trzema lokalami, do zarządu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Nie ma obowiązku wybierania zarządu ani podejmowania uchwał. O wspólnych wydatkach decydujecie według art. 199–201 Kodeksu cywilnego. Najprościej spisać porozumienie o comiesięcznych wpłatach na remonty.

Fundusz remontowy a zaliczki na eksploatację

W opłatach, które co miesiąc płacisz wspólnocie, zwykle są trzy grupy pozycji: zaliczki na eksploatację, czyli bieżące utrzymanie części wspólnych, zaliczka na fundusz remontowy oraz opłaty za media dostarczane do Twojego lokalu, np. wodę, ciepło i wywóz odpadów. Media rozlicza się osobno. Eksploatację i fundusz remontowy łatwo pomylić, a działają inaczej:

Przeniesienie nadwyżki z zaliczek na eksploatację na fundusz remontowy jest dopuszczalne, jeśli właściciele podejmą w tej sprawie uchwałę (wyrok SN z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10).

Na co można wydać pieniądze z funduszu remontowego

Zarząd wydaje pieniądze z funduszu na remonty nieruchomości wspólnej wskazane w uchwale i planie gospodarczym. Najczęściej są to:

• dach, obróbki blacharskie i rynny,
• elewacja, docieplenie ścian i stropodachu,
• klatki schodowe: malowanie, posadzki, okna i balustrady na klatkach,
• piony instalacyjne: wodno-kanalizacyjne, gazowe, centralnego ogrzewania i elektryczne, wentylacja i przewody kominowe,
• winda: modernizacja albo wymiana,
• drzwi wejściowe, domofon, oświetlenie części wspólnych,
• fundamenty, izolacja piwnic, zadaszenia, chodniki i teren wokół budynku,
• elementy konstrukcyjne balkonów,
• projekty, ekspertyzy techniczne, audyt energetyczny i nadzór inspektora budowlanego,
• raty i odsetki kredytu zaciągniętego na remont.

Remont czy konserwacja? Prawo budowlane definiuje remont jako roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, które nie są bieżącą konserwacją. Można przy tym użyć innych materiałów niż pierwotnie (art. 3 pkt 8). Drobne naprawy, np. wymianę żarówek czy uszczelnienie zaworu, wspólnoty zwykle pokrywają z zaliczek na eksploatację, a remonty i modernizacje z funduszu remontowego. Granicę najlepiej opisać w uchwale albo regulaminie funduszu.

Kto decyduje o remoncie? Czynności zwykłego zarządu, np. bieżące naprawy, zarząd wykonuje samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.). Remonty zapisane w rocznym planie gospodarczym realizuje w ramach tego planu. Na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest uchwała, która wyraża zgodę i udziela zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy (art. 22 ust. 2 u.w.l.). W praktyce taką uchwałę podejmuje się przed każdą dużą inwestycją, a zwłaszcza przed zaciągnięciem kredytu.

Wydatki na inne cele. Przesunięcie pieniędzy z funduszu na inny cel, np. na bieżące rachunki, wymaga uchwały właścicieli. Jeśli zarząd robi to bez niej, narusza zasady prawidłowego zarządzania. Właściciele mogą wtedy odmówić mu absolutorium, odwołać go uchwałą w każdej chwili (art. 20 ust. 2 u.w.l.) albo, gdy zarząd nie wypełnia obowiązków, wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 u.w.l.).

Kto płaci za remont: wspólnota czy właściciel mieszkania

Granica przebiega między nieruchomością wspólną a lokalem. W niektórych sprawach, zwłaszcza przy balkonach, sądy orzekały różnie, więc poniższa tabela opisuje zasady przyjmowane najczęściej:

Przy urządzeniach, które służą jednocześnie poszczególnym lokalom i wszystkim właścicielom, uchwała może ustalić, jaka część kosztów ich eksploatacji należy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l.).

Na potrzeby remontu części wspólnych musisz wpuścić zarząd do mieszkania, ilekroć jest to niezbędne, np. przy wymianie pionów (art. 13 ust. 2 u.w.l.).

Ile wynosi fundusz remontowy i kto ustala stawkę

Nie ma urzędowych stawek funduszu remontowego. O jego wysokości decydują właściciele lokali według kilku zasad:

1. Uchwała. Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu wymaga uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.). Zwykle zapada razem z rocznym planem gospodarczym na zebraniu, które zarząd musi zwołać do końca I kwartału (art. 30 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 pkt 1 u.w.l.). Stawkę można też zmienić w trakcie roku, również w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1 u.w.l.).
2. Większość udziałów. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej, chyba że umowa lub uchwała przewiduje zasadę „jeden właściciel, jeden głos” (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Liczy się większość wszystkich udziałów, a nie tylko obecnych na zebraniu. Dlatego wspólnoty zbierają brakujące głosy po zebraniu.
3. Proporcja do udziałów. Wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, których nie pokrywają pożytki z niej, właściciele ponoszą w stosunku do swoich udziałów (art. 12 ust. 2 u.w.l.). Udział to stosunek powierzchni użytkowej lokalu z pomieszczeniami przynależnymi, np. piwnicą, do łącznej powierzchni wszystkich lokali z takimi pomieszczeniami (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Stawka w złotych za m² tej powierzchni daje ten sam wynik.
4. Wyjątek dla lokali użytkowych. Uchwała może zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z nich (art. 12 ust. 3 u.w.l.), np. sklep z dużym ruchem klientów bardziej zużywa klatkę i wejście. Wspólnota musi umieć to uzasadnić. Uchwała, która bez podstawy różnicuje stawki, np. obniża je mieszkaniom na parterze, bo ich właściciele nie jeżdżą windą, albo podnosi je wynajmującym, narusza art. 12 ust. 2 i może zostać uchylona przez sąd.

W praktyce stawki są bardzo różne. W nowych budynkach wspólnoty zbierają często 1–2 zł za m² miesięcznie, a w starszych blokach i kamienicach przed dużym remontem nawet kilka złotych za m². Wysokość zależy od wieku i stanu technicznego budynku, planowanych remontów, środków już zebranych i od tego, czy wspólnota spłaca kredyt. Zamiast porównywać się z sąsiednią wspólnotą, lepiej policzyć stawkę z planu remontów.

Jak policzyć stawkę funduszu remontowego: przykład

Stawkę liczy się tak:

stawka (zł/m² miesięcznie) = (koszt remontów w planie − środki na funduszu − spodziewane premie i dotacje) ÷ (liczba miesięcy × łączna powierzchnia lokali z pomieszczeniami przynależnymi)

Przykład. Blok z 1978 r. na Ursynowie ma 40 mieszkań o łącznej powierzchni z piwnicami 2 400 m². Na początku 2027 r. na funduszu jest 210 000 zł. Po pięcioletniej kontroli budynku zarząd przygotował plan remontów na lata 2027–2031:

Brakuje 810 000 zł − 210 000 zł = 600 000 zł. Plan obejmuje 60 miesięcy, więc stawka wynosi 600 000 zł ÷ (60 × 2 400 m²) = 4,17 zł za m² miesięcznie. Budynek zbierze w ten sposób ok. 10 000 zł miesięcznie. Właściciel mieszkania o powierzchni 50 m² z piwnicą 4 m² zapłaci 54 × 4,17 zł = 225,18 zł miesięcznie.

Sprawdźcie też, czy w chwili każdego remontu na koncie będzie dość pieniędzy. W tym przykładzie do połowy 2028 r. fundusz urośnie do ok. 390 000 zł, więc wystarczy na dach, a do końca 2031 r. zbierze się tyle, ile kosztują piony. Gdyby dach trzeba było wymienić już w 2027 r., zabrakłoby pieniędzy. Wtedy potrzebny jest kredyt albo wyższa stawka na początku. Do planu warto dodać rezerwę na awarie i wzrost cen robót budowlanych.

Uchwała w sprawie funduszu remontowego: co powinna zawierać

Dobrze przygotowana uchwała albo regulamin funduszu określa:

• utworzenie funduszu i jego cel: ogólny remontowy albo celowy, np. na wymianę dachu,
• stawkę, podstawę naliczania i datę, od której obowiązuje,
• termin płatności, czyli do 10. dnia każdego miesiąca,
• wyodrębniony rachunek bankowy lub subkonto funduszu,
• zasady wydatkowania, np. według planu remontów przyjętego uchwałą,
• zasady lokowania wolnych środków, np. na lokacie,
• co dzieje się z nadwyżką po zakończeniu remontu finansowanego z funduszu celowego,
• zasadę, że wpłaty nie podlegają zwrotowi przy zbyciu lokalu.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu uznał za zgodny z prawem regulamin funduszu, który wyłączał zwrot wpłat przy sprzedaży lokalu. Oddalił pozew gminy, która chciała odzyskiwać wpłaty przy sprzedaży swoich mieszkań (wyrok z 31 lipca 2019 r., XII C 467/19).

Uchwała nie może natomiast:

• ogłosić, że środki funduszu są współwłasnością właścicieli związaną z lokalem (wyrok SN V CSK 367/09),
• przerzucić zaległości sprzedającego na kupującego. Zmiana dłużnika wymaga umowy i zgody wierzyciela albo dłużnika (art. 519 Kodeksu cywilnego), a nie uchwały,
• różnicować stawek bez podstawy w art. 12 ust. 3 u.w.l.

Przykładowa uchwała w sprawie wysokości zaliczek na fundusz remontowy

Uchwała nr …/2026 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. … w Warszawie z dnia … 2026 r.

Na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciele lokali postanawiają:

§ 1. Od dnia 1 stycznia 2027 r. ustala się zaliczkę na fundusz remontowy w wysokości 4,17 zł miesięcznie za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

§ 2. Środki funduszu remontowego gromadzi się na wyodrębnionym rachunku bankowym Wspólnoty i przeznacza na remonty nieruchomości wspólnej zgodnie z planem remontów na lata 2027–2031, stanowiącym załącznik do uchwały.

§ 3. Zaliczki wnosi się z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

§ 4. Środki wpłacone na fundusz remontowy nie podlegają zwrotowi w razie zbycia lokalu.

§ 5. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Wzór jest uproszczony. Dostosujcie go do umowy właścicieli, statusu zarządu i dotychczasowych uchwał wspólnoty.

Fundusz remontowy a sprzedaż mieszkania

Czy sprzedający dostanie zwrot funduszu remontowego

Nie. Wpłaty na fundusz remontowy są majątkiem wspólnoty (wyrok SN II CSK 358/10), a wspólnota nie ma obowiązku rozliczać się z właścicielem, który sprzedał mieszkanie. Sąd Okręgowy we Wrocławiu w cytowanym wyroku XII C 467/19 zwrócił uwagę, że:

• środki funduszu nie podlegają rozliczeniu rocznemu tak jak zaliczki na bieżące utrzymanie,
• wszelkie rozliczenia wspólnota prowadzi z aktualnym właścicielem lokalu, a nie z jego poprzednikami,
• sprzedaż przenosi na kupującego korzyści i ciężary związane z lokalem (art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego), także te związane z zaliczkami na fundusz,
• zwrot wpłat z funduszu jest możliwy tylko wtedy, gdy wspólnota uchwałą rozwiąże fundusz albo gdy po remoncie finansowanym z funduszu celowego zostanie nadwyżka. Także wtedy pieniądze dostają aktualni właściciele.

Uzasadnienie jest praktyczne: gdyby każdy sprzedający odbierał swoje wpłaty, wspólnota nie mogłaby zaplanować żadnego większego remontu, a kupujący musiałby od razu uzupełniać fundusz.

Jak odzyskać wpłaty: w cenie mieszkania

Ten sam sąd wskazał, że nic nie stoi na przeszkodzie, by kupujący zapłacił sprzedającemu równowartość wpłat na fundusz w całości lub w części. To argument w negocjacjach: mieszkanie w budynku z pełnym funduszem i świeżo wyremontowanym dachem jest warte więcej niż takie, w którym remont dopiero trzeba sfinansować.

Jeśli umówicie się na dodatkową kwotę „za fundusz”, wpiszcie ją do ceny w akcie notarialnym. Kupujący nie nabywa części funduszu, bo ten należy do wspólnoty. Płaci więc po prostu wyższą cenę za mieszkanie. Od niej liczy się podatek od czynności cywilnoprawnych i taksa notarialna, a dla sprzedającego, który sprzedaje przed upływem 5 lat od nabycia, także przychód do podatku dochodowego. Koszty zakupu policzysz w artykule o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania i w kalkulatorze taksy notarialnej.

Co kupujący powinien sprawdzić przed aktem notarialnym

Kupując mieszkanie, kupujesz też udział w przyszłych remontach. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej albo aktu poproś sprzedającego o:

• zaświadczenie od zarządu lub zarządcy o braku zaległości w opłatach, najlepiej z informacją o stanie funduszu remontowego,
• uchwały z ostatnich 2–3 lat: o stawkach, planowanych remontach, kredycie i jednorazowych dopłatach,
• ostatnie sprawozdanie roczne i plan gospodarczy,
• protokoły z okresowych kontroli budynku, które pokazują jego stan techniczny i zalecenia,
• informację o kredycie wspólnoty: kwotę, ratę i termin spłaty,
• informację o sporach sądowych, np. o zaskarżonych uchwałach.

Sprawdź też księgę wieczystą lokalu, zwłaszcza dział III i IV. Wspólnota, która ma wyrok przeciwko zalegającemu właścicielowi, może wpisać na jego mieszkaniu hipotekę przymusową (art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Taka hipoteka obciąża lokal także po sprzedaży.

Duży remont w planie nie zawsze jest minusem. Jeśli fundusz jest pełny, remont sfinansują wpłaty poprzednich właścicieli, w tym sprzedającego. Gorzej, gdy fundusz jest pusty, a dach przecieka. Wtedy za remont zapłacisz Ty, przez podwyżkę stawki, jednorazową dopłatę albo raty kredytu.

Zaległości sprzedającego: czy przechodzą na kupującego

Co do zasady nie. Obowiązek płacenia zaliczek obciąża tego, kto był właścicielem w danym okresie (art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 u.w.l.), więc zaległości to osobisty dług sprzedającego. Wspólnota nie może uchwałą uczynić dłużnikiem kupującego. Sąd uchylił uchwałę, która to przewidywała, a Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną wspólnoty (V CSK 367/09).

Wyjątkiem jest wspomniana hipoteka przymusowa: wspólnota może z niej prowadzić egzekucję z mieszkania bez względu na to, kto jest jego właścicielem. Jeśli sprzedający zalega z opłatami, najbezpieczniej, żeby spłacił dług przed aktem albo żeby część ceny trafiła bezpośrednio na rachunek wspólnoty. Notariusz może to opisać w akcie.

Kto płaci za miesiąc sprzedaży

Zaliczki płaci się z góry do 10. dnia miesiąca, więc przy sprzedaży w połowie miesiąca opłatę zwykle zapłacił już sprzedający. Rozliczenie za niepełny miesiąc to sprawa między stronami. Najlepiej opisać je w akcie albo w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania razem ze stanami liczników. Po akcie kupujący powinien zawiadomić zarządcę o zmianie właściciela. Zarząd może żądać dokumentów potwierdzających prawo własności, np. wypisu aktu notarialnego (art. 29 ust. 1e u.w.l.).

Zaległości w opłatach na fundusz remontowy

Zaliczka na fundusz remontowy to część opłat na koszty zarządu, więc przy zaległościach obowiązują te same zasady co przy pozostałych opłatach:

• Odsetki. Od 11. dnia miesiąca wspólnota może naliczać odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 Kodeksu cywilnego).
• Sąd. Wspólnota może pozwać właściciela o zapłatę, także w elektronicznym postępowaniu upominawczym, a z prawomocnym wyrokiem skierować sprawę do komornika.
• Licytacja lokalu. Jeśli właściciel długotrwale zalega z opłatami, wspólnota może w procesie żądać sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji. Byłemu właścicielowi nie przysługuje lokal zamienny (art. 16 u.w.l.). Wytoczenie takiego powództwa wymaga uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l.).
• Przedawnienie. Zaliczki na koszty zarządu uznaje się za świadczenia okresowe, więc roszczenia o nie przedawniają się co do zasady po 3 latach, z końcem roku kalendarzowego (art. 118 Kodeksu cywilnego).

Zaskarżenie uchwały nie zwalnia z płacenia. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 u.w.l.). Wstrzymanie wpłat „w proteście” przeciwko zarządowi naraża Cię na odsetki i koszty sądowe, a nie rozwiązuje problemu.

Twoje prawa: kontrola funduszu i zaskarżenie uchwały

Jak sprawdzić, na co idą pieniądze

Zarząd lub zarządca musi:

• prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu, wpłaconych zaliczek i innych rozliczeń (art. 29 ust. 1 u.w.l.),
• dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy (art. 30 ust. 1 pkt 1 u.w.l.),
• składać właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności (art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l.),
• zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, najpóźniej w I kwartale. Na zebraniu uchwala się plan gospodarczy i opłaty, ocenia pracę zarządu i głosuje nad absolutorium (art. 29 ust. 2 i art. 30 ust. 2 u.w.l.).

Prawo kontroli działalności zarządu ma każdy właściciel lokalu (art. 29 ust. 3 u.w.l.). Możesz poprosić o wgląd w umowy z wykonawcami, faktury, protokoły odbioru robót i wyciągi z rachunku funduszu. Jeśli zarząd nie zwoła rocznego zebrania w I kwartale, może to zrobić każdy właściciel (art. 30 ust. 1a u.w.l.). Właściciele mający łącznie co najmniej 1/10 udziałów mogą w każdej chwili żądać zwołania zebrania (art. 31 u.w.l.).

Jak zaskarżyć uchwałę o funduszu remontowym

Uchwałę możesz zaskarżyć do sądu, jeśli jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza Twoje interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Przykłady:

• stawka różnicuje właścicieli bez podstawy w art. 12 ust. 3 u.w.l.,
• uchwała przenosi pieniądze funduszu na cele niezwiązane z nieruchomością wspólną,
• podwyżka jest rażąco wygórowana i nie wynika z żadnego planu remontów.

Pozew przeciwko wspólnocie wnosisz w ciągu 6 tygodni od zebrania albo od powiadomienia o uchwale podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.). Termin jest nieprzekraczalny. Sam fakt, że wolałbyś niższą stawkę, nie wystarczy: sąd nie zastępuje właścicieli w ocenie, ile odkładać na remonty, jeśli uchwała jest rozsądnie uzasadniona.

Zarządca wskazany przez dewelopera

W nowych budynkach deweloper często powierza zarząd konkretnej firmie już w pierwszej umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu. Taki sposób zarządu wiąże każdego kolejnego nabywcę (art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l.). Jeśli właściciele są niezadowoleni z tego, jak zarządca gospodaruje funduszem, zmiana wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, która jest podstawą wpisu do księgi wieczystej (art. 18 ust. 2a u.w.l.). Za protokół zebrania wspólnoty notariusz może pobrać najwyżej 300 zł netto, czyli 369 zł z VAT, plus wypisy (§ 9 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Więcej o zarządzie wspólnoty piszemy w artykule spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa.

Bezpieczeństwo pieniędzy na rachunku

Wspólnota trzyma pieniądze funduszu w banku, bo rozliczenia musi prowadzić przez rachunek bankowy. Środki wspólnoty są objęte gwarancją Bankowego Funduszu Gwarancyjnego do równowartości 100 000 euro na deponenta w jednym banku. Jeśli fundusz przekracza tę kwotę, rozsądnie jest rozłożyć go na lokaty w kilku bankach. Zasady lokowania pieniędzy warto opisać w uchwale lub regulaminie funduszu.

Jak sfinansować duży remont: kredyt i premie BGK

Jeśli pieniędzy na funduszu nie wystarczy, wspólnota może:

• podnieść stawkę albo uchwalić jednorazową dopłatę,
• przeznaczyć na fundusz nadwyżkę z rozliczenia zaliczek na eksploatację (wyrok SN II CSK 358/10),
• wykorzystać pożytki z nieruchomości wspólnej, np. czynsz za wynajem dachu pod stację bazową albo elewacji pod reklamę. Pożytki najpierw pokrywają wydatki na utrzymanie nieruchomości (art. 12 ust. 2 u.w.l.),
• wziąć kredyt. Zaciągnięcie kredytu przekracza zwykły zarząd, więc potrzebna jest uchwała z pełnomocnictwem dla zarządu (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Banki zwykle oceniają wspólnotę po wpływach na fundusz remontowy i ściągalności opłat, a ratę spłaca się z funduszu. Fundusz może też służyć jako zabezpieczenie kredytu, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku V CSK 367/09.

Przy remoncie finansowanym kredytem można dostać premię z Funduszu Termomodernizacji i Remontów w Banku Gospodarstwa Krajowego. Premia spłaca część kredytu po zakończeniu inwestycji. Zasady określa ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów:

W budynkach z wielkiej płyty wspólnota może dodatkowo dostać 50% kosztów wzmocnienia połączeń warstw ścian zewnętrznych kotwami, jeśli robi to przy termomodernizacji (art. 5a). Wniosek o premię składa się za pośrednictwem banku, który udziela kredytu i ma umowę z BGK.

Nowy budynek od dewelopera. Zanim wspólnota zapłaci z funduszu za naprawę pękającej elewacji czy przeciekającego dachu, sprawdźcie rękojmię. Za wady fizyczne nieruchomości sprzedawca odpowiada, jeśli zostaną stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego). Uprawnienia z rękojmi przysługują nabywcom lokali, a wspólnota może ich dochodzić m.in. na podstawie przelewu roszczeń od właścicieli. Więcej o prawach nabywców piszemy w artykule o umowie deweloperskiej.

Fundusz remontowy a podatki

Wspólnota. Dochody wspólnot mieszkaniowych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są wolne od podatku dochodowego w części przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Zwolnienie nie obejmuje dochodów z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Czy mieszczą się w nim np. wpływy z reklam na elewacji albo związane z lokalami użytkowymi, bywa sporne. Warto to ustalić z księgowym wspólnoty. Wspólnota co roku składa zeznanie CIT-8, także gdy cały jej dochód jest zwolniony.

Właściciel, który wynajmuje mieszkanie. Od 2023 r. najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów, bez odliczania kosztów. Wpłat na fundusz remontowy nie odliczysz więc od podatku. Jeśli najemca zwraca Ci opłaty dla wspólnoty, sprawdź, czy są przychodem. Wyjaśniamy to w artykule o podatku od wynajmu mieszkania.

Fundusz remontowy w bloku spółdzielczym i po przejściu do wspólnoty

W spółdzielni fundusz remontowy jest obowiązkowy, a spółdzielnia prowadzi ewidencję kosztów i funduszu remontowego osobno dla każdej nieruchomości (art. 4 ust. 4¹ i art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Możesz więc sprawdzić, ile Twój budynek wpłacił i ile na niego wydano.

Gdy właściciele wyodrębnionych lokali uchwałą przechodzą ze spółdzielni do wspólnoty, z chwilą utraty członkostwa stają się współwłaścicielami środków zgromadzonych na funduszu remontowym w części odpowiadającej ich udziałom. Spółdzielnia musi niezwłocznie rozliczyć wpływy i wydatki funduszu oraz pozostałe nakłady na remonty tej nieruchomości (art. 24¹ ust. 3–5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Przed głosowaniem poproś o to rozliczenie, bo po niedawnym dużym remoncie może wykazać niedobór, a nie nadwyżkę. Cały proces opisujemy w artykule spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa.

Nowelizacja ustawy o własności lokali: co może się zmienić

Rząd pracuje nad dużą nowelizacją ustawy o własności lokali i Prawa budowlanego (projekt UD312, opublikowany w styczniu 2026 r.). Według informacji z września 2026 r. projekt był na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów i nie trafił jeszcze do Sejmu. Nowe przepisy mogą więc wejść w życie najwcześniej pod koniec 2026 r. albo w 2027 r. W sprawach funduszu remontowego projekt przewiduje m.in.:

• fundusz remontowy w ustawie. Wspólnota będzie mogła uchwałą utworzyć fundusz remontowy albo inny fundusz celowy. Fundusz ma stanowić mienie wspólnoty, a nie poszczególnych właścicieli, i być oddzielony od środków na eksploatację. Utworzenie funduszu trafi do katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd. To w dużej mierze zapis dzisiejszego orzecznictwa,
• łatwiejsze głosowanie. Uchwały podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym mają zapadać zwykłą większością głosów oddanych, a nie większością wszystkich udziałów,
• balkony. Elementy konstrukcyjne balkonów i balustrady mają należeć do nieruchomości wspólnej, a przestrzeń balkonu zostać przy lokalu,
• wyższe zaliczki od lokali generujących dodatkowe koszty, np. mieszkań na wynajem krótkoterminowy, jeśli wspólnota wykaże te koszty,
• legitymacja wspólnoty do dochodzenia roszczeń z tytułu wad budynku,
• więcej czasu na sprawozdanie roczne, do końca kwietnia.

Treść projektu może się jeszcze zmienić. Do czasu wejścia nowelizacji w życie obowiązują zasady opisane w tym artykule.

Najczęstsze błędy przy funduszu remontowym

Najczęściej zadawane pytania o fundusz remontowy

Czy fundusz remontowy jest obowiązkowy we wspólnocie mieszkaniowej?

Ustawa o własności lokali go nie wymaga, ale wspólnota musi utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym, a na remonty potrzebne są pieniądze. Dlatego niemal każda wspólnota tworzy fundusz uchwałą. W spółdzielni mieszkaniowej fundusz remontowy jest obowiązkowy.

Ile wynosi fundusz remontowy za m²?

Nie ma urzędowej stawki. W nowych budynkach często 1–2 zł za m² miesięcznie, w starszych przed dużym remontem nawet kilka złotych. Stawkę najlepiej policzyć z planu remontów: koszt planowanych prac minus zebrane środki, podzielony przez liczbę miesięcy i łączną powierzchnię lokali z pomieszczeniami przynależnymi.

Czy przy sprzedaży mieszkania dostanę zwrot funduszu remontowego?

Nie. Środki funduszu są majątkiem wspólnoty, a rozliczenia wspólnota prowadzi z aktualnym właścicielem. Możesz natomiast uwzględnić wpłaty w cenie i umówić się z kupującym, że zapłaci Ci ich równowartość.

Czy kupujący płaci zaległości poprzedniego właściciela?

Co do zasady nie, bo to osobisty dług sprzedającego. Wyjątek to hipoteka przymusowa wpisana na mieszkaniu na rzecz wspólnoty: z niej wspólnota może prowadzić egzekucję także po sprzedaży. Przed aktem poproś o zaświadczenie o braku zaległości i sprawdź księgę wieczystą.

Czy wspólnota może podnieść fundusz remontowy w trakcie roku?

Tak. Wysokość opłat zmienia się uchwałą, którą można podjąć w dowolnym momencie, na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. O treści uchwały podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Czy mogę nie płacić, jeśli zaskarżyłem uchwałę o podwyżce?

Nie. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, dopóki sąd nie wstrzyma jej wykonania. Jeśli wygrasz, nadpłatę odzyskasz, a jeśli wstrzymasz wpłaty i przegrasz, zapłacisz zaległość z odsetkami i koszty sądowe.

Czy z funduszu remontowego można wymienić okna w moim mieszkaniu?

Co do zasady nie. Okna i drzwi wejściowe do mieszkania są częścią lokalu, więc ich wymianę opłaca właściciel. Z funduszu finansuje się remonty nieruchomości wspólnej, np. okien na klatce schodowej.

Kto płaci za remont balkonu we wspólnocie?

Według przeważającego poglądu elementy konstrukcyjne balkonu, np. płyta nośna, należą do nieruchomości wspólnej i ich remont finansuje wspólnota. Posadzkę i wykończenie opłaca właściciel lokalu. Co do balustrad sądy orzekały różnie. Projekt nowelizacji ustawy zalicza je do części wspólnych.

Czy najemca płaci fundusz remontowy?

Wobec wspólnoty zobowiązany jest zawsze właściciel lokalu. W umowie najmu możecie ustalić, że najemca pokrywa koszty opłat dla wspólnoty w ramach czynszu, ale jeśli nie zapłaci, wspólnota i tak będzie żądać pieniędzy od właściciela.

Czy pieniądze z funduszu remontowego są bezpieczne w banku?

Wspólnota musi rozliczać się przez rachunek bankowy, a jej środki są objęte gwarancją BFG do równowartości 100 000 euro w jednym banku. Nad wykorzystaniem pieniędzy czuwają właściciele: każdy ma prawo kontrolować zarząd, a co roku głosują nad jego absolutorium.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 3 (nieruchomość wspólna i udziały), art. 6 (wspólnota mieszkaniowa), art. 12–17 (prawa i obowiązki właścicieli, koszty zarządu, zaliczki, licytacja lokalu, odpowiedzialność), art. 18–26 (zarząd, uchwały, zaskarżanie, zarządca przymusowy), art. 29–31 (ewidencja, kontrola, sprawozdanie, zebrania).
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524): art. 3 pkt 8 (definicja remontu), art. 61–62 (utrzymanie i kontrole okresowe obiektu), art. 70 (usuwanie uszkodzeń), art. 91a (odpowiedzialność karna).
• Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków (t.j. Dz.U. 2026 poz. 920): art. 3–5a (premia termomodernizacyjna), art. 6–9 (premia remontowa).
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 889): art. 4 ust. 4¹, art. 6 ust. 3, art. 24¹ ust. 3–5.
• Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 554): art. 17 ust. 1 pkt 44.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 118 (przedawnienie), art. 199–201 (zarząd rzeczą wspólną), art. 481 (odsetki), art. 519 (przejęcie długu), art. 548 § 1 (korzyści i ciężary rzeczy sprzedanej), art. 568 § 1 (rękojmia).
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: art. 109 (hipoteka przymusowa).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): § 9 ust. 1 pkt 4.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09 (uchwała o „współwłasności” środków funduszu remontowego).
• Wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10 (fundusz remontowy jako majątek wspólnoty, przeniesienie nadwyżki zaliczek na fundusz).
• Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 31 lipca 2019 r., XII C 467/19 (brak zwrotu wpłat przy zbyciu lokalu).
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz niektórych innych ustaw (UD312), wykaz prac legislacyjnych Rady Ministrów.

Sprzedajesz albo kupujesz mieszkanie we wspólnocie? Zapytaj o termin i koszt aktu kancelarie w swojej dzielnicy, np. notariuszy na Pradze-Południe czy kancelarie notarialne na Ursynowie.