Upadłość dewelopera: co dzieje się z mieszkaniem i wpłaconymi pieniędzmi

Kamil i Ania kupili 60-metrowe mieszkanie na warszawskim Ursusie za 720 000 zł. Umowę deweloperską podpisali w marcu 2025 r. Do tej pory wpłacili na rachunek powierniczy połowę ceny, w tym dwie transze kredytu. Budynek stoi w stanie surowym, ale od kilku tygodni na placu budowy nikt nie pracuje. Pewnego dnia w Krajowym Rejestrze Zadłużonych pojawia się obwieszczenie: sąd ogłosił upadłość dewelopera. Czy stracili pieniądze? Czy dostaną mieszkanie? I co muszą zrobić w najbliższych 30 dniach?

W tym poradniku wyjaśniamy, co naprawdę dzieje się po ogłoszeniu upadłości dewelopera. Opisujemy, kiedy budowa jest kontynuowana, a kiedy nabywcy dostają zwrot pieniędzy, ile oddaje bank z rachunku powierniczego, a ile Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Pokazujemy, jak krok po kroku zgłosić wierzytelność w KRZ i jak wygląda sytuacja osób z kredytem hipotecznym, umową sprzed 2022 r. albo mieszkaniem już odebranym. Na końcu znajdziesz checklistę na pierwsze tygodnie po upadłości i sposoby sprawdzenia dewelopera, zanim cokolwiek podpiszesz. Stan prawny na 22 września 2026 r.

Upadłość dewelopera w skrócie

• Pieniądze, które leżą na mieszkaniowym rachunku powierniczym, nie wchodzą do masy upadłości (art. 59 ust. 5 Prawa bankowego). Wierzyciele dewelopera nie mogą ich przejąć.
• W ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia upadłości sędzia-komisarz decyduje, czy syndyk dokończy budowę. Jeśli odmówi albo nie zdecyduje w terminie, umowy deweloperskie wygasają z mocy prawa, a nabywcy dostają zwrot pieniędzy.
• Przy umowach zawartych od 1 lipca 2022 r. (a we wszystkich inwestycjach od 2 lipca 2024 r.) bank zwraca saldo rachunku, a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oddaje resztę wpłat, które trafiły już do dewelopera. Fundusz wypłaca pieniądze w 30 dni od wniosku, najpóźniej w 90 dni, i nie ma limitu kwoty.
• Ochrona obejmuje tylko wpłaty na rachunek powierniczy. Zmiany lokatorskie opłacone przelewem na konto dewelopera czy „pożyczki” dla dewelopera to zwykłe wierzytelności, z których zwykle odzyskuje się niewiele.
• Wierzytelność zgłaszasz wyłącznie elektronicznie przez KRZ, w terminie 30 dni od obwieszczenia o upadłości. Zgłoszenie papierowe nie wywołuje skutków prawnych.
• Wiele poradników w internecie nadal opisuje „osobną masę upadłości” i „zgromadzenie nabywców”. Te przepisy obowiązywały tylko w sprawach, w których wniosek o upadłość złożono przed 1 stycznia 2016 r.

Szukasz notariusza do umowy deweloperskiej albo poświadczenia podpisu pod odstąpieniem od umowy? W wyszukiwarce kancelarii notarialnych w Warszawie sprawdzisz opinie i zapytasz kilka kancelarii o koszt.

Upadłość dewelopera w 2026 r.: trzy warstwy ochrony nabywcy

Deweloper jest przedsiębiorcą, więc może ogłosić upadłość jak każda spółka. Dzieje się tak, gdy stanie się niewypłacalny, czyli utraci zdolność regulowania wymagalnych zobowiązań. Ustawa domniemywa to, gdy opóźnienie w płatnościach przekracza 3 miesiące. Spółka jest niewypłacalna także wtedy, gdy jej zobowiązania przez ponad 24 miesiące przewyższają majątek (art. 11 Prawa upadłościowego). Przed upadłością dewelopera chronią Cię dziś trzy niezależne mechanizmy.

Cel tej procedury ustawa wskazuje wprost: postępowanie prowadzi się także po to, aby „doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą” (art. 425b). Upadłość nie oznacza więc automatycznie końca inwestycji.

Uwaga na nieaktualne poradniki

W internecie, także w tekstach z 2026 r., wciąż można przeczytać, że pieniądze z rachunku powierniczego i grunt tworzą „osobną masę upadłości”, a o losie inwestycji decyduje „zgromadzenie nabywców”. To opis przepisów z lat 2012–2015 (dawne art. 425¹–425⁵ Prawa upadłościowego i naprawczego). Stosuje się je wyłącznie w sprawach, w których wniosek o ogłoszenie upadłości wpłynął przed 1 stycznia 2016 r. (art. 449 Prawa restrukturyzacyjnego). Obecne przepisy nie tworzą odrębnej masy. Grunt należy do ogólnej masy upadłości, a nabywców chronią rachunek powierniczy, DFG i szczególne zasady pierwszeństwa opisane niżej.

Która ustawa obejmuje Twoją umowę

Zakres ochrony zależy od tego, kiedy podpisałeś umowę deweloperską i kiedy ruszyła sprzedaż w inwestycji.

DFG chroni wyłącznie nabywców, którzy są osobami fizycznymi i kupują mieszkanie lub dom niezwiązany bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą (art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej). Szczególne przepisy Prawa upadłościowego obejmują natomiast szerszą grupę, także spółki kupujące lokale (art. 425c). Jeśli Twoja umowa pochodzi sprzed lipca 2022 r., przejdź do sekcji o umowach zawartych według starych przepisów.

Co się dzieje po ogłoszeniu upadłości dewelopera: oś czasu

Wniosek o ogłoszenie upadłości może złożyć sam deweloper albo każdy jego wierzyciel osobisty (art. 20 ust. 1 Prawa upadłościowego), a więc także nabywca, któremu deweloper nie oddał pieniędzy. Zarząd dewelopera ma obowiązek złożyć wniosek w ciągu 30 dni od dnia, w którym spółka stała się niewypłacalna (art. 21). Za spóźnienie członkowie zarządu odpowiadają za szkodę wierzycieli. Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy (gospodarczy) właściwy dla głównego ośrodka działalności dewelopera (art. 19).

Najważniejsza jest zasada 3 miesięcy z art. 425e ust. 2a. Postanowienie sędziego-komisarza o odmowie dalszego prowadzenia inwestycji, zgoda na odstąpienie od niej albo brak jakiejkolwiek decyzji w ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia upadłości „wywołuje z mocy prawa skutek odstąpienia przez syndyka od umów deweloperskich”. Nabywcy nie czekają więc latami w zawieszeniu. Najpóźniej po kwartale wiadomo, czy budowa ruszy dalej, czy uruchamia się ścieżka zwrotu pieniędzy.

Cztery scenariusze: dokończenie budowy, nowy deweloper, układ albo zwrot pieniędzy

Prawo upadłościowe przewiduje cztery drogi. Który scenariusz się zrealizuje, zależy przede wszystkim od tego, czy dokończenie inwestycji ma ekonomiczny sens.

Scenariusz 1: syndyk dokończy budowę

Syndyk może dalej prowadzić inwestycję za zgodą sędziego-komisarza. Zgoda zapada, „jeżeli racjonalne względy wskazują, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie” (art. 425e ust. 1). W praktyce najczęściej chodzi o inwestycje zaawansowane, z dużą częścią lokali sprzedanych i pieniędzmi na dokończenie.

Dla Ciebie oznacza to, że umowa deweloperska trwa. Syndyk traci prawo odstąpienia od niej, a Twoje roszczenie „zaspokajane jest przez przeniesienie własności lokalu” (art. 425f ust. 1). Kolejne raty wpłacasz tak jak dotąd, zgodnie z umową. Po zakończeniu budowy syndyk podpisuje z Tobą u notariusza akt przenoszący własność w imieniu własnym na rachunek upadłego. Ważne są dwie gwarancje:

• Zgoda banku dewelopera pozostaje w mocy. Jeśli bank finansujący dewelopera zgodził się na bezobciążeniowe wyodrębnienie Twojego lokalu, zgoda obowiązuje nadal. Warunek zapłaty ceny jest spełniony także wtedy, gdy płacisz syndykowi (art. 425g). Dostajesz mieszkanie bez hipoteki banku dewelopera.
• Przeniesienie własności nie jest sprzedażą w upadłości. Nie wywołuje skutków sprzedaży egzekucyjnej (art. 425f ust. 2), więc nie wygasają na przykład ustanowione wcześniej służebności potrzebne do korzystania z budynku.

Syndyk może później wystąpić o zgodę na zaprzestanie budowy, jeśli okaże się, że jej kontynuacja przestała mieć sens. Na takie postanowienie przysługuje zażalenie, a jego uprawomocnienie się oznacza odstąpienie od umów i ścieżkę zwrotu pieniędzy (art. 425h).

Scenariusz 2: inwestycję przejmuje inny deweloper

Syndyk może sprzedać grunt z rozpoczętą budową innemu przedsiębiorcy, który zobowiąże się dokończyć inwestycję. Zgodę wydaje sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę „interes nabywców oraz prawdopodobieństwo dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego” (art. 425l ust. 5). Nowy deweloper:

• przejmuje prawa z Twojej umowy deweloperskiej i odpowiada za zobowiązania upadłego wobec Ciebie solidarnie z nim (art. 425l ust. 2–3),
• ma 30 dni na otwarcie własnego rachunku powierniczego, na który bank przenosi pieniądze nabywców z rachunku upadłego (art. 425m),
• kupuje grunt bez skutków sprzedaży egzekucyjnej, więc Twoje roszczenie wpisane do księgi wieczystej nie wygasa (art. 425l ust. 4).

W tym scenariuszu syndyk nie może odstąpić od Twojej umowy (art. 425l ust. 6), a Twoje roszczenia z umowy deweloperskiej nie są już zaspokajane w upadłości, bo odpowiada za nie nowy deweloper (art. 425l ust. 2). Sprzedaż gruntu następuje jednak zwykle po upływie terminu na zgłoszenie wierzytelności, więc zgłoszenie i tak złóż w terminie.

Scenariusz 3: układ z dopłatami nabywców

Jeśli pieniędzy na dokończenie budowy brakuje, nabywcy mogą sami zaproponować rozwiązanie. Grupa stanowiąca co najmniej 20 proc. nabywców w danej inwestycji może zgłosić propozycje układowe w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości (art. 425n). Termin biegnie od ogłoszenia upadłości, a nie od obwieszczenia w KRZ, dlatego warto od razu skontaktować się z innymi nabywcami. Propozycje mogą przewidywać między innymi (art. 425o):

• dopłaty wszystkich lub części nabywców, w zamian za przeniesienie własności lokali, z możliwością późniejszego zwrotu dopłat z przychodów inwestycji,
• sprzedaż gruntu inwestorowi, który przejmie zobowiązania wobec nabywców, także ze zmianą treści umów deweloperskich,
• inne sposoby finansowania dokończenia budowy,
• zamianę lokali między nabywcami albo na lokal spoza umowy.

Gdy propozycje przewidują dopłaty, sędzia-komisarz przeprowadza wstępne głosowanie nabywców. Uchwała zapada, jeśli opowiedzą się za nią nabywcy, którzy łącznie zadeklarują dopłaty wystarczające do sfinansowania dokończenia budowy (art. 425r ust. 3). Nie decyduje więc zwykła większość, tylko to, czy zebrana kwota wystarczy. Dopłaty wpłaca się lub zabezpiecza w ciągu dwóch miesięcy, z możliwością uzupełnienia braków w kolejnych 30 dniach (art. 425s ust. 1–2). Syndyk przechowuje je na odrębnym rachunku bankowym, a jeśli budowa jednak nie zostanie dokończona, zwraca je nabywcom (art. 425s ust. 6). Inwestor przejmujący grunt w ramach układu składa w formie aktu notarialnego nieodwołalne oświadczenie o nabyciu nieruchomości i przejęciu zobowiązań wobec nabywców (art. 425p ust. 2).

Scenariusz 4: budowa nie będzie kontynuowana

To scenariusz najczęstszy przy inwestycjach we wczesnej fazie. Po odmowie sędziego-komisarza albo bezskutecznym upływie 3 miesięcy Twoja umowa deweloperska przestaje wiązać z mocy prawa, a roszczenie o przeniesienie własności zamienia się w roszczenie pieniężne (art. 425e ust. 2a w związku z art. 91). Mieszkania nie dostaniesz, ale odzyskasz pieniądze w trzech krokach:

1. Bank zwraca saldo rachunku powierniczego. Syndyk składa bankowi dyspozycję zwrotu środków nabywcom (art. 425e ust. 2b). Dostajesz swoją część w nominalnej wysokości.
2. DFG zwraca resztę wpłat. Fundusz oddaje różnicę między tym, co wpłaciłeś na otwarty rachunek powierniczy, a tym, co zwrócił Ci bank. Szczegóły opisujemy w sekcji o DFG.
3. Pozostałe roszczenia zgłaszasz w upadłości. Chodzi o wpłaty poza rachunkiem powierniczym, kary umowne czy odszkodowanie. Syndyk sprzedaje grunt, a pieniądze dzieli według ustawowej kolejności.

Co się dzieje z pieniędzmi na rachunku powierniczym

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to najważniejsza bariera między Twoimi pieniędzmi a wierzycielami dewelopera. Zgodnie z art. 59 ust. 5 Prawa bankowego w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego środki na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Nie mogą ich zająć ani bank finansujący dewelopera, ani wykonawcy, ani urząd skarbowy.

Co dokładnie się z nimi stanie, zależy od rodzaju rachunku:

• Zamknięty rachunek powierniczy. Deweloper dostaje pieniądze jednorazowo, dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę (art. 15 ustawy deweloperskiej). W razie upadłości przed aktem przenoszącym własność cała kwota nadal leży w banku i wraca do Ciebie.
• Otwarty rachunek powierniczy. Bank wypłaca deweloperowi pieniądze po zakończeniu kolejnych etapów budowy, po kontroli postępu prac (art. 16–17). W razie upadłości w banku zostaje tylko część wpłat, a resztę pokrywa DFG. Z takich rachunków korzysta zdecydowana większość inwestycji.

Bank blokuje wypłaty jeszcze przed ogłoszeniem upadłości. Już wszczęcie wobec dewelopera postępowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego zobowiązuje bank do wstrzymania wypłat z rachunku (art. 17 ust. 7 pkt 3). Przed każdą wypłatą bank sprawdza zresztą dewelopera w KRS i w KRZ. Pieniądze, które wpłacisz po złożeniu wniosku o upadłość, nie trafią więc do dewelopera.

Jeśli budowa jest kontynuowana przez syndyka, rachunek działa dalej. Jeśli przejmuje ją inny deweloper, pieniądze trafiają na jego nowy rachunek powierniczy (art. 425m Prawa upadłościowego). Jeśli budowa zostaje przerwana, bank zwraca je nabywcom w nominalnej wysokości (art. 18 ustawy deweloperskiej). Bez odsetek, ale i bez potrąceń.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: kiedy i ile zwraca

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny działa od 1 lipca 2022 r. i jest prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Finansują go deweloperzy: od każdej Twojej wpłaty odprowadzają składkę w wysokości 0,45 proc. przy rachunku otwartym i 0,1 proc. przy zamkniętym (rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r.). Ty nie płacisz za tę ochronę nic dodatkowo.

Kiedy DFG wypłaca pieniądze

Art. 48 ust. 1 ustawy deweloperskiej wymienia zamknięty katalog sytuacji. W przypadku upadłości dewelopera są to:

• odmowa sędziego-komisarza na dalsze prowadzenie inwestycji przez syndyka,
• zgoda sędziego-komisarza na odstąpienie od dalszego prowadzenia inwestycji albo prawomocna zgoda na jej zaprzestanie,
• brak decyzji sędziego-komisarza w sprawie dalszej budowy w ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia upadłości,
• odstąpienie syndyka od umowy na podstawie art. 98 Prawa upadłościowego,
• odstąpienie od umowy przez nabywcę, gdy syndyk zażądał jej wykonania (art. 43 ust. 1 pkt 12),
• odstąpienie zarządcy od umowy w postępowaniu sanacyjnym (art. 298 Prawa restrukturyzacyjnego).

Fundusz płaci też bez upadłości: gdy odstąpisz od umowy z przyczyn ustawowych, na przykład z powodu opóźnienia w przeniesieniu własności, a deweloper nie odda Ci pieniędzy w ciągu 30 dni. Oddzielnie DFG chroni nabywców na wypadek upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy. Pokrywa wtedy kwotę ponad gwarancję Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (art. 48 ust. 2).

Ile zwraca DFG, a czego nie pokrywa

Fundusz zwraca „różnicę między wysokością środków wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy a wysokością środków zwróconych nabywcy przez bank” (art. 55 ust. 1 pkt 3). W praktyce to dokładnie ta część Twoich wpłat, którą bank wypłacił już deweloperowi za zakończone etapy budowy. Ustawa nie przewiduje limitu kwoty na jednego nabywcę, w przeciwieństwie do gwarancji depozytów bankowych do 100 000 euro.

Zwrot ma jednak granice. DFG nie pokryje:

• wpłat poza rachunkiem powierniczym, na przykład przelewu za zmiany lokatorskie na zwykłe konto dewelopera albo zaliczki wręczonej „do ręki”,
• odsetek od wpłaconych kwot, bo zwrot jest nominalny,
• kar umownych i odszkodowania, na przykład za opóźnienie budowy lub wynajem mieszkania zastępczego. Te roszczenia zgłaszasz w upadłości,
• kosztów kredytu: zapłaconych odsetek, prowizji ani podwyższonej marży do czasu wpisu hipoteki,
• pieniędzy przekazanych w formule inwestycyjnej, jak pożyczki, udziały czy obligacje dewelopera, bo to nie są wpłaty z umowy deweloperskiej,
• miejsca postojowego lub komórki kupionych osobną umową. Chronione są tylko wtedy, gdy kupujesz je razem z mieszkaniem w tej samej inwestycji (art. 2 ust. 2),
• nabywców, którzy nie są konsumentami, na przykład spółek kupujących lokale na wynajem.

Jak odzyskać pieniądze z DFG krok po kroku

1. Bank zwraca saldo rachunku. Po decyzji o niekontynuowaniu budowy bank prowadzący rachunek powierniczy najpierw wypłaca Ci pieniądze, które na nim zostały, a potem przekazuje UFG informację o upadłości, o kwocie zwrotu i o różnicy do wypłaty (art. 55 ust. 1–2).
2. Składasz wniosek do UFG. Wniosek składasz elektronicznie w portalu DFG na stronie dfg.ufg.pl, logując się przez login.gov.pl. Podajesz imię i nazwisko, PESEL, adres, numer rachunku powierniczego i nazwę banku oraz numer konta do wypłaty (art. 55 ust. 7).
3. Dołączasz oświadczenie. Oświadczasz, ile pieniędzy zwrócił Ci deweloper. Oświadczenie składasz pod rygorem odpowiedzialności karnej, z klauzulą: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.” (art. 55 ust. 8).
4. Czekasz na wypłatę. UFG wypłaca pieniądze nie później niż w 30 dni od złożenia wniosku. Termin może się wydłużyć do 90 dni, jeśli wniosek wymaga weryfikacji albo w Funduszu zabraknie środków (art. 55 ust. 10–11).

Po wypłacie roszczenie wobec dewelopera przechodzi w tej części z mocy prawa na UFG, który sam zgłasza je syndykowi (art. 48 ust. 8–9). Pozostałe roszczenia z tej samej umowy, na przykład o kary umowne, nadal dochodzisz sam. Zostaną zaspokojone dopiero po należnościach Funduszu (art. 425ja Prawa upadłościowego).

DFG w liczbach: czy Funduszowi wystarczy pieniędzy

Według danych UFG przytoczonych w rządowym uzasadnieniu projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej z maja 2026 r. na koniec 2025 r.:

• w DFG zgromadzono ok. 326,9 mln zł, co stanowiło 0,47 proc. sumy chronionych wpłat,
• ochroną objętych było ponad 69,5 mld zł na rachunkach powierniczych,
• w 2025 r. Fundusz wypłacił nabywcom ponad 11,7 mln zł, średnio ok. 365,6 tys. zł na osobę, a od początku działalności ok. 14 mln zł.

Zwroty z DFG dotyczyły dotąd najczęściej odstąpień od umowy po tym, jak deweloper nie przeniósł własności w terminie i nie oddał pieniędzy. Zgromadzona kwota jest niewielka w porównaniu z chronionymi wpłatami, ale ustawa przewiduje zabezpieczenia na wypadek dużej upadłości. Fundusz może zaciągać pożyczki i kredyty, a UFG może go wesprzeć finansowaniem pomostowym (art. 47). Realne ryzyko polega raczej na wydłużeniu wypłaty do 90 dni niż na utracie pieniędzy.

Przykład: ile odzyskają Kamil i Ania

Wróćmy do mieszkania za 720 000 zł z początku artykułu. Umowa jest z 2025 r., więc obejmuje ją DFG. Przyjmijmy, że sędzia-komisarz odmówił dalszej budowy, bo inwestycja była na zbyt wczesnym etapie.

Kamil i Ania odzyskają całe 360 000 zł wpłacone na rachunek powierniczy, z tego 280 000 zł z DFG. Najpewniej stracą koszty kredytu i dużą część kwoty za zmiany lokatorskie. Gdyby te 15 000 zł wpłacili na rachunek powierniczy jako aneks do umowy, również byłyby chronione.

Jak zgłosić wierzytelność w upadłości dewelopera w KRZ

Zgłoszenie wierzytelności to Twoja formalna deklaracja, że chcesz uczestniczyć w podziale majątku dewelopera. Termin wynosi 30 dni od dnia obwieszczenia postanowienia o ogłoszeniu upadłości w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (art. 51 ust. 1 pkt 4 Prawa upadłościowego). Nie przegap go, nawet jeśli liczysz na dokończenie budowy albo zwrot z DFG.

Krok po kroku

1. Znajdź sprawę w KRZ. Na portalu krz.ms.gov.pl wyszukasz dewelopera po nazwie, numerze KRS lub NIP. W obwieszczeniu znajdziesz sygnaturę akt (z oznaczeniem GUp), dane syndyka i termin na zgłoszenia. Wyszukiwarka jest publiczna i nie wymaga konta.
2. Załóż konto w KRZ. Do zgłoszenia potrzebujesz konta w portalu dla zarejestrowanych użytkowników. Podpiszesz je profilem zaufanym, e-dowodem albo podpisem kwalifikowanym.
3. Wypełnij formularz. Wybierz formularz „Zgłoszenie wierzytelności w postępowaniu upadłościowym” i wpisz sygnaturę sprawy. Zgłoszenie trafi bezpośrednio do syndyka.
4. Opisz wierzytelność. Podaj kwotę główną z odsetkami naliczonymi do dnia ogłoszenia upadłości, dowody, kategorię zaspokojenia, zabezpieczenie (np. wpis roszczenia w księdze wieczystej gruntu), informację o sprawach sądowych i numer rachunku bankowego do wypłat (art. 240).
5. Dołącz dokumenty. Załącz skany wypisu umowy deweloperskiej, aneksów, potwierdzeń przelewów i korespondencji z deweloperem. Jeśli nie masz wypisu umowy, kancelaria notarialna, w której ją podpisywałeś, wyda Ci kolejny. Więcej o tym, czym jest wypis aktu notarialnego, piszemy osobno.
6. Sprawdź listę wierzytelności. Gdy syndyk ją sporządzi, obwieszczenie pojawi się w KRZ. Masz wtedy 2 tygodnie na sprzeciw do sędziego-komisarza (art. 256).

Zgłoszenie jest możliwe wyłącznie elektronicznie. Pismo złożone na papierze nie wywołuje skutków prawnych, a termin biegnie dalej (art. 216a). Wyjątki dotyczą tylko wierzytelności pracowniczych, alimentów i niektórych rent, nie nabywców mieszkań. Pełnomocnik nie jest obowiązkowy i możesz zgłosić wierzytelność samodzielnie.

Co wpisać do zgłoszenia

• Wszystkie wpłaty z tytułu umowy: na rachunek powierniczy i poza nim, łącznie z opłatą rezerwacyjną i zmianami lokatorskimi.
• Kary umowne za opóźnienie i odsetki, naliczone do dnia ogłoszenia upadłości. Z masy upadłości zaspokaja się odsetki tylko za okres do tego dnia (art. 92 ust. 1).
• Odszkodowanie, jeśli potrafisz je udokumentować, na przykład koszt najmu mieszkania zastępczego.

Co z roszczeniem wpisanym do księgi wieczystej? Wierzytelności zabezpieczone wpisem w księdze wieczystej syndyk umieszcza na liście z urzędu, nawet jeśli ich nie zgłosisz (art. 236 ust. 2). Zgłoszenie i tak warto złożyć, bo syndyk zna tylko to, co wynika z księgi i dokumentów dewelopera. Nie wie o karach umownych, zmianach lokatorskich ani odszkodowaniu.

Spóźnione zgłoszenie

Wierzytelność można zgłosić po terminie, ale to kosztuje. Zapłacisz zryczałtowane koszty w wysokości 15 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z III kwartału poprzedniego roku, nawet jeśli spóźniłeś się bez własnej winy (art. 235). W 2026 r. to ok. 1 330 zł. Poza tym spóźniony wierzyciel nie uczestniczy w podziałach, które zostały już dokonane (art. 252), a zgłoszenie złożone po zatwierdzeniu ostatecznego planu podziału w ogóle nie zostanie rozpoznane.

Kolejność zaspokojenia: czy bank dewelopera ma pierwszeństwo przed nabywcami

Gdy budowa nie jest kontynuowana, syndyk sprzedaje grunt z rozpoczętą inwestycją. Sprzedaż w upadłości ma skutki sprzedaży egzekucyjnej: wygasają hipoteki i roszczenia wpisane do księgi wieczystej, a uprawnieni zamiast nich dostają prawo do zaspokojenia z ceny (art. 313). Roszczenie wpisane do księgi daje więc pierwszeństwo do pieniędzy, a nie prawo do mieszkania. Z ceny gruntu syndyk pokrywa najpierw koszty sprzedaży, a potem wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości według kolejności pierwszeństwa. Dla nabywców przepisy zawierają trzy ważne reguły:

Pieniądze, które zostaną po zaspokojeniu wierzycieli zabezpieczonych, trafiają do ogólnej puli. Z niej syndyk pokrywa najpierw koszty postępowania, a potem wierzytelności według kategorii (art. 342–343). Niezabezpieczone roszczenia nabywców, na przykład o zwrot za zmiany lokatorskie, należą do kategorii drugiej. W praktyce wierzyciele z tej kategorii odzyskują zwykle niewielki procent należności, a podział trwa latami.

Zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu jest obowiązkowym elementem umowy deweloperskiej. Jak działa hipoteka przy zakupie mieszkania od dewelopera, wyjaśniamy w osobnym artykule.

Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny

Upadłość dewelopera nie zwalnia Cię ze spłaty kredytu. Umowę kredytu zawarłeś z bankiem, nie z deweloperem, więc raty trzeba płacić dalej. Kilka rzeczy warto jednak wiedzieć:

• Transze kredytu trafiały na rachunek powierniczy, więc podlegają tej samej ochronie co Twój wkład własny: zwrot z rachunku i z DFG.
• Bank kredytujący jest zwykle zabezpieczony cesją. Umowy kredytów na mieszkania od dewelopera przewidują najczęściej przelew na bank wierzytelności z umowy deweloperskiej i z rachunku powierniczego. Zwrot może wtedy w całości lub w części trafić na spłatę kredytu. Sprawdź swoją umowę kredytu i zapytaj bank, na jaki rachunek wskazać wypłatę w zgłoszeniu i we wniosku do DFG.
• Koszty kredytu nie wrócą. Zapłacone odsetki, prowizja i podwyższona marża do czasu wpisu hipoteki to Twoja strata. Możesz je najwyżej zgłosić jako szkodę w upadłości.
• Przy kontynuacji budowy bank wypłaca dalsze transze na rachunek powierniczy według nowego harmonogramu, a przy przejęciu inwestycji przez innego dewelopera na jego rachunek. Harmonogram trzeba uzgodnić z bankiem, bo może wymagać aneksu do umowy kredytu.

Poinformuj bank o upadłości dewelopera od razu, gdy się o niej dowiesz. Wiele umów kredytowych wymaga tego wprost. Wcześniejsza rozmowa pozwala też uniknąć sytuacji, w której bank wypłaca kolejną transzę na rachunek inwestycji, której los jest niepewny.

Upadłość dewelopera po odbiorze lub po akcie przenoszącym własność

Tutaj kluczowe jest jedno pytanie: czy podpisałeś już u notariusza umowę przenoszącą własność?

Jesteś już właścicielem. Mieszkanie jest Twoje i nie wchodzi do masy upadłości. Syndyk nie może go sprzedać ani odebrać. Problemem jest wtedy rękojmia. Za wady fizyczne nieruchomości deweloper odpowiada przez 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego). Po ogłoszeniu upadłości roszczenie o usunięcie wady zamienia się w roszczenie pieniężne (art. 91 ust. 2 Prawa upadłościowego) i trafia do kategorii drugiej. Realnie odzyskasz niewiele i dopiero po latach. Co możesz zrobić:

• zgłosić wierzytelność w terminie, z wyceną usunięcia wady, na przykład kosztorysem lub ofertą wykonawcy,
• korzystać z gwarancji producentów okien, kotłów czy pomp ciepła. Dochodzisz ich bezpośrednio od gwaranta, a upadłość dewelopera ich nie dotyczy,
• przy wadach części wspólnych działać przez wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota może dochodzić roszczeń z rękojmi, jeśli właściciele lokali przeleją na nią swoje uprawnienia w zakresie części wspólnych.

Warto też wiedzieć o projekcie nowelizacji ustawy deweloperskiej (UD361) z 2026 r. Przewiduje on, że odpowiedzialność z rękojmi przejdzie na wspólników spółki celowej, jeśli spółka zostanie zlikwidowana przed upływem 5 lat. Na dzień publikacji tego artykułu projekt jest na etapie rządowym i nie obowiązuje. Dotyczy też likwidacji spółki z woli wspólników, a nie upadłości.

Odebrałeś mieszkanie, ale nie masz jeszcze aktu przenoszącego własność. Prawnie nadal jesteś nabywcą z umowy deweloperskiej, nawet jeśli mieszkasz w lokalu i zapłaciłeś całą cenę. Jeśli syndyk kontynuuje inwestycję, podpisze z Tobą akt przenoszący własność. Jeśli nie, Twoje roszczenie zamieni się w pieniężne i odzyskasz wpłaty z rachunku powierniczego i z DFG, ale nie mieszkanie. Dlatego nie odkładaj aktu przenoszącego własność po odbiorze. Jeśli to deweloper zwleka, możesz wyznaczyć mu dodatkowy 120-dniowy termin, a po jego upływie odstąpić od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej). Jak wygląda ostatni etap zakupu, opisujemy w poradniku o akcie notarialnym przy zakupie mieszkania.

Czy nabywca może sam odstąpić od umowy z upadłym deweloperem

Tak, w dwóch sytuacjach.

Syndyk zażądał wykonania umowy. Syndyk może, za zgodą sędziego-komisarza, wykonać umowę wzajemną i zażądać od Ciebie dalszych wpłat albo od niej odstąpić (art. 98 ust. 1 Prawa upadłościowego). Jeśli zażąda wykonania, a Ty nie chcesz dalej wiązać się z inwestycją, możesz odstąpić od umowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 12 ustawy deweloperskiej. Takie odstąpienie uruchamia wypłatę z DFG (art. 48 ust. 1 pkt 7). Jeśli syndyk milczy, możesz wezwać go na piśmie do złożenia oświadczenia, czy wykonuje umowę, czy od niej odstępuje. Brak odpowiedzi w ciągu 3 miesięcy oznacza odstąpienie (art. 98 ust. 2).

Deweloper nie przeniósł własności w terminie. To najczęstsza droga do DFG jeszcze przed upadłością. Wyznaczasz dodatkowy termin 120 dni, a po jego bezskutecznym upływie odstępujesz od umowy. Jeśli deweloper nie odda pieniędzy w 30 dni, zwraca je Fundusz.

W obu przypadkach obowiązuje ta sama forma. Oświadczenie o odstąpieniu musi zawierać zgodę na wykreślenie Twojego roszczenia z księgi wieczystej i być złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 45 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Bez tej formy odstąpienie jest nieskuteczne. Poświadczenie podpisu u notariusza zajmuje kilka minut i kosztuje maksymalnie 300 zł + VAT. Więcej przeczytasz w artykule o poświadczeniu podpisu. Zanim odstąpisz od umowy w toku upadłości, skonsultuj się z prawnikiem. Jeśli jest szansa na dokończenie budowy, odstąpienie zamyka Ci drogę do mieszkania.

Umowy sprzed lipca 2022 r. i sprzed 2012 r.: jaka ochrona

Umowy zawarte według ustawy deweloperskiej z 2011 r. Obejmują umowy z lat 2012–2022 oraz umowy z przejściowego okresu do 1 lipca 2024 r. w inwestycjach, w których sprzedaż ruszyła przed lipcem 2022 r. DFG ich nie obejmuje, bo deweloperzy nie odprowadzali od nich składek. Stara ustawa wymagała jednego z czterech zabezpieczeń:

• zamkniętego rachunku powierniczego,
• otwartego rachunku z gwarancją ubezpieczeniową,
• otwartego rachunku z gwarancją bankową,
• samego otwartego rachunku powierniczego.

Przy zamkniętym rachunku pieniądze leżą w banku do końca i wracają do Ciebie. Przy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej zwrot wpłat wypłaconych deweloperowi zapewnia gwarant, bez odsetek i utraconych korzyści. Najsłabiej chroniony jest sam otwarty rachunek. Pieniądze wypłacone już deweloperowi są wtedy zagrożone i odzyskasz je tylko z majątku upadłego, korzystając z pierwszeństwa roszczenia wpisanego do księgi wieczystej. Rodzaj zabezpieczenia znajdziesz w swojej umowie deweloperskiej i w prospekcie informacyjnym. Nadal obowiązują też ogólne instrumenty upadłości deweloperów, czyli kontynuacja budowy, przejęcie przez innego dewelopera i układ.

Umowy sprzed 29 kwietnia 2012 r. Często były to zwykłe umowy przedwstępne, bez rachunku powierniczego i bez aktu notarialnego. Nabywca jest wtedy zwykłym wierzycielem kategorii drugiej. Silniejszą pozycję ma tylko ten, kto zawarł umowę w formie aktu notarialnego i wpisał roszczenie do księgi wieczystej. Ma wtedy pierwszeństwo z wpisu przy podziale ceny ze sprzedaży gruntu.

Jak sprawdzić, czy deweloper jest w upadłości lub ma kłopoty finansowe

Najlepszą ochroną przed skutkami upadłości dewelopera jest wybór dewelopera, który nie upadnie. Poniższe źródła są bezpłatne i dostępne online.

Deweloper musi też na Twoje żądanie udostępnić w swoim biurze sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata. Gdy inwestycję realizuje spółka celowa, dotyczy to sprawozdań zarówno spółki celowej, jak i spółki dominującej (art. 26 ust. 1 pkt 4 ustawy deweloperskiej). To ważne, bo spółka celowa powołana do jednej inwestycji zawsze odpowie w prospekcie, że nie prowadzono wobec niej egzekucji. Historię i kondycję grupy zobaczysz dopiero w dokumentach spółki matki.

Sygnały ostrzegawcze w trakcie budowy

• Opóźnienia w harmonogramie i przestoje na placu budowy, zmiany generalnego wykonawcy.
• Prośby o wpłaty z pominięciem rachunku powierniczego, „bo tak szybciej” albo „za rabat”.
• Informacja z banku, że wstrzymał wypłatę transzy dla dewelopera.
• Propozycje „inwestycji”, pożyczek lub obligacji z wysokim oprocentowaniem, w zamian za lokal w przyszłości.
• Nowe hipoteki przymusowe i egzekucje w księdze wieczystej gruntu.

Ryzyko formuł inwestycyjnych dobrze ilustruje głośna sprawa spółki HREIT S.A., której upadłość Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy ogłosił 1 lipca 2026 r. (według doniesień medialnych zapowiedziano zażalenie na to postanowienie). Z relacji prasowych wynika, że duża część poszkodowanych powierzała spółce pieniądze w formułach inwestycyjnych, a nie na podstawie umów deweloperskich z wpłatami na rachunek powierniczy. Takich wpłat nie obejmuje ani ustawa deweloperska, ani DFG.

Notariusz przy umowie deweloperskiej sprawdza księgę wieczystą, pozwolenie na budowę i umocowanie osób reprezentujących dewelopera oraz czuwa nad zgodnością umowy z ustawą. Nie ocenia jednak kondycji finansowej dewelopera. Tę część weryfikacji musisz przeprowadzić sam, najlepiej przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Na co jeszcze uważać przed podpisaniem, opisujemy w poradniku o umowie deweloperskiej.

Deweloper ogłosił upadłość: co zrobić w pierwszych tygodniach

1. Sprawdź obwieszczenie w KRZ. Zanotuj sygnaturę akt, dane syndyka, datę ogłoszenia upadłości i datę obwieszczenia. Od nich liczą się terminy.
2. Zbierz dokumenty. Potrzebujesz wypisu umowy deweloperskiej, aneksów, prospektu informacyjnego, potwierdzeń wszystkich wpłat, numeru rachunku powierniczego, protokołu odbioru, jeśli był, i korespondencji z deweloperem.
3. Sprawdź księgę wieczystą gruntu. Upewnij się, że Twoje roszczenie jest wpisane w dziale III. Zapisz jego numer i treść.
4. Skontaktuj się z innymi nabywcami. Na propozycje układowe macie 30 dni od ogłoszenia upadłości, a potrzeba co najmniej 20 proc. nabywców z inwestycji. Grupa łatwiej też rozmawia z syndykiem i dzieli koszty prawnika.
5. Zgłoś wierzytelność w KRZ w ciągu 30 dni od obwieszczenia, ze wszystkimi kwotami i dowodami.
6. Poinformuj bank kredytujący i ustal, na jaki rachunek mają trafić zwroty.
7. Śledź decyzję o kontynuacji budowy. Sędzia-komisarz ma na nią 3 miesiące od ogłoszenia upadłości. Obwieszczenia i postanowienia znajdziesz w KRZ.
8. Po zwrocie z rachunku powierniczego złóż wniosek do DFG. Pieniądze powinieneś dostać w 30 dni, najpóźniej w 90 dni.
9. Nie podpisuj aneksów w pośpiechu. Nowy inwestor albo układ mogą zmieniać cenę i terminy. Każdą propozycję porównaj z tym, ile odzyskasz przy zwrocie z DFG.
10. Przy dużych kwotach rozważ pomoc profesjonalisty: adwokata, radcy prawnego albo doradcy restrukturyzacyjnego reprezentującego grupę nabywców.

Najczęściej zadawane pytania o upadłość dewelopera

Czy stracę mieszkanie, jeśli deweloper ogłosi upadłość?

Jeśli masz już akt przenoszący własność, mieszkanie jest Twoje i syndyk nie może go przejąć. Jeśli budowa trwa, możliwe są dwa wyniki: syndyk lub nowy deweloper dokończy inwestycję i przeniesie na Ciebie własność albo budowa zostanie przerwana, a Ty odzyskasz wpłaty z rachunku powierniczego i z DFG. Decyzja o kontynuacji zapada w ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia upadłości.

Czy odzyskam pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy?

Przy umowie objętej ustawą z 2021 r. tak, w nominalnej wysokości. Pieniądze, które są jeszcze na rachunku, zwraca bank, a te wypłacone już deweloperowi z otwartego rachunku zwraca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nie odzyskasz odsetek ani kosztów kredytu, a wpłaty poza rachunkiem powierniczym są zwykłą wierzytelnością w upadłości.

Ile czasu trwa wypłata z DFG?

UFG wypłaca pieniądze nie później niż 30 dni od złożenia wniosku. Termin może się wydłużyć maksymalnie do 90 dni, jeśli wniosek wymaga weryfikacji albo w Funduszu zabraknie środków. Wniosek składasz po tym, jak bank zwróci Ci saldo rachunku powierniczego.

Czy DFG chroni umowy deweloperskie podpisane przed 2022 r.?

Nie. DFG obejmuje umowy w inwestycjach, w których sprzedaż ruszyła od 1 lipca 2022 r., a od 2 lipca 2024 r. wszystkie nowo zawierane umowy deweloperskie. Starsze umowy chronią rachunek powierniczy i ewentualnie gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, jeśli deweloper ją zapewnił.

Czy muszę zgłaszać wierzytelność, jeśli moje roszczenie jest wpisane do księgi wieczystej?

Formalnie nie, bo syndyk umieści je na liście wierzytelności z urzędu (art. 236 ust. 2 Prawa upadłościowego). Zgłoszenie warto jednak złożyć, bo tylko w nim wykażesz kary umowne, wpłaty poza rachunkiem powierniczym i odszkodowanie. Termin to 30 dni od obwieszczenia upadłości w KRZ.

Czy muszę dalej spłacać kredyt, gdy deweloper zbankrutował?

Tak. Umowa kredytu łączy Cię z bankiem, a nie z deweloperem. Zwroty z rachunku powierniczego i z DFG mogą jednak trafić na spłatę kredytu, jeśli bank zabezpieczył się cesją wierzytelności z umowy deweloperskiej. Sprawdź umowę kredytu i skontaktuj się z bankiem.

Co z opłatą rezerwacyjną, jeśli deweloper upadnie przed umową deweloperską?

Opłata rezerwacyjna, maksymalnie 1 proc. ceny, trafia do dewelopera, a na rachunek powierniczy przechodzi dopiero w ciągu 7 dni od podpisania umowy deweloperskiej. Jeśli deweloper upadnie w trakcie rezerwacji, zwrot opłaty jest zwykłą wierzytelnością, którą zgłaszasz w KRZ. Rachunek powierniczy i DFG jej nie chronią.

Kto podpisuje akt przeniesienia własności, gdy deweloper jest w upadłości?

Syndyk, działający w imieniu własnym na rachunek upadłego dewelopera, albo nowy deweloper, jeśli przejął inwestycję. Akt podpisuje się u notariusza jak zwykle. Przeniesienie własności w ramach kontynuacji budowy nie jest sprzedażą egzekucyjną, a zgoda banku dewelopera na wyodrębnienie lokalu bez hipoteki pozostaje w mocy.

Czy nabywca może złożyć wniosek o upadłość dewelopera?

Tak. Wniosek może złożyć każdy wierzyciel osobisty dewelopera (art. 20 ust. 1 Prawa upadłościowego), a więc także nabywca, któremu deweloper nie zwrócił pieniędzy. Trzeba uprawdopodobnić swoją wierzytelność i niewypłacalność dewelopera oraz uiścić opłatę sądową 1000 zł i zaliczkę na wydatki, w 2026 r. ok. 8,9 tys. zł. Zwykle wystarczającą ochronę daje jednak odstąpienie od umowy i wypłata z DFG.

Czy nadal obowiązuje „osobna masa upadłości” dla nabywców mieszkań?

Nie. Osobna masa upadłości i zgromadzenie nabywców to rozwiązania z lat 2012–2015, stosowane tylko w sprawach, w których wniosek o upadłość złożono przed 1 stycznia 2016 r. Dziś nabywców chronią rachunek powierniczy wyłączony z masy upadłości, DFG, pierwszeństwo przed hipoteką banku dewelopera oraz możliwość dokończenia budowy przez syndyka, nowego dewelopera albo w układzie.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 913): art. 11 (niewypłacalność), art. 20–21 (wniosek i obowiązek jego złożenia), art. 51 (postanowienie o ogłoszeniu upadłości, termin zgłoszeń), art. 91–92 i 98 (skutki upadłości dla zobowiązań i umów wzajemnych), art. 216a (zgłoszenia przez system teleinformatyczny), art. 235–236, 240 i 252 (zgłoszenie wierzytelności), art. 255–256 (lista wierzytelności), art. 313 (skutki sprzedaży nieruchomości), art. 342–345 (kolejność zaspokojenia), art. 425a–425s (postępowanie upadłościowe wobec deweloperów).
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): art. 5 pkt 5 (nabywca), art. 15–18 (rachunki powiernicze, wstrzymanie wypłat, zwrot środków), art. 26 (dokumenty do wglądu), art. 43–45 (odstąpienie od umowy), art. 47–48 i 55 (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), art. 76 (przepisy przejściowe).
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 38): art. 59 ust. 5 (wyłączenie środków z rachunku powierniczego z masy upadłości).
• Ustawa z dnia 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne (t.j. Dz.U. 2026 poz. 533): art. 298 (odstąpienie zarządcy od umowy), art. 349–361 (restrukturyzacja deweloperów), art. 449 (przepisy przejściowe do dawnej „osobnej masy upadłości”).
• Ustawa z dnia 6 grudnia 2018 r. o Krajowym Rejestrze Zadłużonych (Dz.U. 2019 poz. 55 ze zm.), rejestr działa od 1 grudnia 2021 r.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Dz.U. 2022 poz. 1341).
• Kodeks cywilny: art. 568 § 1 (pięcioletnia rękojmia za wady nieruchomości).
• Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (uchylona z dniem 1 lipca 2022 r., stosowana do umów objętych przepisami przejściowymi): art. 4 (środki ochrony nabywców).
• Dane o DFG: uzasadnienie rządowego projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej (maj 2026 r.) oraz komunikaty Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, stan na 31 grudnia 2025 r.

Kupujesz mieszkanie od dewelopera albo musisz poświadczyć podpis pod odstąpieniem od umowy? Poświadczenie podpisu trwa zwykle kilkanaście minut, więc wybierz kancelarię blisko domu, np. notariusza na Bemowie albo kancelarię notarialną w Ursusie.