Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym: krok po kroku, koszty i podatek w 2026 roku

Mieszkanie z kredytem hipotecznym możesz sprzedać w każdej chwili, a bank nie może Ci tego zabronić. Najczęściej kupujący albo jego bank przelewa część ceny prosto do Twojego banku, który zamyka kredyt i wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Resztę ceny dostajesz Ty. Podział pieniędzy zapisuje notariusz w akcie sprzedaży, a po Twojej stronie zostają zwykle tylko 100 zł opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki i ewentualna rekompensata dla banku za wcześniejszą spłatę.

Sprzedaż mieszkania z kredytem w skrócie

• Bank nie może zablokować sprzedaży: zobowiązanie, że nie sprzedasz mieszkania przed spłatą kredytu, jest niedopuszczalne (art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka obciąża jednak mieszkanie do czasu spłaty kredytu, więc kupujący zawsze wymaga spłaty.
• Spłata z ceny: kupujący albo jego bank przelewa kwotę z zaświadczenia Twojego banku bezpośrednio na spłatę kredytu, a resztę ceny Tobie. Własne oszczędności na spłatę nie są potrzebne.
• Dokument z banku: zaświadczenie o saldzie z numerem rachunku do spłaty i zobowiązaniem do wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Potrzebuje go notariusz i bank kupującego.
• Prowizja za wcześniejszą spłatę: przy zmiennym oprocentowaniu bank może ją pobrać tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, maks. 3% spłacanej kwoty. Przy stałej stopie może ją pobrać w okresie jej obowiązywania (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym).
• Koszty sprzedającego: 100 zł opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki. Taksę notarialną, 2% PCC i opłatę za wpis własności zwykle płaci kupujący.
• Podatek: sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku zakupu oznacza 19% PIT od dochodu. Spłata kredytu zaciągniętego na to mieszkanie liczy się jednak do ulgi mieszkaniowej.
• Bezpieczny kredyt 2%: dopłaty wygasają z końcem miesiąca, w którym sprzedasz mieszkanie. Dopłat do rat sprzed sprzedaży nie zwracasz.

Sprzedaż z kredytem to jeden akt, w którym rozliczają się dwie strony i jeden lub dwa banki, dlatego opinie o kancelariach notarialnych w Warszawie porównasz na Notalot i tam też zarezerwujesz termin online albo zapytasz o wycenę.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Żeby zrozumieć, jak to działa, oddziel dwie rzeczy: kredyt i hipotekę.

• Kredyt to Twój dług wobec banku wynikający z umowy. Sprzedaż mieszkania go nie przenosi. Nadal to Ty jesteś dłużnikiem.
• Hipoteka to zabezpieczenie kredytu wpisane w dziale IV księgi wieczystej. Obciąża mieszkanie bez względu na to, kto jest jego właścicielem (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.).

Gdyby kredyt nie został spłacony, bank mógłby prowadzić egzekucję z mieszkania, które należy już do kupującego. Dlatego ani kupujący, ani jego bank nie zapłaci całej ceny sprzedającemu, dopóki nie ma pewności, że hipoteka zniknie.

Zgoda banku na samą sprzedaż nie jest potrzebna. Zastrzeżenie, w którym właściciel zobowiązuje się wobec banku, że nie sprzeda mieszkania przed wygaśnięciem hipoteki, jest niedopuszczalne (art. 72 u.k.w.h.). Umowa kredytu może natomiast wymagać, żebyś poinformował bank o sprzedaży, dlatego przeczytaj ją przed rozmową z kupującym.

Cztery sposoby na sprzedaż mieszkania z kredytem

Dalej opisujemy pierwszy wariant, bo jest najczęstszy i nie wymaga zgody banku na nic poza przyjęciem spłaty.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

1. Sprawdź księgę wieczystą i umowę kredytu. W dziale IV księgi zobaczysz, ile hipotek jest wpisanych i na czyją rzecz. Przy kredytach sprzed 20 lutego 2011 r. banki często wpisywały dwie hipoteki, zwykłą i kaucyjną, a zgoda na wykreślenie musi objąć obie. W umowie kredytu sprawdź datę jej zawarcia, rodzaj oprocentowania i zapisy o rekompensacie za wcześniejszą spłatę.
2. Zapytaj bank o saldo i koszt wcześniejszej spłaty. Na Twój wniosek bank musi podać koszty spłaty kredytu przed terminem w ciągu 7 dni roboczych (art. 38 ust. 2 i 3 ustawy o kredycie hipotecznym). Od tej kwoty zależy, ile pieniędzy realnie zostanie Ci ze sprzedaży.
3. Ustal cenę i podpisz umowę przedwstępną. Wpisz w niej, że mieszkanie jest obciążone hipoteką, jak zostanie spłacony kredyt i kiedy dostarczysz zaświadczenie z banku. Kupujący na kredyt potrzebuje tej umowy do wniosku kredytowego.
4. Zamów zaświadczenie do aktu. Notariusz i bank kupującego potrzebują aktualnego zaświadczenia o saldzie z numerem rachunku do spłaty. Co powinno zawierać, piszemy niżej.
5. Podpisz akt notarialny. Notariusz wpisuje do aktu, jaką kwotę kupujący przeleje do Twojego banku, a jaką Tobie. W dniu aktu wysyła elektronicznie wniosek do księgi wieczystej (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Na żądanie stron wniosek obejmuje także wykreślenie Twojej hipoteki.
6. Bank przyjmuje spłatę i wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Z chwilą spłaty kredyt wygasa, a razem z nim hipoteka (art. 94 u.k.w.h.). Bank musi wydać dokument, na którego podstawie sąd ją wykreśli (art. 100 u.k.w.h.).
7. Zgoda trafia do sądu, a Ty wydajesz mieszkanie. Sąd wykreśla Twoją hipotekę, wpisuje kupującego jako właściciela i ewentualnie hipotekę jego banku. Klucze przekazujesz w terminie z aktu, najlepiej z protokołem zdawczo-odbiorczym.

Zaświadczenie z banku do sprzedaży mieszkania

Ten sam dokument bywa nazywany zaświadczeniem o saldzie, promesą albo promesą wykreślenia hipoteki. Nazwa nie ma znaczenia, liczy się treść. Zaświadczenie powinno zawierać:

• dane kredytobiorców, numer umowy kredytu i numer księgi wieczystej,
• saldo zadłużenia na konkretny dzień, najlepiej z kwotą odsetek za każdy kolejny dzień,
• numer rachunku, na który trzeba wpłacić spłatę (często inny niż rachunek do spłaty rat),
• zobowiązanie banku, że po wpływie wskazanej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki, z opisem hipoteki zgodnym z działem IV,
• termin ważności.

Banki wydają takie zaświadczenia zwykle w ciągu kilku dni do dwóch tygodni i często pobierają za nie opłatę według tabeli opłat i prowizji. Zaświadczenie ma krótki termin ważności, więc w praktyce zamawiasz je dwa razy: pierwsze dla banku kupującego na etapie wniosku kredytowego, drugie aktualne na dzień aktu. Pełną listę dokumentów sprzedającego znajdziesz w poradniku jakie dokumenty zabrać do notariusza.

Co wpisać do umowy przedwstępnej

• informację o hipotece i o tym, że część ceny pójdzie bezpośrednio na spłatę kredytu,
• wysokość zadatku (art. 394 Kodeksu cywilnego) i to, że zalicza się go na poczet ceny,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej, z zapasem na decyzję kredytową kupującego,
• Twoje zobowiązanie do dostarczenia zaświadczenia z banku w określonym terminie,
• termin wydania mieszkania.

Jeśli umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, strona może w sądzie żądać zawarcia umowy sprzedaży, a nie tylko odszkodowania (art. 390 § 2 KC). Różnice między formami opisujemy w artykule o umowie przedwstępnej u notariusza. Gotowy wzór umowy przedwstępnej ma pola na hipotekę i sposób zapłaty.

Jak zapłaci kupujący: gotówka, kredyt albo depozyt

Przykład, który przewija się przez resztę artykułu: sprzedajesz mieszkanie za 800 000 zł, a w banku zostało 420 000 zł kredytu. Przy umowie przedwstępnej dostałeś 40 000 zł zadatku.

Kupujący płaci gotówką

W dniu aktu kupujący przelewa 420 000 zł na rachunek Twojego banku wskazany w zaświadczeniu, a 340 000 zł na Twój rachunek. Notariusz wpisuje do aktu oba przelewy albo zobowiązanie kupującego do ich wykonania w konkretnym terminie. Dostajesz łącznie 380 000 zł: 40 000 zł zadatku i 340 000 zł przy akcie.

Kupujący kupuje na kredyt

Bank kupującego wypłaca kredyt w transzach, zgodnie z aktem: pierwszą na spłatę Twojego kredytu, drugą Tobie. Kupujący wpłaca Ci resztę wkładu własnego przed aktem albo w dniu aktu. Przy kredycie kupującego na 640 000 zł i wkładzie własnym 160 000 zł płatności wyglądają tak:

Bank kupującego uruchamia kredyt zwykle w ciągu kilku dni roboczych od otrzymania wypisu aktu. Własność przechodzi na kupującego w chwili podpisania aktu, a pieniądze z jego banku przychodzą później. Zabezpieczeniem dla Ciebie jest poddanie się przez kupującego egzekucji co do zapłaty ceny w akcie (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Kupujący może z kolei żądać, żebyś poddał się egzekucji co do wydania mieszkania w terminie.

Do czasu wpisu hipoteki swojego banku kupujący płaci zwykle wyższą marżę albo składkę ubezpieczenia pomostowego. Im szybciej dostarczysz zgodę na wykreślenie swojej hipoteki, tym krócej to trwa, dlatego kupujący będzie chciał wpisać do aktu termin dla Ciebie.

Depozyt notarialny

Kupujący za gotówkę może też wpłacić pieniądze do depozytu u notariusza (art. 108 Prawa o notariacie). Notariusz wypłaca je Twojemu bankowi i Tobie po podpisaniu aktu albo po spełnieniu warunku zapisanego w protokole. Depozyt kosztuje osobno: maks. połowę stawki taksy od kwoty depozytu (§ 6 pkt 13 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Od całych 760 000 zł to maks. 1 905 zł netto (2 343,15 zł z VAT), a od samej części na spłatę kredytu, czyli 420 000 zł, maks. 1 225 zł netto (1 506,75 zł z VAT). Kiedy depozyt ma sens, opisujemy w poradniku o depozycie notarialnym.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania z kredytem?

Po Twojej stronie koszty są niewielkie, o ile kredyt nie ma rekompensaty za wcześniejszą spłatę i nie sprzedajesz przed upływem 5 lat od zakupu.

Opłata sądowa za wykreślenie to połowa opłaty za wpis hipoteki (art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.). Przepisy nie przesądzają, kto ją płaci. Zwyczajowo robi to sprzedający, bo to jego hipoteka. Jeśli wniosek wysyła notariusz, pobiera opłatę w dniu aktu.

Kupujący płaci to samo co przy każdym zakupie na rynku wtórnym (pełne zestawienie jest w poradniku o akcie notarialnym przy zakupie mieszkania): przy cenie 800 000 zł maks. 1 985 zł netto taksy notarialnej (2 441,55 zł z VAT), 16 000 zł podatku od czynności cywilnoprawnych (0 zł przy pierwszym mieszkaniu) i 200 zł za wpis własności. Taksę liczy się od pełnej ceny, bez odliczania hipoteki (§ 4 rozporządzenia), więc Twój kredyt nie podnosi ani nie obniża kosztów kupującego. Jego koszty razem z hipoteką pod własny kredyt policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej.

Obliczenie taksy za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego (połowa stawki z § 3, § 6 pkt 19 rozporządzenia):

1 010 zł + 0,4% × (800 000 – 60 000) zł = 3 970 zł, a połowa tej kwoty to 1 985 zł netto.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Kredyt zawarty od 22 lipca 2017 r. podlega ustawie o kredycie hipotecznym (dalej: u.k.h.). Możesz go spłacić w każdej chwili (art. 38 ust. 1 u.k.h.), a rekompensata dla banku jest ograniczona:

• Oprocentowanie zmienne: bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy spłacasz kredyt w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Nie może być wyższa niż 3% spłacanej kwoty ani niż odsetki od tej kwoty za rok (art. 40 ust. 2 i 3 u.k.h.).
• Oprocentowanie okresowo stałe: bank może pobrać rekompensatę w okresie, w którym obowiązuje stała stopa (art. 40 ust. 6 u.k.h.). Limitu 3% tu nie ma, ale rekompensata nie może przekraczać kosztów banku bezpośrednio związanych ze spłatą (art. 40 ust. 7 u.k.h.).
• Kredyt sprzed 22 lipca 2017 r.: stosuje się dawne przepisy (art. 85 ust. 2 u.k.h.), więc o prowizji decyduje umowa i tabela opłat banku.

Rekompensata należy się tylko wtedy, gdy umowa ją przewiduje (art. 40 ust. 1 u.k.h.). Przykład: kredyt ze zmienną stopą zawarty w marcu 2024 r. W razie spłaty we wrześniu 2026 r. bank może pobrać maks. 12 600 zł od 420 000 zł. Po marcu 2027 r. nie pobierze nic. Jeśli sprzedaż może poczekać kilka miesięcy, ustal termin aktu z kupującym po tej dacie.

Przy spłacie przed terminem całkowity koszt kredytu maleje o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skróciła się umowa (art. 39 u.k.h.). Jeśli z góry opłaciłeś np. ubezpieczenie za kolejne lata, poproś bank o rozliczenie niewykorzystanej części.

Podatek od sprzedaży: 5 lat i ulga mieszkaniowa

Podatek dochodowy płacisz tylko wtedy, gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je kupiłeś (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: ustawa o PIT). Mieszkanie kupione w 2021 r. sprzedasz bez podatku od 1 stycznia 2027 r. Kredyt nie ma na to wpływu.

Przed upływem 5 lat płacisz 19% dochodu (art. 30e ustawy o PIT). Dochód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży (np. prowizję pośrednika) oraz o udokumentowane koszty zakupu i nakłady na mieszkanie (art. 19 i art. 22 ust. 6c). Samo saldo kredytu nie obniża dochodu. Zeznanie PIT-39 składasz do 30 kwietnia następnego roku (art. 45 ust. 1a pkt 3), także wtedy, gdy dzięki uldze podatek wyniesie 0 zł.

Spłata kredytu w uldze mieszkaniowej

Dochód jest zwolniony z podatku w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Takim wydatkiem jest też spłata kredytu i odsetek, jeśli kredyt:

• zaciągnąłeś przed sprzedażą na zakup lub budowę mieszkania, w tym tego, które sprzedajesz (art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a i ust. 30a),
• pochodzi z banku lub SKOK-u z siedzibą w UE, EOG albo Szwajcarii (pożyczka od rodziców się nie liczy).

Przepis wprost pozwala uwzględnić tę spłatę także wtedy, gdy cenę zakupu, sfinansowaną tym kredytem, odliczyłeś już jako koszt (art. 21 ust. 30a).

Przykład. Kupiłeś mieszkanie w 2023 r. za 600 000 zł, w tym 480 000 zł z kredytu. Z PCC i kosztami u notariusza koszt zakupu wyniósł 614 000 zł. We wrześniu 2026 r. sprzedajesz je za 800 000 zł, a z ceny spłacasz 420 000 zł kredytu.

Sama spłata kredytu obniża podatek o 18 553 zł. Jeśli pozostałe 380 000 zł wydasz do końca 2029 r. na inne mieszkanie, wydatki zrównają się z przychodem i cały dochód będzie zwolniony. Jeśli planu nie zrealizujesz, złożysz korektę zeznania i zapłacisz podatek z odsetkami za zwłokę (art. 30e ust. 7).

Uwaga na kolejność. Liczą się wydatki poniesione od dnia sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131). Jeśli spłacisz kredyt z oszczędności tydzień przed aktem, ta spłata nie wejdzie do ulgi. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat spłacaj więc kredyt z ceny, w dniu aktu albo po nim.

Ile trwa sprzedaż mieszkania z hipoteką?

Wszystkie księgi wieczyste w Warszawie prowadzi Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa. Według strony sądu wnioski o wpis hipotek umownych rozpoznaje on średnio w około miesiąc. Zgodę banku składasz w wydziale właściwym dla dzielnicy (tabela wydziałów i adresów jest w poradniku o wykreśleniu hipoteki) z numerem sprawy, który znajdziesz we wzmiance w dziale IV księgi.

Pilnuj, żeby zgoda dotarła do sądu przed rozpoznaniem wniosku. Sąd bada tylko treść wniosku, dołączone dokumenty i treść księgi (art. 626⁸ § 2 KPC). Jeśli zgody banku nie ma w aktach, sąd oddali wniosek o wykreślenie (art. 626⁹ KPC) i trzeba złożyć nowy.

Kredyt 2%, kredyt we frankach i inne szczególne sytuacje

Bezpieczny kredyt 2% i rodzinny kredyt mieszkaniowy

Dopłaty do bezpiecznego kredytu 2% obejmują pierwsze 120 rat (art. 9b ust. 1 ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%). Jeśli w tym okresie sprzedasz mieszkanie, dopłaty wygasają z ostatnim dniem miesiąca sprzedaży (art. 9b ust. 12 pkt 3 lit. a). Wyjątkiem jest sprzedaż drugiemu kredytobiorcy, np. byłemu małżonkowi. Dopłat do rat spłaconych przed sprzedażą nie zwracasz. Zwrotowi z odsetkami podlegają tylko dopłaty udzielone już po tym dniu (art. 9b ust. 12 i 13), dlatego w ciągu 30 dni od sprzedaży poinformuj o niej bank (art. 9b ust. 16).

Dopłaty wygasają też, gdy kupisz inne mieszkanie albo wynajmiesz obecne (art. 9b ust. 12 pkt 3 lit. d i e). Jeśli zamieniasz mieszkanie, nie kupuj nowego przed sprzedażą starego w przekonaniu, że dopłaty będą płynąć do dnia aktu.

Przy rodzinnym kredycie mieszkaniowym (bez wkładu własnego) rozliczasz spłatę rodzinną. Jeśli sprzedasz mieszkanie w ciągu 5 lat od dnia, w którym ją otrzymałeś, zwracasz jej część proporcjonalną do liczby pełnych miesięcy pozostałych do końca tych 5 lat (art. 8 ust. 7 pkt 2 lit. a). Przy spłacie rodzinnej 20 000 zł i sprzedaży na 24 pełne miesiące przed końcem okresu zwrot wynosi 20 000 zł × 24 / 60 = 8 000 zł. Bank informujesz w ciągu 30 dni (art. 8 ust. 9).

Kredyt we frankach szwajcarskich

Mechanizm jest ten sam, ale saldo jest wyrażone we frankach, a kwota do zapłaty w złotych zależy od kursu z dnia spłaty. Poproś bank o wyliczenie w złotych na dzień aktu i ustal w akcie, kto dopłaca różnicę kursową. Opis hipoteki w zgodzie banku musi odpowiadać działowi IV, gdzie hipoteka jest często wpisana we frankach.

Spłata kredytu przy sprzedaży nie zamyka sporu z bankiem o nieważność umowy. Strona, która spełniała świadczenia na podstawie nieważnej umowy kredytu, może żądać ich zwrotu niezależnie od tego, czy sama jest jeszcze dłużnikiem banku (uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2021 r., III CZP 11/20). Jeśli sprawa jest w toku albo ją planujesz, uzgodnij termin sprzedaży z pełnomocnikiem i zachowaj zaświadczenia oraz potwierdzenia spłaty.

Cena niższa niż kredyt do spłaty

Bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki dopiero po spłacie całego zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. Jeśli cena nie pokrywa salda, różnicę dopłacasz z własnych pieniędzy w dniu aktu. Zgoda banku na wykreślenie hipoteki za częściową spłatą jest możliwa tylko w drodze indywidualnych negocjacji i trudno na nią liczyć. Policz więc przed wystawieniem ogłoszenia: cena minus saldo, rekompensata, koszty sprzedaży i ewentualny podatek to kwota, która realnie Ci zostanie.

Sprzedajesz, żeby kupić inne mieszkanie

Masz trzy drogi: najpierw sprzedać, potem kupić (potrzebujesz mieszkania na przejściowy okres), podpisać oba akty w jednym terminie albo zapytać bank o zmianę zabezpieczenia. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat zakup nowego mieszkania w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży też jest wydatkiem w uldze mieszkaniowej (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT), ale wydatek musi przypaść po dniu sprzedaży albo w tym dniu.

Kupujesz mieszkanie z hipoteką sprzedającego: co sprawdzić

Ryzyko po stronie kupującego jest jedno: że zapłaci, a hipoteka zostanie. Zmniejszysz je, jeśli:

• porównasz dział IV księgi z zaświadczeniem banku. Zaświadczenie musi obejmować każdą wpisaną hipotekę. Sprawdź też dział III, bo wzmianka o egzekucji komorniczej zmienia całą transakcję,
• zapytasz, czy hipoteka kaucyjna nie zabezpiecza kilku długów. Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa dopiero z ostatnią z nich (art. 94¹ u.k.w.h.), np. z kredytem konsolidacyjnym zaciągniętym później pod to samo mieszkanie,
• zapłacisz część „bankową” bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego, nigdy na jego prywatny rachunek,
• wpiszesz do aktu termin, w którym sprzedający dostarczy zgodę banku do sądu, oraz wniosek o wykreślenie hipoteki w elektronicznym wniosku notariusza,
• sprawdzisz po kilku dniach księgę wieczystą. Wzmianka w dziale IV potwierdza, że wniosek trafił do sądu.

Najczęstsze błędy

1. Spłata kredytu z oszczędności tuż przed aktem. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat ta kwota nie wejdzie do ulgi mieszkaniowej, bo liczą się wydatki od dnia sprzedaży.
2. Kwota spłaty wyliczona na dzień aktu, a przelew kilka dni później. Brakuje odsetek za te dni i bank nie wyda zgody na wykreślenie. Zaświadczenie z odsetkami dziennymi i niewielka nadpłata, którą bank zwróci, rozwiązują problem.
3. Zgoda banku obejmuje jedną z dwóch hipotek albo opis hipoteki (kwota, waluta, rodzaj) nie zgadza się z działem IV. Sąd oddali wniosek o wykreślenie.
4. Zgoda banku nie dociera do sądu przed rozpoznaniem wniosku. Sąd oddali wniosek, a kupujący dłużej czeka na wpis hipoteki swojego banku i płaci wyższą marżę.
5. Akt w ostatnich miesiącach okresu z rekompensatą. Przesunięcie aktu o kilka tygodni za 36. miesiąc kredytu ze zmienną stopą może oszczędzić do 3% spłacanej kwoty.
6. Umowa przedwstępna bez słowa o hipotece i terminach. Kupujący nie dostanie decyzji kredytowej na czas, a strony zaczynają spór o zadatek.
7. Brak informacji dla banku przy kredycie 2%. Dopłaty wypłacone po miesiącu sprzedaży trzeba zwrócić z odsetkami ustawowymi.
8. Przelew części „bankowej” na prywatny rachunek sprzedającego. Kupujący traci kontrolę nad spłatą, a hipoteka zostaje na jego mieszkaniu.

Najczęściej zadawane pytania o sprzedaż z kredytem

Czy bank musi się zgodzić na sprzedaż mieszkania z kredytem?

Nie. Zobowiązanie wobec banku, że nie sprzedasz mieszkania przed wygaśnięciem hipoteki, jest niedopuszczalne (art. 72 u.k.w.h.). Bank przyjmuje spłatę i wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Umowa kredytu może jednak wymagać, żebyś poinformował bank o sprzedaży.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem bez jego spłaty?

Formalnie tak, ale hipoteka zostaje wtedy na mieszkaniu kupującego, a kredyt nadal jest Twoim długiem. Kupujący na kredyt zwykle nie dostanie wtedy finansowania, bo jego bank chce pierwszego miejsca w dziale IV. Przejęcie Twojego kredytu przez kupującego wymaga zgody banku (art. 519 § 2 pkt 2 KC) i zdarza się rzadko.

Kto płaci za wykreślenie hipoteki przy sprzedaży mieszkania?

Zwykle sprzedający. Opłata sądowa wynosi 100 zł za każdą hipotekę (art. 46 u.k.s.c.). Przepisy nie wskazują, która strona ją ponosi, więc możecie w akcie ustalić inaczej.

Czy zadatek od kupującego mogę przeznaczyć na spłatę kredytu?

Tak, zadatek jest Twój i możesz nim dowolnie dysponować. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat taka spłata przed aktem nie wejdzie jednak do ulgi mieszkaniowej. Pamiętaj też, że jeśli nie dojdzie do sprzedaży z Twojej winy, oddajesz kupującemu zadatek w podwójnej wysokości (art. 394 § 1 KC).

Czy przy wcześniejszej spłacie odzyskam część kosztów kredytu?

Częściowo. Przy kredycie zawartym od 22 lipca 2017 r. całkowity koszt kredytu maleje o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skróciła się umowa (art. 39 u.k.h.), np. o składkę ubezpieczenia opłaconą z góry. Prowizji pobranej jednorazowo przy udzieleniu kredytu banki zwykle nie zwracają, bo nie zależy od czasu trwania umowy.

Czy mogę sprzedać mieszkanie z kredytem przez pełnomocnika?

Tak. Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego, bo taką formę ma sama umowa (art. 99 § 1 KC). Bank może wymagać osobnego upoważnienia do odbioru zaświadczeń i zgody na wykreślenie hipoteki, często na własnym formularzu, więc zapytaj o to przed wyjazdem.

Czy po rozwodzie mogę sprzedać mieszkanie z kredytem wspólnym z byłym małżonkiem?

Tak, jeśli oboje podpiszecie akt albo jedno z Was udzieli pełnomocnictwa. Z ceny spłacacie wspólny kredyt, a resztę dzielicie według udziałów albo umowy o podział majątku. Przy bezpiecznym kredycie 2% sprzedaż udziału drugiemu kredytobiorcy nie powoduje utraty dopłat.

Czy kupujący może się wprowadzić przed wykreśleniem hipoteki?

Tak. Hipoteka wygasa z mocy prawa razem ze spłaconym kredytem (art. 94 u.k.w.h.), a wykreślenie z księgi jest już tylko formalnością. Termin wydania mieszkania ustalacie w akcie niezależnie od wpisu w sądzie.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 65 (hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na właściciela), art. 72 (niedopuszczalny zakaz zbycia), art. 94 i 94¹ (wygaśnięcie hipoteki), art. 100 (obowiązki wierzyciela po wygaśnięciu hipoteki).
• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720): art. 38 (spłata przed terminem, informacja o kosztach w 7 dni roboczych), art. 39 (obniżenie kosztów kredytu), art. 40 (rekompensata), art. 85 ust. 2 (umowy sprzed wejścia w życie ustawy).
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.): art. 10 ust. 1 pkt 8 (5 lat), art. 19 (przychód), art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 i ust. 30a (ulga mieszkaniowa, spłata kredytu), art. 22 ust. 6c (koszty), art. 30e (19% podatku, korekta), art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39).
• Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1724 ze zm.): art. 8 ust. 7 pkt 2 i ust. 9 (zwrot spłaty rodzinnej), art. 9b ust. 1, 12, 13 i 16 (dopłaty do rat, wygaśnięcie, obowiązek informacyjny).
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614): art. 92 § 4 (elektroniczny wniosek wieczystoksięgowy), art. 108 (depozyt notarialny).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): § 3 (stawki), § 4 (bez odliczania obciążeń), § 6 pkt 13 i 19 (depozyt, sprzedaż lokalu mieszkalnego).
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): art. 42 (wpis własności i hipoteki), art. 46 (wykreślenie wpisu).
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191): art. 4 pkt 1 (PCC płaci kupujący), art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a (2%), art. 9 pkt 17 (pierwsze mieszkanie).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 99 § 1 (forma pełnomocnictwa), art. 390 § 2 (umowa przedwstępna), art. 394 (zadatek), art. 519 (przejęcie długu).
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): art. 626⁸ § 2 i art. 626⁹ (rozpoznanie i oddalenie wniosku o wpis), art. 777 § 1 pkt 4 (poddanie się egzekucji).
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2021 r., III CZP 11/20 (zwrot świadczeń z nieważnej umowy kredytu).

Stan prawny na 24 września 2026 r.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie z kredytem, porównaj opinie o kancelariach notarialnych na Pradze-Południe albo o notariuszach w Ursusie i zarezerwuj termin online lub wyślij bezpłatne zapytanie o wycenę.