Przepisanie mieszkania na dziecko: darowizna, sprzedaż, dożywocie czy testament?

Mieszkanie przepiszesz na dziecko tylko u notariusza, najczęściej umową darowizny. Dziecko nie płaci podatku od darowizny, a przy mieszkaniu wartym 600 000 zł koszty u notariusza i w sądzie wynoszą najwyżej 2 690,75 zł, gdy dziecko nie ma własnego mieszkania, albo 4 640,30 zł, gdy je ma. Darowizna przenosi własność w dniu podpisania aktu i trudno ją cofnąć, dlatego rodzice zwykle zastrzegają w akcie dożywotnią służebność mieszkania, co podnosi koszt o około 1 300 zł. Zamiast darowizny możesz wybrać sprzedaż, umowę dożywocia albo testament z zapisem windykacyjnym.

Przepisanie mieszkania na dziecko w skrócie

• Forma: tylko akt notarialny. Umowa spisana w domu, nawet ze świadkami, jest nieważna (art. 158 w zw. z art. 73 § 2 KC).
• Koszt przy mieszkaniu za 600 000 zł: najwyżej 2 690,75 zł z VAT i opłatą sądową, gdy dziecko spełnia warunki ulgi mieszkaniowej, albo 4 640,30 zł bez niej. Ze służebnością mieszkania dla rodzica: 4 010,05 zł albo 5 959,60 zł.
• Podatek: 0 zł. Dziecko należy do grupy zerowej, a przy akcie notarialnym nie składa formularza SD-Z2 (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). Warunek: obywatelstwo polskie, UE lub EFTA albo zamieszkanie w Polsce, UE lub EFTA.
• Własność: przechodzi na dziecko w dniu podpisania aktu. Jeśli chcesz dalej mieszkać w lokalu, wpisz do aktu służebność mieszkania.
• Cofnięcie: tylko z powodu rażącej niewdzięczności dziecka i tylko w ciągu roku od dowiedzenia się o niej (art. 898–899 KC).
• Rodzeństwo: darowiznę dla dziecka dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku bez względu na to, ile lat minęło (art. 994 § 1 KC).
• Sprzedaż przez dziecko: przed upływem 5 lat, licząc od końca roku darowizny, dziecko zapłaci 19% PIT, chyba że wyda pieniądze na własne cele mieszkaniowe.

Koszt dla swojej wartości mieszkania policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej. Odznacz pole „Obdarowany nie ma innego mieszkania”, jeśli dziecko ma już własne lokum.

Jak przepisać mieszkanie na dziecko: 4 sposoby

„Przepisanie mieszkania” to określenie potoczne. W przepisach nie ma takiej czynności: własność przechodzi na dziecko na podstawie konkretnej umowy albo testamentu. Każda z tych dróg prowadzi przez kancelarię notarialną, bo umowa przenosząca własność nieruchomości bez aktu notarialnego jest nieważna (art. 158 w zw. z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, dalej: KC). Tak samo jest ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Porównanie dla mieszkania o wartości rynkowej 600 000 zł, które przekazujesz synowi lub córce:

Kwoty w tabeli rozpisujemy w kolejnych sekcjach. W skrócie:

• Darowizna pasuje, gdy chcesz, żeby dziecko było właścicielem od razu, i nie oczekujesz nic w zamian. To najtańszy i najczęstszy wariant.
• Sprzedaż ma sens, gdy dziecko ma pieniądze lub kredyt, a Ty chcesz uniknąć późniejszego sporu o zachowek. Cena musi zostać naprawdę zapłacona.
• Umowę dożywocia wybierasz, gdy w zamian za mieszkanie oczekujesz utrzymania i opieki do końca życia.
• Testament z zapisem windykacyjnym pozwala zachować mieszkanie do śmierci i zmienić decyzję w dowolnym momencie.

Ogólne zasady darowizny, także domu, działki czy udziałów w spółce, opisujemy w poradniku o darowiźnie u notariusza.

Mieszkania komunalnego, które wynajmujesz od gminy, nie przepiszesz, bo nie jesteś jego właścicielem. Nie przepiszesz też spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, bo jest niezbywalne (art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W obu przypadkach najpierw trzeba wykupić lokal na własność.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania na dziecko?

Na koszt darowizny składa się pięć pozycji: taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza), wynagrodzenie za wniosek do księgi wieczystej, wypisy aktu, 23% VAT od tych trzech pozycji oraz opłata sądowa za wpis dziecka jako właściciela. Podatku od darowizny dziecko nie płaci.

Taksę liczy się od wartości rynkowej mieszkania, którą podajecie w akcie (§ 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej):

1 010 zł + 0,4% × (600 000 – 60 000) zł = 3 170 zł netto

Jeśli dziecko spełnia warunki ulgi mieszkaniowej, maksymalna taksa to połowa tej kwoty (§ 6 pkt 15 rozporządzenia):

3 170 zł : 2 = 1 585 zł netto

Jeśli w tym samym akcie ustanawiacie służebność mieszkania dla Ciebie, dolicz jej koszt. Przy wartości służebności 50 000 zł to najwyżej 910 zł netto taksy, czyli 1 119,30 zł z VAT, i 200 zł opłaty sądowej za wpis, razem 1 319,30 zł (szczegóły w sekcji o służebności). Cała darowizna kosztuje wtedy najwyżej 4 010,05 zł z ulgą albo 5 959,60 zł bez niej.

To stawki maksymalne. Notariusz może policzyć mniej, a część kancelarii nie pobiera osobnego wynagrodzenia za wniosek do księgi wieczystej. Zapytaj o cenę w dwóch lub trzech kancelariach przed wizytą. Opłata sądowa jest stała i wynosi 200 zł niezależnie od wartości mieszkania (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.).

Przy mieszkaniu droższym niż 1 000 000 zł taksa rośnie wolniej: 4 770 zł netto + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł (§ 3 pkt 6 rozporządzenia). Dla mieszkania za 1 200 000 zł to najwyżej 5 170 zł netto, a z ulgą 2 585 zł netto.

Kiedy taksa jest o połowę niższa

Połowa stawki przysługuje przy darowiźnie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość między osobami z I grupy podatkowej, jeśli dziecko może skorzystać z ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn (dalej: u.p.s.d.). Dziecko musi spełnić łącznie trzy warunki:

• Obywatelstwo lub miejsce zamieszkania. Dziecko ma obywatelstwo polskie albo innego państwa UE lub EFTA (strony umowy o EOG) albo mieszka w Polsce lub w takim państwie (art. 16 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 4 ust. 4 u.p.s.d.).
• Brak innego lokum. Dziecko nie ma na własność innego mieszkania ani domu, nie przysługuje mu spółdzielcze prawo do lokalu i nie wynajmuje mieszkania. Jeśli ma, musi w ciągu 6 miesięcy od aktu przenieść mieszkanie lub dom na swoich zstępnych, Skarb Państwa lub gminę, spółdzielcze prawo przekazać zstępnym albo do dyspozycji spółdzielni, a najem rozwiązać (art. 16 ust. 2 pkt 2–4 u.p.s.d.).
• Zamieszkanie na 5 lat. Dziecko zamelduje się w darowanym mieszkaniu na pobyt stały najpóźniej w ciągu roku, będzie w nim mieszkać i nie sprzeda go przez 5 lat (art. 16 ust. 2 pkt 5 u.p.s.d.).

Połowa stawki należy się też bez tych warunków w dwóch sytuacjach: przy darowiźnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (§ 6 pkt 5 rozporządzenia) i przy sprzedaży lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 19). Dlatego przy dziecku, które ma już własne lokum, taksa za sprzedaż jest niższa niż za darowiznę. Cała transakcja wychodzi jednak drożej, bo takie dziecko nie skorzysta ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania i zapłaci 2% PCC.

Kto płaci za akt

Przepisy nie rozstrzygają, kto w rodzinie pokrywa koszty darowizny. Ustalacie to między sobą. Notariusz pobiera całą kwotę, łącznie z opłatą sądową, w dniu podpisania aktu i sam przekazuje opłatę do sądu.

Czy dziecko zapłaci podatek od darowizny?

Nie. Dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, małżonek, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha należą do tzw. grupy zerowej. Nabycie mieszkania od rodzica jest dla nich zwolnione z podatku bez względu na wartość (art. 4a ust. 1 u.p.s.d.). Zwolnienie ma jeden warunek, o którym łatwo zapomnieć: w dniu aktu dziecko ma obywatelstwo polskie albo innego państwa UE lub EFTA albo mieszka w Polsce lub w takim państwie (art. 4 ust. 4 u.p.s.d.). Dziecko, które ma np. tylko obywatelstwo amerykańskie i mieszka w USA, zapłaci podatek jak osoba z I grupy.

Zwolnienie zwykle wymaga zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Przy darowiźnie w formie aktu notarialnego ten obowiązek nie istnieje (art. 4a ust. 4 pkt 2 u.p.s.d.). Notariusz jest płatnikiem podatku od darowizny (art. 18 ust. 1 u.p.s.d.), więc dziecko nie składa żadnego formularza.

Uwaga na darowiznę „dla dziecka i jego małżonka”. Zięć i synowa nie należą do grupy zerowej, tylko do I grupy podatkowej. Od udziału, który dostaną, zapłacą podatek od nadwyżki ponad 36 120 zł (art. 9 ust. 1 pkt 1 u.p.s.d.), chyba że spełnią warunki ulgi mieszkaniowej z art. 16. Jeśli chcesz obdarować tylko własne dziecko, nic nie dopisuj: darowizna trafi do jego majątku osobistego.

Jakie dokumenty przygotować do notariusza?

Dokładną listę poda kancelaria po krótkiej rozmowie. Zwykle potrzebne są:

• dowody osobiste rodziców i dziecka, a także ich numery PESEL, adresy i stan cywilny,
• numer księgi wieczystej mieszkania (notariusz sprawdzi ją online),
• dokument, na podstawie którego jesteś właścicielem: akt notarialny kupna, umowa ze spółdzielnią, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• przy mieszkaniu otrzymanym w spadku lub darowiźnie: zaświadczenie z urzędu skarbowego o zapłacie podatku albo o zwolnieniu. Notariusz nie potrzebuje go, gdy nabycie nastąpiło aktem notarialnym albo gdy nabycie było zwolnione z podatku na podstawie art. 4a (art. 19 ust. 6–7 u.p.s.d.). Wtedy kancelaria zwykle prosi o inny dowód zwolnienia, np. potwierdzenie złożenia SD-Z2,
• zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach i zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu, jeśli kancelaria o nie prosi,
• przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez księgi wieczystej: zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym Ci prawie,
• jeśli po zmarłym małżonku nie przeprowadzono jeszcze spadku: najpierw postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Bez tego nie możesz rozporządzić całym mieszkaniem.

Darowizna mieszkania dla dziecka krok po kroku

1. Ustalcie warunki. Zdecydujcie, czy darujesz całe mieszkanie czy udział, czy zastrzegasz służebność mieszkania i czy darowizna ma być zwolniona z obowiązku zaliczenia na schedę spadkową (o tym w sekcji o zachowku).
2. Poproś kancelarie o wycenę. Podaj numer księgi wieczystej, wartość mieszkania, stopień pokrewieństwa i informację, czy dziecko ma inne mieszkanie. Notariusz poda listę dokumentów i maksymalny koszt.
3. Zbierz dokumenty. Zaświadczenia z urzędu skarbowego i spółdzielni zwykle zajmują od kilku dni do dwóch tygodni.
4. Sprawdź projekt aktu. Poproś o przesłanie projektu mailem kilka dni przed wizytą. Sprawdź dane osobowe, numer księgi, wartość mieszkania i treść służebności.
5. Podpiszcie akt. Przychodzisz Ty, dziecko i Twój małżonek, jeśli mieszkanie należy do Was wspólnie: darowizna z majątku wspólnego wymaga jego zgody (art. 37 § 1 pkt 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dalej: KRO). Wizyta trwa zwykle około godziny. Od tej chwili właścicielem jest dziecko.
6. Wpis do księgi wieczystej. Notariusz tego samego dnia wysyła do sądu elektroniczny wniosek o wpis. Sąd wpisuje nowego właściciela w ciągu kilku tygodni lub miesięcy, w zależności od obciążenia wydziału.
7. Zgłoszenie w urzędzie miasta. W ciągu 14 dni dziecko składa informację o nieruchomościach (formularz IN-1) do podatku od nieruchomości, a Ty zgłaszasz wygaśnięcie swojego obowiązku (art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). W Warszawie składa się ją do Prezydenta m.st. Warszawy. Zawiadom też wspólnotę albo spółdzielnię o zmianie właściciela.

Jeśli dziecko mieszka za granicą, nie musi przyjeżdżać. Może działać przez pełnomocnika, ale pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, tak jak sama darowizna (art. 99 § 1 KC).

Jak przepisać mieszkanie i dalej w nim mieszkać?

Od dnia aktu właścicielem jest dziecko. Bez dodatkowego zapisu mieszkasz w lokalu tylko za jego zgodą, a nowy właściciel może mieszkanie sprzedać, wynająć albo obciążyć hipoteką. Dlatego rodzice najczęściej zastrzegają w akcie darowizny służebność osobistą mieszkania (art. 296 i 301–302 KC).

Służebność mieszkania:

• daje Ci prawo mieszkania w całym lokalu albo w jego części do końca życia. Wygasa najpóźniej z Twoją śmiercią (art. 299 KC),
• pozwala przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci (art. 301 § 1 KC),
• jest niezbywalna: nie sprzedasz jej ani nie przekażesz komuś innemu (art. 300 KC),
• jest wpisywana w dziale III księgi wieczystej i obowiązuje każdego kolejnego właściciela, także kupującego od dziecka,
• przetrwa nawet licytację komorniczą mieszkania, jeśli ma pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami (art. 1000 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: KPC). O pierwszeństwie decyduje chwila złożenia wniosku o wpis (art. 12 ust. 1 i art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), więc służebność ustanowiona w akcie darowizny wyprzedzi każdą późniejszą hipotekę dziecka. Wcześniejszej hipoteki, np. z Twojego kredytu, nie wyprzedzi.

Przykładowy zapis w akcie:

Obdarowany ustanawia na rzecz darczyńców nieodpłatną i dożywotnią służebność osobistą mieszkania, polegającą na prawie korzystania z całego lokalu mieszkalnego nr 12 położonego w Warszawie przy ulicy Przykładowej 5, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr WA4M/00012345/6, oraz wnioskuje o wpisanie tej służebności w dziale III tej księgi wieczystej.

Adres, sąd i numer księgi w przykładzie są fikcyjne. Ostateczne brzmienie przygotuje notariusz.

Koszt służebności. Ustanowienie służebności to osobna czynność w tym samym akcie. Notariusz liczy za nią taksę od wartości służebności, którą określacie w akcie (§ 3 rozporządzenia). Przy wartości 50 000 zł to najwyżej 710 zł + 1% × (50 000 – 30 000) zł = 910 zł netto. Do tego sąd pobierze 200 zł za wpis służebności (art. 42 ust. 1 u.k.s.c.). Podatku nie ma, bo nabywasz służebność od dziecka, a jako rodzic należysz do grupy zerowej.

Inne zapisy, które chronią rodzica:

• Dożywotnie użytkowanie (art. 252 KC). Szersze niż służebność: pozwala też pobierać pożytki, np. czynsz z wynajmu mieszkania.
• Polecenie (art. 893 KC). Możesz zobowiązać dziecko do określonego działania, np. spłaty rodzeństwa w ustalonej kwocie.
• Zobowiązanie do niezbywania (art. 57 § 2 KC). Dziecko obiecuje, że nie sprzeda mieszkania. Taki zapis działa tylko między Wami: jeśli dziecko i tak sprzeda mieszkanie, sprzedaż jest ważna, a Tobie zostaje roszczenie o odszkodowanie.

Mieszkanie obciążone służebnością trudniej sprzedać albo obciążyć hipoteką, bo kupujący i bank przejmują je razem z Twoim prawem. Omówcie to z dzieckiem przed wizytą.

Przepisanie mieszkania a zachowek dla rodzeństwa

Darowizna mieszkania dla jednego dziecka nie zamyka sprawy spadku. Pozostałym dzieciom po Twojej śmierci przysługuje zachowek: połowa tego, co dostałyby przy dziedziczeniu ustawowym, a dwie trzecie, jeśli są małoletnie albo trwale niezdolne do pracy (art. 991 § 1 KC).

Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny (art. 993 § 1 KC). Limit 10 lat, o którym często się słyszy, dotyczy tylko darowizn dla osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1 KC). Darowiznę dla dziecka dolicza się zawsze, nawet jeśli minęło 30 lat. Wartość mieszkania liczy się według jego stanu z dnia darowizny, ale według cen z dnia ustalania zachowku (art. 995 § 1 KC). Jeśli mieszkanie zdrożeje, zachowek też wzrośnie.

Przykład. Masz dwoje dorosłych dzieci, a Twój małżonek nie żyje. Córce darujesz mieszkanie warte 600 000 zł. Po Twojej śmierci nie zostaje żaden inny majątek.

• Syn dziedziczyłby z ustawy połowę majątku, więc jego zachowek to 1/2 × 1/2 × 600 000 zł = 150 000 zł.
• Spadek jest pusty, więc syn może żądać tej kwoty od siostry jako obdarowanej (art. 1000 § 1 KC).
• Córka też jest uprawniona do zachowku, ale odpowiada ponad kwotę własnego zachowku (art. 1000 § 2 KC). Dostała 600 000 zł, a jej zachowek to 150 000 zł, więc zapłaci bratu całe 150 000 zł.
• Jeśli w dniu ustalania zachowku mieszkanie będzie warte 800 000 zł, zachowek wzrośnie do 200 000 zł.

Roszczenie wobec obdarowanego przedawnia się z upływem 5 lat od Twojej śmierci (art. 1007 § 2 KC). Obdarowane dziecko może żądać rozłożenia zachowku na raty, odroczenia płatności, a w wyjątkowych przypadkach obniżenia go (art. 997¹ KC).

Jak zmniejszyć ryzyko sporu:

• Zrzeczenie się zachowku. Rodzeństwo może zawrzeć z Tobą umowę o zrzeczeniu się prawa do zachowku w całości albo w części. Wymaga ona aktu notarialnego (art. 1048 KC).
• Wyrównanie za życia. Drugie dziecko dostaje darowiznę pieniężną albo córka zobowiązuje się poleceniem do spłaty brata. W obu przypadkach brat zgłasza pieniądze na SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy i powinien dostać je przelewem na swoje konto, inaczej straci zwolnienie z podatku (art. 4a ust. 1 u.p.s.d.).
• Sprzedaż albo dożywocie zamiast darowizny. To umowy odpłatne, a do spadku przy obliczaniu zachowku dolicza się darowizny i zapisy windykacyjne, nie umowy odpłatne (art. 993 § 1 KC).

Zapis w akcie, że darowizna jest „zwolniona z obowiązku zaliczenia na schedę spadkową” (art. 1039 § 1 KC), działa tylko przy dziale spadku, gdy po Tobie zostanie inny majątek. Nie chroni obdarowanego dziecka przed roszczeniem o zachowek. Jak obliczyć zachowek, kto go płaci i jak go dochodzić, opisujemy w artykule o zachowku.

Czy przepisanie mieszkania można cofnąć?

Tylko w wyjątkowej sytuacji. Darowiznę, także już wykonaną, możesz odwołać, jeśli dziecko dopuściło się wobec Ciebie rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 KC). Sądy uznają za nią zachowania wysoce naganne, np. przemoc albo pozostawienie rodzica bez pomocy w chorobie. Kłótnie, rzadkie odwiedziny czy odmowa pożyczki zwykle nie wystarczą.

Ograniczenia:

• Termin. Darczyńca ma rok od dnia, w którym dowiedział się o niewdzięczności (art. 899 § 3 KC).
• Przebaczenie. Darczyńca, który przebaczył dziecku, nie może już odwołać darowizny (art. 899 § 1 KC).
• Forma. Odwołanie składasz dziecku na piśmie (art. 900 KC).

Pismo nie przenosi własności z powrotem. Dziecko ma obowiązek zwrócić mieszkanie według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 898 § 2 KC), czyli podpisać akt notarialny przenoszący własność na Ciebie. Jeśli odmawia, składasz pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, a prawomocny wyrok zastępuje podpis dziecka (art. 64 KC).

Jeśli oboje chcecie odwrócić darowiznę, najprościej zawrzeć nową darowiznę z dziecka na Ciebie. To kolejny akt i kolejna taksa, ale podatku nadal nie ma.

Co z mieszkaniem przy rozwodzie lub długach dziecka?

Rozwód dziecka. Mieszkanie otrzymane w darowiźnie należy do majątku osobistego dziecka, a nie do majątku wspólnego z jego małżonkiem, chyba że w akcie postanowisz inaczej (art. 33 pkt 2 KRO). Przy rozwodzie nie podlega podziałowi. Majątkiem osobistym jest też to, co dziecko kupi za pieniądze ze sprzedaży tego mieszkania (art. 33 pkt 10 KRO). Czynsz z wynajmu darowanego mieszkania trafia jednak do majątku wspólnego (art. 31 § 2 pkt 2 KRO).

Długi dziecka. Po darowiźnie mieszkanie jest majątkiem dziecka, więc jego wierzyciele mogą prowadzić z niego egzekucję. Twoja służebność wpisana przed hipotekami zostaje w mocy także po licytacji (art. 1000 § 3 KPC).

Twoje długi. Darowizna nie chroni mieszkania przed Twoimi wierzycielami. Przez 5 lat od aktu mogą oni zaskarżyć ją skargą pauliańską (art. 527 i 534 KC). Przy darowiźnie nie muszą wykazywać, że dziecko wiedziało o Twoich długach (art. 528 KC).

Kiedy dziecko może sprzedać mieszkanie bez podatku?

Po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym dostało darowiznę (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: ustawa o PIT). Jeśli podpiszecie akt w październiku 2026 r., dziecko sprzeda mieszkanie bez PIT od 1 stycznia 2032 r.

Wcześniejsza sprzedaż oznacza 19% podatku od dochodu (art. 30e ust. 1 ustawy o PIT). Przy darowiźnie kosztem są tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, i zapłacony podatek od darowizny (art. 22 ust. 6d ustawy o PIT). Dziecko nie odliczy wartości mieszkania, bo dostało je za darmo. Jeśli sprzeda mieszkanie za 620 000 zł i nie ma faktur za remont, zapłaci około 19% × 620 000 zł = 117 800 zł. Cenę pomniejsza się tylko o koszty samej sprzedaży, np. prowizję pośrednika (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).

Podatku można uniknąć w całości albo w części, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży dziecko wyda pieniądze na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT), np. na zakup innego mieszkania.

Przy spadku jest inaczej: 5 lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Jeśli wiesz, że dziecko chce mieszkanie sprzedać, rozważ inną kolejność: sprzedajesz Ty, a dziecku darujesz pieniądze. Jeśli od końca roku zakupu mieszkania minęło 5 lat, nie zapłacisz PIT, a darowizna pieniędzy dla dziecka jest zwolniona z podatku, gdy trafi na jego konto i zostanie zgłoszona na SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Zasady opisujemy przy wzorze umowy darowizny pieniędzy.

Przepisanie mieszkania na niepełnoletnie dziecko

Małoletnie dziecko reprezentują rodzice. Zasadniczo rodzic nie może reprezentować dziecka w umowie z samym sobą, ale jest wyjątek dla czynności, która polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka (art. 98 § 2 pkt 2 KRO). Darowizna mieszkania bez żadnych obowiązków dla dziecka jest takim przysporzeniem, więc w akcie możesz wystąpić jednocześnie jako darczyńca i jako przedstawiciel dziecka.

Według uchwały pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 30 kwietnia 1977 r. (III CZP 73/76) rodzice mogą bez zgody sądu przyjąć w imieniu dziecka darowiznę nieruchomości, jeśli dziecko otrzymuje ją w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Jeśli mieszkanie ma hipotekę, potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego na czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka (art. 101 § 3 KRO).

Trudniej jest, gdy chcesz zastrzec służebność mieszkania dla siebie. Dziecko ustanawia ją wtedy na Twoją rzecz, a to już nie jest bezpłatne przysporzenie, tylko czynność obciążająca dziecko wobec rodzica. Żadne z rodziców nie może w niej reprezentować dziecka, także drugi rodzic jako Twój małżonek (art. 98 § 2 pkt 2 KRO). Sąd opiekuńczy musi wtedy ustanowić reprezentanta dziecka (art. 99 § 1 KRO) i zezwolić na czynność. O treść wniosku zapytaj notariusza, który przygotuje akt.

Wniosek składasz do sądu rejonowego (wydziału rodzinnego i nieletnich) właściwego dla miejsca zamieszkania dziecka (art. 569 § 1 KPC). Opłata od wniosku wynosi 100 zł (art. 23 pkt 1 u.k.s.c.). Dołącz projekt aktu od notariusza i wyjaśnij, dlaczego darowizna leży w interesie dziecka. Postępowanie trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu. Z postanowieniem sądu wracasz do notariusza i dopiero wtedy podpisujecie akt.

Sprzedaż, dożywocie czy testament zamiast darowizny?

Sprzedaż mieszkania dziecku

Sprzedaż ma sens, gdy dziecko płaci realną cenę, np. z kredytu hipotecznego. Umowa sprzedaży za symboliczną złotówkę, bez zamiaru zapłaty, jest pozorna i nieważna. Ocenia się ją jak ukrytą pod nią darowiznę (art. 83 § 1 KC), więc nie chroni przed zachowkiem.

• Taksa: połowa stawki, bo to sprzedaż lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 19 rozporządzenia). Przy 600 000 zł najwyżej 1 585 zł netto.
• Podatek PCC: 2% wartości rynkowej, czyli 12 000 zł, płaci kupujące dziecko (art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, dalej: ustawa o PCC). PCC wynosi 0 zł, jeśli dziecko kupuje pierwsze mieszkanie: nigdy nie miało własności mieszkania ani domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, poza udziałem do 50% odziedziczonym w spadku (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Wcześniejsze spółdzielcze lokatorskie prawo nie odbiera zwolnienia.
• PIT po Twojej stronie: jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku zakupu mieszkania, zapłacisz 19% od dochodu, chyba że przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe.
• Zachowek: sprzedaż za rynkową cenę nie jest darowizną, więc nie dolicza się jej do spadku.

Cenę wyraźnie niższą od rynkowej sąd może potraktować jako częściową darowiznę, a PCC i tak liczy się od wartości rynkowej (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Umowa dożywocia

W zamian za mieszkanie dziecko zobowiązuje się zapewnić Ci dożywotnie utrzymanie. Jeśli nie umówicie się inaczej, musi przyjąć Cię jako domownika, dostarczać wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb (art. 908 § 1 KC). Prawo dożywocia jest wpisywane do księgi wieczystej i obciąża mieszkanie także po jego sprzedaży (art. 910 KC).

• Taksa: pełna stawka, przy 600 000 zł najwyżej 3 170 zł netto.
• Podatek PCC: 2% wartości rynkowej mieszkania, czyli 12 000 zł, płaci dziecko (art. 4 pkt 4, art. 6 ust. 1 pkt 4 i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o PCC). Zwolnienia dla rodziny nie ma.
• Opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności i 150 zł za wpis prawa dożywocia (art. 42 ust. 1 i art. 43 pkt 3 u.k.s.c.).
• Zachowek: dożywocie nie jest darowizną, więc nie dolicza się go do spadku. Wyjątek to umowa pozorna, która w rzeczywistości ukrywa darowiznę (art. 83 § 1 KC).
• Wycofanie: umowy nie odwołasz z powodu niewdzięczności. Gdy relacje się zepsują, sąd może zamienić Twoje uprawnienia na dożywotnią rentę, a w wyjątkowych wypadkach rozwiązać umowę (art. 913 KC).

Łączny koszt przy mieszkaniu za 600 000 zł to najwyżej 4 790,30 zł u notariusza i w sądzie (przy tych samych wypisach co w tabeli darowizny) oraz 12 000 zł PCC.

Testament z zapisem windykacyjnym

Zapis windykacyjny sprawia, że dziecko staje się właścicielem mieszkania w chwili Twojej śmierci, bez działu spadku z rodzeństwem (art. 981¹ § 1 KC). Można go zrobić tylko w testamencie notarialnym. Do śmierci mieszkanie jest Twoje, a testament możesz w każdej chwili zmienić albo odwołać (art. 943 KC).

• Teraz: najwyżej 200 zł netto, czyli 246 zł z VAT, za testament z zapisem windykacyjnym (§ 8 pkt 4a rozporządzenia). Jeśli mieszkanie należy do Ciebie i małżonka, każde z Was sporządza własny testament, więc zapłacicie 492 zł.
• Majątek wspólny małżonków: zapis windykacyjny może obejmować mieszkanie z majątku wspólnego (uchwała Sądu Najwyższego z 18 lipca 2012 r., III CZP 46/12). Po śmierci pierwszego z rodziców dziecko nabywa jednak tylko jego udział, zwykle połowę. Druga połowa zostaje przy żyjącym rodzicu, więc całe mieszkanie dziecko dostanie dopiero po śmierci obojga, jeśli oboje zrobicie taki zapis.
• Po śmierci, płaci dziecko: akt poświadczenia dziedziczenia z zapisem windykacyjnym (najwyżej 100 zł netto) i protokół dziedziczenia (najwyżej 100 zł netto) u notariusza (§ 10a rozporządzenia) plus VAT i wypisy, oraz 150 zł opłaty sądowej za wpis w księdze wieczystej (art. 42 ust. 3 u.k.s.c.).
• Podatek: 0 zł, ale tylko jeśli dziecko zgłosi nabycie na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 4a ust. 1a u.p.s.d.). Przy spóźnionym zgłoszeniu zapłaci podatek jak osoba z I grupy (art. 4a ust. 3 u.p.s.d.), chyba że urząd przywróci termin, bo spóźnienie nastąpiło bez winy dziecka (art. 4c u.p.s.d.).
• Zachowek: zapis windykacyjny dolicza się do spadku (art. 993 § 1 KC) według stanu mieszkania z dnia Twojej śmierci i cen z dnia ustalania zachowku (art. 995 § 2 KC).

Szczegóły opisujemy w artykule o zapisie windykacyjnym.

Najczęstsze błędy

1. Umowa spisana w domu. Jest nieważna (art. 158 w zw. z art. 73 § 2 KC). Dziecko nie stanie się właścicielem, a sąd nie zmieni wpisu w księdze wieczystej.
2. Darowizna bez służebności. Po podpisaniu aktu mieszkasz w lokalu tylko za zgodą dziecka. Dopisanie służebności później wymaga nowego aktu i zgody dziecka jako właściciela.
3. Przekonanie, że po 10 latach rodzeństwo nie ma roszczeń. Ten limit nie dotyczy darowizn dla dzieci. Brat lub siostra mogą żądać zachowku bez względu na to, ile lat minęło od darowizny.
4. Fikcyjna sprzedaż za symboliczną kwotę. Umowa jest pozorna, a sąd oceni ją jak darowiznę. Nie chroni przed zachowkiem, a PCC liczy się od wartości rynkowej.
5. Darowizna tuż przed planowaną sprzedażą. Jeśli dziecko sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku darowizny, zapłaci 19% PIT prawie od całej ceny.
6. Darowizna jako ucieczka przed długami. Wierzyciele mogą ją zaskarżyć przez 5 lat, a przy darowiźnie nie muszą wykazywać, że dziecko wiedziało o długach.
7. Darowizna dla małoletniego bez udziału sądu. Przy hipotece potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego, a przy służebności dla rodzica także reprezentant dziecka ustanowiony przez sąd. Bez tego notariusz nie sporządzi aktu, a termin trzeba przełożyć o kilka tygodni lub miesięcy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy rodzeństwo musi się zgodzić na przepisanie mieszkania?

Nie. Właściciel może darować mieszkanie jednemu dziecku bez zgody pozostałych dzieci. Rodzeństwo nie podpisuje aktu i nie musi o nim wiedzieć. Po Twojej śmierci może jednak żądać od obdarowanego zachowku.

Czy można przepisać na dziecko mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Hipoteka zostaje w księdze wieczystej, a bank może dochodzić z mieszkania spłaty bez względu na to, kto jest właścicielem (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Sprawdź w umowie kredytu, czy bank wymaga zgody albo zawiadomienia. Jeśli dziecko ma przejąć dług, potrzebna jest zgoda banku (art. 519 § 2 pkt 2 KC), a od przejętego długu notariusz pobierze 2% PCC (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d i art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC).

Czy mogę przepisać na dziecko tylko część mieszkania?

Tak. Możesz darować udział, np. 1/2 mieszkania, i pozostać współwłaścicielem. Taksę liczy się od wartości udziału: przy połowie mieszkania za 600 000 zł to najwyżej 1 970 zł netto. Opłata sądowa jest proporcjonalna do udziału, ale nie niższa niż 100 zł (art. 42 ust. 2 u.k.s.c.). Darowizna w częściach nie zmienia zasad zachowku.

Czy mieszkanie spółdzielcze można przepisać na dziecko?

Tak, jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowa wymaga aktu notarialnego, a taksa zawsze wynosi połowę stawki (§ 6 pkt 5 rozporządzenia). Jeśli lokal nie ma księgi wieczystej, notariusz poprosi o zaświadczenie ze spółdzielni. Spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie da się przekazać, bo jest niezbywalne.

Kto płaci podatek od nieruchomości i czynsz po przepisaniu mieszkania?

Dziecko, bo to ono jest właścicielem (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). W ciągu 14 dni od aktu składa w urzędzie miasta formularz IN-1. Wobec wspólnoty lub spółdzielni za opłaty odpowiada nowy właściciel. Między sobą możecie ustalić, że opłaty za lokal pokrywasz Ty, zwłaszcza jeśli mieszkasz w nim na podstawie służebności.

Czy dziecko mieszkające za granicą musi przyjechać do notariusza?

Nie. Może udzielić pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (art. 99 § 1 KC). Za granicą sporządzi je polski konsul albo miejscowy notariusz. W tym drugim przypadku dokument zwykle potrzebuje apostille i tłumaczenia przysięgłego. Zanim dziecko pójdzie do konsula, poproś polską kancelarię o treść pełnomocnictwa. Sprawdź też podatek: zwolnienie dla najbliższej rodziny wymaga obywatelstwa polskiego, UE lub EFTA albo zamieszkania w Polsce, UE lub EFTA (art. 4 ust. 4 u.p.s.d.).

Co się stanie z mieszkaniem, jeśli dziecko umrze przede mną?

Mieszkanie wejdzie do spadku po dziecku, a nie wróci automatycznie do Ciebie. Jeśli dziecko ma własne dzieci, dziedziczą one razem z jego małżonkiem (art. 931 § 1 KC). Rodzice dziedziczą dopiero wtedy, gdy dziecko nie ma zstępnych, a obok jego małżonka dostają po 1/4 spadku (art. 932 KC). Służebność mieszkania wpisana do księgi wieczystej zostaje, więc nadal możesz w nim mieszkać.

Podstawa prawna

• Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795): art. 57, 64, 73, 83, 99, 158 (forma aktu), 252, 296–302 (służebność mieszkania), 519, 527–534 (skarga pauliańska), 888–900 (darowizna i jej odwołanie), 908–913 (dożywocie), 931–932 (dziedziczenie ustawowe), 943, 981¹–981² (zapis windykacyjny), 991–1007 (zachowek), 1039, 1048.
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 2026 poz. 236): art. 31, 33, 37, 98, 99, 101.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 2026 poz. 478): art. 4 ust. 4, art. 4a, 4c, 9, 16, 18, 19.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2026 poz. 191): art. 1, 4, 6, 7, 9 pkt 17.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2026 poz. 592): art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 6d, art. 30e.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566): § 3, § 6 pkt 5, 15 i 19, § 8 pkt 4a, § 10a, § 12, § 16.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228): art. 23, 42, 43.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 12, 29, 65.
• Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468): art. 569, 1000.
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2026 poz. 889): art. 9 ust. 3, art. 17² ust. 4.
• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707): art. 3, art. 6 ust. 6.
• Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76 (darowizna nieruchomości na rzecz małoletniego).
• Uchwała Sądu Najwyższego z 18 lipca 2012 r., III CZP 46/12 (zapis windykacyjny przedmiotu z majątku wspólnego małżonków).

Stan prawny na 24 września 2026 r.

Chcesz przepisać mieszkanie na syna lub córkę? Porównaj opinie o kancelariach notarialnych na Pradze-Południe albo o notariuszach we Włochach, a potem zarezerwuj termin online albo wyślij bezpłatne zapytanie o wycenę aktu darowizny.