Ile kosztuje akt notarialny sprzedaży mieszkania?

Przy sprzedaży mieszkania za 400 000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi 1 185 zł + VAT (połowa stawki podstawowej zgodnie z §6 rozporządzenia o taksie notarialnej). Do tego dochodzi 2% podatku PCC (8 000 zł) oraz opłata sądowa za wpis własności (200 zł).

Całkowity koszt dla kupującego w tym przykładzie: około 9 660 zł (taksa z VAT + PCC + opłaty sądowe).

Poniżej znajdziesz dokładne wyliczenie kosztów, pełną listę wymaganych dokumentów oraz opis procedury krok po kroku.

Dlaczego sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego?

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zwykła umowa pisemna nie przeniesie własności – nawet jeśli strony się na to umówią i przekażą pieniądze.

Praktyczne znaczenie: - Akt notarialny jest podstawą wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej - Notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości przed transakcją - Dokument z klauzulą o poddaniu się egzekucji może stanowić tytuł egzekucyjny (szybsze dochodzenie roszczeń bez procesu sądowego)

Koszty aktu notarialnego sprzedaży – dokładne wyliczenie

Taksa notarialna

Maksymalne stawki określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566):

Przy sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego taksa jest obniżona o połowę (§6 rozporządzenia).

Przykładowe wyliczenie dla mieszkania za 500 000 zł

• Taksa podstawowa: 1 010 zł + 0,4% × (500 000 – 60 000) = 1 010 zł + 1 760 zł = 2 770 zł
• Taksa za mieszkanie (50%): 1 385 zł
• VAT (23%): 318,55 zł
• Taksa z VAT: 1 703,55 zł

Taksa to stawka maksymalna – masz prawo negocjować niższą cenę. Przy większych transakcjach notariusze często schodzą o 10-20% z ceny.

Podatek PCC

Kupujący płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) od wartości nieruchomości. Przy mieszkaniu za 500 000 zł to 10 000 zł.

Wyjątek: Przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) PCC nie występuje – jest VAT wliczony w cenę.

Opłaty sądowe

Wypisy aktu notarialnego

Koszt wypisu: 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę. Standardowo potrzebujesz 3-4 wypisów (dla kupującego, sprzedającego, sądu, banku), czyli około 100-200 zł łącznie.

Dokumenty potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży

Od sprzedającego

Dokumenty podstawowe: - Dowód osobisty lub paszport - Podstawa nabycia nieruchomości (poprzedni akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia) - Numer księgi wieczystej

Zaświadczenia: - Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach (ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej) – ważne zazwyczaj 30 dni - Zaświadczenie o braku osób zameldowanych (z urzędu gminy) – opcjonalne, ale często wymagane - Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn (jeśli nieruchomość nabyta po 01.01.2007 r. w drodze spadku lub darowizny)

Przy działce lub domu: - Wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej - Zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub wypis z decyzji o warunkach zabudowy - Zaświadczenie o objęciu/nieobjęciu obszarem rewitalizacji

Przy hipotece sprzedającego: - Zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie kredytu i numerze rachunku do spłaty - Promesa zgody banku na wykreślenie hipoteki po spłacie

Od kupującego

• Dowód osobisty lub paszport
• Przy kredycie: umowa kredytowa i zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu
• Przy zakupie przez firmę: odpis z KRS, dokumenty osób reprezentujących

Wskazówka praktyczna: Poproś notariusza o listę dokumentów z 2-tygodniowym wyprzedzeniem. Niektóre zaświadczenia (np. z urzędu skarbowego) mogą wymagać kilku dni oczekiwania.

Procedura sporządzenia aktu notarialnego

Krok 1: Wybór notariusza i termin

Kupujący zwyczajowo wybiera notariusza, ale sprzedający może zaproponować swojego. Umów wizytę z 1-2 tygodniowym wyprzedzeniem.

Krok 2: Dostarczenie dokumentów

Prześlij dokumenty mailem lub dostarcz osobiście. Notariusz przygotuje projekt aktu i może go wysłać do wglądu przed wizytą.

Krok 3: Wizyta w kancelarii

Notariusz odczytuje akt w całości (trwa to 20-40 minut). Masz prawo zadawać pytania i prosić o wyjaśnienia. Po akceptacji treści obie strony podpisują dokument.

Krok 4: Płatności

Kupujący płaci w kancelarii: - Taksę notarialną z VAT - Podatek PCC (2%) - Opłaty sądowe

Płatność ceny za nieruchomość następuje według ustaleń stron (przelew przed aktem, w trakcie lub depozyt notarialny).

Krok 5: Wpis do księgi wieczystej

Notariusz składa wniosek o wpis elektronicznie tego samego dnia. Czas oczekiwania na wpis: - Duże miasta: 1-3 miesiące - Mniejsze miejscowości: 2-4 tygodnie

Uwaga: Wzmianka o wniosku pojawia się w księdze wieczystej natychmiast i chroni kupującego przed podwójną sprzedażą.

Obowiązkowe elementy aktu notarialnego

Akt notarialny sprzedaży musi zawierać:

1. Data i miejsce sporządzenia
2. Dane notariusza (imię, nazwisko, siedziba kancelarii)
3. Dane stron (imię, nazwisko, PESEL, adres, stan cywilny, dane z dowodu)
4. Dokładny opis nieruchomości (adres, numer KW, numer działki, powierzchnia)
5. Oświadczenie o sprzedaży i kupnie
6. Cena i warunki płatności
7. Termin wydania nieruchomości
8. Oświadczenia o stanie prawnym (brak wad, zaległości, praw osób trzecich)
9. Wnioski wieczystoksięgowe (wpis własności, wykreślenie/wpis hipoteki)
10. Potwierdzenie odczytania i podpisy stron
11. Podpis i pieczęć notariusza

Co sprawdza notariusz przed transakcją?

• Tożsamość stron – na podstawie dokumentów ze zdjęciem
• Zdolność do czynności prawnych – czy strony są pełnoletnie i nieubezwłasnowolnione
• Stan prawny nieruchomości – aktualny odpis z księgi wieczystej (hipoteki, służebności, ostrzeżenia)
• Prawo sprzedającego do rozporządzania – czy jest jedynym właścicielem lub ma zgodę współwłaścicieli/małżonka
• Brak przeszkód prawnych – np. prawo pierwokupu gminy, ograniczenia z MPZP

Pamiętaj: Notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu bez uzasadnionej przyczyny. Jeśli uważasz, że odmowa jest nieuzasadniona, możesz zgłosić sprawę do Rady Izby Notarialnej.

Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje akt notarialny przy zakupie mieszkania za 300 000 zł?

Taksa notarialna: maks. 985 zł + VAT (połowa stawki podstawowej). PCC: 6 000 zł (2% wartości). Opłata sądowa za wpis własności: 200 zł. Przy kredycie dodatkowo 200 zł za wpis hipoteki. Łącznie około 7 400 zł (bez hipoteki) lub 7 600 zł (z hipoteką).

Czy można negocjować taksę notarialną?

Tak. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, nie minimalne. Notariusze często obniżają taksę przy większych transakcjach lub stałych klientach. Warto zapytać o rabat – najczęściej uzyskasz 10-20% zniżki.

Kto płaci za akt notarialny – kupujący czy sprzedający?

Zwyczajowo wszystkie koszty ponosi kupujący (taksa, PCC, opłaty sądowe). Nie jest to jednak wymóg prawny – strony mogą umówić się inaczej, np. podzielić koszty po połowie.

Jak długo trwa wizyta u notariusza?

Standardowa wizyta przy sprzedaży mieszkania trwa 30-60 minut. Czas zależy od złożoności transakcji (np. hipoteka, pełnomocnictwa) i liczby pytań stron.

Co jeśli w mieszkaniu są zameldowane osoby?

Zameldowanie nie blokuje sprzedaży, ale kupujący często wymagają zaświadczenia o wymeldowaniu. Sprzedający może wymeldować się przed transakcją lub w akcie zobowiązać się do wymeldowania w określonym terminie.

Czy potrzebuję umowy przedwstępnej przed aktem notarialnym?

Nie jest obowiązkowa, ale zalecana przy: - Zakupie na kredyt (bank wymaga czasu na uruchomienie) - Konieczności zebrania dokumentów - Wpłacie zadatku przed finalizacją

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub jako akt notarialny (silniejsza ochrona).