Sporządzenie aktu notarialnego przy zakupie mieszkania za 400 000 zł kosztuje maksymalnie 1 185 zł + VAT (taksa notarialna po 50% obniżce) – łącznie ok. 1 460 zł. Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie, nie zapłacisz 2% podatku PCC – to oszczędność 8 000 zł. Poniżej znajdziesz pełną kalkulację wszystkich opłat, listę 7 wymaganych dokumentów i procedurę krok po kroku.

Ile kosztuje akt notarialny przy zakupie mieszkania?

Całkowity koszt transakcji u notariusza składa się z trzech elementów: taksy notarialnej, podatku PCC (lub zwolnienia) i opłat sądowych.

Taksa notarialna – aktualne stawki 2026

Stawki określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. (tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1566). Przy umowie sprzedaży mieszkania, domu lub działki budowlanej obowiązuje 50% stawki podstawowej.

Stawki maksymalne po 50% obniżce dla umowy sprzedaży nieruchomości:

Przykładowa kalkulacja dla mieszkania za 400 000 zł:

• Podstawa: 505 zł + 0,2% × (400 000 – 60 000) = 505 zł + 680 zł = 1 185 zł netto
• Z VAT 23%: 1 457,55 zł

Praktyczna wskazówka: Stawki w rozporządzeniu są maksymalne – notariusz może pobrać mniej. Przy transakcjach powyżej 500 000 zł warto negocjować. Wielu notariuszy oferuje 10-20% rabatu, szczególnie przy poleceniu przez biuro nieruchomości.

Podatek PCC – kiedy płacisz, kiedy nie

Rynek wtórny – stawka 2% od wartości nieruchomości, ale od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie dla pierwszego mieszkania.

Zwolnienie z PCC przysługuje, gdy: - Kupujesz pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny - Nie posiadasz i nie posiadałeś prawa własności do mieszkania/domu - Nie masz udziału w nieruchomości mieszkalnej (wyjątek: udział do 50% nabyty w spadku)

Podstawa prawna: art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Rynek pierwotny – transakcja opodatkowana VAT, PCC nie występuje.

Uwaga dla inwestorów: Od 1 stycznia 2024 r. zakup szóstego i kolejnego mieszkania podlega stawce 6% PCC zamiast standardowych 2%.

Opłaty sądowe – stałe kwoty

Podstawa prawna: Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 42-44.

Łączny koszt – przykłady

Mieszkanie za 400 000 zł, pierwsze mieszkanie (rynek wtórny): - Taksa notarialna: 1 457,55 zł (z VAT) - PCC: 0 zł (zwolnienie) - Wpis do KW: 200 zł - Razem: ok. 1 660 zł

Mieszkanie za 400 000 zł, kolejne mieszkanie (rynek wtórny): - Taksa notarialna: 1 457,55 zł (z VAT) - PCC 2%: 8 000 zł - Wpis do KW: 200 zł - Razem: ok. 9 660 zł

Mieszkanie za 400 000 zł z kredytem hipotecznym: - Jak wyżej + wpis hipoteki: 200 zł - Wypisy dla banku: ok. 50-100 zł

Jakie dokumenty przygotować do notariusza?

Dokumenty obowiązkowe – rynek wtórny

Od sprzedającego:

1. Podstawa nabycia – akt notarialny, na podstawie którego sprzedający nabył mieszkanie (kupno, darowizna, spadek). Bez tego dokumentu transakcja nie dojdzie do skutku.

2. Numer księgi wieczystej – notariusz sprawdzi ją elektronicznie. Jeśli nie znasz numeru, znajdziesz go w akcie nabycia lub zapytaj w spółdzielni/wspólnocie.

3. Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach – od zarządcy (spółdzielnia, wspólnota). Ważność: zazwyczaj 30 dni. Koszt: 0-50 zł.

4. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – z urzędu gminy/miasta. Ważność: 30 dni. Koszt: bezpłatne.

5. Zaświadczenie o rewitalizacji – z urzędu gminy (czy nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji, co daje gminie prawo pierwokupu). Koszt: bezpłatne.

6. Świadectwo charakterystyki energetycznej – obowiązkowe od 28 kwietnia 2023 r. Koszt: 150-400 zł.

Od kupującego:

1. Dowód osobisty lub paszport – aktualne dokumenty tożsamości obu stron.

Praktyczna wskazówka: Poproś sprzedającego o skompletowanie dokumentów minimum 2 tygodnie przed planowanym terminem aktu. Zaświadczenia z urzędów potrafią się opóźnić, szczególnie w dużych miastach.

Dokumenty dodatkowe – w zależności od sytuacji

• Zgoda banku na wykreślenie hipoteki – jeśli sprzedający ma kredyt
• Umowa kredytowa kupującego – jeśli kupujesz na kredyt
• Akt małżeństwa – przy zakupie do majątku wspólnego
• Pełnomocnictwo notarialne – jeśli strona działa przez pełnomocnika

Dokumenty – rynek pierwotny (od dewelopera)

Deweloper dostarcza: - Pozwolenie na użytkowanie budynku - Zaświadczenie o samodzielności lokalu - Rzut lokalu z pomiarami - Umowę deweloperską (jeśli była wcześniej zawierana)

Procedura podpisania aktu notarialnego – krok po kroku

1. Wybór notariusza i ustalenie terminu

Prawo do wyboru notariusza ma kupujący (ponosi koszty). Termin ustal z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem – w sezonie (wiosna, jesień) kancelarie bywają obłożone.

2. Przekazanie dokumentów do kancelarii

Wyślij skany dokumentów e-mailem 3-5 dni przed terminem. Notariusz przygotuje projekt aktu i sprawdzi księgę wieczystą.

Praktyczna wskazówka: Poproś o przesłanie projektu aktu do wglądu dzień przed wizytą. Masz prawo go przeczytać i zgłosić uwagi.

3. Wizyta w kancelarii

Czas trwania: 45-90 minut. Przebieg: - Weryfikacja tożsamości (dowody osobiste) - Głośne odczytanie aktu przez notariusza - Wyjaśnienie wątpliwości (notariusz ma obowiązek) - Podpisanie aktu przez strony i notariusza

4. Płatności u notariusza

Notariusz pobiera: - Taksę notarialną (możesz zapłacić kartą lub przelewem) - Podatek PCC (jeśli nie przysługuje zwolnienie) - Opłaty sądowe za wnioski wieczystoksięgowe

Cena mieszkania – płatność zgodnie z ustaleniami stron (przelew na rachunek sprzedającego, często z rachunku powierniczego przy kredycie).

5. Wnioski do sądu

Notariusz z urzędu składa wniosek o wpis własności do księgi wieczystej. Kupujący nie musi robić tego samodzielnie.

Czas oczekiwania na wpis: - Małe miejscowości: 2-4 tygodnie - Duże miasta: 1-6 miesięcy (Warszawa, Kraków – nawet dłużej)

Akt notarialny a wpis w księdze wieczystej

Samo podpisanie aktu notarialnego nie czyni cię jeszcze właścicielem w pełnym sensie prawnym. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego akt notarialny jest wymagany do przeniesienia własności, ale to wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny – dopiero on potwierdza prawo własności wobec osób trzecich.

Co to oznacza w praktyce? - Po podpisaniu aktu jesteś właścicielem na podstawie umowy - Do czasu wpisu w KW ryzykujesz w sytuacji, gdyby sprzedający zawarł kolejną umowę z kimś innym (kto wpisze się szybciej, wygrywa) - Po wpisie – ochrona pełna, nikt nie może kwestionować twojego prawa

Praktyczna wskazówka: Po 2-3 tygodniach od aktu sprawdź w Elektronicznych Księgach Wieczystych czy pojawił się wzmianka o wniosku (rubryka „wzmianki o wnioskach"). To potwierdza, że sąd przyjął sprawę.

Co zrobić po podpisaniu aktu notarialnego?

Obowiązki kupującego (pierwsze 14 dni)

1. Podatek od nieruchomości – złóż deklarację IN-1 w urzędzie gminy w ciągu 14 dni od aktu. Brak zgłoszenia = kara.

2. Przepisanie mediów – prąd, gaz, woda, ogrzewanie. Większość dostawców wymaga kopii aktu.

3. Protokół zdawczo-odbiorczy – spisz stany liczników przy przekazaniu kluczy. Podpisz ze sprzedającym.

4. Meldunek – jeśli planujesz mieszkać, zamelduj się (można przez ePUAP).

5. Ubezpieczenie – przy kredycie obowiązkowe, bez kredytu zalecane.

Obowiązki sprzedającego

• Wydanie mieszkania w ustalonym terminie
• Rozwiązanie umów z dostawcami mediów
• PIT – jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od nabycia, możesz mieć obowiązek rozliczenia podatku dochodowego (19% od dochodu lub zwolnienie przy przeznaczeniu na cele mieszkaniowe)

Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje akt notarialny przy zakupie mieszkania za 500 000 zł?

Taksa notarialna: 505 zł + 0,2% × 440 000 zł = 1 385 zł netto (1 703,55 zł z VAT). Przy pierwszym mieszkaniu nie płacisz PCC. Wpis do KW: 200 zł. Łącznie: ok. 1 900 zł. Przy kolejnym mieszkaniu doliczy się 2% PCC (10 000 zł).

Czy można negocjować cenę u notariusza?

Tak. Stawki w rozporządzeniu to maksimum – notariusz może pobrać mniej. Negocjacje mają sens przy transakcjach powyżej 300 000 zł. Niektóre kancelarie oferują pakiety dla klientów biur nieruchomości lub deweloperów.

Kto płaci za akt notarialny – kupujący czy sprzedający?

Zwyczajowo kupujący płaci całość (taksa, PCC, opłaty sądowe). Przy umowie deweloperskiej koszty często dzielone są po połowie. Strony mogą umówić się inaczej.

Ile trwa podpisanie aktu notarialnego?

Standardowa transakcja: 45-90 minut. Jeśli są komplikacje (hipoteka do wykreślenia, pełnomocnictwa) – do 2 godzin. Notariusz czyta cały akt głośno i wyjaśnia każdy punkt.

Co jeśli zgubiłem akt notarialny?

Oryginał jest przechowywany w kancelarii przez 10 lat, potem trafia do archiwum sądu (bezterminowo). Możesz wystąpić o wypis – ma moc oryginału. Koszt: 6 zł za stronę + VAT.

Czy mogę podpisać akt przez pełnomocnika?

Tak, ale pełnomocnictwo musi być w formie aktu notarialnego i zawierać szczegółowy opis nieruchomości oraz warunków transakcji. Ogólne pełnomocnictwo nie wystarczy.

Źródła i akty prawne: - Rozporządzenie w sprawie taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566) - Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych - Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Kodeks cywilny – art. 158