Ile kosztuje akt notarialny działki? Konkretne stawki 2025
Przy zakupie działki za 300 000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi 985 zł netto (+ 23% VAT = 1 212 zł brutto). Do tego dochodzi 2% podatku PCC, czyli 6 000 zł. Łączny koszt u notariusza to około 7 500–7 700 zł – ale taksę notarialną możesz negocjować, bo rozporządzenie określa stawki maksymalne, nie stałe.
Akt notarialny działki to jedyna prawnie skuteczna forma przeniesienia własności nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży działki bez formy aktu notarialnego jest nieważna.
Taksa notarialna przy zakupie działki – tabela stawek
Maksymalne stawki taksy określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. (Dz.U. 2024 poz. 1566 – tekst jednolity). Przy sprzedaży nieruchomości obowiązuje połowa stawki podstawowej:
| Wartość działki | Maksymalna taksa (połowa stawki) |
|---|---|
| do 3 000 zł | 50 zł |
| 3 000 – 10 000 zł | 50 zł + 1,5% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000 – 30 000 zł | 155 zł + 1% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000 – 60 000 zł | 355 zł + 0,5% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000 – 1 000 000 zł | 505 zł + 0,2% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000 – 2 000 000 zł | 2 385 zł + 0,1% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| ponad 2 000 000 zł | 3 385 zł + 0,125% nadwyżki (maks. 5 000 zł) |
Przykład dla działki 300 000 zł: - 505 zł + 0,2% × (300 000 – 60 000) = 505 + 480 = 985 zł netto - z VAT (23%): 1 211,55 zł brutto
Wskazówka praktyczna: Notariusze w mniejszych miejscowościach częściej negocjują taksę – możesz uzyskać 10-20% rabatu. Zawsze pytaj o cenę przed wizytą.
Pełne koszty aktu notarialnego działki – co zapłacisz
Przy zakupie działki za 300 000 zł od osoby fizycznej:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Taksa notarialna (maks.) | 985 zł netto |
| VAT 23% od taksy | 226,55 zł |
| Podatek PCC (2% wartości) | 6 000 zł |
| Wpis własności do KW | 200 zł |
| Założenie nowej KW (jeśli brak) | 100 zł |
| Wypisy aktu (ok. 6 zł/strona × 10 stron) | 60 zł |
| RAZEM | ok. 7 570 zł |
Kiedy nie płacisz PCC: Jeśli kupujesz działkę od dewelopera lub firmy będącej płatnikiem VAT, zamiast 2% PCC płacisz VAT wliczony w cenę. Przy działkach budowlanych VAT wynosi 23%.
Dokumenty do aktu notarialnego działki – kompletna lista
Dokumenty od sprzedającego
Obowiązkowe: - Dowód osobisty lub paszport - Numer księgi wieczystej działki - Akt nabycia działki (umowa kupna, darowizny lub akt poświadczenia dziedziczenia) - Wypis z rejestru gruntów (koszt: 50 zł w starostwie) - Wyrys z mapy ewidencyjnej (koszt: 110 zł) – lub łącznie wypis i wyrys za 150 zł - Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP lub decyzja WZ - Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości (z urzędu gminy)
Przy działce rolnej powyżej 0,3 ha: - Zaświadczenie z KOWR o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu lub oświadczenie o braku takiego prawa
Przy sprzedaży przez firmę: - Aktualny odpis z KRS lub wydruk z CEIDG - NIP, REGON - Uchwała wspólników o zgodzie na zbycie (sp. z o.o.)
Dokumenty od kupującego
- Dowód osobisty lub paszport
- Numer PESEL
- Dane do aktu: adres zamieszkania, stan cywilny
- Zgoda małżonka (jeśli zakup z majątku wspólnego bez obecności małżonka)
- Umowa kredytowa (przy zakupie na kredyt)
Dokumenty dodatkowe (w zależności od sytuacji)
- Zaświadczenie o rewitalizacji (gdy działka w obszarze rewitalizacji – gmina ma prawo pierwokupu)
- Zaświadczenie, że działka nie jest lasem (gdy w ewidencji oznaczenie „Ls")
- Decyzja podziałowa (gdy działka powstała z podziału)
Praktyczna wskazówka: Zamów odpis zwykły KW, nie zupełny – kosztuje 30 zł zamiast 60 zł, a zawiera te same aktualne dane. Odpis zupełny potrzebujesz tylko gdy chcesz sprawdzić historię wpisów (np. poprzednich właścicieli).
Zakup działki rolnej – dodatkowe wymogi KOWR
Przy zakupie działki rolnej obowiązują przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wymogi zależą od powierzchni:
| Powierzchnia | Kto może kupić | Prawo pierwokupu KOWR |
|---|---|---|
| do 0,3 ha | Każdy, bez ograniczeń | Nie |
| 0,3 – 0,99 ha | Każdy | Tak (1 miesiąc na decyzję) |
| 1 ha i więcej | Rolnik indywidualny lub za zgodą KOWR | Tak |
Jak wygląda procedura przy prawie pierwokupu KOWR: 1. Notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży 2. Wysyła ją do KOWR 3. KOWR ma 1 miesiąc na decyzję o skorzystaniu z pierwokupu 4. Jeśli KOWR nie skorzysta – wracasz do notariusza na umowę przenoszącą własność
Wyjątki od ograniczeń: Darowizna lub sprzedaż osobie bliskiej (małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo) nie podlega ograniczeniom KOWR – nawet przy dużych działkach rolnych.
Procedura podpisania aktu notarialnego – krok po kroku
1. Ustalenie warunków z drugą stroną Uzgodnij cenę, termin płatności, datę wydania działki. Przy zakupie na kredyt – najpierw uzyskaj decyzję kredytową.
2. Wybór notariusza i dostarczenie dokumentów Wyślij notariuszowi skany dokumentów mailem. Notariusz sprawdzi kompletność i poda dokładny koszt. Porównaj oferty kilku kancelarii – taksa jest negocjowalna.
3. Przygotowanie projektu aktu Notariusz przygotowuje projekt na podstawie dokumentów. Poproś o przesłanie projektu do przeczytania przed wizytą.
4. Podpisanie aktu w kancelarii Notariusz odczytuje akt, wyjaśnia zapisy, odpowiada na pytania. Po akceptacji – podpisy obu stron i notariusza. Cała wizyta trwa 30-60 minut.
5. Płatności - Cenę działki płacisz sprzedającemu (przelew lub gotówka – potwierdzenie w akcie) - Taksę, PCC i opłaty sądowe płacisz notariuszowi (karta, przelew lub gotówka)
6. Wnioski do sądu Notariusz tego samego dnia wysyła elektronicznie wniosek o wpis własności do księgi wieczystej. Wpis pojawia się w ciągu 1-3 miesięcy (zależy od sądu).
Co zrobić po zakupie działki?
W ciągu 14 dni od podpisania aktu: - Złóż deklarację IN-1 w urzędzie gminy (podatek od nieruchomości) - Jeśli działka rolna powyżej 1 ha – zgłoś się do KRUS lub potwierdź ubezpieczenie w ZUS
Notariusz sam: - Wysyła wniosek o wpis do KW - Zawiadamia urząd skarbowy o transakcji - Przesyła wypis aktu do ewidencji gruntów
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje akt notarialny przy zakupie działki?
Całkowity koszt zależy od wartości działki. Dla działki za 300 000 zł: około 7 500-7 700 zł (taksa ~1 200 zł brutto + PCC 6 000 zł + opłaty sądowe 200-300 zł). Taksę notarialną można negocjować – rozporządzenie określa stawki maksymalne.
Czy mogę wybrać dowolnego notariusza w Polsce?
Tak. Możesz podpisać akt u notariusza w dowolnym mieście – nie musi być to miejscowość, w której leży działka. Praktycznie wygodniej wybrać notariusza blisko siebie lub blisko działki (łatwiejszy kontakt ze starostwem, gminą).
Jakie dokumenty potrzebuję do zakupu działki budowlanej?
Minimum: dowód osobisty kupującego, a od sprzedającego: numer KW, wypis z rejestru gruntów (50 zł), zaświadczenie o MPZP lub decyzja WZ, zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości. Przy działce z podziału – dodatkowo decyzja podziałowa.
Czym różni się zakup działki rolnej od budowlanej?
Przy działce rolnej powyżej 0,3 ha KOWR może mieć prawo pierwokupu – procedura wymaga wtedy dwóch wizyt u notariusza (umowa warunkowa, potem przeniesienie własności). Działki do 0,3 ha kupujesz bez ograniczeń jak budowlane.
Kto płaci za notariusza przy zakupie działki?
Zwyczajowo koszty notarialne ponosi kupujący. Jednak strony mogą umówić się inaczej – np. podzielić koszty po połowie. Ustalenie warto wpisać do aktu.
Jak długo trwa wpis do księgi wieczystej po zakupie działki?
Od 2 tygodni do 3 miesięcy – zależy od obciążenia sądu wieczystoksięgowego. W dużych miastach (Warszawa, Kraków) czeka się dłużej. Notariusz wysyła wniosek elektronicznie w dniu podpisania aktu, więc wzmianka o wniosku pojawia się w KW od razu.