Ile kosztuje akt notarialny przy kupnie domu?

Przy zakupie domu jednorodzinnego za 500 000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi 1 385 zł netto + 23% VAT (ok. 1 703 zł brutto). Do tego dolicza się 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej oraz – przy rynku wtórnym – 2% PCC od wartości nieruchomości (10 000 zł).

Poniżej znajdziesz kompletną kalkulację wszystkich opłat, listę wymaganych dokumentów oraz procedurę podpisania aktu.

Dlaczego akt notarialny jest obowiązkowy?

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez tego umowa jest nieważna z mocy prawa (art. 73 § 2 k.c.).

Akt notarialny domu: - Chroni obie strony – notariusz weryfikuje tożsamość, sprawdza stan prawny nieruchomości i upewnia się, że umowa jest zgodna z prawem - Stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej – bez aktu sąd nie dokona zmiany właściciela - Ma moc dokumentu urzędowego – w razie sporu stanowi pełnowartościowy dowód

Praktyczna wskazówka: Przed wizytą u notariusza poproś o projekt aktu do przeczytania. Notariusz ma obowiązek go udostępnić – dzięki temu unikniesz niespodzianek podczas podpisywania.

Taksa notarialna przy zakupie domu – stawki 2026

Wysokość taksy określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. (tekst jedn. Dz.U. 2020 poz. 1473).

Maksymalne stawki podstawowe

Stawka obniżona o 50% dla domów jednorodzinnych

Przy umowie sprzedaży domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę stawki podstawowej (§ 6 rozporządzenia).

Przykład kalkulacji dla domu za 500 000 zł:

1. Stawka podstawowa: 1 010 zł + 0,4% × (500 000 − 60 000) = 1 010 + 1 760 = 2 770 zł
2. Po obniżeniu o 50%: 1 385 zł netto
3. Plus VAT 23%: 1 703,55 zł brutto

Tip ekspercki: Taksa to stawka maksymalna – masz prawo negocjować niższą cenę. Przy transakcjach powyżej 1 mln zł wielu notariuszy oferuje 10-20% rabatu.

Pełny koszt aktu notarialnego domu

Przy zakupie domu za 500 000 zł na rynku wtórnym zapłacisz:

Kiedy nie płacisz PCC?

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Dotyczy osób, które wcześniej nie posiadały żadnej nieruchomości mieszkalnej ani udziału powyżej 50% (chyba że nabyty w drodze dziedziczenia).

Rynek pierwotny: Przy zakupie od dewelopera nie płacisz PCC – transakcja jest opodatkowana VAT wliczonym w cenę.

Kto ponosi koszty?

Zwyczajowo wszystkie koszty (taksę, PCC, opłaty sądowe) ponosi kupujący. Można jednak umówić się inaczej – zdarza się podział kosztów 50/50 lub przejęcie części przez sprzedającego przy negocjacjach cenowych.

Wymagane dokumenty – checklista

Od sprzedającego

• [ ] Dowód osobisty lub paszport
• [ ] Akt nabycia nieruchomości (poprzedni akt notarialny lub postanowienie spadkowe/akt poświadczenia dziedziczenia)
• [ ] Numer księgi wieczystej
• [ ] Wypis z rejestru gruntów (Starostwo – 140 zł) i wyrys z mapy ewidencyjnej (jeśli dom z działką)
• [ ] Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości (Urząd Gminy – bezpłatne)
• [ ] Zaświadczenie o braku osób zameldowanych (Urząd Gminy – bezpłatne)
• [ ] Świadectwo charakterystyki energetycznej (obowiązkowe od 28.04.2023)
• [ ] Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy
• [ ] Zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu

Od kupującego

• [ ] Dowód osobisty lub paszport
• [ ] PESEL i adres zamieszkania
• [ ] Przy kredycie: umowa kredytowa + zaświadczenie o udzieleniu kredytu

Dokumenty dodatkowe (w zależności od sytuacji)

• Umowa przedwstępna (jeśli była)
• Pełnomocnictwo notarialne (jeśli ktoś działa przez pełnomocnika)
• Zgoda współmałżonka na sprzedaż/zakup (przy majątku wspólnym)
• Odpis KRS i dokumenty reprezentacji (przy transakcji z firmą)

Wskazówka praktyczna: Poproś notariusza o listę dokumentów z wyprzedzeniem – zaświadczenia z urzędu gminy mają ważność 30 dni, a ich uzyskanie może zająć 7-14 dni.

Procedura podpisania aktu – 10 kroków

1. Wybór notariusza – porównaj ceny i opinie, skorzystaj z porównywarki notalot.pl
2. Ustalenie terminu – dostarcz notariuszowi dokumenty min. 3-5 dni przed wizytą
3. Przygotowanie projektu aktu – notariusz sporządza projekt na podstawie dokumentów
4. Weryfikacja projektu – przeczytaj projekt przed wizytą, zgłoś uwagi
5. Wizyta w kancelarii – obie strony stawiają się osobiście z dokumentami tożsamości
6. Odczytanie aktu – notariusz czyta akt na głos, wyjaśnia postanowienia
7. Podpisanie – strony i notariusz składają podpisy
8. Pobranie opłat – notariusz pobiera taksę, PCC (jako płatnik) i opłaty sądowe
9. Wydanie wypisów – otrzymujesz wypisy mające moc oryginału
10. Wniosek do KW – notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela

Czas trwania: Samo podpisanie zajmuje 1-2 godziny. Wpis do księgi wieczystej: 4-8 tygodni w dużych miastach, 2-4 tygodnie w mniejszych.

Co zrobić po podpisaniu aktu?

1. Odbierz wypisy – min. 2 egzemplarze (jeden dla Ciebie, jeden do banku przy kredycie)
2. PCC – jeśli nie jesteś zwolniony, notariusz pobrał podatek i odprowadzi go do urzędu skarbowego
3. Monitoruj wpis do KW – sprawdzaj status na ekw.ms.gov.pl
4. Przepisz media – prąd, gaz, woda, wywóz śmieci, internet
5. Ubezpiecz dom – polisa od ognia i zdarzeń losowych to minimum
6. Rozlicz się ze sprzedającym – zaliczki na media, podatek od nieruchomości (proporcjonalnie)

Akt notarialny a księga wieczysta – różnice

Oba dokumenty są niezbędne: Akt notarialny przenosi własność, a wpis do księgi wieczystej chroni Twoje prawo przed roszczeniami osób trzecich (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – art. 5 ustawy o księgach wieczystych).

Jak wybrać notariusza?

• Doświadczenie w nieruchomościach – zapytaj, ile transakcji rocznie obsługuje
• Lokalizacja – wygodny dojazd dla obu stron
• Cena – porównaj stawki w kilku kancelariach
• Opinie – sprawdź recenzje w internecie
• Dostępność – czy odpowiada na pytania przed wizytą?

Pamiętaj: Notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu bez uzasadnionej przyczyny. Jeśli to robi, możesz złożyć skargę do właściwej Rady Izby Notarialnej.

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa kupna domu bez aktu notarialnego jest ważna?

Nie. Zgodnie z art. 158 k.c. umowa przenosząca własność nieruchomości musi być w formie aktu notarialnego. Bez tego jest nieważna i nie przeniesie własności.

Ile kosztuje akt notarialny domu za 500 000 zł?

Maksymalna taksa to 1 385 zł netto (1 703 zł z VAT) – dom jednorodzinny korzysta z 50% obniżki stawki. Do tego PCC 10 000 zł (rynek wtórny, chyba że to pierwszy dom) i 200 zł za wpis do KW.

Czy można negocjować cenę u notariusza?

Tak. Taksa notarialna to stawka maksymalna. Notariusze mogą pobierać mniej – warto zapytać o rabat, szczególnie przy droższych transakcjach.

Jak długo trwa podpisanie aktu notarialnego?

Samo podpisanie: 1-2 godziny. Wpis do księgi wieczystej: 4-8 tygodni (duże miasta) lub 2-4 tygodnie (mniejsze sądy).

Czy muszę osobiście stawić się u notariusza?

Co do zasady tak. Możesz działać przez pełnomocnika, ale pełnomocnictwo też musi być w formie aktu notarialnego.

Kiedy nie płacę PCC przy zakupie domu?

• Przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu (od 31.08.2023)
• Przy zakupie na rynku pierwotnym od dewelopera (VAT zamiast PCC)

Czy akt notarialny to to samo co akt własności?

Nie do końca. Akt notarialny to umowa sprzedaży. Prawdziwym potwierdzeniem własności jest wpis w księdze wieczystej. Potocznie jednak akt notarialny zakupu bywa nazywany „aktem własności".

Czy można zmienić treść aktu po podpisaniu?

Tak, ale wymaga to sporządzenia aneksu w formie aktu notarialnego – wiąże się z dodatkowymi kosztami. Dlatego dokładnie przeczytaj projekt przed podpisaniem.

Artykuł zaktualizowany: styczeń 2026. Źródła: Kodeks cywilny, Rozporządzenie o taksie notarialnej, Ustawa o PCC.